Cantiere Condominio

La riforma del condominio esce dal comitato ristretto della commissione Giustizia della Camera per arrivare a una rapida approvazione (il termine per gli emendamenti è il 5 giugno) ed è già calendarizzata a metà giugno in Aula. In sintesi, la riforma prevede, tra le norme più importanti: l'estensione della disciplina ai supercondominii, la possibilità dei condomini di chiedere all'amministratore la diffida all'uso difforme delle parti comuni, maggioranze più facili per decidere le innovazioni (con casistica più ampia), norme specifiche per installare antenne tv satellitari, pannelli solari e impianti di videosorveglianza, criterio di competenza per il rendiconto condominiale e regole ampie per il controllo dei giustificativi di spesa, la riduzione a solo un terzo dei millesimi (e non delle teste) come maggioranza minima per approvare le delibere in seconda convocazione, il divieto per i creditori di rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti delle rate e la solidarietà tra acquirente e venditore dell'appartamento sinché l'amministratore non venga avvisato della vendita, la possibilità di cambiare le tabelle quando le modifiche alterano per almeno il 20% i valori proporzionali dell'edificio, la prededucibilità delle rate condominiali per manutenzione ordinaria e straordinaria.Scompare, invece,  la discussa possibilità di cedere le parti comuni con una delibera a maggioranza (e non all'unanimità) con la «sostituzione», cioè «la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune». Così come è stata cancellata la disposizione che permetteva all'amministratore di accedere alle singole unità immobiliari per verificare eventuali violazioni alle norme sulla sicurezza dell'edificio.
Un discorso a parte merita la figura dell'amministratore, che con la riforma vede completamente ridisegnata la sua professione e le sue responsabilità.Anzitutto deve prestare una garanzia sotto forma di polizza assicurativa che copra almeno l'importo dell'ultimo bilancio consuntivo del condominio. Poi deve assolutamente far passare tutte somme ricevute sul conto corrente del condominio, che ciascun condomino può visionare. Inoltre vengono elencate molte «gravi irregolarità» che possono causare la sua revoca, legate soprattutto alla mancata trasparenza contabile e alla trascuratezza nella gestione dei crediti condominiali. Da ultimo, la Camera ha inserito l'obbligo (su richiesta dell'assemblea) di attivare un sito web condominiale dove siano consultabili rendiconti e verbali.

LE NOVITA'

IN ASSEMBLEA
Maggioranze più facili per decidere le innovazioni (con una casistica più ampia), norme specifiche per installare antenne tv satellitari, pannelli solari e impianti di videosorveglianza; viene ridotta a solo un terzo dei millesimi (e non delle teste) la maggioranza minima per approvare le delibere in seconda convocazione; si possono cambiare le tabelle quando le modifiche sopravvenute alterano per almeno il 20% i valori proporzionali dell'edificio
L'AMMINISTRATORE
Viene creato l'obbigo di prestare garanzia assicurativa sul proprio operato su richiesta dell'assemblea; si dovrà seguire, nel redigere il bilancio, il criterio di competenza e consentire sempre il controllo dei giustificativi di spesa; l'amministratore deve anche tenere il registro con i dati di tutti i condomini e la tenuta del registro verbali, nonché iscriversi al registro presso l'agenzia del Territorio
ICONDOMINI
C'è il divieto per i creditori di rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti delle rate; viene ufficializzata la solidarietà tra acquirente e venditore dell'appartamento sinché l'amministratore non riceva copia del rogito, la prededucibilità delle rate condominiali per manutenzione ordinaria e straordinaria; i condomini possono chiedere all'amministratore la diffida all'uso difforme delle parti comuni

POTERI TROPPO PESANTI PER L'AMMINISTRATORE

L'amministratore resta uno dei cardini della riforma ma, nonostante importanti correttivi al testo uscito dal Senato, rimangono alcuni punti critici, soprattutto sul delicato fronte dei poteri di rappresentanza.Lascia perplessi il disposto dell'articolo 12, dedicato all'attuazione delle delibere con le quali si siano decise innovazioni, nonché alla «materia di atti di alienazione, concessione in godimento o disposizioni di beni comuni, nonché nell'esecuzione degli atti a essi relativi».

