Per evitare quanto più possibile l'instaurazione di
procedimenti di sfratto per morosità, i proprietari hanno dovuto ricorrere
sempre più spesso a forme di "garanzia".
Clausole da inserire
Per quanto riguarda il puntuale pagamento dei canoni, la prima regola per il locatore è quella di predisporre un "buon" contratto di affitto. In particolare, occorre inserire pattuizioni chiare e tassative circa il pagamento del canone e delle spese accessorie, il numero delle rate, con relativa scadenza, i mezzi di pagamento (assegno, bonifico bancario o contante), il luogo del pagamento, le conseguenze dell'inadempimento dell'inquilino. Il pagamento del corrispettivo e delle spese costituisce infatti una delle obbligazioni principali del conduttore, a norma dell'articolo 1587 del Codice civile.
Circa la scelta del numero delle rate di canoni e spese, occorre distinguere tra locazioni abitative e locazioni cosiddette "a uso diverso". Per le locazioni abitative, disciplinate dalla legge 431/1998, le parti possono liberamente determinare il numero delle rate anticipate (mensili, trimestrali, semestrali eccetera). Per le locazioni commerciali – tuttora vincolate dal più rigido regime imposto dall'articolo 79 della legge 392/1978 – si registrano invece contrasti giurisprudenziali. Secondo la sentenza della Cassazione 25 maggio 1992, n. 6247, «sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull'equo canone, non essendo applicabile il divieto dell'articolo 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale». Di segno opposto, Cassazione 10 luglio 1996, n. 6274, secondo cui «nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo è nulla la clausola che preveda il pagamento anticipato del canone in misura superiore a tre mensilità».
Quanto al mezzo di pagamento, si privilegiano in genere il bonifico bancario – anche online – o l'assegno. Perde "appeal" il contante, posto che per l'articolo 49, comma 1, del Dlgs 231 del 21 novembre 2007, in materia di antiriciclaggio, «è vietato il trasferimento di denaro contante... quando il valore di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 1.000 euro».
Nel contratto deve anche essere inserita una serie di clausole relative all'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento. È per esempio opportuna una clausola riproduttiva del contenuto dell'articolo 5 della legge 392/1978, secondo il quale «...il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del Codice civile».
Per i contratti a canone concordato di cui all'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e per quelli transitori e per studenti universitari, di cui all'articolo 5 della stessa legge 431/1998, valgono invece i contratti tipo allegati al Dm delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002.
Mancato pagamento
Nelle locazioni abitative, il conduttore – secondo la prassi prevalente nelle aule di Tribunale – avrà diritto di chiedere al giudice il cosiddetto "termine di grazia", previsto dall'articolo 55 della legge 392/1978, per sanare la morosità. Secondo parte della giurisprudenza infatti, gli articoli 5 e 55 della legge 392/1978 rimangono tuttora norme in stretta correlazione tra loro, e inderogabili anche nel regime della legge 431/1998.
È comunque pacifico che i richiamati articoli 5 e 55 della legge 392/1978 non operano con riferimento alle locazioni commerciali (si veda Cassazione, 31 maggio 2010, n. 13248). Per queste ultime, è opportuno l'inserimento di una clausola risolutiva espressa, che preveda la risoluzione di diritto del contratto, secondo lo schema dell'articolo 1456 del Codice civile, in caso di morosità del conduttore.
A evitare sorprese, sarebbe anche opportuno uno "screening" sull'inquilino, sul suo lavoro e sul suo patrimonio, per verificarne la solvibilità.
Molti proprietari, invece, anche a causa degli obsoleti modelli contrattuali reperiti in rete, rimangono ancorati alla richiesta del deposito cauzionale, previsto dall'articolo 11 della legge 392/1978 – norma tuttora vigente, anche se derogabile quanto alle locazioni abitative "libere" – per il quale «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». Il deposito cauzionale presenta limiti evidenti, il primo dei quali è la sua modesta entità – tre mensilità del canone – rispetto ai tempi lunghi di un'azione di sfratto (10/12 mesi circa, compresa la fase di esecuzione). Il secondo è il fatto di essere fruttifero di interessi legali, spesso superiori a quelli bancari percepiti dal locatore.
Infine, può anche essere chiesta al conduttore, in aggiunta al deposito cauzionale, una polizza fideiussoria, cioè una fideiussione bancaria o assicurativa
Clausole da inserire
Per quanto riguarda il puntuale pagamento dei canoni, la prima regola per il locatore è quella di predisporre un "buon" contratto di affitto. In particolare, occorre inserire pattuizioni chiare e tassative circa il pagamento del canone e delle spese accessorie, il numero delle rate, con relativa scadenza, i mezzi di pagamento (assegno, bonifico bancario o contante), il luogo del pagamento, le conseguenze dell'inadempimento dell'inquilino. Il pagamento del corrispettivo e delle spese costituisce infatti una delle obbligazioni principali del conduttore, a norma dell'articolo 1587 del Codice civile.
