I redditi del condominio vanno divisi anche fra i morosi

Il condominio è un soggetto che svolge una semplice funzione di gestione della proprietà comune, in rappresentanza e nell'interesse dei partecipanti del condominio stesso. Per le finalità per cui sorge, è istituzionalmente deputato a un mero ruolo gestionale. Il che significa che non ha autonoma soggettività tributaria e non assume mai la qualifica di soggetto passivo d'imposta; i redditi eventualmente percepiti dallo stesso sono da imputare ai singoli condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Può capitare che il condominio deliberi l'esecuzione di interventi manutentivi straordinari sulle facciata dell'edificio e che per fare fronte alle spese decida di consentire la posa sul ponteggio di cartelloni pubblicitari, ovviamente verso un corrispettivo. Più frequente è il caso della locazione a terzi di locali comuni che hanno perso la loro originale destinazione; il tutto verso un congruo corrispettivo da destinarsi alle casse del condominio. Tali redditi non possono però essere imputati al condominio, ma devono far capo ai singoli condomini che lo costituiscono. Ciò trova espressa conferma in tutti i casi in cui si realizza il conseguimento di un cosiddetto reddito diverso ex art. 67 Testo unico imposte sui redditi (Tuir).
Se si tratta di redditi derivanti da locazione o da concessione del diritto di occupazione di parti comuni, a cui non è attribuita una rendita catastale e non rientranti quindi tra i redditi dei fabbricati (si pensi alla locazione della facciata per cartelloni pubblicitari o del tetto per la posa di pannelli fotovoltaici), questi devono essere inseriti, pro quota millesimale, nella dichiarazione dei redditi presentata dai singoli condomini, nel quadro RL (più precisamente nel modello Unico 2012, nel rigo RL16 denominato Compensi derivanti dall'assunzione di obbligo di fare, non fare o permettere). Il ragionamento non cambia anche nel caso in cui il condominio, anziché incassare il credito, lo compensi, totalmente o parzialmente, con l'esborso che avrebbe dovuto sopportare per l'esecuzione di opere manutentive, ordinarie o straordinarie che siano.

I redditi fondiari (non derivanti quindi da locazione) inerenti a beni comuni dotati di autonoma rendita catastale devono essere invece dichiarati solo se la quota di reddito spettante al condomino per ciascuna unità immobiliare di sua proprietà è superiore a 25,82 euro (art. 36, comma 3-bis, TUIR). Quelli invece derivanti dalla locazione di detti beni comuni (è il tipico caso degli ex locali portineria o abitazione del portiere o altri vani comuni) devono essere sempre dichiarati dal singolo condomino. Il tutto va inserito nel quadro 'RB- Redditi dei fabbricati'.
A questo punto assume primaria importanza il ruolo dell'amministratore, chiamato a rilasciare a ogni singolo proprietario la dichiarazione comprovante il complessivo importo incassato dal condominio a titolo di locazione o per redditi diversi, indicando quindi l'ammontare della quota, in rapporto ai millesimi di ogni singola unità immobiliare, spettante ad ogni partecipante al compendio condominiale.

La dichiarazione va inviata anche al condomino che si è reso moroso nei pagamenti, così come a lui vanno pure accreditati gli importi incassati dal condominio per i titoli predetti. Daprecisare che l'amministratore è assimilato alla figura del mandatario con rappresentanza e in tale sua qualità sarà dunque ritenuto personalmente responsabile nel caso in cui verrà meno agli obblighi derivantigli dal contratto di mandato (art. 1703 e seguenti del Codice civile).

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Cassazione 778/2012 - Condominio, tubo di raccordo il danno è condiviso

Con sentenza n. 778 depositata il 19 gennaio 2012, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini è limitata fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale. Pertanto in caso di infiltrazioni, la proprietà della braga di racccordo è del condominio data la sua funzione prevalente di raccordo senza cui il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno. Se è rotta la braga, dunque, il condominio deve quindi risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni. Rigettando il ricorso di un condominio che veniva condannato, sia in primo che in secondo grado a risarcire di danni derivanti dalle infiltrazioni, la Suprema Corte è stata chiamata, in sostanza a risolvere il problema relativo alla qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. Confermando quanto deciso in secondo grado dal Tribunale, la Corte ha così spiegato che "può considerarsi circostanza pacifica che la fessurazione che ha dato origine all'infiltrazione di cui è causa sia collocata nella braga che funge da collegamento tra la colonna verticale di scarico (pacificamente condominiale) e gli scarichi collegati agli appartamenti dei resistenti e dell'intimato non costituito (...).Il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E' appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell'edificio condominiale. Occorre anche considerare che l'intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale. In definitiva quindi il Tribunale ha fondato la sua decisione con un'argomentazione con la quale ha dato prevalenza alla specifica conformazione della colonna verticale di scarico, della quale fa parte proprio la braga di collegamento (e senza la quale il funzionamento della colonna verticale verrebbe meno) rispetto alla funzione di collegamento con gli scarichi delle singole unità immobiliari. Il ragionamento compiuto dal giudice non appare affetto dai vizi denunciati, né appare violato l'articolo 1117, 3° comma del codice civile, posto che correttamente quest'ultimo può essere interpretato nel senso che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini sulla colonna verticale è limitata fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella stessa".

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Condominio: il parcheggio selvaggio diviene reato

La Suprema Corte con sentenza del 12 gennaio 2012 n.603 ha ribadito che parcheggiare irregolarmente la propria auto ne i posti comuni condominiali, in modo da impedire agli altri condomini di transitare con il proprio veicolo per accedere alla via pubblica, integra gli estremi del delitto di violenza privata di cui all'art. 610 del Codice penale, punibile anche con la reclusione.

La Corte di Cassazione ha affermato che, se da un lato è pacifico che costituisce il reato di violenza privata la condotta di chi effettua il parcheggio della propria autovettura in modo tale da impedire intenzionalmente a un'altra persona di uscire dal parcheggio comune, accompagnato dal reiterato rifiuto alla richiesta della parte offesa di liberare l'accesso, dall'altro è ragionevole ritenere reato anche il rifiuto di spostare l'auto. In tale seconda condotta la costrizione con violenza dell'altrui volontà è determinata dal mantenimento della vettura nella posizione irregolare. Il mancato rispetto dell'altrui diritto godere liberamente degli spazi condominiali e dei beni comuni può dunque portare a conseguenze a volte inimmaginabili.

Il parcheggio delle auto o dei motocicli nella aree comuni condominiali è ormai un abituale motivo di discussione in assemblea, soprattutto in quei grandi complessi dove diventa anche difficile un attento controllo da parte sia dei condomini e sia, ancor meno, dell'amministratore. Il principio generale dettato dalla legge è che ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza però alterarne la destinazione e non impedendo agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Si pone il problema di come intervenire per riportare la normalità in condominio nel più breve tempo possibile, qualora il legittimo uso si trasformi in prevaricazione. È importante il tempestivo intervento dell'amministratore, perché al condomino disobbediente si possono opporre gli specifici divieti previsti dalla legge (anche penale, come si è visto) o dal regolamento circa l'uso degli spazi comuni. È pacifico infatti che il regolamento condominiale di tipo contrattuale può vietare il parcheggio all'interno della aree comuni e che anche nel regolamento approvato dall'assemblea possono essere previste alcune clausole dirette a disciplinarne le modalità d'uso al fine di consentire un migliore godimento a tutti i condomini.