In questi casi l'amministratore rappresenterà «anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni limite di o condizione ai poteri di rappresentanza dovrà considerarsi non apposto». L'ipotesi merita una riflessione, poiché la rappresentanza dell'amministratore risulta ancora più ampia di quella prevista dal testo licenziato dal Senato, già criticato quasi unanimemente: le cose comuni appartengono ai singoli e appare opportuno che il potere di disporne e di venderle non sia espropriato e neppure eccessivamente compresso.

Del resto, in tema di divisione il nuovo testo impone l'applicazione dell'articolo 1111 del Codice civile, che prevede la partecipazione di ciascun condomino alla lite giudiziale.
Risulta davvero squilibrato che per dividere le parti comuni si debba instaurare una controversia tra tutti i condomini, mentre per la vendita l'amministratore rappresenti senza limiti anche assenti e dissenzienti.

Sono invece da valutarsi positivamente le disposizioni introdotte per agevolare l'applicazione della conciliazione obbligatoria anche nel campo condominiale.
È stato precisato di quali controversie debba trattarsi, specificando che sono comprese le liti nelle quali sia parte il condominio.

Si è previsto l'obbligo di rivolgersi a un organismo di conciliazione con sede dove è ubicato il condominio; il mediatore potrà concedere i termini necessari affinché l'assemblea si pronunci. In sede di discussione ulteriore, in commissione o in aula, sarebbe opportuno che venga introdotto l'onere della parte istante di precisare adeguatamente il proprio punto di vista, così da agevolare un reale confronto finalizzato al raggiungimento del l'accordo. E che venga indicato un periodo transitorio per l'applicazione delle nuove regole, attualmente non previsto.

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Previsioni Mercato Immobiliare Italia Q2

Vendite in calo, ancora una volta, e anche come superficie di venduto. Tengono invece i prezzi, a dimostrazione di una particolarità tutta italiana del mercato immobiliare e dell'andamento della crisi del settore: è proprio la polverizzazione della proprietà a impedire ai proprietari quei ragionamenti economici che portano in breve tempo ai crolli dei prezzi. Il piccolo proprietario, anche a costo di enormi sacrifici, non svende e non affitta a prezzi troppo bassi, attegiamento che una grande immobiliare non può permettersi.

Stando ai dati diffusi dall'Osservatotrio immobiliare dell'agenzia del Territorio, diffusi oggi, si assiste a una una riduzione dei volumi di compravendita delle abitazioni: nel 2011 sono state 603.176, il 2,3% in meno rispetto al 2010. Nei capoluoghi di provincia il calo si è sentito di meno (0,6%), mentre negli altri Comuni almedia ha registrato un -3,1 per cento. In parallelo, la diminuzione della metratura abitativa ceduta è scesa a 62 milioni di metri quadrati, 1,5% in meno rispetto al 2010. La sorpresa, ma neanche tanto, considerando l'andamento degli anni precedenti, viene dai prezzi: la quotazione media risulta pari a 1.584 €/mq, addirittura in leggero aumento rispetto al 2010, + 0,7 per cento, e abbastanza omogena tra capoluoghi e centri minori. Un capitolo a parte merita l'andamento del mercato nelle otto principali città italiane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze): qui c'è, in piena controtendenza, un incremento delle compravendite del 2,4% rispetto al 2010 e il volume degli scambi ammonta a circa 25,2 miliardi di euro, con un aumento del 3,2% rispetto al 2010.

Un quadro, quindi, a tinte meno fosche delle previsioni, anche se per il Censis la débacle dovrebbe avvenire nel 2012, causata dal cortocircuito tra Imu e crisi della liquidità che potrebbe incrementare l'offerta in maniera tale da far scendere i prezzi anche del 20 per cento.

