Speciale Condominio: IL BILANCIO

AmministrazioniAC, questo mese offre una guida al bilancio del condominio.

Le problematiche:
L’art. 1129 del Codice Civile -che si limita a sanzionare con la revoca il mancato deposito del conto della gestione per due esercizi – appare non più sufficiente a governare le complesse problematiche delle gestioni condominiali e tanto meno a costituire un realistico deterrente per quegli amministratori che delle maglie larghe della legge approfittano.

Posizione aggravata poi dall’ orientamento giurisprudenziale, tuttora non contrastato, per il quale l'amministratore non è obbligato a tenere la contabilità condominiale, «previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficien¬te che tale contabilità sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci dì entrata e di uscita, con le quote di ripartizione. Né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente alla approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'am¬ministratore. (Cass. 3231/1984)

Anche se in un remoto passato la stessa Suprema Corte di Cassazione aveva fatto dei distinguo: tra gestioni di rilevante entità e gestioni di modeste proporzioni, per le quali l'amministratore non è tenuto all'osservanza di particolari formalità, essendo sufficiente - nei casi in cui il conto si riferisca ai condomini di modeste proporzioni -che il rendiconto contenga gli eleménti essenziali occorrenti per rendere intellegibili,ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con l'enunciazione delle spese, suddivise per categorie (Cassazione, 25 novembre 1975-n. 3930).

Malgrado tutto nella maggior parte dei casi, si continua a ritenere, anche per le gestioni di consistente valore patrimoniale, che l'amministratore è solo tenuto al rispetto delle norme di cui agli articoli. 1129 e 1135 del Codice civile, in tema di rendiconto, senza alcun obbligo di rigorosa contabilità, di libri contabili obbligatori, di piani dei conti o di conservazione dei documenti, anche dopo le direttive CEE 78/660 e 85/349, recepite dal Dlgs 127/1991,


Ci si è,poi, domandato se l'amministratore, in occasione dell'assemblea di rendiconto, sia tenuto solo all'invio del prospetto di rendiconto o anche a mettere a disposizione dei condomini la documentazione giustificativa. La giurisprudenza ha puntualizzato che "benché 1 "amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, egli è tuttavia tenuto a permettere, ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà" (Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544).
Rilevante è infine la Sentenza 13350/2003 con cui la Cassazione ha in particolare statuito l'annullabilità delle deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell'ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione "imposta" dall'amministratore, per l'incongruo tempo accordato.

La forma del bilancio
In assenza di una precisa indicazione normativa - la prassi ha sempre optato per il rendiconto di cassa e quindi per una contabilità elementare, in cui figurano tutte le spese e le entrate, effettivamente sostenute o acquisite nel periodo di riferimento. Un tale sistema dì contabilizzazione comporta che, per esempio, le fatture relative ad un esercizio, se non pagate, siano riportate negli esercizi successivi, riguardando -il rendiconto di cassa - i soli movimenti di cassa. Per determinare la situazione di cassa alla fine di un qualsìasi periodo contabile (da inserire poi in situazione patrimoniale) occorre far riferimento al corrispondente risultato della precedente gestione ed effettuare la somma algebrica di introiti ed esborsi che hanno modificato disponibilità in contanti e conti correnti bancario postali.

Il rinvio alla nozione di bilancio e ai fondamentali canoni contabili consentono quindi di recuperare il principio relativo alla contabilizzazione dell'attivo e del passivo dell'esercizio e, quindi, dello stato patrimoniale. Tanto più che il richiamato articolo 1135 parla testualmente dì «residuo attivo della gestione».
Lo stato patrimoniale può peraltro essere sostituito da una relazione relativa ai debiti e crediti dell'esercìzio, che renderebbe certamente più intellegibile ai condomini la realtà contabile del condominio.

L'attività di AmministrazioniAC
Preventivo
Anche il preventivo e la ripartizione delle spese devono essere redatti dall'amministratore e approvati dall'assemblea(articolo 1135, n. 2 codice civile). I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto

Stato di ripartizione
Secondo l'articolo 63,comma 1,delle disposizioni di attuazione al codice civile, va redatto dall'amministratore e approvato dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea. I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto

Accesso ai documenti
Secondo la giurisprudenza della Cassazione,l’amministratore ha il dovere di mostrare ai condomini la documentazione contabile. È un dovere la cui violazione determina l'invalidità della delibera di approvazione del rendiconto

Rendiconto annuale
È redatto dall'amministratore e deve essere approvato con delibera assunta dalla maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti i seguenti quorum (articolo 1136 commi le2 del codice civile): «in prima convocazione "un terzo più uno dei condomini" in seconda convocazione "un terzo dei condomini" e almeno "un terzo del valore dell'edificio"

Contributi e ritardi
Attivarsi per riscuotere i contributi è compito dell'amministratore, così come previsto dall'articolo 1130, n. 3 del codice civile. Allo stesso modo, è suo compito agire legalmente per riscuotere le morosità (articolo 63, comma l, delle disposizioni di attuazione). Per la riscossione non serve, quindi, una delibera dell'assemblea.

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