Immobili: cessione e locazione - un utile guida

LOCAZIONE
Le locazioni di immobili abitativi effettuate da soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni nei confronti di qualsiasi soggetto sono sempre esenti dall'applicazione dell'imposta e scontano un'imposta di registro pari al 2%.

Diversa è la situazione per i fabbricati strumentali (categorie A10/B/C/D), il cui regime naturale rimane sempre l'esenzione, tranne tre casi di applicazione dell'Iva:
a) Obbligo di applicazione dell'Iva nei confronti di soggetti che effettuano operazioni esenti per almeno il 75% sul totale (ad esempio banche, imprese di assicurazione);
b) Obbligo di applicazione dell'Iva sulla locazione effettuata nei confronti di cessionari non soggetti passivi di imposta (ad esempio i non titolari di partita Iva);
c) Facoltà per il locatore di applicazione dell'imposta sui canoni di locazione.
È questa ultima possibilità di optare per il regime di imponibilità che consente alle imprese di gestione immobiliare, comprese quelle di leasing, di mantenersi nel regime Iva senza subire la penalizzazione dell'indetraibilità dell'imposta, compresa quella relativa all'acquisto dell'immobile, mediante la procedura della rettifica.

Non sono ancora chiare le modalità di esercizio dell'opzione che dovrà essere esercitata con la presentazione all'Agenzia delle Entrate di una dichiarazione entro il 1° ottobre contenente gli elementi essenziali del contratto di locazione al fine dell'assolvimento dell'imposta di registro dell'1%, ma sarà la stessa Agenzia ad emanare un provvedimento del Direttore entro il 15 settembre in cui saranno stabiliti modalità e termini degli adempimenti.

CESSIONE
Anche per quanto riguarda le cessioni di edifici, la regola generale è l'esenzione dall'imposta sul valore aggiunto, con la conseguente applicazione dell'imposta proporzionale di registro.

A questa regola generale si sottrae tutta una serie di eccezioni nelle quali occorre applicare l'aliquota Iva alla base imponibile rappresentata dal prezzo pattuito per la compravendita.

Fabbricati abitativi: la relativa cessione è soggetta ad Iva se effettuata da imprese costruttrici o di ripristino entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero (vale la data di comunicazione di fine lavori) Fabbricati strumentali: sono quattro le ipotesi di relativa cessione soggetta ad Iva.
a) Cessione da parte di imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di quattro anni;
b) Cessione da parte di soggetti passivi d'imposta nei confronti di acquirenti soggetti passivi che effettuano operazioni esenti almeno pari al 75% del totale;
c) Cessione da parte di soggetti passivi verso cessionari non soggetti passivi d'imposta;
d) Scelta del cedente di optare per il regime Iva nel contesto dell'atto di cessione.
Il decreto ha previsto tuttavia l'applicazione di una imposta ipocatastale pari al 4% (imposta ipotecaria al 3% e imposta catastale all'1%) per la vendita di fabbricati strumentali fatta da un soggetto Iva, sia che si tratti di operazione esente sia di operazione cui l'Iva si applica ordinariamente.

RETTIFICA
Le modifiche alle regole Iva con il passaggio dall'imponibilità all'esenzione delle locazioni e delle cessioni dei fabbricati anche strumentali, avrebbero provocato un rilevante danno per le imprese del settore, tenute secondo l'articolo 19-bis, comma 3 del Dpr 633/72 ad effettuare complicati calcoli di rettifica delle detrazioni per salvaguardare il principio della neutralità dell'Iva.

Il legislatore nel provvedimento di conversione del decreto legge 223/06 ha limitato i casi di rettifica della detrazione dell'Iva sugli acquisti effettuata in passato.

Per i fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio 2006 occorre distinguere due casi:
a) Per le società che non hanno costruito o ripristinato gli edifici abitativi (immobiliari di rivendita o qualsiasi altro tipo di società) non scatta mai la rettifica della detrazione prevista dall'articolo 19-bis 2, indipendemente dall'anno di acquisto del fabbricato.
b) Per le imprese costruttrici o di ripristino si apre un doppio binario: se la costruzione o l'intervento è terminato prima del 4 luglio 2002 (quattro anni prima dell'entrata in vigore del decreto), non si rettifica la detrazione né per cambio di regime né di destinazione; se invece i lavori sono finiti dopo il 4 luglio 2002 si applicherà la rettifica all'atto del primo impiego di locazione o cessione.
Per quanto riguarda i fabbricati strumentali sono tre le ipotesi da prendere in considerazione:
a) Non scatta la rettifica se l'impresa opta per l'imponibilità nel primo atto stipulato successivamente all'entrata in vigore della legge di conversione;
b) Non scatta la rettifica se la locazione o vendita è soggetta obbligatoriamente (vedi casi descritti in precedenza) ad Iva;
c) La rettifica scatta se l'impresa non opta per l'imponibilità