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Investimenti immobiliari

Spagna

L'introduzione da parte del governo spagnolo di una nuova legislazione per limitare le detrazioni degli interesse ai fini fiscali potrebbe ridurre ulteriormente il flusso di capitale internazionale per l’acquisto di immobili commerciali nazionali, proprio in un momento in cui il depresso mercato locale è un fattore che grava sulla Spagna in piena recessione, ha affermato la European Public Real Estate Association (EPRA). Il Direttore Finanziario di EPRA, Gareth Lewis, ha detto che: "Tre anni fa la Spagna ha perso l'opportunità di introdurre un regime normativo  'best-in-class' rivolto alle REIT (Real Estate Investment Trust) per le sue società immobiliari quotate, in linea con altre grandi economie europee, come Francia e Regno Unito. "I REIT sono efficaci per attrarre capitali a lungo termine nel settore immobiliare commerciale e residenziale e forniscono una fonte costante e affidabile di entrate per i governi, grazie alle ritenute alla fonte sui dividendi, così come significativo è il gettito fiscale, una tantum, derivante  dalla conversione delle imprese che decidono di adottare il REIT come forma operativa."Con questa ultima mossa fiscale siamo preoccupati che la Spagna e il suo mercato immobiliare stia andando ancora più lontano da un mercato efficiente in un momento in cui l'economia ha più bisogno." Il governo spagnolo ha introdotto una nuova legislazione che sostituisce le attuali più favorevoli norme per le 'thin cap' (società a bassa intensità di capitale) riguardanti le detrazioni fiscali degli interessi, nell'ambito della politica di Madrid per raggiungere più ampi obiettivi di riduzione del disavanzo.

Francia
 L'elezione del socialista Francois Hollande, come il nuovo presidente in Francia è improbabile che abbia un grande impatto sul mercato immobiliare del paese, secondo gli esperti. 'E' importante che gli acquirenti esteri sappiano che questa elezione era semplicemente un voto per la Presidenza francese e non per il governo, così non ci sarà alcuna implicazione particolare sul mercato immobiliare. E’ ancora  tempo di “business as usual” ha detto Danny Silver, amministratore delegato del Gruppo Villages. 'Essendo sposato a una economista francese, e avendo vissuto in Francia negli ultimi 15 anni, ho seguito le elezioni francesi in tempo reale. Per quanto riguarda il settore immobiliare francese, essendo il campo in cui opero, posso dire che considerando le esperienze passate, l'effetto sul mercato immobiliare sarà minimo, ora che c’è in Hollande, 'ha spiegato. 'La nuova presidenza non avrà alcun impatto sui processi di acquisto, e con la Francia costantemente classificata come uno dei paesi migliori in cui vivere e con gli attuali stabili prezzi degli immobili non è necessario per i potenziali acquirenti preoccuparsi', ha aggiunto. Trevor Leggett, amministratore delegato della francese Immobilier Leggett, ha sottolineato che invece il cambio valuta può avere un impatto molto più grande. Con le crescenti preoccupazioni sul ritiro della Grecia dall’ euro e la promessa di Hollande di aumentare la spesa pubblica, i compratori inglesi in particolare, sono ben posizionati grazie alla crescita della sterlina nei confronti dell'euro.

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SPECIALE IMU - La guida

Piccola guida con consigli pratici e casi concreti

LE DATE

18 GIUGNO Scadenza acconto prima rata pari al 50% dell’imposta calcolata applicando le aliquote base (0,4% prima casa, 0,76 su tutti gli altri immobili) Per la prima casa è possibile scegliere l’acconto pari a un terzo. Per i rurali strumentali l’acconto è del 30%

17 SETTEMBRE per chi ha scelto di pagare l’IMU sulla prima casa in tre rate scade il termine per il versamento della seconda rata calcolata sempre con l’aliquota base del 0,4%

30 NOVEMBRE : i fabbricati rurali entro questa data devono essere iscritti al catasto edilizio urbano

17 DICEMBRE: conguaglio, si dovrà calcolare l’imposta dovuta sulla base dell’aliquota definitiva fissata da Stato  e Comune, a cui sottrarre quanto in precedenza già versato.

