SPECIALE IMU - La guida

Piccola guida con consigli pratici e casi concreti

LE DATE

18 GIUGNO Scadenza acconto prima rata pari al 50% dell’imposta calcolata applicando le aliquote base (0,4% prima casa, 0,76 su tutti gli altri immobili) Per la prima casa è possibile scegliere l’acconto pari a un terzo. Per i rurali strumentali l’acconto è del 30%

17 SETTEMBRE per chi ha scelto di pagare l’IMU sulla prima casa in tre rate scade il termine per il versamento della seconda rata calcolata sempre con l’aliquota base del 0,4%

30 NOVEMBRE : i fabbricati rurali entro questa data devono essere iscritti al catasto edilizio urbano

17 DICEMBRE: conguaglio, si dovrà calcolare l’imposta dovuta sulla base dell’aliquota definitiva fissata da Stato  e Comune, a cui sottrarre quanto in precedenza già versato.

LA PRIMA CASA

L'abitazione principale e le sue pertinenze ricevono nell'Inni un trattamento agevola­to: l'aliquota base è fissata allo 0,4% e al contribuente spetta una detrazione di 200 euro (au­mentabile di 50 euro per ogni fi­glio, fino all'ottavo, di età non su­periore a 26 anni, dimorante e re­sidente nella casa).

I Comuni possono incremen­tare il beneficio, abbassando l'aliquota fino allo 0,2% e au­mentando la detrazione fino a concorrenza dell'intera impo­sta dovuta. Le decisioni comu­nali, comunque, peseranno so­lo al momento del saldo, visto che l'acconto va calcolato con l'aliquota base.

La normativa sull'abitazione principale non allude ad alcuna caratteristica del bene immobi­le in questione: pertanto, esso può essere classificato in qualsi-asi categoria catastale.

D’altro canto si deve specificare che: non può essere considerato quale abitazione principale l'ap­partamento di titolarità di Tizio, da questi concesso in comodato al figlio Caio, nel quale Tizio non dimori e non risieda. non può essere considerato quale abitazione principale l'appartamento di titolarità di Tizio (nel quale Tizio non dimori e non risieda), da questi concesso in locazione a un soggetto che vi dimori e vi risieda.

Quanto alle pertinenze, l'abita­zione principale può averne al massimo tre, ognuna delle quali appartenente a una di queste tre categorie catastali: C/2 (magaz­zini, soffitte, cantine, locali di sgombero), C/6 (box auto e gara­ge) e C/7 (tettoie e posti auto). È quindi esclusa combinazione: così non è possibile che le tre per­tinenze ammesse siano una di ca­tegoria C/2 e due di categoria C/6; né è possibile avere due per­tinenze, se entrambe di catego­ria C/6; né è possibile considera­re come pertinenza dell'abitazio­ne principale un'unità classifica­ta come C/3, e cioè come labora­torio, nonostante il suo palese as-servimento all'appartamento a cui servizio essa è destinata.

E LA CANTINA?

Ai fini dell'Imu fatti salvi gli altri requisiti - l'abitazione principale è un immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Che succede, dunque, se ci sono due alloggi adiacenti? Se le due abitazioni sono state fuse in una sola, con aggiornamento della situazione catastale, non ci sono problemi: c'è un'unica unità, e si può pagare l'Imu con le agevolazioni per l'abitazione principale. Se invece le abitazioni sono state collegate con l'apertura di una porta interna, ma senza informare il catasto, allora si è in presenza di un'irregolarità, che andrebbe sanata per poter beneficiare del regime agevolato. È vero che la legge parla di unità «iscrivibili» e non necessariamente «iscritte», ma è evidente che l'accorpamento di due alloggi contigui può far cambiare la consistenza, la rendita catastale e il conto dell'Imu  da pagare.

