Gli immobili fatti oggetto di donazione possono essere al centro di pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari del donante, e cioè di coloro che hanno un inalienabile diritto a ricevere una rilevante quota del patrimonio del donante che sia poi defunto.
Questo è il problema essenziale.
Infatti, se un legittimario chiama in causa il donatario perché la donazione lede la quota di legittima spettante al legittimario stesso e se il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non è sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (si pensi al caso che l'immobile donato sia stato venduto e poi sia stato scialacquato il denaro ricevuto come prezzo), allora ne può far le spese colui che in quel momento si trova a essere proprietario dell'immobile in questione, anche se non c'entra nulla con la famiglia del donante e con la donazione intervenuta in passato e riguardante l'immobile che poi gli è stato venduto: quell'immobile, infatti, gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che l'acquirente non avrà alcun ristoro economico rispetto a questa "spoliazione".
Il Codice civile tratta questa materia essenzialmente negli articoli 561 e 563, che disciplinano appunto la «riduzione» delle donazioni immobiliari lesive della legittima e la «restituzione» degli immobili donati: se i donatari contro i quali è stata pronunciata la riduzione della donazione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario – premessa l'escussione dei beni del donatario – può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili in questione, liberi da qualsiasi gravame (ad esempio, da ipoteche). Il terzo acquirente può peraltro liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.
Quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per il compratore, occorre garantire anche alla banca che l'ipoteca non è stata iscritta invano, ma ha tenuta sufficiente per fronteggiare il caso dell' inadempimento del mutuatario.
Si tratta della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di concessione in ipoteca dell'immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.
In altri termini, gli eredi con ciò avrebbero un disincentivo a impugnare la donazione, in quanto essi poi dovrebbero risponderne verso la banca. Correttamente, il Tribunale di Mantova (Sentenza 228/2011) ha ritenuto che una tale fideiussione viola il principio basilare secondo il quale non possono essere imposti «pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari» (articolo 549 del Codice civile). In effetti,con la fideiussione in questione (concessa dal de cuius e poi "ereditata" dai suoi successori) si impone un peso evidentissimo al recupero della legittima con riguardo al bene concesso in ipoteca.
Ovviamente seppur bocciata in primo grado si dovrà aspettare l'evolversi degli altri gradi di giudizio (se vi saranno)
Se vuoi maggiori informazioni contatta i consulenti e professionisti di
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lunedì 4 aprile 2011
lunedì 30 agosto 2010
Immobili: vendita di immobile proveniente da donazione
La recente sentenza della Cassazione n. 11496 del 12 maggio 2010, priva di precedenti, ha chiarito quanto segue:
Se i genitoripagano il prezzo dell'immobile acquistato dal figlio (con ciò realizzando una cosiddetta donazione indiretta), il figlio può tranquillamente vendere l'immobile senza che l'acquirente, e pure ogni suo successivo avente causa (ad esempio la banca che riceve ipoteca a garanzia del finanziamento erogato per permettere l'acquisto), possano temere di avere fastidi da eventuali liti ereditarie che insorgano tra i familiari del donante.
Si tratta di un ulteriore passo in avanti per rendere sicura la circolazione dei beni immobili che siano stati oggeto di donazione: un primo passaggio era stato compiuto con la modifica dell'articolo 563 del Codice civile (operata dal Di 35/2005 convcrtito in legge 80/2005) e cioè con l'introduzione della norma per la quale decorsi 20 anni dalla donazione e qualora nessuno abbia proposto opposizione, il bene donato circola liberamente, senza poter essere oggetto di pretese ereditarie.
Per maggiore chiarezza occorre fare un passo indietro e ricordare che, alla morte di una persona, i suoi stretti congiunti (di regola, coniuge e figli, i cosiddetti legittimari), hanno diritto a conseguire la quota di legittima, e cioè, una quota dell'attivo ereditario, da calcolare (articolo 563 del Codice civile) su una massa composta dalla somma del valore dei beni che il defunto ha lasciato alla propria morte e del valore dei beni di cui il defunto ha disposto con donazione durante la propria vita.
Nel concetto di donazione, rientrano (articolo 809 del Co¬dice civile) sia le donazioni formali, stipulate con atto notarile, sia le donazioni indirette, vale a dire tutti quei casi di arricchimento del donatario che il donante provochi senza stipulare una donazione formale: ad esempio, il pagamento da parte del genitore del prezzo dovuto dal figlio per un dato acquisto, il pagamento del debito contratto dal figlio, la rinuncia a un credito verso il figlio, la vendita di un bene a un figlio Non si pongono problemi se i legittimari riescono a conseguire la legittima sui beni di cui il defunto è proprietario al momento delle sua morte; ma se il patrimonio del defunto è insufficiente il legittimario può pretendere di conseguire la legittima
rivolgendosi, con la cosiddetta «azione di riduzione» a coloro che abbiamo beneficiato delle donazioni del defunto, le quali, appunto, vengono ridotte nella misura in cui occorre per soddisfare le pretese dei legittimari (articolo 555 del Codice civile).
Può però accadere che nemmeno i donatari siano capienti, ad esempio per aver a loro volta venduto i beni ricevuti in donazione e aver dissipato il denaro eventualmente ricevuto in cambio di dette alienazioni.