LA PRIMA CASA

L'abitazione principale e le sue pertinenze ricevono nell'Inni un trattamento agevola­to: l'aliquota base è fissata allo 0,4% e al contribuente spetta una detrazione di 200 euro (au­mentabile di 50 euro per ogni fi­glio, fino all'ottavo, di età non su­periore a 26 anni, dimorante e re­sidente nella casa).

I Comuni possono incremen­tare il beneficio, abbassando l'aliquota fino allo 0,2% e au­mentando la detrazione fino a concorrenza dell'intera impo­sta dovuta. Le decisioni comu­nali, comunque, peseranno so­lo al momento del saldo, visto che l'acconto va calcolato con l'aliquota base.

La normativa sull'abitazione principale non allude ad alcuna caratteristica del bene immobi­le in questione: pertanto, esso può essere classificato in qualsi-asi categoria catastale.

D’altro canto si deve specificare che: non può essere considerato quale abitazione principale l'ap­partamento di titolarità di Tizio, da questi concesso in comodato al figlio Caio, nel quale Tizio non dimori e non risieda. non può essere considerato quale abitazione principale l'appartamento di titolarità di Tizio (nel quale Tizio non dimori e non risieda), da questi concesso in locazione a un soggetto che vi dimori e vi risieda.

Quanto alle pertinenze, l'abita­zione principale può averne al massimo tre, ognuna delle quali appartenente a una di queste tre categorie catastali: C/2 (magaz­zini, soffitte, cantine, locali di sgombero), C/6 (box auto e gara­ge) e C/7 (tettoie e posti auto). È quindi esclusa combinazione: così non è possibile che le tre per­tinenze ammesse siano una di ca­tegoria C/2 e due di categoria C/6; né è possibile avere due per­tinenze, se entrambe di catego­ria C/6; né è possibile considera­re come pertinenza dell'abitazio­ne principale un'unità classifica­ta come C/3, e cioè come labora­torio, nonostante il suo palese as-servimento all'appartamento a cui servizio essa è destinata.

E LA CANTINA?

Ai fini dell'Imu fatti salvi gli altri requisiti - l'abitazione principale è un immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Che succede, dunque, se ci sono due alloggi adiacenti? Se le due abitazioni sono state fuse in una sola, con aggiornamento della situazione catastale, non ci sono problemi: c'è un'unica unità, e si può pagare l'Imu con le agevolazioni per l'abitazione principale. Se invece le abitazioni sono state collegate con l'apertura di una porta interna, ma senza informare il catasto, allora si è in presenza di un'irregolarità, che andrebbe sanata per poter beneficiare del regime agevolato. È vero che la legge parla di unità «iscrivibili» e non necessariamente «iscritte», ma è evidente che l'accorpamento di due alloggi contigui può far cambiare la consistenza, la rendita catastale e il conto dell'Imu  da pagare.

Non è un ostacolo, invece, il fatto che sulle due unità immobiliari gravino diritti reali non omogenei (ad esempio, un'unità posseduta al 100% e l'altra posseduta al 50% con il coniuge): se si viene a creare un'unica unità immobiliare, è possibile ottenere una fusione catastale di fatto e un'unica rendita ai fini fiscali (agenzia del Territorio, nota 21 febbraio 2002 protocollo 15232).

Un'altra novità riguarda le pertinenze dell'abitazione principale: il limite di una pertinenza per categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (si veda l'articolo in alto), riguarda . anche quelle iscritte in catasto unitamente all'unità abitativa. Ciò significa che nel computo delle pertinenze vanno considerate anche quelle accatastate con l'abitazione, per le quali è stata attribuita una rendita catastale unitaria. Quando c'è una cantina censita con l'alloggio, ad esempio, un eventuale magazzino accastato a parte va tassato allo 0,76% (perché entrambe le pertinenze sono "censibili" in C/2). Servono istruzioni, però, che dicano come procedere nei casi più complessi, ad esempio quando con l'alloggio sono censite una soffitta e una cantina (entrambe in C/2).