Non è un ostacolo, invece, il fatto che sulle due unità immobiliari gravino diritti reali non omogenei (ad esempio, un'unità posseduta al 100% e l'altra posseduta al 50% con il coniuge): se si viene a creare un'unica unità immobiliare, è possibile ottenere una fusione catastale di fatto e un'unica rendita ai fini fiscali (agenzia del Territorio, nota 21 febbraio 2002 protocollo 15232).

Un'altra novità riguarda le pertinenze dell'abitazione principale: il limite di una pertinenza per categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (si veda l'articolo in alto), riguarda . anche quelle iscritte in catasto unitamente all'unità abitativa. Ciò significa che nel computo delle pertinenze vanno considerate anche quelle accatastate con l'abitazione, per le quali è stata attribuita una rendita catastale unitaria. Quando c'è una cantina censita con l'alloggio, ad esempio, un eventuale magazzino accastato a parte va tassato allo 0,76% (perché entrambe le pertinenze sono "censibili" in C/2). Servono istruzioni, però, che dicano come procedere nei casi più complessi, ad esempio quando con l'alloggio sono censite una soffitta e una cantina (entrambe in C/2).

CASA ASSEGNATA A SEGUITO DI SEPARAZIONE

Il coniuge assegnatario si considera, ai soli fini dell'Irmi, titolare del diritto di abitazione sul bene. L'effetto è che l'unico soggetto passivo per l'ex casa coniugale diventa il coniuge assegnatario, anche nell'ipotesi in cui il coniuge non assegnatario dovesse vantare diritti reali sul bene. Se l'assegnatario dimora e risiede anagraficamente nell'immobile (come accade nella normalità dei casi), potrà applicare i benefici dell'abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione). Laddove, inoltre, nella medesima abitazione dovessero convivere i figli di età non superiore a 26 anni, la maggiorazione di 50 euro per figlio andrebbe per intero a beneficio dell'assegnatario.

Il coniuge non assegnatàrio, invece, potrà senz'altro fruire delle agevolazioni dell'abitazione principale con riferimento all'immobile di proprietà nel quale egli dimora e risiede, anche se ubicato nello stesso Comune dell'ex casa coniugale.Sull'immobile assegnato, infine, non trova applicazione la quota d'imposta erariale dello 0,38%, trattandosi di abitazione principale a tutti gli effetti.

Dovrà invece essere meglio chiarita la situazione delle residenze separate nell'ambito dello stesso nucleo familiare. La nuova definizione di abitazione principale  richiede che nell'immobile risieda non solo il contribuente, ma anche il suo nucleo familiare. Viene altresì precisato che se i componenti del nucleo acquisiscono residenze. diverse nello stesso Comune, le agevolazioni di legge si applicano nei riguardi di una sola unità immobiliare.

BENI STORICI e RUDERI

La disciplina Imu degli immobili inagibili o inabitabili e degli immobili d'interesse- storico-artistico è stata resa meno gravosa dalle modifiche inserite in sede di legge di conversione del decreto fiscale (DI 16/2012). Si prevede infatti che per queste unità la base imponibile sia ridotta alla metà. Nella formulazione originaria l'imposizione avveniva con le regole ordinarie. Per gli immobili d'interesse storico-artistico si tratta di un'agevolazione molto diversa rispetto a quella vigente nell'Ici. Nell'ambito del vecchio tributo comunale, infatti, la base imponibile era determinata sulla scorta della tariffa d'estimo più bassa applicabile alle abitazioni ubicate nella medesima zona censuaria. Al contrario, per le unità inagibili o inabitabili si verifica un ritorno al passato, poiché nel regime lei era già disposta la riduzione a metà dell'imposta. È riprodotta anche la disciplina per ottenere il riconoscimento dello stato di inagibilità o inabitabilità. È infatti stabilito che, a tale scopo contribuente può richiedere il sopralluogo dell'Ufficio tecnico comunale, a proprie spese, oppure presentare la dichiarazione sostitutiva di notorietà. In quest'ultimo caso, ovviamente, il Comune potrà sottoporre a controllo 1a veridicità della dichiarazione. Il beneficio compete a condizione che l'immobile non sia comunque utilizzato.