Circa la scelta del numero delle rate di canoni e spese, occorre distinguere tra locazioni abitative e locazioni cosiddette "a uso diverso". Per le locazioni abitative, disciplinate dalla legge 431/1998, le parti possono liberamente determinare il numero delle rate anticipate (mensili, trimestrali, semestrali eccetera). Per le locazioni commerciali – tuttora vincolate dal più rigido regime imposto dall'articolo 79 della legge 392/1978 – si registrano invece contrasti giurisprudenziali. Secondo la sentenza della Cassazione 25 maggio 1992, n. 6247, «sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull'equo canone, non essendo applicabile il divieto dell'articolo 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale». Di segno opposto, Cassazione 10 luglio 1996, n. 6274, secondo cui «nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo è nulla la clausola che preveda il pagamento anticipato del canone in misura superiore a tre mensilità».
Quanto al mezzo di pagamento, si privilegiano in genere il bonifico bancario – anche online – o l'assegno. Perde "appeal" il contante, posto che per l'articolo 49, comma 1, del Dlgs 231 del 21 novembre 2007, in materia di antiriciclaggio, «è vietato il trasferimento di denaro contante... quando il valore di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 1.000 euro».
Nel contratto deve anche essere inserita una serie di clausole relative all'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento. È per esempio opportuna una clausola riproduttiva del contenuto dell'articolo 5 della legge 392/1978, secondo il quale «...il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del Codice civile».
Per i contratti a canone concordato di cui all'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e per quelli transitori e per studenti universitari, di cui all'articolo 5 della stessa legge 431/1998, valgono invece i contratti tipo allegati al Dm delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002.
Mancato pagamento
Nelle locazioni abitative, il conduttore – secondo la prassi prevalente nelle aule di Tribunale – avrà diritto di chiedere al giudice il cosiddetto "termine di grazia", previsto dall'articolo 55 della legge 392/1978, per sanare la morosità. Secondo parte della giurisprudenza infatti, gli articoli 5 e 55 della legge 392/1978 rimangono tuttora norme in stretta correlazione tra loro, e inderogabili anche nel regime della legge 431/1998.
È comunque pacifico che i richiamati articoli 5 e 55 della legge 392/1978 non operano con riferimento alle locazioni commerciali (si veda Cassazione, 31 maggio 2010, n. 13248). Per queste ultime, è opportuno l'inserimento di una clausola risolutiva espressa, che preveda la risoluzione di diritto del contratto, secondo lo schema dell'articolo 1456 del Codice civile, in caso di morosità del conduttore.
A evitare sorprese, sarebbe anche opportuno uno "screening" sull'inquilino, sul suo lavoro e sul suo patrimonio, per verificarne la solvibilità.
Molti proprietari, invece, anche a causa degli obsoleti modelli contrattuali reperiti in rete, rimangono ancorati alla richiesta del deposito cauzionale, previsto dall'articolo 11 della legge 392/1978 – norma tuttora vigente, anche se derogabile quanto alle locazioni abitative "libere" – per il quale «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». Il deposito cauzionale presenta limiti evidenti, il primo dei quali è la sua modesta entità – tre mensilità del canone – rispetto ai tempi lunghi di un'azione di sfratto (10/12 mesi circa, compresa la fase di esecuzione). Il secondo è il fatto di essere fruttifero di interessi legali, spesso superiori a quelli bancari percepiti dal locatore.
Infine, può anche essere chiesta al conduttore, in aggiunta al deposito cauzionale, una polizza fideiussoria, cioè una fideiussione bancaria o assicurativa
Bancaria o
assicurativa:
Nelle locazioni la forma di garanzia più utilizzata è tuttora costituita dal deposito cauzionale, che consiste nella consegna (tramite assegno) di una somma di denaro, in genere pari a tre mensilità del canone di locazione. Al termine della locazione – previa verifica del buono stato dei locali e dell'adempimento delle obbligazioni contenute nel contratto – il locatore riconsegna la somma, con conguaglio degli interessi maturati.
Il limite di tale forma di garanzia è costituito dall'entità delle somme garantite. Per le locazioni "commerciali", in particolare, l'articolo 11 della legge 392/1978 è norma inderogabile. Si ritiene, invece, che – relativamente ai contratti di locazione disciplinati dalla legge 431/1998 – il deposito cauzionale possa avere entità superiore alle tre mensilità e possa anche essere infruttifero di interessi o fruttifero di interessi bancari. In questo senso, il Tribunale di Modena, 23 luglio 2004.
Il contenuto
In alternativa, il locatore può chiedere al conduttore il rilascio di una polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa, per l'eventuale inadempimento dell'inquilino a tutti gli obblighi derivanti dal contratto: mancato versamento dell'affitto o delle spese accessorie, danni all'immobile eccetera. È comunque opportuno convenire che la polizza fideiussoria garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e delle spese accessorie preventivate
In ogni caso, conviene pretendere che la fideiussione garantisca l'eventuale periodo di rinnovo. Secondo la Cassazione – sentenza 6 novembre 2008, n. 26611 – «la fideiussione instauratasi a garanzia di un rapporto di locazione si estende all'intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione. Nella specie non ricorre un'ipotesi di fideiussione omnibus: e ciò perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, e, dall'altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti e all'entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali».
