L'articolo 19 della manovra estiva varata con il DI 78/2010, convertito dalla legge 122/2010, riguarda il settore immobiliare.
Accatastamento.
A seguito delle disposizioni dell'articolo 2, comma 36, del DI 262/2006, l'agenzia del Territorio, in collaborazione con l'Agea, ha individuato oltre 2.000.000 di costruzioni, insistenti su particelle iscritte al catasto terreni, non dichiarate al catasto fabbricati.
Gli elenchi sono stati pubblicati sulla «Gazzetta Ufficiale» e sono visibili sul sito www.agenziaterritorio. gov.it. Si tratta soprattutto di fabbricati rurali, ma sono presenti anche costruzioni di tipo civile (box, depositi, tettoie), industriale (capannoni e laboratori) e commerciale.
Ai possessori viene richiesto di presentare la denuncia al catasto fabbricati entro il 2010, per la regolarizzazione catastale, alla quale dovrà seguire quella fiscale, relativa agli anni pregressi, non ancora caduti in prescrizione.
Stesso obbligo, e nei medesimi termini, per i possessori di unità immobiliari che hanno subito variazioni di consistenza (ampliamenti, recupe ro di sottotetti, formazione di verande nei terrazzi, costruzione di un bagno prima mancante, creazione di canti-nette abitabili eccetera) o un cambio d'uso con opere.
Le denunce catastali devono essere commissionate a tecnici professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici, che vi provvede-ranno, proponendo anche la rendita, ai sensi dell'articolo i del Dm 701/94. In caso di mancato adempimento, l'Agenzìa passerà all'accertamento d'ufficio, addebitando al possessore le speserela-tive, e comminandogli le sanzioni per omessa denuncia. Eseguiti gli accatastamenti volontari o d'ufficio, copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni di appartenenza, per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.
Sul piano fiscale
Dopo l'accatastamento, è necessario procedere alla regolarizzazione fiscale in tema di imposte dirette.. Per cui, nel caso dei fabbricati fantasma, secondo l'articolo 2, comma36 del DI 262/06, l'efficacia della rendita decorre dal 1 gennaio dell'anno successivo a quello di ultimazione del fabbricato o, in mancanza, dal 1 gennaio dell'anno di pubblicazione degli elenchi sulla «Gazzetta Uffi-ciale»per il comune di appartenenza. Se si tratta, invece, di variazioni presentate per mutazioni nello stato delle unità immobiliari già censite, l'efficacia della rendita risale alla datadi effettiva ultimazione delle opere.
La regolarizzazione deve essere fatta ricorrendo al "ravvedimento operoso", previsto dall'articolo 13 del Dlgs 472/97, che consente notevoli risparmi nell'applicazione delle sanzioni, evitando così l'accertamento degli enti creditori.
Sul piano urbanistico
Sul fronte urbanistico, l'adempimento va richiesto dai possessori dei fabbricati fantasma, mediante incarico a uno dei tecnici citati, con la presentazione al comune di un progetto edilizio in sanatoria, versando le sanzioni previste dall'articolo 37 del Dpr 380/2001 (da un minimo di 516 a un massimo di 10.329 euro), a condizione che la destinazione urbanistica sia compatibile con la costruzione eseguita. Analogamente, nel caso di unità immobiliari già censite, ristrutturate con modifiche che abbiano inciso sulla consistenza o per il cambio d'uso, si potrà pre-sentareuna Scia (segnaiazione certificata inizio attività) in sanatoria, versando la sanzione che, in tali fattispecie, viene di norma applicata al minimo.
In tutti gli altri casi di manufatti costruiti in zone non compatibili o addirittura soggette a vincoli ambientali o di rispetto marittimo, fluviale e lacuale, i comuni potranno aprire le procedure d'infrazione, con la denuncia al magistrato, che può concludersi con l'ingiunzione alla demolizione e il carcere peri responsabili, oltre alle sanzioni (articolo 40 e seguenti del Dpr 380/2001).
Compravendita e affitti
In materia di vendite di fabbricati per atti fra vivi, a seguito della modifica dell'articolo 29 della legge 52/85, operata dall'articolo 19, comma 14 del DI 78/2010, viene disposto che - a pena di nullità - oltre all'identificazione catastale dei beni (sezione, foglio, particella e subalterno), i venditori dichiarino che le planimetrie catastali delle unità corrispondono allo stato di fatto oppure presentino un'attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico fra quelli elencati- Nel contempo, il notaio dovrà verificare la corrispondenza fra l'intestazione catastale e quella risultante dai registri immobiliari. Se il riscontro fosse negativo, dovrà provvedere all'allineamento prima della compilazione dell'atto oppure anche successivamente, tramite compilazione del modello unico informatico, per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell'atto, indicando gli estremi degli atti intermedi mancanti per assicurare la continuità storica
Sono escluse da tale procedura (circolare 2/2010), le cessioni relative a: particelle censite al catasto terreni; fabbricati rurali che non hanno perso i requisiti di ruralità. Sono altresì escluse altre tipologie dì fabbricati iscritti nelle categorie virtuali (articolo 3, Dm 29/98): fabbricati non più redditizi, categoria virtuale F/z; fabbricati in corso di costruzione (F/3) o in via di definizione (F/4); lastrici solari (F/5); aree urbane (F/i).
Per quanto riguarda i contratti d'affitto, con il comma 15 dell'articolo 19 DI 78/2010 si stabilisce che nella richiesta di registrazione (modello 69) siano inseritigli identificativi catastali, pure nel caso di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. II mancato rispetto della nor ma comporta una sanzione dal 120 al 240% dell'imposta di registro.
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