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lunedì 30 agosto 2010

Immobili: vendita di immobile proveniente da donazione

La recente sentenza della Cassazione n. 11496 del 12 maggio 2010, priva di precedenti, ha chiarito quanto segue:
Se i genitoripagano il prezzo dell'immobile acquistato dal figlio (con ciò realizzando una cosiddetta donazione indiretta), il figlio può tranquillamente vendere l'immobile senza che l'acquirente, e pure ogni suo successivo avente causa (ad esempio la banca che riceve ipoteca a garanzia del finanziamento erogato per permettere l'acquisto), possano temere di avere fastidi da eventuali liti ereditarie che insorgano tra i familiari del donante.
Si tratta di un ulteriore passo in avanti per rendere sicura la circolazione dei beni immobili che siano stati oggeto di donazione: un primo passaggio era stato compiuto con la modifica dell'articolo 563 del Codice civile (operata dal Di 35/2005 convcrtito in legge 80/2005) e cioè con l'introduzione della norma per la quale decorsi 20 anni dalla donazione e qualora nessuno abbia proposto opposizione, il bene donato circola liberamente, senza poter essere oggetto di pretese ereditarie.
Per maggiore chiarezza occorre fare un passo indietro e ricordare che, alla morte di una persona, i suoi stretti congiunti (di regola, coniuge e figli, i cosiddetti legittimari), hanno diritto a conseguire la quota di legittima, e cioè, una quota dell'attivo ereditario, da calcolare (articolo 563 del Codice civile) su una massa composta dalla somma del valore dei beni che il defunto ha lasciato alla propria morte e del valore dei beni di cui il defunto ha disposto con donazione durante la propria vita.
Nel concetto di donazione, rientrano (articolo 809 del Co¬dice civile) sia le donazioni formali, stipulate con atto notarile, sia le donazioni indirette, vale a dire tutti quei casi di arricchimento del donatario che il donante provochi senza stipulare una donazione formale: ad esempio, il pagamento da parte del genitore del prezzo dovuto dal figlio per un dato acquisto, il pagamento del debito contratto dal figlio, la rinuncia a un credito verso il figlio, la vendita di un bene a un figlio Non si pongono problemi se i legittimari riescono a conseguire la legittima sui beni di cui il defunto è proprietario al momento delle sua morte; ma se il patrimonio del defunto è insufficiente il legittimario può pretendere di conseguire la legittima
rivolgendosi, con la cosiddetta «azione di riduzione» a coloro che abbiamo beneficiato delle donazioni del defunto, le quali, appunto, vengono ridotte nella misura in cui occorre per soddisfare le pretese dei legittimari (articolo 555 del Codice civile).
Può però accadere che nemmeno i donatari siano capienti, ad esempio per aver a loro volta venduto i beni ricevuti in donazione e aver dissipato il denaro eventualmente ricevuto in cambio di dette alienazioni.
In questo caso, la legge consente ai legittimari di esperire un'altra azione, detta «azione di restituzione» (articolo 563 del Codice civile), con la quale il legittimario può pretendere la restituzione del bene che fu oggetto di donazione dall'attuale proprietario (che lo abbia comprato dal donatario o da un avente causa del donatario), e ciò anche nel caso in cui costui sia in perfetta buona fede e quindi non sapesse nulla sul punto che il bene sia stato oggetto in passato di donazione e che essa sarebbe stata lesiva della legittima.
Come detto, l'articolo 809 del Codice civile equipara, ai fini della tutela dei legittimari, le donazioni formali a quelle indirette; e quindi solleva il dubbio, mai risolto prima di questa sentenza di Cassazione, se l'attuale proprietario di un bene oggetto di donazione indiretta possa temere di vedersi coinvolto in una lite ereditaria che sorga nell'ambito della famìglia del donante.
Con la sua decisione, dunque, la Cassazione offre un fondamentale punto di riferimento nella complessa materia della circolazione deì beni oggetto di donazione, decidendo che oggetto di azione di restituzione può essere un immobile solo se è quest'ultimo il bene effettivamente donato. Nel caso in cui, invece, la donazione consista nel pagamento di un prezzo dovuto da altri, il legittimario deve rivolgere le sue ragioni esclusivamente verso il donatario, senza pretendere di coinvolgere chi abbia acquistato in seguito l'immobile.

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lunedì 2 agosto 2010

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