Novità per Immobili & Fisco

Molte sono le novità già a regime in questi giorni per quanto riguarda il "complesso" rapporto fra immobili e fisco, procederemo con ordine:

ICI 2011
Con l'abrogazione del tributo sulla prima casa si è alleggerito di molto l'onere dei contribuenti, eccettuato il caso delle pertinenze che, in virtù delle specificità di taluni regolamenti comunali, possono ancora essere tassate. Risulta spesso oggetto di disputa anche la pertinenzialità di ampie aree che i circondano i fabbricati abitativi. Per i Comuni che non hanno deliberato specifici valori, rimane anche il rebus della valorizzazione delle aree con vocazione edificatoria, sulle quali si innesta spesso il contenzioso. Alla luce di tali chiarimenti i contribuenti saranno chiamati alla cassa entro il prossimo 16 giugno per il versamento del primo acconto 2011, mentre il saldo scadrà il giorno 16 dicembre.

IMU
Si preannuncia una vera e propria rivoluzione della fiscalità locale; infatti, oltre a nuove metodologie di compartecipazione alle entrate erariali già in vigore dal 2011, i Comuni potranno istituire, dal 2014, un'imposta municipale propria (agganciata ai redditi immobiliari) e un'imposta municipale secondaria, sostitutiva di una serie di tributi locali minori. Prima della revisione di tale comparto, si registra anche la possibilità di istituzione di una tassa di soggiorno, lo sblocco della misura delle addizionali comunali e la possibilità di introduzione di un'imposta di scopo, finalizzata alla realizza­zione di specifiche opere.

CEDOLARE SECCA
tassazione extra dichiarazione con una aliquota fissa;(che non dipende, cioè, dall'ammontare di reddito posseduto dal proprietario) che varia dal 19 al 21 per cento. Associato al nuovo regime tributario, che sostituisce imposta di bollo e imposta di registro sulla locazione, è il nuovo sistema sanzionatorio per chi continua a non dichiarare i canoni, con risvolti tanto sul versante tributario che su quello civilistico. I calcoli di convenienza per accedere al regime opzionale, che riguarda solo le abitazioni e le pertinenze locate da persone fisiche, non è di immediata realizzazione, si consiglia pertanto di consultare preventivamente il proprio commercialista

ALIQUOTA IVA in EDILIZIA
L'applicazione della corretta aliquota alle prestazioni di servizi i e alle cessioni di beni nel comparto edile (4, 10 o 20%) è un rebus che preoccupa da tempo gli operatori. Le variabili da i considerare sono tanto la tipologia di operazione, quanto la natura del bene ceduto o realizzato, quanto la situazione soggettiva del soggetto acquirente o committente. Per evitare l'applicazione di sanzioni è opportuno utilizzare apposite richieste e dichiarazioni di responsabilità.

REVERSE CHARGE
Il Legislatore, da tempo, ha tentato di porre rimedio alle frequenti frodi realizzate nel comparto edile mediante l'utiliz­zo del sistema dell'inversione contabile, in forza della quale il soggetto obbligato ad applicare l'Iva non è chi realizza la prestazione, bensì chi la riceve. Così, evitando di pagare il tributo alla controparte, si scongiura la possibilità che vi sia un soggetto abilitato alla detrazione dell'Iva associato a un altro che non ne effettua il versamento. Due sono le ipotesi di applicazione del particolare meccanismo: i subappalti del settore edile e la cessione di fabbricati strumentali non nuovi. Per quanto attiene i subappalti, si tratta di correlare tra loro numerose pronunce di prassi non sempre coerenti.Per rendere più seria l'applicazione delle regole del reverse charge anche nel comparto edile, il Legislatore ha previsto una serie di sanzioni dalla differente gradazione, che colpisco­no i soggetti che non rispettano le nuove formalità, anche in assenza di evasione di imposta, e per coloro che applicano in modo errato il tributo senza provvedere poi al suo versamén­to (aggirando, di fatto, il meccanismo introdotto). Oltre alle sanzioni specifiche, vi è da rammentare l'introduzione di un regime di corresponsabilità solidale tra le parti, che induce gli operatori a confrontarsi attentamente prima di decidere il regime Iva di una operazione del comparto edile.