Generalmente, il contratto di fideiussione viene consegnato dal conduttore al locatore prima o contestualmente alla stipula del contratto di locazione. Ove questo non sia possibile, può convenirsi che la fideiussione venga consegnata dall'inquilino entro un certo termine, decorso il quale il contratto si risolverà di diritto per inadempimento grave, a norma dell'articolo 1456 del Codice civile.
Quanto alle differenze tra "fideiussione" bancaria e "fideiussione" assicurativa, la prima garantisce l'adempimento del conduttore per tutta la durata del contratto di locazione previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati. La seconda è invece legata al pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicché, in caso di inadempimento all'obbligo di versare il premio, la compagnia può recedere dal contratto, facendo venir meno la garanzia.
A prima richiesta
Ancorché l'articolo 1944, comma due, del Codice civile disponga che «...le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima della escussione del debitore principale...», nel contratto è opportuno inserire una clausola per la quale il pagamento da parte dell'istituto di credito o della compagnia di assicurazione deve avvenire a prima richiesta del locatore senza preventiva necessità di escussione dell'inquilino, rinunciata preventivamente qualunque eccezione da parte del fideiussore.
Molti proprietari, comunque, si assicurano anche con polizze di tutela legale, che garantiscono quantomeno il rimborso di somme prestabilite, per le spese legali (ripetibili o non) sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre al procedimento di recupero coattivo dei canoni di locazione e delle spese accessorie.
Nelle locazioni la forma di garanzia più utilizzata è tuttora costituita dal deposito cauzionale, che consiste nella consegna (tramite assegno) di una somma di denaro, in genere pari a tre mensilità del canone di locazione. Al termine della locazione – previa verifica del buono stato dei locali e dell'adempimento delle obbligazioni contenute nel contratto – il locatore riconsegna la somma, con conguaglio degli interessi maturati.
Il limite di tale forma di garanzia è costituito dall'entità delle somme garantite. Per le locazioni "commerciali", in particolare, l'articolo 11 della legge 392/1978 è norma inderogabile. Si ritiene, invece, che – relativamente ai contratti di locazione disciplinati dalla legge 431/1998 – il deposito cauzionale possa avere entità superiore alle tre mensilità e possa anche essere infruttifero di interessi o fruttifero di interessi bancari. In questo senso, il Tribunale di Modena, 23 luglio 2004.
Il contenuto
In alternativa, il locatore può chiedere al conduttore il rilascio di una polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa, per l'eventuale inadempimento dell'inquilino a tutti gli obblighi derivanti dal contratto: mancato versamento dell'affitto o delle spese accessorie, danni all'immobile eccetera. È comunque opportuno convenire che la polizza fideiussoria garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e delle spese accessorie preventivate
In ogni caso, conviene pretendere che la fideiussione garantisca l'eventuale periodo di rinnovo. Secondo la Cassazione – sentenza 6 novembre 2008, n. 26611 – «la fideiussione instauratasi a garanzia di un rapporto di locazione si estende all'intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione. Nella specie non ricorre un'ipotesi di fideiussione omnibus: e ciò perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, e, dall'altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti e all'entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali».
Generalmente, il contratto di fideiussione viene consegnato dal conduttore al locatore prima o contestualmente alla stipula del contratto di locazione. Ove questo non sia possibile, può convenirsi che la fideiussione venga consegnata dall'inquilino entro un certo termine, decorso il quale il contratto si risolverà di diritto per inadempimento grave, a norma dell'articolo 1456 del Codice civile.
Quanto alle differenze tra "fideiussione" bancaria e "fideiussione" assicurativa, la prima garantisce l'adempimento del conduttore per tutta la durata del contratto di locazione previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati. La seconda è invece legata al pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicché, in caso di inadempimento all'obbligo di versare il premio, la compagnia può recedere dal contratto, facendo venir meno la garanzia.
A prima richiesta
Ancorché l'articolo 1944, comma due, del Codice civile disponga che «...le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima della escussione del debitore principale...», nel contratto è opportuno inserire una clausola per la quale il pagamento da parte dell'istituto di credito o della compagnia di assicurazione deve avvenire a prima richiesta del locatore senza preventiva necessità di escussione dell'inquilino, rinunciata preventivamente qualunque eccezione da parte del fideiussore.
Molti proprietari, comunque, si assicurano anche con polizze di tutela legale, che garantiscono quantomeno il rimborso di somme prestabilite, per le spese legali (ripetibili o non) sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre al procedimento di recupero coattivo dei canoni di locazione e delle spese accessorie.
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