Casa: ristrutturazioni, BONUS 50%

Spendi mille euro per ristrutturare la casa e il fisco te ne restituisce 500 nell'arco di dieci anni, sotto forma di sconto dalle imposte dovute. L'ultima versione della detrazione per l'edilizia spinge a un livello di generosità mai visto il vecchio bonus del 36 per cento. Certo, fin dal 2007 c'è il 55% per il risparmio energetico, ma si tratta di un'agevolazione selettiva, riservata a un catalogo di interventi ben definito, dalla sostituzione delle finestre al cambio della caldaia. Il 50% sulle ristrutturazioni, invece, si applica a tutti i lavori di manutenzione straordinaria eseguiti in casa, dallo spostamento di una parete interna al rifacimento del bagno o dell'impianto elettrico. E comprende anche una serie di interventi minori che non richiedono l'apertura di un cantiere, come l'installazione di una porta blindata o di un rilevatore di gas.

Se poi si aggiunge che la detrazione extra-large del 50% si applica a una spesa massima di 96mila euro, non è difficile capire perché il Governo abbia voluto inserire questo provvedimento nel decreto sviluppo dello scorso giugno, proprio per dare una spinta a uno dei settori più colpiti dalla crisi.

Attenzione, però: sia il 50% per le ristrutturazioni che il 55% per il risparmio energetico si applicano solo alle spese sostenute entro il 30 giugno 2013. Dal 1° luglio, invece, si tornerà al 36% su una spesa massima di 48mila euro. Le imprese della filiera delle costruzioni hanno già richiesto la stabilizzazione del 55%, ma – nel dubbio – chi aveva una mezza idea di investire per riqualificare la propria abitazione farà a bene a pensarci adesso.
Il momento di decidere

Oggi mancano poco meno di otto mesi alla scadenza dei bonus, ed è chiaro che qualsiasi intervento minimamente strutturato va programmato proprio in queste settimane, iniziando a contattare il progettista e le imprese. Se poi si tratta di un lavoro che coinvolge il condominio – come ad esempio il cambio di caldaia – muoversi adesso diventa indispensabile: bisogna preparare un capitolato, raccogliere i preventivi, confrontarli, discuterli, votarli... e poi naturalmente eseguire e pagare i lavori entro il termine del 30 giugno. Un piccolo tour de force, insomma, soprattutto nelle realtà più grandi, dove non è mai facile raggiungere il quorum richiesto per la deliberazione.

La situazione generale dell'economia e le difficoltà di accesso al credito hanno sicuramente appesantito la crisi dell'edilizia. In questo scenario, le detrazioni fiscali non possono dare denaro a chi non ne ha, ma possono spostare la bilancia della convenienza per chi stava valutando se mettere mano al portafoglio o no. Anche con un'inflazione sopra al 3% annuo, infatti, i bonus restano interessanti: ragionando in termini di potere d'acquisto, i 500 euro su mille restituiti dal fisco diventano 420.

Risparmio e rivalutazione

La vera domanda che deve porsi ogni proprietario, comunque, è un'altra: se oggi spendo mille euro e ne recupero 420, dove vanno a finire gli altri 580? Perché non siano una perdita secca, ma un investimento, è importante che le spese vengano indirizzate bene, per tagliare il costo della bolletta del riscaldamento, ad esempio, o per far crescere il valore della casa. Su quest'ultimo punto, però, tutto dipende dalla lungimiranza dei proprietari e dei progettisti che li assistono: la legge, infatti, concede la detrazione del 50% anche per semplici lavori di manutenzione straordinaria che non migliorano le prestazioni energetiche dell'edificio. E invece è un aspetto da non trascurare in prospettiva. Così come non va trascurato l'incremento di valore e di redditività: una casa "in ordine" si rivaluterà più in fretta (o conterrà la perdita di valore) e potrà essere affittata a un canone un po' più alto.