Fotovoltaico: QUARTO CONTO ENERGIA

Giovedì 5 maggio è stato raggiunto l’accordo tra il Ministro dell’Ambiente, Stefania Prestigiacomo, e quello dello Sviluppo economico, Paolo Romani, sul criterio in base al quale far decorrere l’erogazione degli incentivi agli impianti fotovoltaici.

Si è deciso che l’erogazione dell’incentivo parta nel momento in cui l’impianto viene allacciato alla rete. Qualora i proprietari incontrassero difficoltà nell’allaccio o ritardi imputabili al gestore della rete, potranno ricorrere alle tutele per i normali allacciamenti, previste dal Testo Integrato sulle Connessioni Attive (Tica) che fissa tempi massimi per l’allaccio e sanzioni per i gestori delle reti in caso di ritardi ingiustificati.

Inoltre, secondo l’accordo Romani-Prestigiacomo, alle normali sanzioni previste dal Tica, si aggiungerà un indennizzo per chi subisce ritardi superiori a 30 giorni nell’allaccio dell’impianto, indennizzo pari alla differenza tra il nuovo incentivo, più basso, e il vecchio, più alto, perso a causa dei ritardi imputabili alla società che gestisce la rete elettrica.

Nel testo finora disponibile sono confermate le modifiche apportate la scorsa settimana:
- l’estensione da 200 kW a 1 MW della definizione di piccoli impianti su edifici, cioè di quelli per i quali non è previsto alcun tetto di spesa;
- tetti di spesa semestrali fino al 2012 e introduzione del modello tedesco dal 2013;
- registro gestito dal GSE per i grandi impianti;
- premio di 5 €cent/kWh per la rimozione dell’amianto;
- premio del 10% per chi installa pannelli fotovoltaici italiani o europei.

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Rendita case "fantasma"

L'agenzia del Territorio detta i criteri per l'attribuzione della rendita presunta alle case fantasma. Mancano pochi giorni all'inizio delle operazioni a tappeto per inquadrare chi non ha voluto mettere in regola i fabbricati mai dichiarati al catasto. Il termine è il 30 aprile (2 maggio) 2011, come stabilito dall'articolo 19 del Dl 78/2010 e dal Dl 225/2010. Ma all'appello mancheranno circa 6-700mila unità sui due milioni scovate dall'agenzia.

Per gli inadempienti, infatti, il Territorio provvederà a determinare la rendita presunta dei fabbricati, anche in collaborazione con gli Ordini professionali dei tecnici, abilitati a operare negli atti catastali, iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari e agrotecnici.

Con il Provvedimento Direttoriale del 19 aprile 2011, sono stati dettati i criteri per la determinazione della rendita presunta, sulla base degli elementi acquisiti da sopralluogo esterno, o forniti dai Comuni. In particolare, i tecnici d'ufficio (o incaricati), dovranno prima assegnare la categoria, prevista dal quadro generale delle categorie, in base alle caratteristiche dell'unità, quindi, per quelle del gruppo A (abitazioni), calcolare la consistenza, dividendo la superficie complessiva al lordo delle murature, per il vano medio (di norma 13/15 mq. comprensivi degli accessori diretti e complementari), e quindi moltiplicarla per la tariffa di classe mediana, risultante dal quadro tariffario, pubblicato il 27 settembre 1991.

Stessa operazione per il Gruppo B (scuole e ospedali), dove però la consistenza dovrà essere calcolata in base al volume vuoto per pieno, mentre per il Gruppo C (negozi e box), la consistenza corrisponderà alla superficie complessiva al lordo delle murature, con la riduzione al 50% per il retro dei negozi, il 25% per le cantine e le soffitte, ma anche in questi casi con l'aggiunta di una percentuale per tener conto delle parti comuni (2 o 3%).