In questo caso, la legge consente ai legittimari di esperire un'altra azione, detta «azione di restituzione» (articolo 563 del Codice civile), con la quale il legittimario può pretendere la restituzione del bene che fu oggetto di donazione dall'attuale proprietario (che lo abbia comprato dal donatario o da un avente causa del donatario), e ciò anche nel caso in cui costui sia in perfetta buona fede e quindi non sapesse nulla sul punto che il bene sia stato oggetto in passato di donazione e che essa sarebbe stata lesiva della legittima.
Come detto, l'articolo 809 del Codice civile equipara, ai fini della tutela dei legittimari, le donazioni formali a quelle indirette; e quindi solleva il dubbio, mai risolto prima di questa sentenza di Cassazione, se l'attuale proprietario di un bene oggetto di donazione indiretta possa temere di vedersi coinvolto in una lite ereditaria che sorga nell'ambito della famìglia del donante.
Con la sua decisione, dunque, la Cassazione offre un fondamentale punto di riferimento nella complessa materia della circolazione deì beni oggetto di donazione, decidendo che oggetto di azione di restituzione può essere un immobile solo se è quest'ultimo il bene effettivamente donato. Nel caso in cui, invece, la donazione consista nel pagamento di un prezzo dovuto da altri, il legittimario deve rivolgere le sue ragioni esclusivamente verso il donatario, senza pretendere di coinvolgere chi abbia acquistato in seguito l'immobile.
Con la collaborazione di
AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari
Se i genitoripagano il prezzo dell'immobile acquistato dal figlio (con ciò realizzando una cosiddetta donazione indiretta), il figlio può tranquillamente vendere l'immobile senza che l'acquirente, e pure ogni suo successivo avente causa (ad esempio la banca che riceve ipoteca a garanzia del finanziamento erogato per permettere l'acquisto), possano temere di avere fastidi da eventuali liti ereditarie che insorgano tra i familiari del donante.
Si tratta di un ulteriore passo in avanti per rendere sicura la circolazione dei beni immobili che siano stati oggeto di donazione: un primo passaggio era stato compiuto con la modifica dell'articolo 563 del Codice civile (operata dal Di 35/2005 convcrtito in legge 80/2005) e cioè con l'introduzione della norma per la quale decorsi 20 anni dalla donazione e qualora nessuno abbia proposto opposizione, il bene donato circola liberamente, senza poter essere oggetto di pretese ereditarie.
Per maggiore chiarezza occorre fare un passo indietro e ricordare che, alla morte di una persona, i suoi stretti congiunti (di regola, coniuge e figli, i cosiddetti legittimari), hanno diritto a conseguire la quota di legittima, e cioè, una quota dell'attivo ereditario, da calcolare (articolo 563 del Codice civile) su una massa composta dalla somma del valore dei beni che il defunto ha lasciato alla propria morte e del valore dei beni di cui il defunto ha disposto con donazione durante la propria vita.
Nel concetto di donazione, rientrano (articolo 809 del Co¬dice civile) sia le donazioni formali, stipulate con atto notarile, sia le donazioni indirette, vale a dire tutti quei casi di arricchimento del donatario che il donante provochi senza stipulare una donazione formale: ad esempio, il pagamento da parte del genitore del prezzo dovuto dal figlio per un dato acquisto, il pagamento del debito contratto dal figlio, la rinuncia a un credito verso il figlio, la vendita di un bene a un figlio Non si pongono problemi se i legittimari riescono a conseguire la legittima sui beni di cui il defunto è proprietario al momento delle sua morte; ma se il patrimonio del defunto è insufficiente il legittimario può pretendere di conseguire la legittima
rivolgendosi, con la cosiddetta «azione di riduzione» a coloro che abbiamo beneficiato delle donazioni del defunto, le quali, appunto, vengono ridotte nella misura in cui occorre per soddisfare le pretese dei legittimari (articolo 555 del Codice civile).
Può però accadere che nemmeno i donatari siano capienti, ad esempio per aver a loro volta venduto i beni ricevuti in donazione e aver dissipato il denaro eventualmente ricevuto in cambio di dette alienazioni.
In questo caso, la legge consente ai legittimari di esperire un'altra azione, detta «azione di restituzione» (articolo 563 del Codice civile), con la quale il legittimario può pretendere la restituzione del bene che fu oggetto di donazione dall'attuale proprietario (che lo abbia comprato dal donatario o da un avente causa del donatario), e ciò anche nel caso in cui costui sia in perfetta buona fede e quindi non sapesse nulla sul punto che il bene sia stato oggetto in passato di donazione e che essa sarebbe stata lesiva della legittima.
Come detto, l'articolo 809 del Codice civile equipara, ai fini della tutela dei legittimari, le donazioni formali a quelle indirette; e quindi solleva il dubbio, mai risolto prima di questa sentenza di Cassazione, se l'attuale proprietario di un bene oggetto di donazione indiretta possa temere di vedersi coinvolto in una lite ereditaria che sorga nell'ambito della famìglia del donante.
Con la sua decisione, dunque, la Cassazione offre un fondamentale punto di riferimento nella complessa materia della circolazione deì beni oggetto di donazione, decidendo che oggetto di azione di restituzione può essere un immobile solo se è quest'ultimo il bene effettivamente donato. Nel caso in cui, invece, la donazione consista nel pagamento di un prezzo dovuto da altri, il legittimario deve rivolgere le sue ragioni esclusivamente verso il donatario, senza pretendere di coinvolgere chi abbia acquistato in seguito l'immobile.
