Condominio, spese deliberate prima dell'acquisto

Malgrado una non felice interepretazione dell'art. 63 delle Disp. di Att. al Codice Civile che sostiene una solidarietà per fra acquirente e venditore per le spese dell'anno in corso e dell'anno precedente, è opionione generalizzata che indipendentemente dalle pattuizioni fra venditore e acquirente quest'ultimo risponde degli obblighi di spesa sorti in età successiva all'acquisto dell'unità immobiliare.
Vige quindi il principio della personalità delle obbligazioni - salvo ovviamente che non sia convenuto diversamente fra le parti - quindi l'acquirente risponderà esclusivamente per le spese deliberate solamente in epoca successiva al momento in cui acquistando l'unità immobiliare è divenuto condomino.
Per concludere nel caso in cui si fosse chiamati a rispondere per spese "antecedenti", l'acquirente avrà diritto a rivalersi sul venditore, malgrado debba provvedere direttamente a saldare quanto dovuto al condominio.

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Condominio Minimo

Le norme che regolano i cd. condomini minimi - che si hanno già con due unità immobiliari - (Cass. Sent. 4721/2001) prevedono la non applicabilità della disciplina dettatata dall'Artò. 1136 Cd. Civ. la quale richiede per la regolare costituzione delle assemblee e per la validità delle relative delibere maggioranze qualificate con riferimento al numero dei partecipanti al condominio ed in rapporto al valore dell'edificio condominiale; ma in forza alla norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 Cod. Civ. , le deliberazioni assembleari sono soggette alla regolamentazione prevista dagli artt. 1105 e 1106 Cod. Civ. per l'amministrazione della comunione in generale, di cui il condominio minimo costituisce una specie.
Per quanto riguarda eventuali addizioni o migliorie l'art. 1102 stabilisce che ciascun partecipante possa apportare alla cosa comune, le modifiche per il miglior godimento della cosa stessa, tuttavia anche detta norma - nel caso in cui si voglia costruire qualcosa che incida sul decoro architettonico dell'edificio - incontra il limite del rispetto dell'estetica del fabbricato, data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determianta ed armonica fisionomia e una specifica identità.

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Codominio: Sicurezza per i lavoratori

Se un condominio ha dipendenti che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo di lavoro dei proprietari di fabbricati, nei suoi confronti - secondo il principio di specialità -opera la disposizione riportata nell'articolo 3, comma 9 del testo unico. Vengono quindi confermati i soli obblighi riguardanti l'informazione (articolo 36), la formazione (articolo 37) e, in caso di fornitura di dispositivi di protezione individuali (Dpi), la necessità che questi siano conformi al Titolo III (Capo I).
Insomma, in questo caso non sussiste l'obbligo di redazione del DUVRI,ma ci deve essere una preventiva valutazione dei rischi essenziale per l'antiinfortunistica e per le dovute attività informative.
Nel caso in cui, invece, il condominio abbia dipendenti che non rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo di lavoro dei proprietari di fabbricati, allora sussiste l'obbligo del DVR.
A tal proposito, possiamo, a titolo esemplificativo ricordare alcune categorie di lavoratori per il condominio quali: i lavoratori addetti alla vigilanza, custodia e pulizia degli stabili e degli spazi a verde.
In merito all'informazione, il Ministero ricorda che ai sensi dell'articolo 36 del Testo unico, essa deve riguardare i rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi all'attività da svolgere nel condominio, fermo restando che il suo contenuto deve essere facilmente comprensibile per i lavoratori e, in caso di immigrati, deve avvenire previa verifica della comprensione della lingua.
Mentre nel caso, non poi così remoto, che questi lavori vengano dati in appalto a ditte esterne sussisterà allora l'obbligo della stesura del DUVRI - anche se non è ancora chiaro come provvedere alla stesura del documento sui rischi interferenziali, mancando l'obbligo per il datore-committente Condominio della stesura del documento che individui ed attesti i rischi interferenziali.
Un ultimo importante capitolo riguarda i lavori edili:
In caso di conferimento di un appalto di lavoro edile, da parte del condominio, con la conseguente applicazione del Titolo IV del Testo unico (cantieri mobili e temporanei). Si tratta di una normativa abbastanza complessa il cui campo di applicazione è stabilito dall'articolo 88, comma 1, meglio esplicitato dall'allegato X, ove sono riportati, tra l'altro, i lavori di costruzione, manutenzione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione, il rinnovamento o smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo o in legno.

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