Da ultimo per le categorie D (capannoni e alberghi) ed E (immobili speciali), dovrà invece essere stabilito il valore complessivo, retrodatato al biennio 1988-89, al quale dovrà essere applicato il tasso di redditività del 2%. Per la determinazione del valore al 1988-89 si dovrà fare una stima censuaria, valutando la costruzione e gli altri manufatti, ai quali si dovrà aggiungere il valore degli impianti fissi esistenti nel capannone (gru a ponte, pese a ponte, caldaie per la produzione di vapore, catene di montaggio, eccetera) e per finire si dovrà aggiungere il valore dell'area nuda. Al valore totale così ottenuto, si dovrà applicare il tasso di redditività del 2%, per il Gruppo D e del 3% per il gruppo E, ottenendo così la rendita catastale ricercata.

In ogni caso le rendite così ottenute saranno retrodatate al 1°gennaio 2007, con il pagamento di arretrati Irpef e Ici e relative sanzioni, a meno che gli interessati, dimostrino che la costruzione è stata realizzata in data posteriore.

Ai costi per l'operazione, che l'agenzia addebiterà ai proprietari, si aggiungeranno anche le sanzioni per il ritardo nell'accatastamento, quadruplicate rispetto a quelle originarie e che possono arrivare, nel massimo, a superare i 10mila euro.

Locazioni: cedolare secca

La cedolare secca sostituisce l'attuale tassazione Irpef (e le relative addizionali) e l'imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione o sulla proroga del contratto stesso. Riguarda solo gli immobili affittati a uso abitativo. Quindi la nuova disciplina non trova applicazione per le locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. Il prelievo è fisso nella misura del 21%, per i canoni liberi, che scende al 19%, per i canoni agevolati. L'imposta potrà essere applicata anche sui redditi da locazioni "brevi" i cui contratti - attualmente - non sono soggetti a obbligo di registrazione.

Resta ovviamente invariata l'attuale disciplina sulle imposte indirette, in tutte le ipotesi in cui non si applica la cedolare secca: e ciò sia nel caso in cui il locatore non scelga il regime alternativo sia nel caso di immobili locali a uso abitativo nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. La cedolare è versata entro il termine stabilito per il pagamento dell'Irpef. È poi previsto che, fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione.

Il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ai fini fiscali (compreso l'Isee). Specifica importante: se si bara nell'indicare nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione le sanzioni si raddoppiano.

Arriva poi una disciplina specifica per i contratti di locazione degli immobili a uso abitativo non registrati entro i termini: la durata della locazione è stabilita in quattro anni dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio e a decorrere dalla registrazione il canone annuo è fissato in misura tripla della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secodo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo. Si prevede infine, anche al fine di incentivare l'opzione per la cedolare, una misura di sostegno a favore degli inquilini: nel caso di scelta della cedolare, il locatore potrà chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione. Detta norma si applica anche ai contratti in corso.

La via telematica (per l'opzione cedolare secca) dovrebbe essere accessibile quasi a tutti: l'unica eccezione, che dovrebbe imporre il ricorso a un nuovo modulo cartaceo, sarà rappresentata dagli immobili con più di tre proprietari o conduttori.

La strada scelta dall'amministrazione finanziaria per avviare l'applicazione della cedolare secca prova a offrire ai contribuenti le modalità più flessibili per la scelta e tempi distesi per fare il calcolo di convenienza prima di dover decidere.

Leggi qua dal sito dell'Agenzia delle Entrate

Leggi qua per calcolare la convenienza
(Sole 24 ore casa)

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Condominio e Privacy alla luce della Riforma

Con la sentenza 22602/2008 la Cassazione penale ha evidenziato che possono essere legittimamente effettuate le riprese video dall'esterno di un edificio del quale si inquadri il cortile: non c'è nessuna intrusione in una "privata dimora", dato che i luoghi ripresi vanno qualificati come esposti al pubblico.

