II mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2010 mostra ancora un segnale positivo confermando l'inversione di tendenza rilevata nel I trimestre rispetto ai forti cali delle compravendite nel 2009.
Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite in questo trimestre (variazione percentuale del II trimestre 2010 rispetto al II trimestre 2009) per l'intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al +2,3%, che segue il +3,4% del I trimestre. I tassi tendenziali nel II trimestre del 2010 registrano segni positivi nel settore residenziale (+4,5%) e nel mercato delle pertinenze (+0,8%) che insieme rappresentano una quota pari a oltre l'80% del mercato immobiliare italiano. I settori terziario, commerciale e produttivo segnano, invece, ancora tassi tendenziali negativi, con una perdita più decisa nel settore terziario (-14,1%), meno sensibile invece nei settori commerciale (-4,7%) e produttivo (-4,2%). Il mercato delle unità nelle tipologie registrate in "altro" cresce in questo trimestre del +2,7%.
Complessivamente, nel II trimestre 2010, sono state compravendute 370.516 unità immobiliari (in termini di NTN Numero Transazioni Normalizzate) di cui 171.311 nel settore residenziale e 130.915 nelle pertinenze (per la maggior parte riconducibili all'uso residenziale). Il terziario registra 3.738 compravendite, il commerciale 9.739, il produttivo 3.037, e infine in "altro" si registrano 51.776 transazioni normalizzate.
Il residenziale
continua la sensibile ripresa, già iniziata nel trimestre precedente, nelle regioni del Centro, dove il tasso tendenziale annuo nel II trimestre 2010 è pari a + 11,6%, e del Sud, dove la crescita tendenziale annua è pari a +6,9%. Seppur positivo, risulta di lieve entità il tasso tendenziale di variazione delle compravendite di abitazioni al Nord, +0,5%, crescita inferiore a quella registrata nello scorso trimestre, +2,7%.
Rispetto all'omologo semestre del 2007, la riduzione del mercato residenziale risulta ancora rilevante con una contrazione complessiva di compravendite del settore del -22,0%, maggiore al Nord, -26,4%, e pari al -19,4% al Centro e al -15,2% al Sud. Va però precisato che questi tassi di flessione risultano comunque migliori di quelli riscontrati nello scorso trimestre, quando la perdita rispetto al 2007 era pari al -27% circa a livello nazionale, con una punta del -30% circa nel Nord.
Sì conferma, inoltre, per il settore residenziale un trend migliore per i capoluoghi, che crescono nel II trimestre 2010 del +8,1%, rispetto ai comuni minori, +2,9% . In particolare, al Centro sia i capoluoghi sia i comuni minori evidenziano, ancora in questo trimestre, la migliore performance, +17,4% e +7,4% rispettivamente. Al Nord, di contro, si osserva un andamento che peggiora in questo trimestre e risulta divergente tra capoluoghi, che crescono del +3,6%, e comuni non capoluogo, che calano del -0,8%. Al Sud, invece, i non capoluoghi migliorano il risultato dello scorso trimestre: +7,1% è il tasso tendenziale annuo nel II trimestre rispetto al +1,8% registrato nel I trimestre 2010. Il loro mercato immobiliare residenziale cresce in misura leggermente maggiore di quello dei capoluoghi, dove il tasso di crescita è pari a +6,2%, ridimensionato rispetto al +11,2% del I trimestre 2010.
Andamento quotazioni
Nel I semestre 2010 il valore medio nazionale delle unità immobiliari residenziali, per unità di superfìcie commerciale, è stazionario, con la quotazione media che risulta pari a 1.574 €/mq. La quotazione media delle abitazioni nel I semestre 2010 è stabile sìa nei capoluoghi italiani, pari 2.273 €/mq (-0,2% rispetto al II semestre 2009), sia nei comuni non capoluogo, per i quali la quotazione media nazionale è pari a 1.311 €/mq (invariata rispetto al II semestre 2009).
Va rilevato che nei capoluoghi negli ultimi quattro semestri si sono registrate sempre flessioni, seppur di lieve entità, delle quotazioni residenziali. Dall'inizio della discesa dei prezzi, nel I semestre 2008, la quotazione media è calata del -1,4%.
Al nord
le quotazioni mostrano per i capoluoghi una lieve flessione, -0,6%, nel I semestre 2010 rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente (-0,3% nel II 2009 rispetto al II 2008) e più decisa, pari -1,1%, nel resto della provincia (-1,3% nel II 2009). Risultano entrambi, quindi, in discesa rispetto i valori registrati nei semestri precedenti. Dal I semestre 2004, al Nord, le quotazioni sono cresciute del +21,9% per le città e del +18,0% per i comuni minori.
Al centro
nel I semestre 2010, si registra una lieve variazione negativa nei capoluoghi, con circa il -0,4%, delle quotazioni su base tendenziale annua (I semestre 2010 rispetto al I 2009), e un lieve rialzo nei comuni minori, +0,6%. Si attenua quindi, ancora in questo semestre, la flessione negativa registrata nei semestri del 2009 nei capoluoghi (-2,0% e -3,3% nel II semestre 2009 e nel I 2009 rispettivamente) e riparte la crescita delle quotazioni nei non capoluoghi (stazionarie nel II semestre 2009 e in calo del -0,6% nel I 2009 rispetto al I 2008). Dal 2004 le quotazioni nei comuni del Centro sono cresciute del +34% nelle città capoluogo di provincia e del +38,8% nei restanti comuni.
Al sud
Al Sud, si rileva nel I 2010 su base tendenziale annua, una lieve crescita delle quotazioni (+0,7%) sia nei capoluoghi sia nei comuni minori (+0,5%). I segni positivi delle variazioni sia nelle città sia nei comuni minori forniscono segnali di rialzo che potrebbero continuare nei prossimi semestri. Dal 2004 le quotazioni sono aumentate mediamente del +40% nelle città e di +41,4% nella provincia.
Mercato non residenziale
II settore non residenziale relativamente alle compravendite di immobili dei settori terziario, commerciale e produttivo, contrariamente al mercato delle abitazioni, continua a mostrare segni negativi. Nel II rimestre 2010, rispetto allo stesso trimestre del 2009, è il settore terziario a subire il calo maggiore, -14,1%, mentre i settori commerciale e produttivo flettono rispettivamente di -4,7% e -4,2%.
Rispetto al 2007, complessivamente la maggiore contrazione, calcolata su trimestri omologhi, si registra nel settore produttivo, -32% circa, rispetto alle variazioni del -30% circa del terziario e del -27% circa delle compravendite degli immobili commerciali.
In particolare il settore terziario, che comprende uffici e istituti di credito, mostra nel II trimestre 2010 un tasso tendenziale annuo nettamente negativo pari a -14,1%. Si accentua, quindi, nuovamente la flessione del settore già registrata nel I trimestre 2010 (-1,3%).
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