Condominio - ASCENSORE

La Cassazione con la sentenza 20902/2010 torna sull'argomento dell'installazione dell'ascensore in un condominio.

La vicenda nasce dal ricorso di un condomino che impugnava la delibera assembleare che ammetteva l'installazione di un ascensore, mentre in primo grado la domanda del condomino veniva accolta la Corte d'Appello ribaltando la decisione riconosceva che l'installazione dell'ascensore fosse un vantaggio per tutti i condomini.

La Cassazione confermando l'orientamento della Corte d'Appello ha nuovamente confermato l'orientamento secondo cui l'installazione ex novo di un impianto rientra fra le innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, pertanto la dleibera di approvazione deve essere assunta secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 del Codice Civile, a meno che uno dei condomini non sia portatore di handicap ed allora varrà l'art.2 legge 13/1989 che consente di votare con il quorum minimo, e quindi in assemblea in seconda convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei condomini e 334 millesimi.

In ogni caso retsano fermi i divieti previsti dall'art 1120 comma 2 del Codice Civile, ovverosia sono vietatte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico e che rendano alcune parti comuni inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino.

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Condominio: Ascensore e sicurezza

L'ampio spazio temporale concesso dal Dm23 luglio 2009, permette di pianificare con comodo i lavori indicati dall'ente che ha effettuato l'analisi dei rischi e consente all'amministratore di spiegare ai condòmini l'importanza degli interventi.
L'obbligo di chiedere la verifica ricade sull'amministratore - in quanto rappresentante dei proprietari e i costi sono a carico del condominio.
I condòmini non possono opporsi alla richiesta della verifica, anzi, l'obbligatorietà e l'urgenza della richiesta di verifica - abbinata allo scarso peso economico dell'intervento - rende addirittura inutile la preventiva convocazione dell'assemblea, che semmai dovrà essere semplicemente informata alla prima occasione.
Ben più critica, invece, può essere la fase dell'attuazione degli interventi prescrìtti dall'ente di controllo, perché è in questo momento che entra pesantemente in gioco la responsabilità amministrativa dell'amministratore. Il mancato adeguamento dell'impianto alle prescrizioni indicate per eliminare i rischi, infatti, comporta l'immediata chiusura dell'ascensore e l'esposizione dell’amministratore ai provvedimenti sanzionatori comminati dall'ufficio comunale competente. Serve quindi la convocazione di un'assemblea per informare i condòmini dell'obbligatorietà dell'esecuzione degli interventi che un terzo soggetto - appunto l'organo di controllo - ha ritenuto indispensabili al fine dì permettere all'impianto di continuare a restare attivo.
L'entità della spesa condiziona il quorum necessario per assumere la delibera che autorizza i lavori: se l'importo è rilevante, servirà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno metà del valore millesimale; altrimenti, sarà sufficiente il voto dì un terzo dei partecipanti al condominio rappresentanti almeno un terzo dei millesimi. Il tutto tenendo presente che il concetto di rilevanza va valutato caso per caso, visto che la stessa potrebbe essere "pesante" per il rendiconto annuo dì un condominio e non per un altro.
A scanso dì responsabilità penali, l'amministratore deve immediatamente disporre la chiusura dell'impianto.
Resta però la sua responsabilità amministrativa, per escludere la quale può ricorrere al giudice in sede di volontaria giurisdizione per fare assumere i provvedimenti più idonei a consentirgli di ottemperare a un obbligo impostogli dalla legge, compreso quello di raccogliere tra i condòmini i fondi necessari per far fronte all'esecuzione degli interventi.

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Condominio: Ascensore

Il Dm impone di sottoporre a verifica straordinaria gli ascen­sori installati prima del 24 giu­gno 1999 . I controlli vanno compiu­ti entro termini tanto più ravvi­cinati quanto più gli impianti so­no vecchi: per i 7omila ascenso­ri entrati in servizio prima del 15 novembre 1964, la scadenza è il 31 agosto 2011. Per gli altri, c'è più tempo.
Il proprietario deve concorda­re il check-up con un ente di con­trollo in occasione della prima verifica ordinaria biennale pro­grammata dopo il i" settembre. Abbinare i due controlli - quello "normale" e quello straordina­rio - non è obbligatorio, ma po­trebbe essere conveniente.
I tecnici fanno l'analisi dei rischi se­guendo una check-list che non ammette discrezionalità e devo­no essere assistiti dagli addetti dell'impresa di manutenzione. Il prezzo delle verifiche straordi­narie dipende da molti fattori, ma una media potrebbe attestar­si sui 400 euro.
Una volta completata l'anali­si, il controllore redige un verba­le che indica gli eventuali ade­guamenti necessari. Il Dmas segna cinque anni di tempo dal­la data di verificaper fare i lavori ad alta priorità (tabella A) e die­ci anni per quelli a media priori­tà (tabella B).
Posto che gli ade­guamenti vanno fatti per forza -altrimenti si rischia il fermo dell'impianto - è sempre meglio confrontare preventivi di ditte diverse. E l'amministratore di condominio farà bene a presen­tare l'elenco dei lavori in forma dettagliata, evidenziando il co­sto delle singole componenti, con i prezzi e le caratteristiche delle marche sul mercato

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