CASA ASSEGNATA A SEGUITO DI SEPARAZIONE

Il coniuge assegnatario si considera, ai soli fini dell'Irmi, titolare del diritto di abitazione sul bene. L'effetto è che l'unico soggetto passivo per l'ex casa coniugale diventa il coniuge assegnatario, anche nell'ipotesi in cui il coniuge non assegnatario dovesse vantare diritti reali sul bene. Se l'assegnatario dimora e risiede anagraficamente nell'immobile (come accade nella normalità dei casi), potrà applicare i benefici dell'abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione). Laddove, inoltre, nella medesima abitazione dovessero convivere i figli di età non superiore a 26 anni, la maggiorazione di 50 euro per figlio andrebbe per intero a beneficio dell'assegnatario.

Il coniuge non assegnatàrio, invece, potrà senz'altro fruire delle agevolazioni dell'abitazione principale con riferimento all'immobile di proprietà nel quale egli dimora e risiede, anche se ubicato nello stesso Comune dell'ex casa coniugale.Sull'immobile assegnato, infine, non trova applicazione la quota d'imposta erariale dello 0,38%, trattandosi di abitazione principale a tutti gli effetti.

Dovrà invece essere meglio chiarita la situazione delle residenze separate nell'ambito dello stesso nucleo familiare. La nuova definizione di abitazione principale  richiede che nell'immobile risieda non solo il contribuente, ma anche il suo nucleo familiare. Viene altresì precisato che se i componenti del nucleo acquisiscono residenze. diverse nello stesso Comune, le agevolazioni di legge si applicano nei riguardi di una sola unità immobiliare.

BENI STORICI e RUDERI

La disciplina Imu degli immobili inagibili o inabitabili e degli immobili d'interesse- storico-artistico è stata resa meno gravosa dalle modifiche inserite in sede di legge di conversione del decreto fiscale (DI 16/2012). Si prevede infatti che per queste unità la base imponibile sia ridotta alla metà. Nella formulazione originaria l'imposizione avveniva con le regole ordinarie. Per gli immobili d'interesse storico-artistico si tratta di un'agevolazione molto diversa rispetto a quella vigente nell'Ici. Nell'ambito del vecchio tributo comunale, infatti, la base imponibile era determinata sulla scorta della tariffa d'estimo più bassa applicabile alle abitazioni ubicate nella medesima zona censuaria. Al contrario, per le unità inagibili o inabitabili si verifica un ritorno al passato, poiché nel regime lei era già disposta la riduzione a metà dell'imposta. È riprodotta anche la disciplina per ottenere il riconoscimento dello stato di inagibilità o inabitabilità. È infatti stabilito che, a tale scopo contribuente può richiedere il sopralluogo dell'Ufficio tecnico comunale, a proprie spese, oppure presentare la dichiarazione sostitutiva di notorietà. In quest'ultimo caso, ovviamente, il Comune potrà sottoporre a controllo 1a veridicità della dichiarazione. Il beneficio compete a condizione che l'immobile non sia comunque utilizzato.

L'agevolazione per i fabbricati d'interesse storico-artistico spetta anche se l'immobile è l'abitazione principale del possessore. In questa eventualità, dunque, la riduzione si cumulerà con l'aliquota ridotta e la detrazione d'imposta.

Un caso particolare, tuttora privo di specifica regolamentazione, riguarda i fabbricati collabenti (cioè ruderi, diroccati e così via), identificati con la categoria catastale F/3, senza attribuzione di rendita. È evidente che, mancando un elemento fondamentale della base imponibile, gli stessi non possono essere tassati come fabbricati. Potrebbe tuttavia accadere che le unità collabenti insistano su di un'area qualificabile come fabbricabile. In tale ipotesi, il suolo ricadente nello strumento urbanistico generale sarà senz'altro soggetto a Imu sulla base del valore di mercato esistente al primo gennaio dell'anno.