Con la collaborazione di
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lunedì 1 febbraio 2010
Scenario Immobiliare: Certificazione energetica e vendite
Il mercato immobiliare del centro/nord Italia appare chiaramente in una fase discendente.
Soprattutto, un bel voto sulla pagella energetica ha pochissimi effetti sul prezzo di vendita di una casa, a meno che non si tratti di una costruzione nuova di zecca e realizzata con tutti i crismi dell'efficienza.
Per gli immobili più recenti, il problema è un altro: il momento in cui il compratore entra in contatto con la certificazione! Nella maggior parte dei casi, infatti, il documento gli viene consegnato dopo il preliminare, se non addirittura al rogito, quando il prezzo è già stato concordato.
Avere conoscenza del reale rendimento dell'immobile, chiaramente se questo non sarà soggetto a un'integrale ristrutturazione, può permettere al potenziale acquirente avveduto di disporre di una diversa arma nelle trattive per l'acquisto.
Soluzioni per l'immobiliare
AmministrazioniAC
Soprattutto, un bel voto sulla pagella energetica ha pochissimi effetti sul prezzo di vendita di una casa, a meno che non si tratti di una costruzione nuova di zecca e realizzata con tutti i crismi dell'efficienza.
Per gli immobili più recenti, il problema è un altro: il momento in cui il compratore entra in contatto con la certificazione! Nella maggior parte dei casi, infatti, il documento gli viene consegnato dopo il preliminare, se non addirittura al rogito, quando il prezzo è già stato concordato.
Avere conoscenza del reale rendimento dell'immobile, chiaramente se questo non sarà soggetto a un'integrale ristrutturazione, può permettere al potenziale acquirente avveduto di disporre di una diversa arma nelle trattive per l'acquisto.
Soluzioni per l'immobiliare
AmministrazioniAC
giovedì 29 ottobre 2009
Immobili: iter leggero per il 55%
Semplificate le procedure per ottenere la detrazione fiscale del 55% sul risparmio energetico dal decreto dell'Economia e finanze 6 agosto 2009, che va a modifìcare il regolamento del 2007.
Dall'11 ottobre 2009 non occorre più allegare alla certificazione dei produttori di finestre con doppi o tripli vetri le certificazioni delle singole componenti (vetri e profilati), nell'ambito della richiesta di detrazione relativa alla coibentazione degli edifici.
Analogamente, per i pannelli solari realizzati in autocostruzione è eliminato l'obbligo di produrre la certificazione di qualità del vetro solare e delle strisce assorbenti, rilasciata da un laboratorio certificato.
Già il decreto Economia e finanze 7 aprile 2008 aveva stabilito che dal 2008 non era più necessario predisporre l'attestato di qualificazione energetica per infìssi vetrati e pannelli solari termici: bastavala compilazione dell'allegato F al regolamento per la detrazione del 55 per cento.
Per quanto attiene invece al¬la sostituzione di caldaie "normali" con modelli a condensazione sia ad acqua che ad aria (seppur destinate alle grandi superfici) e sempre in quest'ambito e valvole termostatiche debbono essere installate solo "ove tecnicamente compatibili".
L'allegato H del regolamento viene sostituito con l'allegato I al decreto. Entrambi trattano delle prestazioni delle pompe di calore e sono identici, salvo il fatto che sono previsti parametri più facili da raggiungere per i modelli aria-acqua.
L'asseverazione di un tecnico abilitato di rispondenza dell'intervento alle pre¬scrizioni (che va comunque conservata ed esibita solo in caso di controlli fiscali), può essere sostituita dall'analogo documento che doveva essere già rilasciato dal direttore dei lavori. In alternativa può essere anche inserita nella relazio¬ne che il proprietario dell'edificio doveva già depositare presso le amministrazioni competenti, attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumino dì energia
Si conferma invece che la detrazione del 55% non è cumulabile con gli incrementi Ielle tariffe incentivanti concessi a chi installa 1 fotovoltaico migliorando contemporaneamente l'efficienza energetica dell'edificio di almeno il io per cento.
Si ringrazia AmministrazioniAC
Dall'11 ottobre 2009 non occorre più allegare alla certificazione dei produttori di finestre con doppi o tripli vetri le certificazioni delle singole componenti (vetri e profilati), nell'ambito della richiesta di detrazione relativa alla coibentazione degli edifici.
Analogamente, per i pannelli solari realizzati in autocostruzione è eliminato l'obbligo di produrre la certificazione di qualità del vetro solare e delle strisce assorbenti, rilasciata da un laboratorio certificato.
Già il decreto Economia e finanze 7 aprile 2008 aveva stabilito che dal 2008 non era più necessario predisporre l'attestato di qualificazione energetica per infìssi vetrati e pannelli solari termici: bastavala compilazione dell'allegato F al regolamento per la detrazione del 55 per cento.
Per quanto attiene invece al¬la sostituzione di caldaie "normali" con modelli a condensazione sia ad acqua che ad aria (seppur destinate alle grandi superfici) e sempre in quest'ambito e valvole termostatiche debbono essere installate solo "ove tecnicamente compatibili".
L'allegato H del regolamento viene sostituito con l'allegato I al decreto. Entrambi trattano delle prestazioni delle pompe di calore e sono identici, salvo il fatto che sono previsti parametri più facili da raggiungere per i modelli aria-acqua.