Crea invece più problemi l'auto dell'estraneo al condominio che parcheggia negli spazi comuni. In questo caso l'amministratore deve assicurarsi una rapida eliminazione della molestia nel possesso ed è quindi legittimato a procedere con mezzi propri alla rimozione del veicolo parcheggiato negli spazi comuni, affidando ad esempio l'incarico a una impresa specializzata e addebitando al molestatore tutte le spese sostenute per la rimozione e per il ricovero forzato del veicolo. Attenzione però, perché se l'arbitrario parcheggio si limita all'ingombro del passo carraio, l'obbligo di tutela passa in capo all'amministrazione pubblica e l'eventuale rimozione del veicolo mal parcheggiato deve essere effettuata in via esclusiva dalla polizia municipale e non a cura del condominio.

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Condominio: il rendiconto è modificabile?

Il Codice non impone una sequenza temporale nell'esame dei singoli rendiconti per l'approvazione dei bilanci consuntivi del condominio. Per giurisprudenza conforme, è ritenuta legittima la delibera che approvi il consuntivo senza esaminare la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, «atteso che i criteri di semplicità e snellezza consentono, senza pregiudizi per i comproprietari, la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nel l'approvazione dei rendiconti» (Cassazione, 11562/2000). È anche possibile che possano essere sottoposti all'assemblea fatti e spese aventi riferimento a esercizio pregresso: le deliberazioni, riguardanti tali fatti e spese, vincolano i condomini.

Approvato il rendiconto e il bilancio, non è più ammesso, ai condomini, di contestare i conti o le spese, rimettendo in discussione i provvedimenti adottati (Cassazione, 3402/1981), salvo impugnare la delibera di approvazione del bilancio ma solo per mere ragioni di legittimità (Cassazione, 2747/1994). Solo a seguito di una sentenza di accoglimento dell'impugnazione, il condominio può legittimamente revisionare i bilanci pregressi in forza della sentenza.

Il principio è stato ribadito dalla Cassazione (sentenza 26243/2011) che ha respinto il ricorso proposto dal condomino che, in secondo grado, aveva visto respinta la propria domanda con la quale aveva impugnato la nuova delibera poiché, a suo dire, non è possibile che l'assemblea modifichi un precedente bilancio.
"Un condomino aveva impugnato la delibera lamentando l'illegittimità del rendiconto. Accolta l'impugnazione, l'amministratore riconvocava l'assemblea che modificava il bilancio. Un altro condomino decide di impugnare la delibera sostenendo che l'assemblea non poteva modificare il precedete bilancio ormai chiuso e approvato.
I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso precisando che l'assemblea può revisionare i vecchi bilanci a maggior ragione se ciò dipenda dalla necessità di conformarsi a una decisione giudiziale. «La Corte territoriale, con motivazione altrettanto sufficiente e pertinente, ha compiutamente argomentato sulla insussistenza dei supposti vizi di legittimità della delibera impugnata, evidenziando come il condominio avesse agito nell'ambito dei propri poteri senza ravvisare alcuna contrarietà alla legge o al regolamento e avesse legittimamente provveduto sulla revisione dei bilanci pregressi in forza della sentenza, emessa inter partes, del Tribunale di Roma con la quale era stata accolta parzialmente la domanda proposta dalla stessa (...) con riferimento all'impugnativa della delibera (a seguito della quale era stata respinta la dichiarazione di illegittimità della ripartizione riguardante le spese per la sostituzione degli ascensori)».

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In condominio la comunione è prevalente sulle distanze

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 25 ottobre 2011, n.22092

Le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

In considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri.

Il caso concreto:
Con ricorso per manutenzione del possesso C.F. e C..S., proprietari dell'appartamento al primo piano del fabbricato sito in (omissis), denunciavano che G..N. e C..P., proprietari del sottostante appartamento a piano terra, avevano realizzato tre pensiline di materiale plastico con intelaiatura in ferro lamentando la lesione dell'estetica della facciata e la violazione del diritto di veduta in appiombo dai medesimi esercitato. Chiedevano la rimozione del manufatto, facendo presente che, attraverso la pensilina era possibile accedere dal muro di cinta al loro appartamento. Si costituivano i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda. Respinta la tutela interdittale, il Tribunale di Massa con sentenza dep. il 21 luglio 2001 rigettava la domanda. Con sentenza dep. il 25 novembre 2004 la Corte di appello di Genova rigettava l'impugnazione principale proposta dagli attori. Dopo avere precisato i limiti entro i quali le norme sulle distanze legali si applicano al condominio in considerazione dell'esigenza di contemperare i diversi interessi dei proprietari che il giudice deve valutare, la Corte riteneva che, da un canto, le pensiline realizzate con materiale elegante e in armonia con le caratteristiche strutturali e le linee estetiche del fabbricato, svolgevano una funzione di obiettiva utilità per il condomino al piano terra e, d'altro lato, che il pericolo alla sicurezza del primo piano era da escludere, attesa la fragilità della lastra in policarbonato che sola avrebbe potuto fornire una base di appoggio per accedere all'appartamento degli attori mentre il materiale trasparente delle pensiline non impediva l'esercizio della veduta in appiombo. 2. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione il C. e la S. sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resistono con controricorso gli intimati.


Precedenti conformi
Cass. 6546/2010; 7044/2004; 8978/2003; 15394/2000; 9995/1998; 10704/1994.
e Cass. 7044/ 2004 n. 7044; Cass. 8808/2003.

Condominio: Competenza del Giudice di Pace per le cause riguardanti i servizi comuni

In base all'art. 7 c.p.c., introdotto dall'art. 17 L. 374/91, il giudice di pace è competente, qualunque ne sia il valore, per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case. In linea generale, si intendono per cause relative alle modalità d'uso dei servizi condominiali, quelle concernenti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione, nelle quali si controverte sul "modo" -"come", più conveniente ed opportuno, in cui tali facoltà devono essere esercitate, nel rispetto della parità di godimento in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dagli artt. 1102 ed 1118 c. c. ed in conformità della volontà della maggioranza e delle eventuali disposizioni del regolamento condominiale, mentre le cause relative alla misura di detti servizi, si identificano con quelle riguardanti una limitazione o riduzione quantitativa del diritto di godimento dei singoli condomini (Cass. 7888/94, 8431/94, 25/00, 6642/00, 5449/02). Passiamo alle situazioni concrete:
Tra le cause di competenza del giudice di pace, in ambito condominiale trovano il primo posto quelle relative a beni mobili di valore non superiore a 5mila euro riguardanti la richiesta di ingiunzione di pagamento per quote condominiali non pagate. Sono di sua competenza anche le cause per apposizione di termini ogni qual volta che, pur essendo certi e riconosciuti i confini, si vuole ottenere la collaborazione del vicino per collocare o costruire quelle opere, come ad esempio piccoli scavi, muri, che rendano evidente e riconoscibile la linea di demarcazione. Ciò potrebbe avvenire, ad esempio, durante la costruzione di uno stabile confinante con un terreno privato per cui si rende necessario apporre chiaramente i confini per permettere la recinzione.
Di sua competenza anche le cause relative al rispetto delle distanze da alberi e siepi: quando la piantagione eseguita dal vicino sia a una distanza minore di quella stabilita dalle leggi o da regolamenti comunali, si può chiedere allo stesso giudice la rimozione delle piante ed il risarcimento dei danni ingiustamente subiti.
Infine troviamo le cause relative alla misura e modalità d'uso dei sevizi condominiali che annoverano quelle che hanno ad oggetto il modo più conveniente e opportuno di esercitare un diritto condominiale oppure quelle in cui si discute sul modo di utilizzare un servizio comune tra i condomini.