 

ZONE EDIFICABILI

Anche i terreni agricoli e le aree edifìcabili sono soggetti all'Imu. Innanzitutto, bisogna precisare che - per legge - si considerano aree edifìcabili quelle utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo (articolo 36, comma 2 del DI 223/2006). Purtroppo questa definizione non si riscontra facilmente nei nuovi piani del territorio simili, che hanno superato il concetto di piano regolatore.

La base imponibile Imu per le aree edifìcabili è pari al valore corrente di mercato al 1 gennaio dell'anno di imposizione.

Terreni con deduzione

Per i terreni agricoli la base imponibile si ottiene moltiplicando il reddito dominicale, rivalutato del 25%, per il coefficiente moltiplicatore 135.

Il coefficiente è ridotto per i terreni agricoli, compresi quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti e lap iscritti nella previdenza agricola. La definizione è univoca e riguarda anche le società agricole in possesso della qualifica di lap. Sembra pertanto che - contrariamente a quanto avveniva per l'Ici -assumano rilevanza anche i terreni iscritti in catasto con attribuzione della tariffa di reddito dominicale, ancorché lasciati incolti, i quali sono soggetti al coefficiente 135 se non compresi in un fondo rustico condotto da coltivatori diretti o lap. nella gestione previdenziale, che coltivano i terreni agricoli di proprietà (o in forza di altro diritto reale), Mantengono l'esenzione da Imu i terreni situati nei territori montani, ma sarà un apposito decreto a delimitarne le zone. Al momento restano anche le esenzioni per la cosiddetta "collina depressa" (articolo 7, lettera h) del Dlgs 504/1992), ma rischiano di non essere confermate dallo stesso decreto ministeriale.

FABBRICATI USO DIVERSO

Mentre l'IMU sulla prima ca­sa è attenuata dall'aliquota ridot­ta e dalla detrazione di 200 euro, nessun beneficio diretto è previ­sto dalla legge per gli immobili non abitativi posseduti da perso­ne fisiche o da imprese. L'articolo 13 del DI 201/2011 prevede, anche per gli immobili non abitativi, che l'Imu sostituisca dal 2012 lei, Irpef e le relative addizionali dovute su­gli immobili non locati, e che si ap­plichi con l'aliquota ordinaria del­lo 0,76% (e un range di manovra per i Comuni che varia dallo 0,46% all'1,06%).

In attesa delle decisioni comu­nali, la prima rata dell'imposta (pari al 50%, senza possibilità di scegliere la divisione in tre rate) va versata entro il prossimo 18 giu­gno, con l'aliquota base dello 0,76%. La base imponibile dei fab­bricati non abitativi è pari alla ren­dita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti ca­tastali, aggiornati ad hoc ai soli fi­ni Imu. Ed è da questi nuovi coeffi­cienti che dipende buona parte del rincaro rispetto all'Ici. Il calco­lo dell'imposta dovrà essere quin­di operato, moltiplicando la rendi­ta catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti: m 160 per i fabbricati delle catego­rie C/2 (magazzini e locali di de­posito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie);

140 per i fabbricati di gruppo B e categorie C/3 (laboratori), C/4 (palestre) e C/5 (stabilimen­ti balneari);

80 per i fabbricati di catego­ria D/5 (istituti di credito e assi­curativi);

80 per i fabbricati di categoria A/1o (uffici);

60 per i fabbricati del gruppo D (esclusi D/5). Dal 2013, tale molti­plicatore sarà pari a 65; m 55 per i fabbricati di categoria C/i (negozi).