L'asseverazione di un tecnico abilitato di rispondenza dell'intervento alle pre¬scrizioni (che va comunque conservata ed esibita solo in caso di controlli fiscali), può essere sostituita dall'analogo documento che doveva essere già rilasciato dal direttore dei lavori. In alternativa può essere anche inserita nella relazio¬ne che il proprietario dell'edificio doveva già depositare presso le amministrazioni competenti, attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumino dì energia
Si conferma invece che la detrazione del 55% non è cumulabile con gli incrementi Ielle tariffe incentivanti concessi a chi installa 1 fotovoltaico migliorando contemporaneamente l'efficienza energetica dell'edificio di almeno il io per cento.
Si ringrazia AmministrazioniAC
lunedì 27 luglio 2009
Immobili: ACE: Attestato di certificazione energetica
Da Sabato 25 luglio 2009 è entrato in vigore l'obbligo di allegare ad ogni compravendita immobiliare il così detto ACE - ossia l'attestato della certificazione energetica.
AmministrazioniAC ha steso una piccola guida
Clicca qui per leggerla in formato Pdf.
Per ogni informazione e chiarimento
AmministrazioniAC
Buona lettura!
AmministrazioniAC ha steso una piccola guida
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AmministrazioniAC
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lunedì 8 giugno 2009
Immobiliare: La pagella verde della casa
Dal mese di luglio 2009 tutte le unità immobiliari trasferite a titolo oneroso dovranno essere dotate di attestato di certificazione energetica, come previsto dall'art. 6 del DLgs 192/2005 comma 1-bis.
La questione è complessa e gli scenari incerti, cerchiamo di procedere con ordine:
Quanto potrà costare?
dai 300 ai 1000 euro per il tecnico incaricato di redigere il documento.
Come si dovrà operare?
Diversa sarà la posizione di immobili situati nel territorio di Regioni che hanno già steso una disciplina specifica da quelle dove questa disciplina non c'è, per le prime sarà bene, nel clima di incertezza attenersi alla normativa regionale
Sarà un obbligo derogabile?
Viene escluso da fonti del Notariato che le parti possano di comune accordo derogare all'allegazione dell'attezione, tutt'al più potranno trovare un accordo su una fornitura del medesimo in un secondo momento
E se l'unità è in condominio?
Qui le cose dovrebbero essere più semplici, infatti basterà un'attestazione unitaria per tutto lo stabile
Le conseguenze della mancata allegazione?
Diciamo subito che il contratto si perfezionerà in tutte le sue parti, ma farà sorgere in capo al venditore inadempiente una forma di resposabilità civile e conseguentemente un obbligo di risarcimento
Cosa dovrà contenere tale attestazione?
Quanto indicato nel paragrafo 2 dell'allegato A al DlGs 192/05, e cioè : fabbisogni di energia primaria, la classe di appartenenza dell'unità immobiliare e i valori massimi ammissibili fissati dalla normativa
AmministrazioniAC, vi aggiornerà sugli sviluppi.
Grazie per la lettura
La questione è complessa e gli scenari incerti, cerchiamo di procedere con ordine:
Quanto potrà costare?
dai 300 ai 1000 euro per il tecnico incaricato di redigere il documento.
Come si dovrà operare?
Diversa sarà la posizione di immobili situati nel territorio di Regioni che hanno già steso una disciplina specifica da quelle dove questa disciplina non c'è, per le prime sarà bene, nel clima di incertezza attenersi alla normativa regionale
Sarà un obbligo derogabile?
Viene escluso da fonti del Notariato che le parti possano di comune accordo derogare all'allegazione dell'attezione, tutt'al più potranno trovare un accordo su una fornitura del medesimo in un secondo momento
E se l'unità è in condominio?
Qui le cose dovrebbero essere più semplici, infatti basterà un'attestazione unitaria per tutto lo stabile
Le conseguenze della mancata allegazione?
Diciamo subito che il contratto si perfezionerà in tutte le sue parti, ma farà sorgere in capo al venditore inadempiente una forma di resposabilità civile e conseguentemente un obbligo di risarcimento
Cosa dovrà contenere tale attestazione?
Quanto indicato nel paragrafo 2 dell'allegato A al DlGs 192/05, e cioè : fabbisogni di energia primaria, la classe di appartenenza dell'unità immobiliare e i valori massimi ammissibili fissati dalla normativa
AmministrazioniAC, vi aggiornerà sugli sviluppi.
Grazie per la lettura
venerdì 24 aprile 2009
Immobili: abitabilità: Cassazione civile, sez. II, 7 ottobre 2008, n. 24729
In tema di licenza di abitabilità di immobile oggetto di compravendita, qualora si sia formata la fattispecie di assenso delineata dall’articolo 4 del Dpr 425/1994, il costruttore-venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza e il decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell’abitabilità (oggi agibilità) dell’immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a richiesta del notaio rogante o dell’acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con il dovuto corredo documentale.
In caso di contestazione in sede giurisdizionale circa la sussistenza di fatto dei requisiti urbanistici e igienico sanitari, ove la contestazione non sia meramente esplorativa e dilatoria, ma puntuale e specifica, in modo da consentire una verifica mirata, è solo possibile - da parte dell’autorità giurisdizionale procedente - rivolgersi all’ente locale competente perché manifesti espressamente se ravvisa la sussistenza delle condizioni per l’abitabilità dell’immobile.
In assenza di riposta alla richiesta di informazioni del giudice, si deve far luogo a istruttoria ed eventuale accertamento tecnico per giungere a una pronuncia sul punto controverso, che avrà effetto limitatamente alle parti contraenti in contesa.
