mutuo ed irpef

Detrazione degli interessi passivi, disposta dalla lettera b) dell'artìcolo 15 del Tuir:

Aspetto soggettivo:
Be­neficiari dell'agevolazione possono essere coloro che, contemporaneamente, siano titolari del contratto di mu­tuo e della proprietà dell'im­mobile, È stato escluso che l'usufruttuario possa conse­guire la detrazione, in quanto non acquista la proprietà del bene immobile.
Il benefìcio fiscale, quindi, compete soltanto al nudo proprie­tario che potrà assumere co­me base di calcolo gli interes­si rapportati all'intero valore dell'immobile, ancorché una parte di questo valore sia riferita al diritto reale dell'usu­fruttuario (circolare 2O/E del 13 maggio 2011, paragrafo 1.5).
Per quanto riguarda il sog­getto che eroga il finanzia­mento, non è richiesto che sia necessariamente un ente isti­tuzionale, o che sia residente in Italia.

Dal punto di vista oggettivo:
La detrazione è calcolata applicando l'aliquota del 19% su un importo annuo (co­stituito da interessi passivi e oneri accessori e quote di ri­valutazione) non superiore a 4.000 euro (fino al 2007 era di 3.615,20 euro), che, in caso di più beneficiari, va propor­zionalmente suddiviso in ba­se all'intestazione del mu­tuo, tenendo, altresì, conto di tutti i mutui (co) intestati. Qualora mutuo e proprietà dell'abitazione principale si­ano cointestati fra coniugi, la detrazione può essere fruita per intero da quello che ha fi­scalmente a carico l'altro (la possibilità è limitata ai mu­tui stipulati a decorrere dal 1993).

Il benefìcio va esposto in dichiarazione secondo il criterio di cassa: le rate, cioè, si detraggono solo nell'anno d "impos ta in cui vengono pa­gate, a prescindere dalle di­verse scadenze che risultano dal piano di ammortamento convenuto con il mutuante (analogo criterio vale per gli oneri accessori).

È stato giustamente chiari­to (circolare 15/E del 20 apri­le 2005) che, qualora il capita­le mutuato sia superiore al costo di acquisto dell'immo­bile (aumentato di tutti gli oneri correlati, quali la par­cella notarile del rogito, le im­poste di registro eccetera), la quantificazione degli inte­ressi su cui applicare la detra­zione compete nel limite di quest'ultimo valore, secon­do la percentuale che scaturi­sce dalla seguente formula; costo di acquisto per interes­si pagati diviso capitale mu­tuato
La circolare 17/E del 8 maggio 2006. ha chiarito che se la proprietà del bene immobile è intestata a più soggetti ma uno soltanto contrae il mutuo, la detrazione spetta comun­que per intero a quest'ultimo (nel limite del valore dell'im­mobile stesso), a nulla rile­vando che il finanziamento sia superiore alla sua quota di proprietà.

La tempistica

A pena della perdita del di­ritto alla detrazione, il mu­tuo va stipulato non oltre 12 mesi precedenti o successi­vi all'acquisto dell'unità im­mobiliare. È, comunque, possibile stipularne (o rine­goziarne) in seguito uno nuovo (pure con una banca diversa), in sostituzione del primo, anche per un impor­to superiore (contrariamen­te a quanto prevede la nor­ma, che pertanto andrebbe meglio circostanziata), ma il diritto alla detrazione re­sta circoscritto al capitale re­siduo del mutuo estinto ( cir­colare 34/E/2Oo8).

Un ulteriore vincolo temporale prevede che l'immo­bile venga adibito ad abita­zione principale, del pro­prietario o di un suo familia­re non fiscalmente a carico (coniuge, anche separato finché non intervenga la sentenza di divorzio, paren­ti e affini rispettivamente fi­no al terzo e al secondo gra­do), entro 12 mesi dall'acqui­sto. La norma accorda un'esimente a questa sca­denza qualora l'unità abita­tiva acquistata risulti loca­ta oppure sia oggetto di ri­strutturazione. Nel primo caso, la detrazione è conse­guibile immediatamente, ma occorre, entro tre mesi dall'acquisto, notificare al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e adibire l'immobile ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Prima casa
Il concetto di abitazione prin­cipale (da non confondere con quello di "prima casa", utilizzato per l'applicazione dell'aliquota agevolata Iva/ registro, all'atto dell'acqui­sto dell'immobile, essendo i rispettivi presupposti so­stanzialmente divergenti) si identifica, per espressa pre­visione normativa, con la di­mora abituale; ciò significa che essa non deve necessa­riamente coincidere con la residenza anagrafica del contribuente (per afferma­zioni di principio in tal sen­so si vedano la circolare 304/1997 e la risoluzione 35/E/2Oo8), il quale può in ogni caso autocertificare, in sede di un eventuale control­lo, la veridicità della partico­lare condizione che in con­creto lo riguarda.

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