I margini di sconto

I Comuni possano ridurre l'ali­quota sino allo 0,4% per gli immo­bili non produttivi di reddito fon­diario, cioè per gli immobili stru­mentali per natura o destinazio­ne, utilizzati dalle imprese per l'esercizio dell'attività (articolo 43 del Tuir 917/1986). Si tratta de­gli immobili diversi da quelli alla cui produzione o scambio è diret­ta l'attività dell'impresa e di quelli costituenti patrimonio. La stessa facoltà è prevista per gli immobili posseduti da soggetti Ires (socie­tà di capitali), nonché, più in gene­rale, per quelli concessi in locazio­ne a terzi, sia da parte delle perso­ne fisiche che delle imprese. ' L'Imu, anche per gli immobili non residenziali sostituisce l'Irpef, ma solo per i fabbricati non locati posseduti da soggetti non esercenti attività commerciale (persone fisiche non imprendi­tori). Se invece l'immobile non abitativo (ufficio, negozio) pos­seduto da privato è concesso in locazione, resta ferma la rilevan­za del reddito ritraibile anche ai fini Irpef.

Per le imprese (ditte individua­li e società di persone, soggetti Ir­pef) e i soggetti Ires in generale, l'Imu sul fabbricato strumentale o patrimonio, non assorbe in nes­sun caso l'Irpef o l'Ires sul reddi­to, che si tratti di fabbricato loca­to o detenuto direttamente dall'impresa.

Le esenzioni

Anche l'Imu (articolo 9, comma 8, del Dlgs 23/2011), come già l'Ici, prevede una serie di esenzioni. In particolare, alla luce anche delle modifiche apportate dalla legge 44/2012, di conversione del DI 16/2012, l'Imu non si applica per:

gli immobili posseduti dallo Sta­to, dalle regioni e dagli enti locali, purché ubicati nei propri tenito­ri, dalle comunità montane, dai consorzi tra tali enti, nonché da­gli enti del servizio sanitario na­zionale, destinati esclusivamente a compiti istituzionali;

fabbricati classificati o classifi­cabili nelle categorie catastali da E/i a E/9 (si tratta degli immobili «a destinazione particolare»);

i fabbricati destinati ad usi cultu­rali (sedi aperte al pubblico di mu­sei, biblioteche, archivi, cinete­che, eccetera);

i fabbricati destinati esclusiva­mente all'esercizio del culto;

i fabbricati di proprietà della Santa Sede;

i fabbricati appartenenti a Stati esteri e ad organizzazioni interna­zionali per i quali è prevista l'esen-zione dall'imposta locale sul red­dito dei fabbricati in base ad ac­cordi internazionali resi esecuti­vi in Italia;

i fabbricati utilizzati dai sogget­ti (diversi dalle società) che non hanno per oggetto esclusivo, o principale, l'esercizio di attività commerciali, destinati esclusiva­mente allo svolgimento con mo­dalità non commerciali di attivi­tà assistenziali, previdenziali, sa­nitarie, didattiche, ricettive, cul­turali, sportive, eccetera. In caso di utilizzazione "mista", l'esen­zione spetta per la sola frazione nella quale si svolge l'attività non commerciale (articolo 9i-bis, DI 1/2012, convertito dalla legge 27/2012);

i fabbricati distrutti o danneggia­ti dal sisma che ha colpito l'Abruz­zo il 6 aprile 2009 (legge 44/2012, di conversione del DI 16/2012).

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MUTUI: Euribor in deciso ribasso

Un altro passo all'ingiù. Non si arresta la versione "gambero" degli indici Euribor che anche oggi sono calati. L'indice a 1 mese ha perso la soglia dello 0,4% scivolando allo 0,399%, avvicinandosi al minimo di tutti i tempi (0,397%) toccato il 31 marzo 2010. L'indice a 3 mesi si è portato allo 0,7% e sembra ormai prossimo a sforare al ribasso questa soglia per puntare il minimo storico (0,634%).

