La pronuncia di Cassazione 18477/2010
La Cassazione, a Sezioni unite, ha segnato una netta discontinuità sulle tabelle millesimali in condominio, applicate ìn particolare per determinare le quote di spesa. La sentenza 18477/10 ha sancito l'addio alla necessità dì un consenso unanime per la revisione. Un principio dì portata dirompente che si potrà applicare anche al supercondominio: l'istituto presuppone che alcuni beni o impianti siano comuni a diversi edifici costituiti, singolarmente, in condomini, se c'è un rapporto di accessorietà necessaria tra i beni stessi e le unità abitative dei diversi stabili.
Secondo la giurisprudenza, al supercondominio si applicano in toto le norme sul condominio. Di conseguenza, le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità dipassare attraverso le delìbere di ciascuna assemblea condominiale. E si appplicano anche le disposizioni fissate dal codice civile (art 1136) su convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze.
La questione ha sempre rappresentato un notevole problema, soprattutto per quanto concerne la gestione e la manutenzione di beni di vitale importanza per il funzionamento degli stabili ma che sono, necessariamente, comuni a più edifici, I costruttori, infatti, si sono sempre preoccupati di redigere tabelle inpresenza di effettivi complessi immobiliari.
Ma i nodi riguardano strade e fognature, che vedono la successiva aggiunta dì utenze legate all'urbanizzazione di una zona, tanto da coinvolgere interi comprensori.
Per le fognature, ad esempio, quando sì presenta la necessità di intervenire e non c'è un accordo immediato, diviene pressoché impossibile procedere alla ripartizione della spesa.
Prima della sentenza 18477/10, qualora gli amministratori non avessero trovato un accordo preventivo o i condomini dei sìngoli edifici non avessero approvato e corrisposto la loro quota di spesa, era necessario un giudizio che coinvolgesse tutti i singoli condomini del comprensorio, con citazione diretta degli stessi per la formazione giudiziale di tabelle. Con il nuovo indirizzo, invece,le tabelle di ripartizione specifiche possono essere approvate a maggioranza qualificata dall'assemblea generale del supercondomìnio e l'eventuale giudizio potrà essere instaurato solo in caso di errore da colui che si rìtenga leso.
La mancata omogeneità dei millesimi dei diversi stabili non impedisce l'assunzione di maggioranze se sono rispettate le reali proporzioni. La Cassazione (con la sentenza 6202/98) aveva chiarito che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio esiste prima e indipendentemente dalla formazione dei millesimi. In sede di approvazione della nuova tabella specifica per il bene m supercondomìnio, pertanto, possono essere utilizzate quote non esatte, purché siano rispettate, sostanzialmente, le maggioranze, salvo successiva verifica anche giudiziale.
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