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Condominio: Solo l'amministratore è legittimato all'impugnazione delle delibere con oggetto la gestione del servizio comune

L’amministratore di un condominio è legittimato esclusivo all’azione ed alla impugnazione delle delibere assembleari di nomina del successore, nonché di quelle che hanno quale finalità il soddisfacimento delle esigenze collettive della gestione del servizio comune.

Così i giudici di legittimità nella sentenza 21 settembre 2011, n. 19223, in cui la Corte ha ribadito l’esclusione nel singolo condomino della legittimazione ad agire, e, di conseguenza, di quella ad impugnare le delibere assembleari (come quella concernente la nomina dell’amministratore).

Nella sentenza annotata si può, infatti, leggere testualmente che “il principio per cui essendo un condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, resistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, nè quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso, non trova applicazione nei riguardi delle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell'amministratore, quindi con finalità di gestione del servizio comune, inteso in senso strumentale, tendono ad soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che in tale controversia la legittimazione ad agire e quindi ad impugnare spetta in via esclusiva all'amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino”. (in senso conforme si può cfr. Cassazione civile, Sez. II, sentenza 29 gennaio 2009, n. 2396, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 29 agosto 1997, n. 8257, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 12 marzo 1994, n. 2393).

La delibera condominiale deve essere interpretata secondo i criteri ermeneutica ex art. 1362 del codice civile, ed il relativo compito deve essere affidato al giudice del merito, il quale, nella interpretazione deve tenere presente l’elemento letterale, quale dato dal quale emerga immediatamente la volontà delle parti.

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Condominio: divieto di rialzo

La Corte di cassazione (sentenza 19209/2011) ha indicato il seguente principio: Senza l'attestazione della natura contrattuale del regolamento, le limitazioni alla proprietà esclusiva opponibili all'acquirente rischiano di non essere efficaci. E se non si può dimostrare la natura contrattuale del regolamento, il vano abitabile realizzato sul lastrico solare dell'edificio non può essere demolito.

Per la Corte d'appello, infatti, dalla copia del contratto di compravendita dell'appartamento emergeva che l'oggetto della vendita veniva trasferito nello stato di fatto in cui si trovava, con tutti i diritti e gli obblighi risultanti dal titolo di provenienza nonché dal regolamento di condominio che l'acquirente dichiarava di accettare e che prescriveva il divieto di costruire, sulla copertura del fabbricato, qualunque sopraelevazione: divieto che la condomina aveva certamente assunto di rispettare.

La convenuta, ricorrendo per Cassazione, sosteneva che non era stata fornita la prova della natura contrattuale del regolamento. È vero, affermava la ricorrente, che nell'atto di compravendita aveva dichiarato di accettare il regolamento condominiale: una simile dichiarazione giustificava il mancato accertamento della trascrizione dell'atto contenente il regolamento stesso, ma non anche la mancata indagine circa la natura contrattuale del medesimo. Inoltre sosteneva, in quanto proprietaria dell'ultimo piano, di avere il diritto di sopraelevare ex articolo 1127 del Codice civile perché solo un regolamento contrattuale avrebbe potuto limitare questa facoltà.

Accogliendo il ricorso, i supremi giudici hanno precisato che, nella fattispecie, non era in discussione il consolidato principio per cui «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».

Dobbiamo precisare, che allorché nell'atto d'acquisto è previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigere in futuro, questo non sarà vincolante mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto. In quest'ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione (Cassazione 856/2000).
Ciò perché l'impegno non costituisce adesione e quindi non produce effetti vincolanti «così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo, nei singoli atti di acquisto, ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto» (Cassazione 7359/1992).

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Immissioni rumorose in condominio

Terminiamo con il terzo capitolo, la questione delle immissioni rumorose in condominio.

L'eccessivo o il continuo rumore va a incidere sulla stabilità psicofisica dell'individuo e pregiudica la sua salute. Se, da un lato, il bene della salute, per il suo carattere primario, deve essere protetto contro qualsiasi attività che possa menomarlo, dall'altro l'esistenza del pregiudizio derivante dal rumore non può essere accertata con criteri astratti che prescindano dall'esame del concreto ambiente in cui vive la persona che lamenta l'immissione di rumore.

Per queste ragioni l'indagine del giudice si svilupperà caso per caso, esaminando gli aspetti soggettivi, considerando le peculiarità di tempo e di luogo in cui l'immissione di rumore si manifesta e, soprattutto, gli interessi che sono in conflitto. Costituisce nozione di comune esperienza che i rumori che superino la soglia della normale tollerabilità con carattere continuativo determinino stress, nervosismo, sensazione di malessere e un'alterazione psico-fisica che, pur senza qualificarsi come vero e proprio danno biologico, può considerarsi comunque una lesione del diritto alla salute e alla serenità domestica: fenomeni tutti, questi, suscettibili di risarcimento.

Spetta al giudice adottare le opportune cautele a salvaguardia dei reciproci interessi delle parti e liquidare, se del caso, gli eventuali danni: quello morale, che prende in considerazione il dolore e le sofferenze e attiene alla sfera esclusivamente personale del danneggiato e alla sua sensibilità emotiva; quello biologico, inteso come l'insieme degli effetti negativi che l'intollerabile rumore provoca al bene primario della salute e alla serenità psicofisica di una persona.

Quanto all'ammontare del danno, ben può essere quantificato in forma equitativa, nei termini generali previsti negli articoli 2043 e 2059 del Codice civile, in funzione cioè dell'intensità e della durata del rumore e della sua incidenza sulla salute, sull'occupazione e sulla vita di relazione della persona che ha sopportato il rumore.

La legittimazione attiva va riconosciuta non solo in capo al proprietario, ma anche all'inquilino, il quale ha interesse a vedere tutelato il proprio diritto alla salute.

Quanto invece alla legittimazione passiva, ai fini della tutela di cui all'articolo 844 del Codice civile, l'azione può essere proposta nei confronti dell'autore materiale delle immissioni e quindi anche del solo conduttore dell'immobile da cui provengono i rumori.

E' il giudice di pace del luogo in cui si verifica l'immissione che deve decidere, spettando a lui la decisione delle cause relative a rapporti tra i proprietari o detentori di immobili adibiti ad abitazione in materia di immissioni.

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Condominio, limiti alle immissioni rumorose

Proseguiamo il post di lunedì sull'utilizzo di elettrodomestici, ma più in generale sulle immisisoni rumorose consentite o meno durante la notte.