L'agevolazione per i fabbricati d'interesse storico-artistico spetta anche se l'immobile è l'abitazione principale del possessore. In questa eventualità, dunque, la riduzione si cumulerà con l'aliquota ridotta e la detrazione d'imposta.

Un caso particolare, tuttora privo di specifica regolamentazione, riguarda i fabbricati collabenti (cioè ruderi, diroccati e così via), identificati con la categoria catastale F/3, senza attribuzione di rendita. È evidente che, mancando un elemento fondamentale della base imponibile, gli stessi non possono essere tassati come fabbricati. Potrebbe tuttavia accadere che le unità collabenti insistano su di un'area qualificabile come fabbricabile. In tale ipotesi, il suolo ricadente nello strumento urbanistico generale sarà senz'altro soggetto a Imu sulla base del valore di mercato esistente al primo gennaio dell'anno.

 

ZONE EDIFICABILI

Anche i terreni agricoli e le aree edifìcabili sono soggetti all'Imu. Innanzitutto, bisogna precisare che - per legge - si considerano aree edifìcabili quelle utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo (articolo 36, comma 2 del DI 223/2006). Purtroppo questa definizione non si riscontra facilmente nei nuovi piani del territorio simili, che hanno superato il concetto di piano regolatore.

La base imponibile Imu per le aree edifìcabili è pari al valore corrente di mercato al 1 gennaio dell'anno di imposizione.

Terreni con deduzione

Per i terreni agricoli la base imponibile si ottiene moltiplicando il reddito dominicale, rivalutato del 25%, per il coefficiente moltiplicatore 135.

Il coefficiente è ridotto per i terreni agricoli, compresi quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti e lap iscritti nella previdenza agricola. La definizione è univoca e riguarda anche le società agricole in possesso della qualifica di lap. Sembra pertanto che - contrariamente a quanto avveniva per l'Ici -assumano rilevanza anche i terreni iscritti in catasto con attribuzione della tariffa di reddito dominicale, ancorché lasciati incolti, i quali sono soggetti al coefficiente 135 se non compresi in un fondo rustico condotto da coltivatori diretti o lap. nella gestione previdenziale, che coltivano i terreni agricoli di proprietà (o in forza di altro diritto reale), Mantengono l'esenzione da Imu i terreni situati nei territori montani, ma sarà un apposito decreto a delimitarne le zone. Al momento restano anche le esenzioni per la cosiddetta "collina depressa" (articolo 7, lettera h) del Dlgs 504/1992), ma rischiano di non essere confermate dallo stesso decreto ministeriale.

FABBRICATI USO DIVERSO

Mentre l'IMU sulla prima ca­sa è attenuata dall'aliquota ridot­ta e dalla detrazione di 200 euro, nessun beneficio diretto è previ­sto dalla legge per gli immobili non abitativi posseduti da perso­ne fisiche o da imprese. L'articolo 13 del DI 201/2011 prevede, anche per gli immobili non abitativi, che l'Imu sostituisca dal 2012 lei, Irpef e le relative addizionali dovute su­gli immobili non locati, e che si ap­plichi con l'aliquota ordinaria del­lo 0,76% (e un range di manovra per i Comuni che varia dallo 0,46% all'1,06%).

In attesa delle decisioni comu­nali, la prima rata dell'imposta (pari al 50%, senza possibilità di scegliere la divisione in tre rate) va versata entro il prossimo 18 giu­gno, con l'aliquota base dello 0,76%. La base imponibile dei fab­bricati non abitativi è pari alla ren­dita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti ca­tastali, aggiornati ad hoc ai soli fi­ni Imu. Ed è da questi nuovi coeffi­cienti che dipende buona parte del rincaro rispetto all'Ici. Il calco­lo dell'imposta dovrà essere quin­di operato, moltiplicando la rendi­ta catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti: m 160 per i fabbricati delle catego­rie C/2 (magazzini e locali di de­posito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie);

140 per i fabbricati di gruppo B e categorie C/3 (laboratori), C/4 (palestre) e C/5 (stabilimen­ti balneari);

80 per i fabbricati di catego­ria D/5 (istituti di credito e assi­curativi);

80 per i fabbricati di categoria A/1o (uffici);

60 per i fabbricati del gruppo D (esclusi D/5). Dal 2013, tale molti­plicatore sarà pari a 65; m 55 per i fabbricati di categoria C/i (negozi).

