SUBLOCAZIONE

La sublocazione è regolata in via generale dall'art. 1594 del Codice Civile che dispone che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare l'immobile, ma non di cedere il contratto senza il consenso del locatore.

La legge sull'equo canone (L. 392/78) ha innovato questa situazione e di fatto la successiva Legge 431/98 non ha modificato gli estremi della 392, richiamandola all'Art. 2 comma 1:
La cessione del contratto e la sublocazione continuano perciò ad essere disciplinate dalla legge 392/78 che consente la sublocazione parziale.

Detto questo, dobbiamo dire, che ormai, nella quasi totalità dei contratti a fini abitativi sono inserite clausole che vietano la sublocazione (anche parziale), il comodato o la cessione (parziale) del contratto con clausola risolutiva espressa per l'eventuale violazione di detti punti.

Nei fatti, però, è compito arduo per il locatore dimostrare la presenza della sublocazione, poichè la Suprema Corte di Cassazione (Sentenza 14343 del 2009) ha stabilito che sono nulle quelle pattuizioni che vietano al conduttore la possibilità di ospitare temporaneamente persone estranee al nucleo familiare.
Il conduttore, pertanto, ben raramente provvederà alla registrazione (dovuta) del contratto di sublocazione, lasciando al locatore come unico rimedio, la prova testimoniale.

Per le locazioni convenzionate di cui all'art.2 comma 3 Legge 431/98, la sublocazione è contenuta nella disciplina prevista dai "contratti tipo" allegati al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30/12/2002 - i quali testualmente indicano i soggetti che possono abitare l'immobile ed esplicitamente vietano la sublocazione.

Per le locazioni transitorie (Art. 5 comma, 1 legge 431/1998) - nel contratto tipo viene prevista una clausola analoga a quella dei contratti per le locazioni convenzionate, stessa strada seguono i contratti per le locazioni a studenti universitari (Allegato E al DM prima richiamato)

La forma deve essere necessariamente scritta a pena di nullità e deve essere registrato a norma dell'art. 17 DPR 131/1986, nonchè grava sul sublocatore l'obbligo di comunicazione di cessione di fabbricato di cui all'art. 12 legge 21 marzo 1978 n. 59.

La durata è la medesima del contratto originario, mentre qualsiasi effetto civile (nullità, risoluzione,scadenza) del contratto, investe anche la sublocazione, malgrado il subconduttore sia rimasto estraneo all'eventuale precedente giudizio civile.

Da qui, discende che la disdetta, come l'atto per la convalida di sfratto debbono essere comunicate dal locatore al conduttore, e la sentenza avrà effetto anche nei confronti del terzo.

Un ultimo importante commento riguarda le locazioni commerciali, in cui la sublocazione è espressamente disciplinata dall'art. 36 Legge 392/78, il quale recita testualmente che il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto purchè contestualemente ceda l'azienda.
Eventuali patti contrari debbono ritenersi nulli.
Il conduttore, dovrà comunque rendere edotto il locatore della sublocazione/cessione a mezzo lettera raccomandata e in questa sede, ricorrendo "gravi motivi"(riguardanti l'operazione di cessione/sublocazione e la figura del subconduttore cessionari) il locatore potrà opporsi.
Da sottolinerare, infine, che cedente e sublocatore rimangono obbligati per gli eventuali inadempimenti di cessionario e subconduttore nei confronti del locatore.

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