Le limitazioni all'utilizzo delle singole proprietà esclusive possono essere formulate sia mediante specifica elencazione delle attività vietate e sia mediante riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare. Nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se essa sia inclusa o meno nell'elenco. Nel secondo caso è necessario invece accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che con la norma del regolamento si vuole evitare.

È evidente che simili limitazioni pongono un peso sulla singola unità immobiliare, traducendosi in un'evidente compressione delle facoltà e dei poteri inerenti il diritto di proprietà e il libero godimento del bene.
Esse devono dunque risultare da manifestazioni rivelatrici in modo certo di un preciso intento non suscettibile, in quanto tale, di dare luogo a incertezze o dubbi.

In ogni caso, i divieti o i limiti devono essere trascritti nei registri immobiliari oppure conosciuti dal terzo acquirente dell'immobile gravato, attraverso un'espressa dichiarazione contenuta nell'atto di compravendita con cui dichiara di conoscere e di accettare il regolamento in ogni sua parte.

È dunque possibile per i condomini, attraverso un regolamento, disciplinare i loro rapporti in materia di immissioni in maniera più rigorosa di quella prevista dalla legge: la norma del regolamento prevale quindi su quella del codice, a condizione però che sia accettata da tutti i condomini in presenza di simili accordi la violazione di questo obblighi prescinde dall'accertamento della tollerabilità o meno dell'immissione rumorosa prodotta dall'elettrodomestico, trattandosi di un vincolo che le parti hanno stipulato e accettato (sentenza della Cassazione n. 1064/11).

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Condominio: elettrodomestici di notte

Con l'arrivo della tariffa bioraria per il consumo dell'energia elettricanei momenti della giornata in cui la richiesta è più alta (il giorno) l'elettricità costa di più, mentre chi usa lavatrici o lavastoviglie o altri elettrodomestici nelle ore serali o di primo mattino, ovvero al sabato, alla domenica e nelle giornate festive, viene premiato con un prezzo più basso.

Requisito essenziale per poter ottenere questi vantaggi è che l'appartamento sia dotato di un contatore elettronico con dispositivo programmato per la lettura dei consumi nelle due diverse fasce orarie.

Per chi vive in condominio i problemi sono dietro l'angolo, perché far funzionare la lavatrice di notte può creare disturbo al vicino di casa e impedirgli di dormire tranquillamente.

L'articolo 844 del Codice civile detta un principio generale per cui il proprietario non può impedire i rumori o le immissioni di fumo e di odori derivanti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alle condizioni dei luoghi. In pratica, deve sopportare tutti quei rumori, quei fumi e quegli odori che non superano la normale tollerabilità. Questa disciplina trova applicazione anche nei rapporti tra i condomini, nel caso in cui uno o più di essi, nel godimento della propria unità immobiliare, dia luogo a immissioni moleste in danno degli altri condomini.

Non esiste invero nella legge un criterio predeterminato per stabilire la tollerabilità delle immissioni nel condominio. Il limite di tollerabilità deve pertanto essere con prudenza determinato di volta in volta dal giudice con riguardo sia alle condizioni dei luoghi e alle attività normalmente svolte in un determinato contesto, sia al sistema di vita e alle normali abitudini della gente nell'attuale momento storico.

Possono qualificarsi intollerabili le immissioni che superano di tre decibel la soglia del cosiddetto "rumore di fondo", inteso come il complesso dei rumori di origine varia, spesso non esattamente individuabili, presenti nel contesto ambientale dove deve essere misurato il rumore contestato. In un condominio ogni valutazione deve però essere effettuata tenendo presente il dovere di solidarietà e di cooperazione che caratterizza i rapporti tra i singoli partecipanti: il fatto che il rumore sia occasionalmente percepito non significa che sia anche intollerabile (sentenza della Cassazione n. 3440/11).

Ci sono infatti dei rumori in condominio che trovano origine dal normale uso della proprietà esclusiva e che come tali devono essere sopportati in forza di una sorta di "dovere sociale" proprio perché esplicazione di vere e proprie esigenze di vita. Tra questi rientra senz'altro quello provocato dall'elettrodomestico in funzione nelle ore notturne, sempre che si mantenga nel limite del tollerabile, magari anche attraverso accorgimenti che l'utilizzatore può adottare per rispettare la quiete altrui.
La convivenza nel medesimo edificio comporta quindi anche l'obbligo di subire immissioni che magari sarebbero intollerabili in altre realtà.

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Condominio: tabelle millesimali, Cass. S.U. 18477/2010

La pronuncia della Corte(Cass S.U. 18477/2010) ). ha suscitato molto scalpore, anche se ha comportato la soluzione della annosa questione della revisione delle tabelle millesimali. Certo è che la pronuncia ha sovvertito alcuni principi, che in precedenza erano stati ritenuti pacifici dalla stessa Corte, per la quale la determinazione e la modifica delle tabelle millesimali non è di competenza dell'assemblea (Cassazione 7359/1996), dovendosi l'approvazione o modifica delle tabelle configurare come un negozio di accertamento (Cassazione 7359/1964).

Secondo la pronuncia della Cassazione 14037/99 – la formazione/modifica delle tabelle millesimali, operata con delibera assembleare, senza l'unanimità dei consensi, è inefficace nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti. Solo con la sentenza 11960/2004, la Corte era arrivata a distinguere – in sede di modifiche – tra tabelle millesimali allegate al regolamento e tabelle non allegate al regolamento. Nell'occasione, la Corte aveva puntualizzato che, ove le tabelle fossero allegate al regolamento contrattuale di condominio, per la modifica, sarebbe stato necessario il consenso unanime di tutti i condomini o una sentenza emessa dal giudice. Solo nella seconda ipotesi, la modifica avrebbe potuto essere deliberata dall'assemblea, con le maggioranze di cui all'articolo 1136, secondo comma, Codice civile. Sta di fatto che le sezioni unite hanno ora ritenuto che la delibera assembleare, che approva le tabelle, non si pone come fonte diretta del l'obbligo contributivo dei condomini, ma solo come parametro di quantificazione di tale obbligo. Conseguentemente, l'approvazione della tabella millesimale non può essere considerata né un contratto, né un atto negoziale, ma deve essere considerata solo come il risultato di una operazione tecnico-aritmetica, senza che possa configurarsi alcuna attività negoziale.

Secondo la sentenza, la tabella millesimale non incide dunque sul valore della proprietà, ma solo sugli obblighi contributivi. Oltretutto, dovendo essere allegata al regolamento – che può essere approvato anche a maggioranza – la tabella non deve necessariamente soggiacere alla regola della unanimità, in quanto quest'ultima costituirebbe un ostacolo alla libera determinazione della volontà dei singoli condomini. La sentenza delle sezioni unite ha anche evidenziato che, sulla diversa natura delle disposizioni regolamentari e sul loro diverso regime di modificabilità, non può incidere tout court il solo fatto che la tabella sia allegata al regolamento. E ciò, anche alla stregua della giurisprudenza del passato (Cassazione 12173/1991 e Cassazione sezioni unite n. 943/1999), per la quale hanno natura contrattuale solo le clausole regolamentari limitatrici dei diritti dei condomini, sulle proprietà esclusive o comuni, attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri. Quest'ultimo principio è sicuramente da condividere, non potendosi riconoscere natura contrattuale – sempre e comunque – alle tabelle millesimali solo per il fatto che esse, ai sensi dell'articolo 68, disposizione di attuazione al Codice civile, siano allegate a un regolamento di origine contrattuale. Ulteriormente, secondo la sentenza richiamata, la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi sarebbe regolata direttamente dalla legge, sicché non rientra neppure nelle competenze dell'assemblea.