La notizia farà certo piacere agli oltre 3 milioni di italiani che stanno rimborsando un mutuo a tasso variabile agganciato appunto a uno degli indici Euribor. A questo punto, la domanda è d'obbligo. Toccando il fondo, gli Euribor ripartiranno all'insù? Per rispondere, l'unica sfera di cristallo disponibile è il mercato londinese dei future (Liffe) dove sono scambiati contratti future sugli

Un po' come guardare le previsioni del tempo. E, al pari di queste, anche le previsioni sugli Euribor possono sbagliarsi. Il margine d'errore è giustificato dal fatto che questi contratti riflettono le aspettative odierne sull'andamento economico del prossimo lustro. E, obiettivamente, con un'economia che naviga a vista come quella attuale, in preda alle scelte politiche sulla risoluzione della crisi dei debiti sovrani nell'Eurozona, non è semplice centrare previsioni nel medio periodo.

In ogni caso, questi contratti riflettono oggi la "sensazione" che gil Euribor resteranno sotto la soglia dell'1% fino a settembre 2014 per poi risalire lentamente verso il 2% nel 2016. Non dovrebbero tornare, quindi neppure da qui a cinque anni, in linea con la media storica del 3%.

Chi ha un vecchio mutuo

L'Euribor in caduta libera fa felice chi sta pagando un mutuo a tasso indicizzato all'Euribor, appunto. Ma chi ha un mutuo a tasso fisso? Conviene surrogare (con un'altra banca) o provare a rinegoziare (con la stessa banca) con un tasso variabile? Per rispondere a questa domanda è necessario aprire la parentesi spread che, ahinoi, restano ancora alti, nonostante a inizio primavera alcuni istituti hanno iniziato a tagliarli dopo 10 mesi di continui rialzi. Se conviene, pertanto, passare da fisso a variabile molto dipende dalla distanza tra i due tassi (il fisso che si sta pagando e il variabile che si otterrebbe). Le valutazioni sono personali a fronte del fatto che oggi i migliori variabili si aggirano intorno a un tasso finito del 3,5%. Certo, scegliendo in questo momento la strada della surroga, ci si aggancerebbe a un ottimo Euribor ma si fisserebbe con ogni probabilità uno spread più alto (si parte dal 2,7%) rispetto a quello che probabilmente chi ha sottoscritto un mutuo prima dell'estate del 2011. Anche questo fattore deve pesare nella scelta di un eventuale cambio mutuo. E poi molto dipende dalla durata residua (se mancano pochi anni la convenienza di un ribaltone può essere marginale).

I dubbi per i nuovi aspiranti mutuatari
Meno dubbi, invece, per chi è in procinto in questa fase di stipulare un nuovo mutuo ed è indeciso sulla scelta del tasso ideale con cui dare il là al piano di ammortamento.

Fisso o variabile? Gli Euribor sono bassi e, nelle proiezioni finanziarie, lo resteranno ancora per qualche anno. Quindi tra le due grandi opzioni (fisso o variabile) la seconda sembra nettamente in vantaggio, seguendo la logica della convenienza finanziaria.

Tanto più che la distanza tra i miglior tasso variabile (3,5%) e il miglior fisso (5,8%) oggi stipulabile è altissima. Distanza che diventa ancora più elevata se si considera che le banche che operano in Italia concedono mutui secondo il cosiddetto "piano di ammortamento alla francese" in cui nei primi anni l'ammontare della rata è composta per la gran parte da interessi. Secondo quesfa formula, appunto, partire con un tasso più basso risulta essere doppiamente conveniente.

A onor di cronaca va però anche segnalato che, se gli Euribor volano basso, precipitano anche gli indici Eurirs, i parametri utilizzati per agganciare (al momento della stipula e per tutto il mutuo senza apportare più variazioni al tasso finale) il calcolo del tasso dei mutui a tasso fisso.

L'Eurirs a 20 anni (che riguarda quindi i mutui con scadenza a 20 anni) è oggi scivolato al 2,55%, il parametro a 25 anni al 2,51%. Per questi indici - che seguono da vicino l'andamento del Bund tedesco - siamo in una terra al ribasso inesplorata.

Ciò non basta però - a parità di spread - a ridurre il fortissimo gap con gli Euribor e con i mutui a tasso variabile. Ma, se non altro, alimenta per gli aspiranti mutuatari l'amletico dubbio nella scelta del tasso perfetto.

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