In caso di contestazione in sede giurisdizionale circa la sussistenza di fatto dei requisiti urbanistici e igienico sanitari, ove la contestazione non sia meramente esplorativa e dilatoria, ma puntuale e specifica, in modo da consentire una verifica mirata, è solo possibile - da parte dell’autorità giurisdizionale procedente - rivolgersi all’ente locale competente perché manifesti espressamente se ravvisa la sussistenza delle condizioni per l’abitabilità dell’immobile.
In assenza di riposta alla richiesta di informazioni del giudice, si deve far luogo a istruttoria ed eventuale accertamento tecnico per giungere a una pronuncia sul punto controverso, che avrà effetto limitatamente alle parti contraenti in contesa.
venerdì 27 febbraio 2009
Immobili: risarcimento danni per vizi
In materia di risarcimento dei danni derivanti dai gravi vizi e difetti manifestati dall’immobile acquistato, Costantemente affermata, in giurisprudenza, la natura extracontrattuale della responsabilità di cui all'art. 1669 c.c., non v'è dubbio che la stessa possa essere imputata al costruttore materiale dell'edificio, al venditore che abbia avuto un certo ruolo nell'edificazione dell'immobile, nonché al Direttore dei Lavori. La Suprema Corte ha statuito che sussiste la responsabilità del venditore "sia quando abbia provveduto con mezzi propri alla costruzione dell'edificio ovvero abbia progettato l'opera e diretto i lavori, sia allorché abbia nominato un terzo Direttore Lavori o sorvegliato personalmente l'esecuzione delle opere"
Immobiliare: Una guida completa
L'aqcuisto di un immobile, è una fase importante nella vita di molti.
Spesso un incauto acquisto può generare, problemi che si prolungano per anni.
La crisi del settore immobiliare e il moltiplicarsi delle figure che agiscono nel settore ha reso la compravendita immobiliare, un contratto a cui dedicare la massima attenzione.
AmministrazioniAC, in collaborazione con un gruppo di esperti nel settore dell'immobiliare, del diritto del condominio e delle locazioni, offrirà su questo blog, alcuni preziosi consigli, che vanno ad arricchire la già ricca pagina delle documentazioni che puoi trovare qui.
Grazie per l'attenzione
Spesso un incauto acquisto può generare, problemi che si prolungano per anni.
La crisi del settore immobiliare e il moltiplicarsi delle figure che agiscono nel settore ha reso la compravendita immobiliare, un contratto a cui dedicare la massima attenzione.
AmministrazioniAC, in collaborazione con un gruppo di esperti nel settore dell'immobiliare, del diritto del condominio e delle locazioni, offrirà su questo blog, alcuni preziosi consigli, che vanno ad arricchire la già ricca pagina delle documentazioni che puoi trovare qui.
Grazie per l'attenzione
lunedì 27 ottobre 2008
Immobili: cessione e locazione - un utile guida
LOCAZIONE
Le locazioni di immobili abitativi effettuate da soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni nei confronti di qualsiasi soggetto sono sempre esenti dall'applicazione dell'imposta e scontano un'imposta di registro pari al 2%.
Diversa è la situazione per i fabbricati strumentali (categorie A10/B/C/D), il cui regime naturale rimane sempre l'esenzione, tranne tre casi di applicazione dell'Iva:
a) Obbligo di applicazione dell'Iva nei confronti di soggetti che effettuano operazioni esenti per almeno il 75% sul totale (ad esempio banche, imprese di assicurazione);
b) Obbligo di applicazione dell'Iva sulla locazione effettuata nei confronti di cessionari non soggetti passivi di imposta (ad esempio i non titolari di partita Iva);
c) Facoltà per il locatore di applicazione dell'imposta sui canoni di locazione.
È questa ultima possibilità di optare per il regime di imponibilità che consente alle imprese di gestione immobiliare, comprese quelle di leasing, di mantenersi nel regime Iva senza subire la penalizzazione dell'indetraibilità dell'imposta, compresa quella relativa all'acquisto dell'immobile, mediante la procedura della rettifica.
Non sono ancora chiare le modalità di esercizio dell'opzione che dovrà essere esercitata con la presentazione all'Agenzia delle Entrate di una dichiarazione entro il 1° ottobre contenente gli elementi essenziali del contratto di locazione al fine dell'assolvimento dell'imposta di registro dell'1%, ma sarà la stessa Agenzia ad emanare un provvedimento del Direttore entro il 15 settembre in cui saranno stabiliti modalità e termini degli adempimenti.
CESSIONE
Anche per quanto riguarda le cessioni di edifici, la regola generale è l'esenzione dall'imposta sul valore aggiunto, con la conseguente applicazione dell'imposta proporzionale di registro.
A questa regola generale si sottrae tutta una serie di eccezioni nelle quali occorre applicare l'aliquota Iva alla base imponibile rappresentata dal prezzo pattuito per la compravendita.
Fabbricati abitativi: la relativa cessione è soggetta ad Iva se effettuata da imprese costruttrici o di ripristino entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero (vale la data di comunicazione di fine lavori) Fabbricati strumentali: sono quattro le ipotesi di relativa cessione soggetta ad Iva.
a) Cessione da parte di imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di quattro anni;
b) Cessione da parte di soggetti passivi d'imposta nei confronti di acquirenti soggetti passivi che effettuano operazioni esenti almeno pari al 75% del totale;
c) Cessione da parte di soggetti passivi verso cessionari non soggetti passivi d'imposta;
d) Scelta del cedente di optare per il regime Iva nel contesto dell'atto di cessione.
