Leasing Immobiliare

La riforma della tassazione delle operazioni di leasing immobiliare, contenuta nell'articolo 1, commi 15 e 16 della legge 220/2010, in vigore dal 1° gennaio 2011. ha determinato:
1\ il contratto di leasing (qualunque sia la natura dell'immobile che è oggetto del contratto) non è più soggetto a registrazione in termine fisso e quindi non si deve più pagare l'imposta di registro dell'1% (se si trattava di fabbricato strumentale) o del 2% (fabbricato abitativo) sui canoni dovuti dall'utilizzatore alla società di leasing;
2\ l'acquisto dell'immobile strumentale da parte della società di leasing torna aessere tassato come un "normale" acquisto di qualsiasi altro acquirente; invece, fino al 2010, gli acquisti di fabbricati strumentali da parte delle società d ileasing, se imponibili a Iva o esenti, avevano l'abbattimento al 2% delle imposte ipotecaria e catastale, in luogo dell'applicazione dell'importo "ordinario" del 4% (per gli acquisti di fabbricati abitativi, invece,non cambia nulla rispetto al 2010: se imponibili a Iva, scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, mentre se esenti da Iva o fuori campo Iva scontano queste tre impostenellamisuracomplessi-vadeho%);
3\il riscatto del bene in leasing da parte dell'utilizzatore (non importa se si tratta di fabbricato abitativo o strumentale) beneficia, in ogni caso, dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
A fronte di queste novità per i fabbricati strumentali, la tassazione si concentra all'atto dell'acquisto del bene da parte della società di leasing, e le imposte ipotecaria e catastale non sono più spalmate per metà all'atto dell'acquisto da parte della società di leasing e per metà all'atto del riscatto.
La stessa osservazione - tassazione tutta applicata in sede di acquisto e neutralità del riscatto
-va ripetuta per i fabbricati abitativi, ma con la sottolineatura che, mentre per i fabbricati strumentali la tassazione era suddivisa, come detto, tra atto di acquisto e atto di riscatto, per i fabbricati abitativi la tassazione in sede di riscatto era sempre applicata in misura "piena" (pari al 10% del valore imponibile), con la conseguenza che:
a) se il fabbricato veniva comprato dalla società di leasing con un atto imponibile a Iva, in sede di
acquisto si scontavano le tre imposte fisse (di registro, ipotecaria e catastale) e in sede di riscatto si dovevano applicare appunto l'imposta di registro del 7%, l'ipotecaria del 2% e la catastale dell'i% (dal 2011 si pagano invece tre imposte fisse, per un totale di 504 euro);
b)se il fabbricato veniva comprato in regime di esenzione da Iva (e quindi da un'impresa non co-struttrice o che avesse costruito o ristrutturato il fabbricato da oltre quattro anni) o fuori campo Iva (e quindi da un soggetto privato), si applicavano le imposte di registro, ipotecaria e catastale, con la complessiva aliquota del 10%, sia in sede di acquisto da parte della società di leasing sia in sede di riscatto da parte dell'utilizzatore. Di conseguenza, per questa distorsione fiscale, l'immobile oggetto dell'operazione di leasing veniva a essere gravato di costi di transazione pari al 20% del suo valore (oltre al fatto che non era recuperabile l'imposta di registro sui canoni), il che lo rendeva di fatto incommerciabile, a meno di essere ceduto in pesante perdita.
Aree edificabili
Un discorso a parte va poi fatto per le aree edifìcabili, che spesso le società di leasing acquistano su incarico dell'utilizzatore affinchè venga poi edificato un fabbricato. Ebbene, se fino al 2010 la stipula di un finanziameno bancario per l'acquisto di un terreno e la costruzione di un capannone industriale era senz'al-tro più vantaggioso rispetto al leasing (perché vi era la penalizzazione delle imposte da pagare in sede di riscatto), nel 2011 le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa hi luogo della previgente complessiva aliquota del 2 per cento

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