Cantiere Condominio

La riforma del condominio esce dal comitato ristretto della commissione Giustizia della Camera per arrivare a una rapida approvazione (il termine per gli emendamenti è il 5 giugno) ed è già calendarizzata a metà giugno in Aula. In sintesi, la riforma prevede, tra le norme più importanti: l'estensione della disciplina ai supercondominii, la possibilità dei condomini di chiedere all'amministratore la diffida all'uso difforme delle parti comuni, maggioranze più facili per decidere le innovazioni (con casistica più ampia), norme specifiche per installare antenne tv satellitari, pannelli solari e impianti di videosorveglianza, criterio di competenza per il rendiconto condominiale e regole ampie per il controllo dei giustificativi di spesa, la riduzione a solo un terzo dei millesimi (e non delle teste) come maggioranza minima per approvare le delibere in seconda convocazione, il divieto per i creditori di rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti delle rate e la solidarietà tra acquirente e venditore dell'appartamento sinché l'amministratore non venga avvisato della vendita, la possibilità di cambiare le tabelle quando le modifiche alterano per almeno il 20% i valori proporzionali dell'edificio, la prededucibilità delle rate condominiali per manutenzione ordinaria e straordinaria.Scompare, invece,  la discussa possibilità di cedere le parti comuni con una delibera a maggioranza (e non all'unanimità) con la «sostituzione», cioè «la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune». Così come è stata cancellata la disposizione che permetteva all'amministratore di accedere alle singole unità immobiliari per verificare eventuali violazioni alle norme sulla sicurezza dell'edificio.
Un discorso a parte merita la figura dell'amministratore, che con la riforma vede completamente ridisegnata la sua professione e le sue responsabilità.Anzitutto deve prestare una garanzia sotto forma di polizza assicurativa che copra almeno l'importo dell'ultimo bilancio consuntivo del condominio. Poi deve assolutamente far passare tutte somme ricevute sul conto corrente del condominio, che ciascun condomino può visionare. Inoltre vengono elencate molte «gravi irregolarità» che possono causare la sua revoca, legate soprattutto alla mancata trasparenza contabile e alla trascuratezza nella gestione dei crediti condominiali. Da ultimo, la Camera ha inserito l'obbligo (su richiesta dell'assemblea) di attivare un sito web condominiale dove siano consultabili rendiconti e verbali.

LE NOVITA'

IN ASSEMBLEA
Maggioranze più facili per decidere le innovazioni (con una casistica più ampia), norme specifiche per installare antenne tv satellitari, pannelli solari e impianti di videosorveglianza; viene ridotta a solo un terzo dei millesimi (e non delle teste) la maggioranza minima per approvare le delibere in seconda convocazione; si possono cambiare le tabelle quando le modifiche sopravvenute alterano per almeno il 20% i valori proporzionali dell'edificio
L'AMMINISTRATORE
Viene creato l'obbigo di prestare garanzia assicurativa sul proprio operato su richiesta dell'assemblea; si dovrà seguire, nel redigere il bilancio, il criterio di competenza e consentire sempre il controllo dei giustificativi di spesa; l'amministratore deve anche tenere il registro con i dati di tutti i condomini e la tenuta del registro verbali, nonché iscriversi al registro presso l'agenzia del Territorio
ICONDOMINI
C'è il divieto per i creditori di rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti delle rate; viene ufficializzata la solidarietà tra acquirente e venditore dell'appartamento sinché l'amministratore non riceva copia del rogito, la prededucibilità delle rate condominiali per manutenzione ordinaria e straordinaria; i condomini possono chiedere all'amministratore la diffida all'uso difforme delle parti comuni

POTERI TROPPO PESANTI PER L'AMMINISTRATORE

L'amministratore resta uno dei cardini della riforma ma, nonostante importanti correttivi al testo uscito dal Senato, rimangono alcuni punti critici, soprattutto sul delicato fronte dei poteri di rappresentanza.Lascia perplessi il disposto dell'articolo 12, dedicato all'attuazione delle delibere con le quali si siano decise innovazioni, nonché alla «materia di atti di alienazione, concessione in godimento o disposizioni di beni comuni, nonché nell'esecuzione degli atti a essi relativi».

In questi casi l'amministratore rappresenterà «anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni limite di o condizione ai poteri di rappresentanza dovrà considerarsi non apposto». L'ipotesi merita una riflessione, poiché la rappresentanza dell'amministratore risulta ancora più ampia di quella prevista dal testo licenziato dal Senato, già criticato quasi unanimemente: le cose comuni appartengono ai singoli e appare opportuno che il potere di disporne e di venderle non sia espropriato e neppure eccessivamente compresso.

Del resto, in tema di divisione il nuovo testo impone l'applicazione dell'articolo 1111 del Codice civile, che prevede la partecipazione di ciascun condomino alla lite giudiziale.
Risulta davvero squilibrato che per dividere le parti comuni si debba instaurare una controversia tra tutti i condomini, mentre per la vendita l'amministratore rappresenti senza limiti anche assenti e dissenzienti.

Sono invece da valutarsi positivamente le disposizioni introdotte per agevolare l'applicazione della conciliazione obbligatoria anche nel campo condominiale.
È stato precisato di quali controversie debba trattarsi, specificando che sono comprese le liti nelle quali sia parte il condominio.

Si è previsto l'obbligo di rivolgersi a un organismo di conciliazione con sede dove è ubicato il condominio; il mediatore potrà concedere i termini necessari affinché l'assemblea si pronunci. In sede di discussione ulteriore, in commissione o in aula, sarebbe opportuno che venga introdotto l'onere della parte istante di precisare adeguatamente il proprio punto di vista, così da agevolare un reale confronto finalizzato al raggiungimento del l'accordo. E che venga indicato un periodo transitorio per l'applicazione delle nuove regole, attualmente non previsto.

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