Il decreto ha previsto tuttavia l'applicazione di una imposta ipocatastale pari al 4% (imposta ipotecaria al 3% e imposta catastale all'1%) per la vendita di fabbricati strumentali fatta da un soggetto Iva, sia che si tratti di operazione esente sia di operazione cui l'Iva si applica ordinariamente.
RETTIFICA
Le modifiche alle regole Iva con il passaggio dall'imponibilità all'esenzione delle locazioni e delle cessioni dei fabbricati anche strumentali, avrebbero provocato un rilevante danno per le imprese del settore, tenute secondo l'articolo 19-bis, comma 3 del Dpr 633/72 ad effettuare complicati calcoli di rettifica delle detrazioni per salvaguardare il principio della neutralità dell'Iva.
Il legislatore nel provvedimento di conversione del decreto legge 223/06 ha limitato i casi di rettifica della detrazione dell'Iva sugli acquisti effettuata in passato.
Per i fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio 2006 occorre distinguere due casi:
a) Per le società che non hanno costruito o ripristinato gli edifici abitativi (immobiliari di rivendita o qualsiasi altro tipo di società) non scatta mai la rettifica della detrazione prevista dall'articolo 19-bis 2, indipendemente dall'anno di acquisto del fabbricato.
b) Per le imprese costruttrici o di ripristino si apre un doppio binario: se la costruzione o l'intervento è terminato prima del 4 luglio 2002 (quattro anni prima dell'entrata in vigore del decreto), non si rettifica la detrazione né per cambio di regime né di destinazione; se invece i lavori sono finiti dopo il 4 luglio 2002 si applicherà la rettifica all'atto del primo impiego di locazione o cessione.
Per quanto riguarda i fabbricati strumentali sono tre le ipotesi da prendere in considerazione:
a) Non scatta la rettifica se l'impresa opta per l'imponibilità nel primo atto stipulato successivamente all'entrata in vigore della legge di conversione;
b) Non scatta la rettifica se la locazione o vendita è soggetta obbligatoriamente (vedi casi descritti in precedenza) ad Iva;
c) La rettifica scatta se l'impresa non opta per l'imponibilità
Le locazioni di immobili abitativi effettuate da soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni nei confronti di qualsiasi soggetto sono sempre esenti dall'applicazione dell'imposta e scontano un'imposta di registro pari al 2%.
Diversa è la situazione per i fabbricati strumentali (categorie A10/B/C/D), il cui regime naturale rimane sempre l'esenzione, tranne tre casi di applicazione dell'Iva:
a) Obbligo di applicazione dell'Iva nei confronti di soggetti che effettuano operazioni esenti per almeno il 75% sul totale (ad esempio banche, imprese di assicurazione);
b) Obbligo di applicazione dell'Iva sulla locazione effettuata nei confronti di cessionari non soggetti passivi di imposta (ad esempio i non titolari di partita Iva);
c) Facoltà per il locatore di applicazione dell'imposta sui canoni di locazione.
È questa ultima possibilità di optare per il regime di imponibilità che consente alle imprese di gestione immobiliare, comprese quelle di leasing, di mantenersi nel regime Iva senza subire la penalizzazione dell'indetraibilità dell'imposta, compresa quella relativa all'acquisto dell'immobile, mediante la procedura della rettifica.
Non sono ancora chiare le modalità di esercizio dell'opzione che dovrà essere esercitata con la presentazione all'Agenzia delle Entrate di una dichiarazione entro il 1° ottobre contenente gli elementi essenziali del contratto di locazione al fine dell'assolvimento dell'imposta di registro dell'1%, ma sarà la stessa Agenzia ad emanare un provvedimento del Direttore entro il 15 settembre in cui saranno stabiliti modalità e termini degli adempimenti.
CESSIONE
Anche per quanto riguarda le cessioni di edifici, la regola generale è l'esenzione dall'imposta sul valore aggiunto, con la conseguente applicazione dell'imposta proporzionale di registro.
A questa regola generale si sottrae tutta una serie di eccezioni nelle quali occorre applicare l'aliquota Iva alla base imponibile rappresentata dal prezzo pattuito per la compravendita.
Fabbricati abitativi: la relativa cessione è soggetta ad Iva se effettuata da imprese costruttrici o di ripristino entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero (vale la data di comunicazione di fine lavori) Fabbricati strumentali: sono quattro le ipotesi di relativa cessione soggetta ad Iva.
a) Cessione da parte di imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di quattro anni;
b) Cessione da parte di soggetti passivi d'imposta nei confronti di acquirenti soggetti passivi che effettuano operazioni esenti almeno pari al 75% del totale;
c) Cessione da parte di soggetti passivi verso cessionari non soggetti passivi d'imposta;
d) Scelta del cedente di optare per il regime Iva nel contesto dell'atto di cessione.
Il decreto ha previsto tuttavia l'applicazione di una imposta ipocatastale pari al 4% (imposta ipotecaria al 3% e imposta catastale all'1%) per la vendita di fabbricati strumentali fatta da un soggetto Iva, sia che si tratti di operazione esente sia di operazione cui l'Iva si applica ordinariamente.