Le tabelle millesimali sarebbero infatti predisposte principalmente al fine del computo delle maggioranze in assemblea, avendo carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle delibere assembleari, oltreché per la misura della contribuzione dei singoli condomini. Tant'è che l'articolo 68 delle disposizioni attuative, al suo comma primo, dispone che per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del Codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o ciascuna porzione di piano, spettanti in proprietà esclusiva ai condomini. A sua volta, l'articolo 68, secondo comma, dispone che i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliabili a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Infine, il terzo comma del medesimo articolo 68, dispone che, nell'accertamento dei valori, non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano. In sostanza, la richiamata disposizione attuativa del Codice escluderebbe implicitamente, secondo la nuova pronuncia, qualsiasi riferimento agli effetti reali delle tabelle millesimali, attribuendo alle stesse natura puramente dichiarativa.

Nello stesso senso del richiamato articolo 68, dovrebbe leggersi anche la disposizione di cui all'articolo 1118, Codice civile, per il quale «il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti». Sotto questo profilo – a parte la possibilità di un titolo contrario – occorre per ogni proprietà esclusiva, prendere in considerazione, sia gli elementi intrinseci, sia gli elementi estrinseci della proprietà, oltre alle pertinenze (Cassazione 1° luglio 2004, n. 12018).
Sta però di fatto che, per il disposto legislativo, la quota di comproprietà sui beni comuni può essere determinata non solo dal rapporto di valore tra le singole proprietà, ma anche da un accordo contrattuale, così come previsto dall'articolo 1117 e dello stesso articolo 1118, per il quale alla presunzione di comunione può essere contrapposto un titolo contrario e diverso.

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Condominio:beni comuni divisibili? - Cassazione 8092/2011

La Sentenza n. 8092/2011 della Suprema Corte di Cassazione, ricalca il filone relativo alla differenziazione tra gli istituti giuridici della comunione e del condominio. Una differenza che sta alla base delle decisioni in materia di super-condominio e di quelle sul condominio minimo poi sfociate nella sentenza a Sezioni unite n. 1046 del 31 gennaio 2006.

Secondo l'indirizzo ormai uniforme della Cassazione, la differenza sostanziale tra comunione e condominio è da rinvenirsi nel legame funzionale e di materia che lega le parti comuni alle proprietà esclusive e che determina, nel condominio, l'illiceità della divisione. Al contrario, nella comunione vige l'obbligo di divisione, dato che si tratta di un regime transitorio di cui ogni partecipante può chiedere, in ogni momento, lo scioglimento. In particolare, la Cassazione ha evidenziato, soprattutto al riguardo delle ipotesi di super-condominio, come la normativa condominiale si applichi alle situazioni strutturali di accessorietà, come ad esempio strade, impianti fognari, impianti termici comuni a diversi stabili. E non, invece, ai beni suscettibili di godimento soggettivo diretto svincolato da ogni apparenza di destinazione collegata alle unità immobiliari, come ad esempio piscine e campi da tennis: in questi casi si fa riferimento alle regole relative alla comunione semplice.

Nel caso esaminato dalla sentenza 8092/2011, l'assemblea di condominio aveva modificato l'immobile del portiere – trasformandolo in autorimessa – e un condomino se ne era aggiudicato l'acquisto. In un secondo tempo, però, una parte dei condomini aveva rifiutato il trasferimento della propria quota di proprietà all'acquirente. I giudici di merito avevano escluso che il condomino potesse, validamente, richiedere il trasferimento di singole quote di alcuni degli altri condomini, essendo necessario il trasferimento dell'intero bene a seguito di unanime decisione di tutti i comproprietari.

La Suprema corte, invece, ha cassato la decisione sul presupposto che, una volta cessato il collegamento funzionale tra unità immobiliari e la ex portineria trasformata in autorimessa (che quindi non "serve" più tutto lo stabile) verrebbe meno la condominialità e, pertanto, l'indivisibilità del bene: a quel punto si tratterebbe di una semplice comunione, e quindi le singole quote sarebbero pienamente commerciabili.

La sentenza, peraltro, non chiarisce se sia possibile, attraverso una delibera assembleare, modificare radicalmente la destinazione di una parte comune tanto da incidere sulla sua natura condominiale, ma la trattazione non è avvenuta in ragione del carattere del giudizio di Cassazione, che può intervenire solo su capi dibattuti in sede di merito ed espressamente impugnati in sede di legittimità. Questa possibilità, peraltro, viene riconosciuta dal disegno di legge di riforma, che all'articolo 1117-ter del Codice civile, che cosnente «la sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d'uso» con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

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Condominio e Privacy alla luce della Riforma

Con la sentenza 22602/2008 la Cassazione penale ha evidenziato che possono essere legittimamente effettuate le riprese video dall'esterno di un edificio del quale si inquadri il cortile: non c'è nessuna intrusione in una "privata dimora", dato che i luoghi ripresi vanno qualificati come esposti al pubblico.

Dal canto suo, il Garante per la protezione dei dati personali, pur rilevando che la raccolta e l'uso delle immagini deve essere proporzionale agli scopi perseguiti evitando le riprese in aree che non sono soggette a concreti pericoli (provvedimento 29 aprile 2004), ha rilevato che l'articolo 615-bis del Codice penale sanziona chiunque si procura indebitamente immagini relative alla vita privata che si svolge nel domicilio. Ancora la Cassazione, poi, ha ritenuto che in questi casi non si possa configurare l'ipotesi «interferenza illecita nella vita privata» (sentenza 5591/2006).

Con la newsletter n. 308 del 17 giugno 2008 il Garante per la privacy ha quindi evidenziato che «servono regole chiare» segnalando al Parlamento e al Governo l'opportunità di valutare l'adozione di una disciplina che regoli alcuni aspetti relativi al trattamento dei dati personali determinati dall'installazione di impianti di videosorveglianza nei condomìni, materia allo stato non disciplinata specificamente. Il Garante riceve infatti quesiti e segnalazioni da interi condomini che intendono installare tali impianti in aree comuni, quali portoni, androni, cortili, scale e parcheggi.

Emerge l'esistenza di due interessi contrapposti: da un lato l'esigenza di sicurezza delle persone e di tutela di beni comuni, dall'altro la preoccupazione dei singoli che gli impianti stessi possano incidere sulla libertà di muoversi, senza essere controllati, nel proprio domicilio e all'interno delle aree comuni.

Il Garante ha espresso inoltre perplessità in ordine ai soggetti che debbono esprimere la volontà di installazione dell'impianto (proprietari o anche conduttori) nonché al tipo di maggioranza assembleare che può approvare l'iniziativa (quella per le innovazioni? Quella semplificata in quanto intervento "migliorativo"?). Non contribuiscono al chiarimento le prime sentenze di merito, come quella del Tribunale di Salerno (14 dicembre 2010), in cui si afferma che l'impianto di videosorveglianza esula dalle attribuzioni dell'assemblea in quanto «prestazione non finalizzata a servire le parti comuni per uno scopo estraneo alle esigenze condominiali».

