Mutui: tasso fisso o variabile

Doverosa premessa, l'alta volatilità dei mercati in questi ultimi "anni" non permette a nessun osservatore neppure al più attento la possibilità di costruire un modello (matematicamente e finanziariamente) corretto di previsione.

La scelta risiede nella soggetto, con maggior propensione al rischio è, ancor oggi possibile trovare "tassi variabili" interessanti, con maggior propensione alla tranquillità, allora non vi è dubbio che la scelta debba ricadere su un "tasso fisso".

Teoricamente dovrebbe essere cinicamente un buon momento, dato che l'acuirsi della crisi finanziaria tiene, se non altro, bassi i tassi di riferimento europei (Eurirs ed Euribor) a cui è agganciato il calcolo dei prestiti ipotecari. Invece, complice una straordinaria impennata degli spread bancari

Dinanzi a a questa forte volatilità degli spread (e di conseguenza a questa forte incertezza sulla scelta del tasso) è meglio allora procedere per esclusione nel percorso di scelta. Scartando dal bouquet mutui alcuni prodotti che risultano oggi eccessivamente cari a fronte di opzioni non vantaggiose.

Prendendo come punto di partenza il mutuo a tasso variabile – che oggi è strutturalmente ancora il più conveniente in partenza, pur viaggiando il fisso intorno ai minimi storici – ci sono alcuni prodotti da cui oggi la logica finanziaria indica di stare alla larga. Su tutti il variabile con cap. Di cosa si tratta? È una tipologia di mutuo che consente di usufruire dei vantaggi del tasso variabile (statisticamente meno oneroso nel lungo periodo del rispettivo fisso) ma allo stesso tempo di proteggersi da un eccessivo aumento dei tassi. Alla stipula viene fissato infatti un "cap", un tetto massimo, oltre il quale il tasso finale del mutuo variabile (ottenuto sommando lo spread e l'Euribor o il tasso Bce) non può salire.

Un esempio? Ipotizziamo di stipulare oggi un mutuo variabile con Euribor a 3 mesi intorno all'1,5% e uno spread del 2% (quindi tasso annuo nominale 3,5%). Ipotizziamo che questo mutuo preveda un cap al 6 per cento. Ciò significa che le rate del mutuo saliranno con il salire dei tassi fino alla soglia del 6 per cento. Dopodiché risulteranno indifferenti perché la differenza eventuale sarà a carico dell'intermediario finanziario che ha erogato il prestito. In pratica chi stipula un mutuo con cap a queste condizioni (che peraltro centrano la media delle offerte oggi sul mercato per questo prodotto) è sicuro di non dover pagare interessi aggiuntivi sulla rata nel caso l'Euribor nel corso della vita del mutuo dovesse salire di oltre 250 punti base rispetto ai valori attuali.

In pratica stipulando oggi un mutuo con cap si inizia sin da subito a pagare una sorta di polizza assicurativa, che copre la differenza delle rate nel caso in cui i tassi vadano oltra la soglia massima fissata, per un evento di per sé lontano (passare da un Tan del 3,5% a uno che superi il 6% implica un aumento del costo del denaro superiore a 250 punti base) e ancor più lontano nell'attuale contesto macroeconomico (Fondo monetario internazionale e Confindustria hanno indicato uno scenario di rallentamento dell'Eurozona nel biennio 2011-2012 mentre c'è chi come Goldam Sachs si è avventurato addirittura in una stima di stagnazione/recessione).

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