Condominio: ritenuta d'acconto

La legge Finanziaria 449/1997 ha previsto che, dal 1º gennaio 1998, il condominio assumesse la qualificazione di sostituto d'imposta. A seguito delle modifiche sul testo dell'articolo 23 del Dpr 600/1973, il condominio è obbligato, all'atto dei pagamento dei compensi ai lavoratori dipendenti, come il portiere, a effettuare una ritenuta d'acconto ai fini Irpef con diritto di rivalsa. Il medesimo obbligo è previsto, secondo l'articolo 24 dello stesso Dpr, per ciò che riguarda i compensi corrisposti ai lavoratori con redditi assimilati al lavoro dipendente, ovvero per i compensi corrisposti ai lavoratori autonomi (articolo 25). In quest'ultimo caso la ritenuta è stabilita in ragione del 20% dei compensi erogati. La ritenuta dev'essere altresì operata sui compensi spettanti all'amministratore e corrisposti in virtù del mandato che gli è stato conferito.
La circolare dell'agenzia delle Entrate 204/E, del 6 novembre 2000, ha evidenziato che il testo definitivo dell'articolo 23 del Dpr 600/1973 attribuisce la qualifica di sostituto d'imposta al condominio, e non all'amministratore, come originariamente proposto. Pertanto, va chiarito che soggetto obbligato a effettuare le ritenute d'acconto è il condominio in quanto tale.
La regola generale in base alla quale la ritenuta non andava operata in relazione ai compensi corrisposti per le prestazioni rese nell'esercizio d'impresa è stata modificata introducendo, nel citato Dpr 600/1973, l'articolo 25-ter, a seguito dell'approvazione della legge Finanziaria del 2007 (articolo 1, comma 43, legge 296/2006).
La disposizione prevede che il condominio, quale sostituto di imposta, operi all'atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa. Inoltre, la ritenuta va fatta anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi, a norma dell'articolo 67, comma 1, lettera i, del Tuir (redditi derivanti da attività commerciali non abituali), così come nei confronti dei prestatori di servizi occasionali.
L'adempimento è entrato in vigore dal 1º gennaio 2007, ma è riferibile anche a fatture emesse o prestazioni di appalto, opere e servizi eseguite in periodi d'imposta precedenti, a condizione che il pagamento sia stato effettuato dal 1º gennaio 2007 in avanti.
Il condomino non deve invece effettuare alcuna ritenuta in caso di forniture di beni con posa in opera, in quanto queste operazioni, nelle quali la posa in
opera assume una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, costituiscono cessioni di beni e non prestazioni di servizi.
Gli elenchi
A decorrere dal 1º gennaio 2007 devono ritenersi assoggettate a ritenuta tutte le prestazioni di manutenzioni e di ristrutturazione (come quella descritta nel quesito), nonché tutti i servizi resi in regime di impresa, indipendentemente dalla circostanza che la forma contrattuale stipulata sia il contratto d'appalto o d'opera. Oggi, in virtù dell'articolo 25-ter, si assoggettano a ritenuta, a titolo esemplificativo, le seguenti prestazioni:
• manutenzioni murarie, idrauliche ed elettriche;
• imbiancature e opere da fabbro;
pulizia, spurgo e disinfestazione;
• manutenzione di ascensori, sistema antincendio, giardino, piscine e altri impianti sportivi condominiali, cancelli automatici, apparecchi citofonici e video, sistemi di sorveglianza e antenne;
• manutenzioni e conduzione di centrali termiche, autoclave;
• verifica degli impianti ascensore ed elettrico.
Ai sensi della circolare 7/E del 2007 sono esclusi, invece, dall'applicazione della ritenuta i corrispettivi dovuti in dipendenza di:
• contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito (sono inclusi, invece, i corrispettivi corrisposti in base a contratto di servizio energia);
• forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione dei beni;
• prestazioni d'opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale, come quelle rese da architetti, ingegneri e geometri, già assoggettate a ritenuta del 20 per cento;
• prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono del regime agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali (articolo 13 della legge 388/2000), a condizione che il condominio acquisisca agli atti la dichiarazione prevista dai relativi provvedimenti di attuazione della legge stessa.
La ritenuta del 4% a titolo di acconto si effettua anche sui corrispettivi delle prestazioni d'opera e dei servizi resi da soggetti non residenti, qualora siano rilevanti nel territorio dello Stato ai sensi dell'articolo 23 del Tuir.
Termini e modalità
Le ritenute devono essere versate entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento. Si deve utilizzare il modello F24 con il codice tributo 1019 per i percipienti soggetti passivi dell'Irpef, e il codice 1020 per i percipienti soggetti passivi dell'Ires. I codici sono stati istituiti con la risoluzione 19/E del 5 febbraio 2007.
Entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello di pagamento dei compensi, il condominio deve rilasciare ai percipienti il modello Cud per i redditi di lavoro dipendente e assimilati, e le certificazioni delle ritenute fiscali operate e versate relative agli altri redditi (lavoratori autonomi). La disposizione di riferimento è l'articolo 4, commi 6-ter e 6-quater, del Dpr 322/1998. Successivamente, entro il 31 luglio, va presentata la dichiarazione del sostituto d'imposta (modello 770) secondo quanto previsto dall'articolo 4 del Dpr 322/1998. 

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