I beneficiari

Sono i contribuenti che hanno sfruttato il 36 e il 55% nel 2011

Misure a confronto

DETRAZIONE DEL 36-50%

Per le spese sostenute dal 26 giugno scorso fino al 30 giugno 2013 la detrazione Irpef del 36% per i lavori di recupero edilizio è maggiorata al 50% e la spesa massima su cui applicarla passa da 48mila a 96mila euro. Dal 1° luglio 2013, torna al 36% e al vecchio tetto di spesa massima

DETRAZIONE DEL 55%

La detrazione del 55% Irpef/Ires per il risparmio energetico è prorogata fino al 30 giugno 2013, senza alcun cambiamento rispetto alla regole in vigore quest'anno. Dal 1° luglio 2013, salvo proroghe, la detrazione finirà e al risparmio energetico potrà essere applicato il 36%

Spesa massima: 96mila euro

Detrazione 50%: 48mila euro

- Manutenzione ordinaria in condominio (ad esempio tinteggiatura facciata)

- Manutenzione straordinaria nelle singole unità immobiliari abitative (ad esempio rifacimento del bagno)

- Opere per prevenire il compimento di atti illeciti (ad esempio porta blindata)

- Opere per la sicurezza domestica (ad esempio interruttore con salvavita)

- Opere contro le barriere architettoniche (ad esempio nuovo ascensore)

Spesa massima: 181.818 euro

Detrazione 55%: 100.000 euro

- Riqualificazione energetica di edifici esistenti

Spesa massima: 109.091 euro

Detrazione 55%: 60.000 euro

- Sostituzione di finestre - e/o coibentazione di pareti e coperture

- Installazione di pannelli solari per l'acqua calda

Spesa massima: 54.545 euro

Detrazione 55%: 30.000 euro

- Sostituzione dell'impianto di riscaldamento con una caldaia nuova

Per i cantieri avviati dal 14 maggio 2011 non è più necessario inviare la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo delle Entrate di Pescara

Entro 90 giorni dalla fine dei lavori va mandata in via telematica all'Enea la documentazione dei lavori, che cambia a seconda del tipo di intervento

Le fatture emesse dal 14 maggio 2011 non devono più contenere l'indicazione della manodopera. I pagamenti vanno eseguiti sempre con bonifico bancario "tracciabile" da cui risultino:

la causale del pagamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è eseguito il pagamento

Nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui sono sostenute le spese, si può iniziare a scontare la detrazione dall'imposta dovuta. Ad esempio, chi effettua bonifici per 10mila euro a novembre di quest'anno, può detrarre 500 euro all'anno per 10 anni a partire dal 730 o Unico 2013

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Fotovoltaico, mutuo e mancata realizzazione dell'opera

Il mutuo stipulato per finanziare la realizzazione di un impianto fotovoltaico acquistando i pannelli e il contratto dicompravendita sono negozi giuridici collegati Quindi l inadempimento da parte della società incaricata dell impegno di realizzare l impianto su un terreno di proprietà di privati fa cadere

anche l obbligo per i privati di pagare le rate del finanziamento contratto per fare fronte agli impegni derivanti dalla costruzione Lo ha stabilito il tribunale di Cassino che con ordinanza non impugnabile in base all articolo 669 terdecies del Codice di procedura civile del 19 ottobre ha riaffermato il principio simul stabunt simul cadent che regola il collegamento tra negozi giuridici

Il provvedimento scaturisce da un ricorso d urgenza promosso in base all articolo 700 del Codice di procedura civile da alcuni privati nei confronti della banca finanziatrice della costruzione degli impianti fotovoltaici sul terreno di proprietà dei ricorrenti Questi ultimi hanno chiesto al giudice di sospendere il pagamento delle rate del finanziamento a seguito dell inadempimento da parte della

ditta incaricata di realizzare gli impianti nell ambito di un bando pubblico Le rate del finanziamento avrebbero dovuto essere rimborsate dalla ditta installatrice che in

cambio avrebbe beneficiato dell incentivo ventennale riconosciuto all energia fotovoltaica.

 I privati hanno ottenuto la sospensione e la banca ha poi impugnato il provvedimento

Il tribunale ha però respinto il reclamo della banca stabilendo che il contratto di finanziamento e il contratto per la realizzazione degli impianti fossero collegati in quanto entrambi finalizzati a ottenere un risultato economico unitario Si tratta secondo il tribunale di una pluralità di contratti stipulati sì da soggetti diversi ma sorretti da un intento comune delle parti coinvolte. Prova l interdipendenza dei negozi giuridici il fatto che lo scopo ultimo a cui miravano entrambi i contratti era la costruzione degli impianti fotovoltaici Il mutuo in particolare era di scopo dato che prevede

va la specifica destinazione del finanziamento alla realizzazione degli impianti

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Condominio: usucapione parti comuni

L'usucapione in un condominio

(Artt. 1102 - 1158 – 1159 – 1163 – 1164 – 1165 – 1166 – 1167 cod. civ.)

La proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 cod. civ.).

L'usucapione decennale non trova applicazione in un condominio, se non in casi sporadici.

Questo articolo può trovare la sua applicazione anche in un condominio. Si pensi solo ad un' occupazione continuativa di un sottotetto o all' appropriazione di una parte di un giardino comune.

Le premesse per un'usucapione sono sempre il possesso effettivo della cosa ed il trascorrere del tempo prescritto. Inoltre il possesso deve essere noto e visibile, non deve essere interrotto, non deve essere acquistato in modo violento o clandestino e l'esercizio del diritto di possesso non deve essere messo in dubbio.

Il legittimo proprietario che non usa il bene, per non far maturare il ventennio di usucapione, può agire in un solo modo: promuovere un'azione in giudizio per la reintegrazione nel possesso del bene.

L'ultimo comma dell'art. 1102 cod. civ. trova applicazione, che regolamenta l'uso della cosa comune, prevede espressamente che il partecipante non possa estendere il suo diritto sulla cosa comune a danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Naturalmente l'usucapione non ha luogo, se la durata del tempo è stata sospesa o interrotta. Inoltre occorre distinguere fra possesso e custodia; quest'ultima non permette l'usucapione.

A norma dell'art. 2943 cod. civ. la prescrizione viene interrotta dalla notificazione dell'atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo oppure esecutivo.

La prescrizione viene pure interrotta da una domanda proposta nel corso di un giudizio.

L'amministratore è chiamato ad intervenire nei casi in cui un proprietario occupi parti comuni, le chiuda o le recinti.

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acquistare o cedere un azienda

La compravendita di un'azienda è un momento particolarmente delicato che merita attenzioni speciali, di seguito indichiamo un vademecum per evitare errori banali .

ANALISI DELL’AZIENDA IN CESSIONE
L'analisi deve essere rapida, e aggiornata al momento dell'inizio delle trattative un bilancio preventivo e la valutazione degli ultimi 3 bilanci, oltre alla verifica di eventuali pendenze fiscali è la regola.
 INCARICO DI VENDITA
Accertata l'appetibilità dell'impresa cedente si produce una scheda tecnica che conterrà tutte le informazioni salienti da sottoporre  ai candidati all'acquisto; si sottoscrive la lettera d'incarico, comprensiva di ogni necessaria tutela.
RICERCA PERSONALIZZATA DI CANDIDATI  ALL'ACQUISTO 
  La ricerca di potenziali acquirenti deve essere  personalizzata e mirata - evitare l’indiscriminata divulgazione di dati sensibili, genera un adeguato flusso di  investitori selezionati, dotati delle opportune caratteristiche finanziarie nonchè morali. 
 IDENTIFICAZIONE DEI POTENZIALI ACQUIRENTI
Sottoponiamo al cedente i profili dei candidati all'acquisto  individuati e raccogliamo l'approvazione per quelli di suo gradimento promuovendo l'incontro diretto solo con questi.
INCONTRO TRA LE PARTI
A seguito della selezione sin qui operata si programma l'incontro di presentazione. E' un'occasione di approfondimento diretto di tutti gli aspetti d'interesse delle potenziali parti contraenti.
STESURA DELLA LETTERA D'INTENTI
Accertato il reciproco accordo procediamo alla stesura della lettera d'intenti, documento con cui la parte acquirente s'impegna ad acquistare e la parte alienante s'impegna a vendere; tale atto è comprensivo di ogni dettaglio e clausola regolante la compravendita dell'azienda. La lettera d'intenti va corredata di caparra.
ATTO NOTARILE
  Avanti al notaio le parti sottoscrivono tutti i documenti necessari alla regolare ufficializzazione della vendita, attraverso il trasferimento di proprietà. L'atto notarile dettaglia tutte le clausole che regolano la compravendita.

ALCUNI CONSIGLI
La difficoltà e la rischiosità di una scelta importante come quella della cessione di un’azienda fanno sì che per la buona riuscita dell'affare e per la reciproca soddisfazione delle parti contraenti, siano di capitale importanza la dirittura morale e la preparazione professionale dell'intermediario.
La libera ed intelligente scelta di trasparenza del cedente favorisce una puntuale selezione del candidato ideale per l'acquisto e agevola la speditezza dell'iter lavorativo.
Si sottoscrive un impegno a mantenere riservate le informazioni di cui si viene a conoscenza durante i colloqui.

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