RETTIFICA
Le modifiche alle regole Iva con il passaggio dall'imponibilità all'esenzione delle locazioni e delle cessioni dei fabbricati anche strumentali, avrebbero provocato un rilevante danno per le imprese del settore, tenute secondo l'articolo 19-bis, comma 3 del Dpr 633/72 ad effettuare complicati calcoli di rettifica delle detrazioni per salvaguardare il principio della neutralità dell'Iva.
Il legislatore nel provvedimento di conversione del decreto legge 223/06 ha limitato i casi di rettifica della detrazione dell'Iva sugli acquisti effettuata in passato.
Per i fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio 2006 occorre distinguere due casi:
a) Per le società che non hanno costruito o ripristinato gli edifici abitativi (immobiliari di rivendita o qualsiasi altro tipo di società) non scatta mai la rettifica della detrazione prevista dall'articolo 19-bis 2, indipendemente dall'anno di acquisto del fabbricato.
b) Per le imprese costruttrici o di ripristino si apre un doppio binario: se la costruzione o l'intervento è terminato prima del 4 luglio 2002 (quattro anni prima dell'entrata in vigore del decreto), non si rettifica la detrazione né per cambio di regime né di destinazione; se invece i lavori sono finiti dopo il 4 luglio 2002 si applicherà la rettifica all'atto del primo impiego di locazione o cessione.
Per quanto riguarda i fabbricati strumentali sono tre le ipotesi da prendere in considerazione:
a) Non scatta la rettifica se l'impresa opta per l'imponibilità nel primo atto stipulato successivamente all'entrata in vigore della legge di conversione;
b) Non scatta la rettifica se la locazione o vendita è soggetta obbligatoriamente (vedi casi descritti in precedenza) ad Iva;
c) La rettifica scatta se l'impresa non opta per l'imponibilità
giovedì 19 giugno 2008
Compravendita immobili - valore base per calcolare l'IVA
OGGETTO: Interpello -ART.11, legge 27 luglio 2000, n. 212.
Prova del valore normale nei trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari erogati per importi superiori al costo di acquisto.
L’articolo 35, comma 2, del D.L. n. 223 del 2006, inserendo un nuovo periodo nel comma 3 dell’articolo 54 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, ha previsto che, per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore a quanto
dichiarato o l’inesattezza delle operazioni che danno diritto alla detrazione “... si intende integrata anche se l’esistenza delle operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell’articolo 14 del presente decreto”.
Come chiarito con circolare n. 28/E del 4 agosto 2006, per effetto di tale disposizione gli uffici - relativamente alle operazioni aventi ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze - possono rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva quando il corrispettivo della cessione medesima sia dichiarato in misura inferiore al “valore normale” del bene determinato, ai sensi del richiamato articolo 14 del d.P.R. n. 633 del 1972, come il “prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi”.
Analoga disposizione è stata introdotta, ai fini delle imposte sui redditi, dall’art. 35, comma 3, del D.L. 223 del 2006 che, modificando l’articolo 39, comma 1, lettera d), del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, ha attribuito agli uffici finanziari il potere di rettificare direttamente il reddito d’impresa in base al “valore normale” dei beni immobili ceduti quando tale valore, determinato ai sensi dell’art. 9 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir), risulti superiore al corrispettivo dichiarato.
L’articolo 35, comma 23-bis, del citato D.L. 223 del 2006, inserito dalla legge di conversione, ha inoltre introdotto uno specifico criterio di determinazione del valore normale ai fini IVA nella cessione dei beni immobili basato sull’ammontare del finanziamento, stabilendo che “per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all’articolo 54 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, terzo comma, ultimo periodo il valore normale non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato”.
Ad uno sguardo d’insieme emerge che, al fine di contrastare fenomeni evasivi realizzati mediante simulazione del prezzo di vendita degli immobili, con il richiamato articolo 35, commi 2, 3 e 23- bis, sono state introdotte delle presunzioni in favore dell’Amministrazione finanziaria che, per gli atti formati dal 4 luglio 2006 (cfr art. 1, comma 265, della legge 24 dicembre 2007, n. 244), non è più tenuta a fornire prova diretta del fatto presunto.
Peraltro, nonostante l’entità minima del valore normale dei trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA (finanziati mediante mutui) risulti individuata ex lege, non si determina un’equiparazione assoluta tra importo del finanziamento e valore normale, destinata a valere indipendentemente dai criteri fissati dall’art. 14, del D.P.R. n. 633 del 1972. Ciò significa che l’Amministrazione non è vincolata dal criterio dell’importo del finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ex art. 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, risulti essere superiore all’ammontare della sottostante operazione di credito.
Del resto, come chiarito con circolare n. 11/E del 2007, le richiamate disposizioni del D.L. n. 223 del 2006 non hanno modificato il profilo sostanziale dei singoli ambiti impositivi, con la conseguenza che devono ritenersi immutati i criteri di determinazione della base imponibile Iva nonché di determinazione dei ricavi ai fini delle imposte sui redditi.
Ciò premesso, con riferimento al caso prospettato - come anche chiarito con la risoluzione n. 122/E del 1° giugno 2007, cui si rinvia - se il cessionario stipula un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita al fine di sostenere anche altre spese relative all’acquisto dell’immobile, coerentemente con la natura di presunzione legale relativa delle richiamate disposizioni, in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito ovvero che lo stesso non è finalizzato all’acquisto dell’immobile. A tale fine, se nel contratto di
mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare. Sarà, pertanto, cura delle parti conservare adeguata documentazione al fine di superare la presunzione prevista dalla legge.
