Cortile condominiale (Cass. 9877/2012)

Il cortile condominiale è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

In questo contesto spesso ci si domanda: come può essere utilizzato il cortile condominiale?

La risposta è semplice: nei modi che, in relazione al contesto spaziale, siano legittimi in modo che l’uso ci ciascuno sia da ritenersi legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c.

In secondo luogo, si afferma che l’uso del cortile condominiale dev’essere conforme a quello indicato nel regolamento di condominio.

Nello statuto della compagine sono vietate le soste, eccezion fatta per quelle brevi per il carico/scarico merci?

I condomini dovranno astenersi dall’usare il cortile come parcheggio comune.

Che cosa dovrebbero fare quegli stessi comproprietari qualora decidessero di mutare la destinazione d’uso del cortile, ad esempio per consentire il parcheggio?

La domanda, sostanzialmente, è la stessa cui è stata chiamata a dare risposta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9877 dello scorso 15 giugno.

In un condominio l’assemblea, con le maggioranze di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c. (quelle previste per le innovazioni) delibera l’utilizzazione come parcheggio del cortile condominiale.

Uno dei condomini non ci sta ed impugna quella decisione: il mutamento di destinazione d’uso, a suo dire, doveva avvenire con il consenso di tutti i condomini, soprattutto in considerazione del fatto che l’uso del cortile condominiale era disciplinato da un regolamento di orgine contrattuale.

La Corte di Cassazione, invece, ha considerato valida la delibera.

Secondo gli ermellini, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, c.c. (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale (Cass. 15 giugno 2012, n. 9877) .

Ciò, spiegano i giudici per arrivare a formulare questo principio di diritto, in quanto la clausola che disciplina le modalità d’uso dei beni comuni è da ritenersi in ogni caso norma di natura regolamentare ai sensi dell’art. 1138 c.c.

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