Il 20 marzo è entrata in vigore l’obbligatorietà anche per quanto
riguarda, come dice molto sinteticamente l’art. 5 del D.Lgs. 28/10, la
materia di condominio, con l’auspicio che molte di questo genere di
controversie possano essere chiuse senza arrivare in Tribunale.
Sorgono
quindi diverse questioni da affrontare, che affronterò in questo
brevissimo contributo che non pretende di essere esaustivo.
La prima riguarda la legittimazione dell’amministratore a partecipare,
sia come istante che come convocato, alla procedura di mediazione.L’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, è
legittimato a partecipare alla procedura senza la previa autorizzazione
dell’assemblea, in quanto gli è attribuita ex lege la legittimazione
processuale, attiva e passiva, ovviamente solo nei limiti delle sue
peculiari attribuzioni (art. 1130 c.c.); buon senso,consiglierebbe però di informare immediatamente
l’assemblea, soprattutto nel caso in cui il Condominio sia parte
convocata. Quando la questione dovesse oltrepassare i suoi poteri, l'amministratore dovrebbe chiedere l’autorizzazione preventiva sia in caso di
chiamata attiva che passiva.
In ogni caso, dato che
l’eventuale accordo diventa vincolante per il Condominio e quindi per i
condomini, è evidente la necessità della sua approvazione assembleare,
sia per l’ordinaria che per la straordinaria amministrazione. In
sostanza, ciò che avrà compiuto l’amministratore, a meno che non vi sia
stata una delibera preventiva, può qualificarsi come una mera trattativa
che poi l’assemblea dovrà ratificare; come detto, però, si ritiene che sia
possibile anche che l’amministratore, sia che agisca come istante che
come chiamato, possa essere munito di una deliberazione assembleare
valida che gli fornisca dei margini su cui operare, in modo che si
presenti in Mediazione con la concreta possibilità di chiudere la
questione. Sarebbe forse addirittura consigliabile che qualche condomino accompagni l’amministratore
agli incontri.
Per quanto riguarda le maggioranze necessarie
per l’approvazione delle delibere, volendo ricordare che l’accordo di
mediazione può essere configurato come una transazione, dobbiamo
distinguere tra accordi che incidono sui diritti dei condomini e quelli
che invece contengano solamente una regolamentazione economica dei
rapporti tra le parti. Nel primo caso riteniamo che sia consigliabile
(se non indispensabile) l’approvazione all’unanimità; nel secondo
probabilmente è sufficiente l’approvazione con le maggioranze previste
dal codice e dal regolamento di condominio. Trattandosi comunque di
materia nuova, saranno la pratica e l’eventuale giurisprudenza a
chiarire i dubbi.
Infine, un brevissimo accenno sulla
tipologia delle controversie condominiali che saranno soggette al
tentativo di mediazione. Senza voler fare un elenco, crediamo di poter
dire che saranno ricomprese nell’obbligatorietà, data la
genericità della norma, tutte quelle controversie in cui la questione
riguardi la disciplina condominiale, dall’approvazione delle tabelle
millesimali, all’approvazione e alla modifica del regolamento, alle
problematiche sull’incarico dell’amministratore ed il suo svolgimento,
alla quantificazione e ripartizione delle spese e così via.
In tutto ciò, naturalmente, andrà anche tenuto presente, a seconda della
natura della controversia, il ruolo di eventuali condomini che (ad
esempio) l’istante sostenga stiano utilizzando i servizi condominiali in
modo inappropriato, e che dovranno ovviamente essere chiamati in
mediazione. La pratica quotidiana, e la preparazione dei mediatori,
dovranno chiarire al meglio tutte le problematiche che inevitabilmente
si presenteranno.
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1 commento:
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