Al momento non risulta alcuna iniziativa normativa al riguardo, mentre la problematica si presenta sempre più di frequente nell'ambito condominiale. Ecco perché l'occasione della riforma all'esame della Camera, dopo la prima approvazione al Senato, sembra quindi opportuna, considerato che il testo (Ac n. 4041) già considera la semplificazione delle maggioranze deliberative anche per altri interventi di interesse pubblico (barriere architettoniche, risparmio energetico, banda larga, antenne satellitari).

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Condominio: Nuove volumetrie e decoro architettonico

La realizzazione di nuove volumetrie in condominio incontra alcuni ostacoli chiave. Il primo è il possibile pregiudizio al decoro dell'edificio, che può rendere l'opera impossibile. Molto più raro il caso della messa in pericolo della statica del palazzo, tirata in ballo solo se il fabbricato è di qualità scadente o situato in zona ad alto pericolo sismico. Infine c'è la necessità, invocata da molti, di modifica dei millesimi esistenti di proprietà e/o d'uso, in conseguenza all'ampliamento.

In diritto
Poiché il decoro architettonico è il più comune spunto di controversie in caso di opere in condominio, la giurisprudenza ha avuto modo di precisarne i limiti. Per decoro i giudici intendono l'estetica, data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio nel suo insieme, una determinata, armonica, fisionomia, anche se non si tratta di un immobile di particolare pregio artistico. Occorre ricordare che perfino nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia approvato a larga maggioranza un'opera eseguita da un condomino, un solo proprietario nel palazzo può contestarla in giudizio, quando a essere in ballo è il decoro.
La Cassazione ha ulteriormente precisato quali sono le condizioni perché esista lesione al decoro, così come inteso dal codice civile. La lesione deve essere innanzitutto «apprezzabile», se non proprio «appariscente». Deve poi verificarsi un pregiudizio economico, cioè una diminuzione del valore commerciale dell'edificio e di ciascuna unità immobiliare. Se l'opera è relativamente importante, ma è compensata da qualche utilità concreta per tutto il condominio, non c'è lesione. Si deve, poi, essere in presenza di una realizzazione permanente. Infine, l'unità di linee e di stile non deve essere già stata rovinata da precedenti interventi di un certo rilievo. In tal caso, infatti, non si può parlare più di decoro e di reale pregiudizio economico.

La modifica delle «quote»
Fino a pochi mesi fa, l'indirizzo prevalente dei giudici in tema di modifica dei millesimi era abbastanza chiaro: il recupero di volumetrie già esistenti, ma volte ad altri usi (come un sottotetto), o la trasformazione di un balconcino in veranda non configuravano spesso quella notevole alterazione del rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano prevista dall'articolo 69, numero 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile:pertanto non comportavano la revisione dei millesimi di proprietà. Viceversa, l'articolo 69 poteva essere richiamato nel caso di vera e propria sopraelevazione. Del resto, i giudici erano concordi sul fatto che la modifica dei millesimi potesse avvenire solo con l'unanimità dei consensi dei condomini, salvo il ricorso in giudizio previsto dall'articolo 69 stesso. Diverso era il caso della modifica dei millesimi d'uso. Se la veranda o il sottotetto non erano precedentemente riscaldati, si poteva chiedere la modifica dei millesimi calore, soprattutto se erano stati calcolati in base alla volumetria riscaldata o al numero di elementi dei caloriferi. Quanto ai millesimi acqua (nuovi impianti idrici), occorreva vedere come erano conteggiati.
Dopo la sentenza delle sezioni unite della Cassazione 18477 del 9 agosto 2010, le cose potrebbero cambiare. Vi si afferma infatti che i millesimi, sia di proprietà che d'uso, possono essere mutati in assemblea a maggioranza dei presenti che possiedano almeno 500 millesimi, nel rispetto del principio dei valori proporzionali delle unità immobiliari. Si tratta pur sempre di un'interpretazione, per quanto autorevole, e non di una legge; se i condomini non vi si volessero adeguare, bisognerà passare attraverso una decisione del giudice.

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Capacità edificatoria

Se il mancato esauri­mento degli indici di edifi­cazione riguardasse tutto un condominio multipiano, e solo una parte dei condo­mini intendesse sfruttarlo (per esempio per chiudere con veranda alcuni balco­ni), la relativa delibera an­drebbe assunta con l'unani­mità dei consensi. Gli artico­li 1108 e 1120 del codice civi­le stabiliscono infatti che è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla co­munione per gli atti di alie­nazione o dì costituzione di diritti reali sul fondo comu­ne. E ciò anche se l'atto di asservimento non configura una servitù vera e propria, ma solo un onere reale ex ar­ticolo 1489 del codice civile (tribunale di Milano, 5 mar­zo 2010, n. 3050).

Nella fattispecie in esa­me sì configura anche l'ap­plicazione dell'articolo 1127
del codice civile, che concerne la sopraelevazione ed il calcolo dell'indennità relativa. In tale circostaza quindi, le indennità da corrispondere sarebbero due una ai sensi del citato art. 1127 e l'altra a "pagameto" della cessione del diritti di edificazione.
Come si calcoli questa ulteriore indennità, se con gli stessi metodi utilizzati per quella prevista dall'art. 1127 o meno, è un problema affascinante dal punto di vista giurìdico, ma di scarsa utilità pratica. Infatti, chi cede i propri diritti edificatori ha di fatto la possibilità di stabilirne "il prezzo": se un accordo non si raggiunge, non darà il suo assenso.
Pertanto, tutto è rimesso a una trattativa tra le parti che, all'atto pratico, fisserà una cifra che comprenderà sia l'indennità ex articolo 1127 sia la cessione dei diritti edificatori stessi. Del resto, se la trattativa fallisce, chi non ha dato il suo consenso finirà per perdere la possibilità di intascare denaro contante.

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Condominio: sopraelevazione Art. 1127 - Parte 1

Se il regolamento condominiale contrattuale, quello firmato da tutti al momento dell'acquisto di ogni appartamento, vieta in maniera non ambigua l'opera, essa diviene impossibile, a meno che tutti i condomini decidano di modificarlo o comunque di farvi eccezione nel caso specifico. Inoltre è evidente che un'opera in contrasto con gli strumenti e i regolamenti urbanistici locali è abusiva e quindi irrealizzabile, in modo particolare se si superano gli indici di fabbricabilità che sono stati stabiliti per l'immobile.

II diritto dei proprietari dell'ultimo piano a sopraelevare l'edificio, anche senza l'assenso dell'assemblea dei condomini, è sancito dall'articolo 1127 del codice civile. Esso consiste nella possibilità di ricostruire il tetto a falde pendenti preesistente sopra il nuovo piano o di edificare sopra il lastrico solare esistente, in caso di tetto piano. Se il lastrico solare era in proprietà o in uso a tutti i condomini, occorrerà ricoprire la nuova costruzione con un nuovo lastrico solare, paramenti utilizzabile e accessibile da tutti.
Gli articoli 1120 e 1127 del codice civile stabiliscono limiti precisi a questo diritto edificatorio. Il primo è che le condizioni statiche dell'edificio permettano la sopraelevazione. Il secondo è che non si pregiudichi il decoro architettonico . Il terzo è che non si diminuiscano "notevolmente" l'aria o la luce dei piani sottostanti. Il quarto è che si versi agli altri condomini un'indennità ed infine l'ovvio rispetto delle distanze dalle proprietà dei vicini.

