Gli impianti li ripara il Condominio

Gli impianti e i servizi in un condominio per essere «perfettamente funzionali, cioè idonei allo scopo cui sono destinati, devono assicurare, alle stesse condizioni, la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini». E non è «pensabile che un condomino possa o debba assumersi l'onere, poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi» per garantire la funzionalità dell'impianto condominiale. È questo il principio formulato dalla Cassazione che, con la sentenza 19616 del 12 novembre scorso, ha accolto il ricorso presentato da un'usufruttuaria di un'unità abitativa che, lamentando la scarsa funzionalità dell'impianto di riscaldamento (tanto da determinare l'inabitabilità dell'appartamento), aveva richiesto l'intervento dell'assemblea condominiale per le verifiche e i provvedimenti del caso.
L'assemblea, anche se la Ctu aveva chiarito che l'anomalia era provocata dalla presenza di bolle d'aria, si era limitata a invitare la richiedente a provvedere, autonomamente, allo sfiato dell'impianto. La donna ha quindi chiesto al giudice di dichiarare la nullità, l'illegittimità o l'inefficacia della delibera condominiale e di condannare il condominio all'eliminazione di ogni deficienza strutturale e funzionale, oltre che al risarcimento del danno.
La domanda è stata accolta in primo grado solo in parte: il tribunale non ha riconosciuto il risarcimento del danno. Ma in appello la decisione è stata del tutto contraria alla donna. La Corte territoriale ha infatti considerato l'impianto «perfettamente funzionante», cioè idoneo ad assicurare l'adeguato riscaldamento dell'appartamento: per ottenerlo era sufficiente che la donna eseguisse una semplicissima manovra manuale sulle valvole di sfiato dei radiatori. Secondo la Corte d'appello, la regolare funzionalità dell'impianto impediva, peraltro, al giudice di sostituirsi all'assemblea condominiale, unico soggetto legittimato a intervenire, con decisione discrezionale, per eliminare l'anomalia.
I giudici di legittimità, che hanno invece accolto il ricorso della donna, hanno chiarito che il condomino può provocare una delibera condominiale che abbia a oggetto gli interventi necessari per la piena funzionalità dell'impianto oppure può rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria per ottenere i provvedimenti necessari per sopperire a guasti o deficienze rilevate; e, se ricorrono i presupposti, il condomino può anche chiedere il risarcimento dei danni. Ma non bisogna dimenticare che se l'impianto centralizzato funziona male e causa sperequazioni e deficienze di calore e il condominio, colpevolmente, omette di adeguare e riparare l'impianto, il condomino può adire le vie legali e pretendere il risarcimento del danno, ma non la restituzione dei contributi versati per il servizio, né può sospendere il pagamento dei contributi; questo perché non sussiste un rapporto sinallagmatico tra le prestazioni, vale a dire l'obbligo di contribuzione e la fornitura del servizio (si veda la sentenza 12956/2006 della Cassazione).
Proprio per fronteggiare il cattivo funzionamento dell'impianto, causa di liti all'interno dei condomini, la legge di riforma della normativa sul condomino ha introdotto una nuova disposizione che, seguendo l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza, ha previsto la possibilità per il condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In questo caso il distaccato deve partecipare, comunque, al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma in quanto il condomino non può rinunziare alla proprietà delle parti comuni ma solo all'uso.
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