Dal canto suo, il Garante per la protezione dei dati personali, pur rilevando che la raccolta e l'uso delle immagini deve essere proporzionale agli scopi perseguiti evitando le riprese in aree che non sono soggette a concreti pericoli (provvedimento 29 aprile 2004), ha rilevato che l'articolo 615-bis del Codice penale sanziona chiunque si procura indebitamente immagini relative alla vita privata che si svolge nel domicilio. Ancora la Cassazione, poi, ha ritenuto che in questi casi non si possa configurare l'ipotesi «interferenza illecita nella vita privata» (sentenza 5591/2006).

Con la newsletter n. 308 del 17 giugno 2008 il Garante per la privacy ha quindi evidenziato che «servono regole chiare» segnalando al Parlamento e al Governo l'opportunità di valutare l'adozione di una disciplina che regoli alcuni aspetti relativi al trattamento dei dati personali determinati dall'installazione di impianti di videosorveglianza nei condomìni, materia allo stato non disciplinata specificamente. Il Garante riceve infatti quesiti e segnalazioni da interi condomini che intendono installare tali impianti in aree comuni, quali portoni, androni, cortili, scale e parcheggi.

Emerge l'esistenza di due interessi contrapposti: da un lato l'esigenza di sicurezza delle persone e di tutela di beni comuni, dall'altro la preoccupazione dei singoli che gli impianti stessi possano incidere sulla libertà di muoversi, senza essere controllati, nel proprio domicilio e all'interno delle aree comuni.

Il Garante ha espresso inoltre perplessità in ordine ai soggetti che debbono esprimere la volontà di installazione dell'impianto (proprietari o anche conduttori) nonché al tipo di maggioranza assembleare che può approvare l'iniziativa (quella per le innovazioni? Quella semplificata in quanto intervento "migliorativo"?). Non contribuiscono al chiarimento le prime sentenze di merito, come quella del Tribunale di Salerno (14 dicembre 2010), in cui si afferma che l'impianto di videosorveglianza esula dalle attribuzioni dell'assemblea in quanto «prestazione non finalizzata a servire le parti comuni per uno scopo estraneo alle esigenze condominiali».

Al momento non risulta alcuna iniziativa normativa al riguardo, mentre la problematica si presenta sempre più di frequente nell'ambito condominiale. Ecco perché l'occasione della riforma all'esame della Camera, dopo la prima approvazione al Senato, sembra quindi opportuna, considerato che il testo (Ac n. 4041) già considera la semplificazione delle maggioranze deliberative anche per altri interventi di interesse pubblico (barriere architettoniche, risparmio energetico, banda larga, antenne satellitari).

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Soluzioni immobiliari

Mercato immobiliare residenziale in crisi, cosa fare.

Solo la qualità paga e l 'annunciata inversione di tendenza del ciclo immobiliare non c'è stata.

Ecco le due frasi "chiave" dell'attuale situazione del mercato immobiliare residenziale in Italia, ma proprio in queste due brevi frasi possiamo trovare gli spunti per la soluzione ed il rilancio delle compravendite.

Secondo l'Osservatorio sul mercato immobiliare diffuso da Nomisma, il tasso tendenziale annuo delle compravendite in Italia ha fatto registrare un calo del 3,4% nel quarto trimestre del 2010: dopo i primi due trimestri di crescita, con tassi tendenziali del +3,4% e del +2,4%, è seguito un calo che, nella seconda parte dell'anno, è stato sempre più intenso, passando da -2,3% a -3,4%. Sulla base di questo indicatore non si può certo dire che la fase negativa del mercato degli acquisti di immobili si sia esaurita o assestata sui livelli di attività del 2009, come starebbe ad indicare la variazione del -0,1% delle transazioni su base annua.