Vale la pena ricordare che la sopraelevazione non prevede per forza il superamento del tetto dell'edifìcio nel suo punto più alto. Pertanto è giudicata tale anche la chiusura con una veranda vetrata di una terrazza a livello, cioè di quelle terrazze a cui si accede da un appartamento che è posto al suo livello e funziona da copertura solo per una parte dello stabile. Infatti, la copertura di parte del fabbricato (dove c'era la terrazza) viene comunque spostata più in alto, occupando la relativa colonna d'aria.

Sempre l'articolo 1127 dispone che l'indennità da versare agli altri condomini deve essere pari al «valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratta la quota spettante a chi fa la sopraelevazione». Il valore da considerare è relativo all'area come se fosse libera da costruzioni, ma edìficabile. Ricordiamo che il prezzo di mercato di un terreno edificabile è direttamente proporzionale a quanto vi si può costruire sopra. Perciò, in questo caso, l'indennità sarà proporzionale alla volumetria del sopralzo che si potrebbe fare.

La seconda parte sul recupero del sottotetto
La terza parte sul decoro architettonico.

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La riforma del condominio

Ecco i punti essenziali della riforma del condominio:


Ambito d’applicazione norme sul condominio (articolo 2, comma 1). Si introduce l’articolo 1117-bis Cod. civ., con il quale viene definito l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio, nel senso tra l’altro di chiarire come questo non si applichi esclusivamente in senso, per così dire, «verticale», ma trovi applicazione ogni volta che un complesso abitativo - magari composto di villette unifamiliari - sia realizzato in modo che l’utilizzazione delle unità abitative richieda la fruizione di parti comuni, specificando anche che la natura funzionalmente condominiale di tali insediamenti implica anche la non applicazione immediata a questo tipo di insediamenti delle norme sulla distanze tra gli edifici.

Amministratore (articoli 9, 10, 20, 26 e 27). In primo luogo viene sostituito l’articolo 1129 Cod. civ. in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore. Tra le innovazioni più importanti in questa materia, vi sono una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato: l’obbligo per l’amministratore che ne sia richiesto, all’atto dell’accettazione della nomina, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato; l’obbligo di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dalla data in cui il credito diventa esigibile, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo.
La durata in carica dell’amministratore viene portata da uno a due anni. Vengono altresì tipizzati i comportamenti per i quali può essere disposta la sua revoca. All’articolo 10 è riscritto invece l’articolo 1129 Cod. civ. in materia di attribuzioni dell’amministratore, che vengono fissate in materia più articolata e puntuale, nel senso in particolare di una maggior tutela della trasparenza del suo operato. L’articolo 20 prevede che sulla revoca dell’amministratore il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. L’articolo 26 prevede invece che il registro pubblico degli amministratori sia tenuto presso le Camere di commercio. L’iscrizione nel registro è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato. Il regolamento di attuazione di tale registro è determinato di concerto tra Sviluppo economico ed Economia, sentite le associazione degli amministratori di condominio.

Costituzione dell’assemblea e validità delibere (articoli 14, da 16 a 18, da 21 a 25). Viene sostituito l’attuale articolo 1136 Cod. civ., dettando nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni. In particolare, si prevede che l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.
Sono valide poi le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

L’articolo 16 coordina il terzo comma dell’articolo 1138 Cod. civ. in materia di approvazione del regolamento di condominio con le nuove disposizioni in materia di deliberazioni assembleari, mentre l’articolo 17 modifica l’articolo 2643 Cod. civ., inserendo nell’elenco degli atti soggetti a trascrizione quelli - ivi comprese le deliberazioni ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. - che hanno a oggetto modificazioni della proprietà o determinazioni o modificazioni delle destinazioni d’uso dei beni che si trovano nell’edificio. Da tale disposizione conseguono le modifiche agli articoli 2644 e 2659 del codice civile, recate, rispettivamente, dallo stesso articolo 17, comma 2, e dall’articolo 18. L’articolo 25 prevede poi che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 euro e, in caso di recidiva, fino a mille euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Destinazioni d’uso (articolo 2, comma 3). Arriva il nuovo articolo 1117-quater Cod. civ., che prevede che in caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino - e ogni conduttore - può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati.

Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (articolo 3). Sostituisce l’attuale articolo 1118 Cod. civ., nel senso di valorizzare nel calcolo del diritto di ciascun condomino la destinazione d’uso strutturale e funzionale della quota posseduta, e precisando il contenuto dell’obbligo di partecipazione alle spese condominiali, con particolare riferimento all’ipotesi, come è noto oggetto di notevoli contenziosi, del condomino che intenda distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento. In particolare, si prevede che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, sia proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi. In più: il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. E ancora:il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Gestione di iniziativa individuale (articolo 13). Sostituisce l’articolo 1134 Cod. civ., prevedendo che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita.

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (articolo 7, comma 2). Introduce il nuovo articolo 1122-ter Cod. civ., che prende le mosse da situazioni che determinano un diffuso contenzioso. In particolare si prevede che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma Cod. civ., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza. L’interessato e i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione

Impugnazione delibere condominiali (articolo 15). Sostituisce l’articolo 1137 Cod. civ. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

Innovazioni (articolo 5). Viene sostituito il primo comma dell’attuale articolo 1120 Cod. civ., per prevedere che una disciplina privilegiata per l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi. In questi casi, è sufficiente l’approvazione assembleare a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Interventi urgenti (articolo 7, comma 1). Introduce il nuovo articolo 1122-bis Cod. civ. che disciplina il divieto il divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o nelle unità di proprietà individuale impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, nonché i poteri dell’amministratore, di propria iniziativa o su richiesta anche di un singolo condomino o conduttore, che consentono di imporre il rispetto delle disposizioni di sicurezza e di realizzare gli interventi urgenti ai fini della salvaguardia dell’edificio e dei suoi abitanti. Si prevede in particolare che nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possano essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.
Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse. La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.
L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.
Nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso. Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.

Invisibilità (articolo 4). Si sostituisce l’attuale articolo 1119 Cod. civ., prevedendo che le parti comuni dell’edificio non possano essere soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari.
Manutenzione scale (articolo 8). Intanto si prevede che scale e ascensori siano mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Inoltre: quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno.

Modifiche d’uso e sostituzione parti comuni (articolo 2, comma 2). Si introduce un nuovo articolo al codice civile, il 1117-ter, per disciplinare le modificazione d’uso e della sostituzione delle parti comuni, che come è noto sono oggetto di una percentuale considerevole del contenzioso in materia condominiale. Sul punto, si stabilisce che le relative deliberazioni possono essere assunte con la maggioranza specificamente prevista dalla novella dell’articolo 1136 Cod. civ., recata dall’articolo 14 del testo unificato, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i due terzi del valore dell’edificio.
Norme di coordinamento (articoli da 28 a 32). Si prevedono talune modifiche alle leggi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico, di trasmissioni televisive e digitali su frequenze terrestri e al codice di procedura civile conseguenti alla nuova disciplina del condominio.

