Le Sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477/2010, sono estremamente chiare nell'affermare che le tabelle di natura contrattuale, restano modificabili con con il consenso unanime di tutti i condomini.
L'ambito di applicazione è però molto limitato,infatti per «tabelle di natura contrattuale» bisogna intendere solo quelle che abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall'artìcolo 1123, comma 1, del Codice civile.
Non basta che siano state allegate e richiamate in un regolamento predisposto dall'originario proprietario dell'edificio,oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini.
Infatti, se è vero che le clausole del regolamento contrattuale entrano a far parte integrante del contenuto dei singoli contratti dì acquisto e la loro validità deriva proprio dal fatto che entrambi i contraenti (venditore e acquirente) ne fanno espresso richiamo, altrettanto vero è che queste clausole possono contenere sia norme regolamentari che contrattuali. Le prime riguardano le modalità d'uso e il funzionamento dei servizi condominiali e, in genere, l'organizzazione e la gestione delle cose comuni. Le seconde pongono invece limitazioni ai diritti dei condomini nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni e sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti diloro esclusivaproprietà (Cassazione,sentenza 8216/05)
Ed ecco allora che si comprende che la Cassazione,porta a individuare la natura del regolamento - al pari di quella delle tabelle millesimali a esso allegate-in base al suo contenuto e non in base alle modalità della sua approvazione.
Perciò le tabelle che si limitano a tradurre in millesimi i criteri di riparto dettati dalla legge, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, possono essere modificate conia maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2.
Possiamo citare qualche raro esempio:
La clausola che prevede la ripartizione in quote uguali tra i condomini delle spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio (Cassazione, sentenza 3944/02); La clausola che dispone l'addebito delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento anche per le unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (Cassazione, 6158/06); « la clausola per cui i proprictari delle terrazze di copertura dell'edificio sono chiamati a partecipare alle spese di manutenzione delle terrazze stesse, oltre che per la quota esclusiva di un terzo, anche e comunque per la restante quota dei due terzi, in proporzione dei millesimi (Cassazione, 15702/04).
Se i giudici abbiano dato precise indicazioni riguardo alle c.d. tabelle di gestione,pur nell'attesa di ulteriori pronunce, il problema è più apparente che reale se si considera che le tabelle millesimali ben lungi dall'esprimere qualsiasi valore economico della singola unità immobiliare sono solamente un prospetto numerico che serve a determinare la misura con cui ciascun condomino è chiamato a contribuire alle spese per la manutenzione e conservazione dei beni comuni, nonché pe l'erogazione dei servizi, anche se nella pratica si distinguono spese "di proprietà" da quelle dei singoli servizi, quali il riscaldamento o l'ascensore.
Con la consulenza di
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