Non può, al contrario, ritenersi corretto che il cedente fatturi in via preventiva importi in misura superiore a quelli dichiarati in atto - che, in linea di principio, coincidono con quelli effettivi - al solo fine di inibire il potere di rettifica dell’ufficio.
La scrivente, conformemente al parere espresso dalla Direzione Regionale, infatti, dell’avviso che nell’atto di compravendita dell’immobile debba essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito tra le parti e che l’Iva debba essere assolta sulla base dell’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente, secondo le condizioni contrattuali. Ai fini delle imposte dirette, invece, il ricavo della cessione sarà determinato, ai sensi dell’articolo 85 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (c.d. “Nuovo Tuir”), sulla base del corrispettivo della cessione del bene alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa che, per le considerazioni sopra espresse, coinciderà con l’importo indicato in fattura
Prova del valore normale nei trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari erogati per importi superiori al costo di acquisto.
L’articolo 35, comma 2, del D.L. n. 223 del 2006, inserendo un nuovo periodo nel comma 3 dell’articolo 54 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, ha previsto che, per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore a quanto
dichiarato o l’inesattezza delle operazioni che danno diritto alla detrazione “... si intende integrata anche se l’esistenza delle operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell’articolo 14 del presente decreto”.
Come chiarito con circolare n. 28/E del 4 agosto 2006, per effetto di tale disposizione gli uffici - relativamente alle operazioni aventi ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze - possono rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva quando il corrispettivo della cessione medesima sia dichiarato in misura inferiore al “valore normale” del bene determinato, ai sensi del richiamato articolo 14 del d.P.R. n. 633 del 1972, come il “prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi”.
Analoga disposizione è stata introdotta, ai fini delle imposte sui redditi, dall’art. 35, comma 3, del D.L. 223 del 2006 che, modificando l’articolo 39, comma 1, lettera d), del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, ha attribuito agli uffici finanziari il potere di rettificare direttamente il reddito d’impresa in base al “valore normale” dei beni immobili ceduti quando tale valore, determinato ai sensi dell’art. 9 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir), risulti superiore al corrispettivo dichiarato.
L’articolo 35, comma 23-bis, del citato D.L. 223 del 2006, inserito dalla legge di conversione, ha inoltre introdotto uno specifico criterio di determinazione del valore normale ai fini IVA nella cessione dei beni immobili basato sull’ammontare del finanziamento, stabilendo che “per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all’articolo 54 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, terzo comma, ultimo periodo il valore normale non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato”.
Ad uno sguardo d’insieme emerge che, al fine di contrastare fenomeni evasivi realizzati mediante simulazione del prezzo di vendita degli immobili, con il richiamato articolo 35, commi 2, 3 e 23- bis, sono state introdotte delle presunzioni in favore dell’Amministrazione finanziaria che, per gli atti formati dal 4 luglio 2006 (cfr art. 1, comma 265, della legge 24 dicembre 2007, n. 244), non è più tenuta a fornire prova diretta del fatto presunto.
Peraltro, nonostante l’entità minima del valore normale dei trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA (finanziati mediante mutui) risulti individuata ex lege, non si determina un’equiparazione assoluta tra importo del finanziamento e valore normale, destinata a valere indipendentemente dai criteri fissati dall’art. 14, del D.P.R. n. 633 del 1972. Ciò significa che l’Amministrazione non è vincolata dal criterio dell’importo del finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ex art. 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, risulti essere superiore all’ammontare della sottostante operazione di credito.
Del resto, come chiarito con circolare n. 11/E del 2007, le richiamate disposizioni del D.L. n. 223 del 2006 non hanno modificato il profilo sostanziale dei singoli ambiti impositivi, con la conseguenza che devono ritenersi immutati i criteri di determinazione della base imponibile Iva nonché di determinazione dei ricavi ai fini delle imposte sui redditi.
Ciò premesso, con riferimento al caso prospettato - come anche chiarito con la risoluzione n. 122/E del 1° giugno 2007, cui si rinvia - se il cessionario stipula un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita al fine di sostenere anche altre spese relative all’acquisto dell’immobile, coerentemente con la natura di presunzione legale relativa delle richiamate disposizioni, in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito ovvero che lo stesso non è finalizzato all’acquisto dell’immobile. A tale fine, se nel contratto di
mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare. Sarà, pertanto, cura delle parti conservare adeguata documentazione al fine di superare la presunzione prevista dalla legge.
Non può, al contrario, ritenersi corretto che il cedente fatturi in via preventiva importi in misura superiore a quelli dichiarati in atto - che, in linea di principio, coincidono con quelli effettivi - al solo fine di inibire il potere di rettifica dell’ufficio.
La scrivente, conformemente al parere espresso dalla Direzione Regionale, infatti, dell’avviso che nell’atto di compravendita dell’immobile debba essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito tra le parti e che l’Iva debba essere assolta sulla base dell’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente, secondo le condizioni contrattuali. Ai fini delle imposte dirette, invece, il ricavo della cessione sarà determinato, ai sensi dell’articolo 85 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (c.d. “Nuovo Tuir”), sulla base del corrispettivo della cessione del bene alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa che, per le considerazioni sopra espresse, coinciderà con l’importo indicato in fattura
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