Opere su parti di proprietà o uso individuale (articolo 6). Sostituisce l’articolo 1122 Cod. civ. Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria

Parti comuni: nozione (articolo 1). Sostituisce l’attuale articolo 1117 Cod. civ. Viene data una definizione più articolata della nozione di “parti comuni” dell’edificio, che tiene conto - in particolare - delle significative ed estese innovazioni tecnologiche intervenute rispetto all’epoca dell’approvazione del codice civile, che hanno radicalmente trasformato il quadro dei servizi e delle utilità che si ritengono essenziali alla funzionalità abitativa dell’appartamento. In particolare, sono considerate “parti comuni”: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
E ancora: le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Rappresentanza (articolo 12). Si conferisce all’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, il potere di consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. E in materia di provvedimenti presi dall’amministratore, si prevede una procedura che consente ai condomini di ricorrere in tribunale per ottenere provvedimenti per le parti comuni rispetto ai quali l’amministratore o l’assemblea siano stati negligenti.

Rendiconto condominiale (articolo 11). Viene inserito l’articolo 1130-bis Cod. civ. che disciplina il rendiconto condominiale. Tra le novità: che l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Riscossione contributi (articolo 19). Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’articolo 1129, nono comma, del codice civile. I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Condominio: Interpretazione regolamento (Cassazione 22596/2010)

L'interpretazione del rego­lamento condominiale è com­pito spettante al giudice chia­mato a decidere della causa ed è insindacabile in sede di legitti­mità. Questo il principio di di­ritto applicato di recente dalla Cassazione per giudicare la corretta interpretazione di una clausola d'un regolamento con­dominiale d'origine contrattua­le (sentenza 22596/2010).

Il caso concreto:
Un condomino, al momento della ristrutturazione di alcu­ne soffitte, di cui era proprieta­rio, inglobava, nelle stesse, un corridoio che un altro condo­mino sosteneva essere bene co­mune ed eccepiva, sempre quest'ultimo, che tali ristruttu­razioni erano state eseguite in violazione di un articolo del re­golamento condominiale con­trattuale, che sottoponeva qualsiasi intervento modificati­vo dell'edificio all'ottenimen­to di una preventiva autorizza­zione dell'amministratore; chiedeva, quindi, accertarsi rii-legittimità di tale incorporazio­ne e la condanna alla rimessio­ne hi pristino e al risarcimento di danni subiti.
Sia il tribunale (che dichiara­va illegittima l'incorporazione del corridoio e condannava l'esecutore delle ristrutturazio­ni alla rimozione della porzio­ne di corridoio occupata) sia la corte territoriale, rilevavano l'esistenza di un corridoio co­mune coerente con le soffitte medesime. Presentato il ricorso, la Cassazione annullava la sentenza della Corte d'appello e statuiva la non condominialità di quel corridoio posto che lo stesso serviva solamente al­cune unità immobiliari senza assumere alcuna utilità per la collettività.
Nel giudizio di rinvio, la cor­te d'appello chiamata a pronunciarsi sull'interpretazione del­l'articolo del regolamento con­tenente l'obbligo del permesso dell'amministratore per ogni variante allo stato dell'immobi­le, precisava che «il citato per­messo doveva (...) essere rila­sciato dall'amministratore e non dall'assemblea il che evi­denziava che non si verteva in tema di diritti soggettivi all'ese­cuzione, ma solo di una norma procedimentale destinata a re­golare l'armonico contempera­mento delle facoltà di godimen­to dei condomini dello stabile; che inoltre l'amministratore, una volta informato al pari dell'assemblea, non aveva rite­nuto di proporre alcuna reazione»
Ritengono i supremi giudici che la corte d'appello, nell'interpretare l'articolo citato, non sia incorsa nei denunciati vizi di violazione di legge e di moti­vazione. E invero, all'esito di ta­le analisi, il giudice di appello è coerentemente giunto alla con­clusione che dalla omessa ri­chiesta di preventiva autorizza­zione dell'arnministratore , per l'esecuzione di va­riante allo stato dell'immobile di proprietà esclusiva del singo­lo condomino, deriva - nel ca­so di opere non vietate e co­munque legittime - non la rimozione dell'opera realizzata e il ripristino della situazione precedente, bensì solo even­tualmente il diritto (del condo­minio o, per esso, del sìngolo condomino) al risarcimento del danno per il pregiudizio de­rivante dalla violazione di una norma procedimentale volta a disciplinare in modo armoni­co le facoltà di godimento spet­tanti ai singoli condomini con riferimento alla proprietà esclusiva di ciascuno.

«Il procedimento logico-giu­ridico sviluppato - sostiene la Cassazione - è ineccepibile, hi quanto coerente e razionale, e il giudizio di fatto in cui si è con­cretato il risultato dell'interpre-tazione della norma regola­mentare hi questione è fonda­to sii un'indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da moti­vazione, adeguata ed immune dai vizi denunciati».
Prosegue, inoltre, precisan­do che «tale interpretazione del giudice di merito è insinda­cabile hi sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica op­pure vizi logici per mancanza, insufficienzao contraddittorie­tà della motivazione».

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Condominio: debiti fondo cassa

Nel condominio, quale ente di gestione, le spese di gestione, conservazione e manutenzione dello stesso devono essere garantite, ragion per cui è previsto un onere di contribuzione a carico di tutti i condomini, contribuzione che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'articolo 1123 del codice civile.

Il credito condominiale, proprio per la natura dell'ente, così come sopra specificato, gode di una particolare tutela, imponendo all'amministratore di riscuotere i contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (articolo 1130 del codice civile) e attribuendogli il diritto per tale riscossione di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo avverso il condomino moroso.

Una buona gestione vorrebbe costituire preventivamente un fondo cassa per la morosità e per le spese di ordinaria amministrazione teso a sopperire all'inadempimento dei condomini morosi e a garantire, altresì, costante presenza di liquidità, sì da evitare ogni sorta di pregiudìzio per la corretta gestione del condominio e danni ben più gravi per i singoli condomini che, a causa del loro vincolo di solidarietà passiva, sarebbero esposti verso i creditori del condominio.

I criteri da seguire per la formazione del fondo cassa sono i medesimi fìssati nell'articolo 1123 del codice civile, e conscguentemente ciascun condomino dovrà contribuire sempre proporzionalmente alla propria quota così come fissata nelle tabelle millesimali.
Detta contribuzione ha valore provvisorio; pertanto, nel momento in cui i condomini morosi volontariamente o coattivamente ripianassero il debito, i condomini "virtuosi" avranno diritto alla restituzione delle somme versate a tale titolo.

L'amministratore del condominio, che opera come mandatario, è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi normativi o regolamentari L'inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l'amministratore fonte di responsabilità contrattuale, a tal proposito si veda il comma 4, dell'articolo 1131 del codice civile. Trattandosi di responsabilità contrattuale, l'azione di risarcimento danno è soggetta a prescrizione ordinaria decennale.

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