Se questi sono i dati del settore immobiliare nel suo complesso, il residenziale accentua ulteriormente il trend, con un tasso tendenziale annuo del -4,1% nel quarto trimestre del 2010. «Negli ultimi tre mesi del 2010 in Italia sono state scambiate sul mercato 169.243 abitazioni – continua il rapporto – la quantità più bassa da sette anni». Si è però attenuata rispetto al 2009 la perdita di valore delle case, che nel 2010 è stata dell'1,6% nelle prime 13 città italiane (-4,1% nel 2009) e dell'1,8% nelle città intermedie.

A ciò si aggiungono i tempi lunghi di vendita, intorno ai sei mesi sia per il nuovo che per l'usato, e gli sconti rispetto alle richieste dei venditori, che si sono attestati nel 2010 al 7,7% nelle grandi città e al 9,3% nelle intermedie. Convalidando dunque la teoria che, ormai, un'offerta del 10% inferiore alle richieste di chi vende sia una regola da mettere in pratica fino in fondo.

Se la ricerca della prima casa, conosce una battuta d'arresto secca, la domanda per investimenti seppur in calo (-3,4%) rappresenta ancora un 13,7% del mercato.

Per quanto riguarda l'efficienza energetica dell'edificio Nomisma evidenzia che si riscontra una crescita dell'interesse, negli ultimi quattro anni, dal 10% al 17% della domanda, ma contemporaneamente cala la disponibilità a pagare un sovraprezzo per un'abitazione con queste caratteristiche, che passa dal +9% al +7,3% medio in corrispondenza dei primi mesi del 2011. A conferma del fatto che l'efficienza energetica è un driver del mercato, aiutando i costruttori a vendere le case, ma non sono più giustificati gli elevati sovrapprezzi che ancora si rilevano sul mercato, anche nell'invenduto.

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soluzioni immobiliari

Immobili: Compravendita e donazioni - La Fidjussione -

Gli immobili fatti oggetto di donazione possono essere al centro di pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari del donante, e cioè di coloro che hanno un inalienabile diritto a ricevere una rilevante quota del patrimonio del donante che sia poi defunto.

Questo è il problema essenziale.

Infatti, se un legittimario chiama in causa il donatario perché la donazione lede la quota di legittima spettante al legittimario stesso e se il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non è sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (si pensi al caso che l'immobile donato sia stato venduto e poi sia stato scialacquato il denaro ricevuto come prezzo), allora ne può far le spese colui che in quel momento si trova a essere proprietario dell'immobile in questione, anche se non c'entra nulla con la famiglia del donante e con la donazione intervenuta in passato e riguardante l'immobile che poi gli è stato venduto: quell'immobile, infatti, gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che l'acquirente non avrà alcun ristoro economico rispetto a questa "spoliazione".

Il Codice civile tratta questa materia essenzialmente negli articoli 561 e 563, che disciplinano appunto la «riduzione» delle donazioni immobiliari lesive della legittima e la «restituzione» degli immobili donati: se i donatari contro i quali è stata pronunciata la riduzione della donazione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario – premessa l'escussione dei beni del donatario – può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili in questione, liberi da qualsiasi gravame (ad esempio, da ipoteche). Il terzo acquirente può peraltro liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.

Quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per il compratore, occorre garantire anche alla banca che l'ipoteca non è stata iscritta invano, ma ha tenuta sufficiente per fronteggiare il caso dell' inadempimento del mutuatario.

Si tratta della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di concessione in ipoteca dell'immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.
In altri termini, gli eredi con ciò avrebbero un disincentivo a impugnare la donazione, in quanto essi poi dovrebbero risponderne verso la banca. Correttamente, il Tribunale di Mantova (Sentenza 228/2011) ha ritenuto che una tale fideiussione viola il principio basilare secondo il quale non possono essere imposti «pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari» (articolo 549 del Codice civile). In effetti,con la fideiussione in questione (concessa dal de cuius e poi "ereditata" dai suoi successori) si impone un peso evidentissimo al recupero della legittima con riguardo al bene concesso in ipoteca.

Ovviamente seppur bocciata in primo grado si dovrà aspettare l'evolversi degli altri gradi di giudizio (se vi saranno)

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