I margini di sconto

I Comuni possano ridurre l'ali­quota sino allo 0,4% per gli immo­bili non produttivi di reddito fon­diario, cioè per gli immobili stru­mentali per natura o destinazio­ne, utilizzati dalle imprese per l'esercizio dell'attività (articolo 43 del Tuir 917/1986). Si tratta de­gli immobili diversi da quelli alla cui produzione o scambio è diret­ta l'attività dell'impresa e di quelli costituenti patrimonio. La stessa facoltà è prevista per gli immobili posseduti da soggetti Ires (socie­tà di capitali), nonché, più in gene­rale, per quelli concessi in locazio­ne a terzi, sia da parte delle perso­ne fisiche che delle imprese. ' L'Imu, anche per gli immobili non residenziali sostituisce l'Irpef, ma solo per i fabbricati non locati posseduti da soggetti non esercenti attività commerciale (persone fisiche non imprendi­tori). Se invece l'immobile non abitativo (ufficio, negozio) pos­seduto da privato è concesso in locazione, resta ferma la rilevan­za del reddito ritraibile anche ai fini Irpef.

Per le imprese (ditte individua­li e società di persone, soggetti Ir­pef) e i soggetti Ires in generale, l'Imu sul fabbricato strumentale o patrimonio, non assorbe in nes­sun caso l'Irpef o l'Ires sul reddi­to, che si tratti di fabbricato loca­to o detenuto direttamente dall'impresa.

Le esenzioni

Anche l'Imu (articolo 9, comma 8, del Dlgs 23/2011), come già l'Ici, prevede una serie di esenzioni. In particolare, alla luce anche delle modifiche apportate dalla legge 44/2012, di conversione del DI 16/2012, l'Imu non si applica per:

gli immobili posseduti dallo Sta­to, dalle regioni e dagli enti locali, purché ubicati nei propri tenito­ri, dalle comunità montane, dai consorzi tra tali enti, nonché da­gli enti del servizio sanitario na­zionale, destinati esclusivamente a compiti istituzionali;

fabbricati classificati o classifi­cabili nelle categorie catastali da E/i a E/9 (si tratta degli immobili «a destinazione particolare»);

i fabbricati destinati ad usi cultu­rali (sedi aperte al pubblico di mu­sei, biblioteche, archivi, cinete­che, eccetera);

i fabbricati destinati esclusiva­mente all'esercizio del culto;

i fabbricati di proprietà della Santa Sede;

i fabbricati appartenenti a Stati esteri e ad organizzazioni interna­zionali per i quali è prevista l'esen-zione dall'imposta locale sul red­dito dei fabbricati in base ad ac­cordi internazionali resi esecuti­vi in Italia;

i fabbricati utilizzati dai sogget­ti (diversi dalle società) che non hanno per oggetto esclusivo, o principale, l'esercizio di attività commerciali, destinati esclusiva­mente allo svolgimento con mo­dalità non commerciali di attivi­tà assistenziali, previdenziali, sa­nitarie, didattiche, ricettive, cul­turali, sportive, eccetera. In caso di utilizzazione "mista", l'esen­zione spetta per la sola frazione nella quale si svolge l'attività non commerciale (articolo 9i-bis, DI 1/2012, convertito dalla legge 27/2012);

i fabbricati distrutti o danneggia­ti dal sisma che ha colpito l'Abruz­zo il 6 aprile 2009 (legge 44/2012, di conversione del DI 16/2012).

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