Nel condominio, quale ente di gestione, le spese di gestione, conservazione e manutenzione dello stesso devono essere garantite, ragion per cui è previsto un onere di contribuzione a carico di tutti i condomini, contribuzione che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'articolo 1123 del codice civile.
Il credito condominiale, proprio per la natura dell'ente, così come sopra specificato, gode di una particolare tutela, imponendo all'amministratore di riscuotere i contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (articolo 1130 del codice civile) e attribuendogli il diritto per tale riscossione di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo avverso il condomino moroso.
Una buona gestione vorrebbe costituire preventivamente un fondo cassa per la morosità e per le spese di ordinaria amministrazione teso a sopperire all'inadempimento dei condomini morosi e a garantire, altresì, costante presenza di liquidità, sì da evitare ogni sorta di pregiudìzio per la corretta gestione del condominio e danni ben più gravi per i singoli condomini che, a causa del loro vincolo di solidarietà passiva, sarebbero esposti verso i creditori del condominio.
I criteri da seguire per la formazione del fondo cassa sono i medesimi fìssati nell'articolo 1123 del codice civile, e conscguentemente ciascun condomino dovrà contribuire sempre proporzionalmente alla propria quota così come fissata nelle tabelle millesimali.
Detta contribuzione ha valore provvisorio; pertanto, nel momento in cui i condomini morosi volontariamente o coattivamente ripianassero il debito, i condomini "virtuosi" avranno diritto alla restituzione delle somme versate a tale titolo.
L'amministratore del condominio, che opera come mandatario, è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi normativi o regolamentari L'inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l'amministratore fonte di responsabilità contrattuale, a tal proposito si veda il comma 4, dell'articolo 1131 del codice civile. Trattandosi di responsabilità contrattuale, l'azione di risarcimento danno è soggetta a prescrizione ordinaria decennale.
per saperne di più
AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari
Visualizzazione post con etichetta debiti. Mostra tutti i post
Visualizzazione post con etichetta debiti. Mostra tutti i post
lunedì 20 dicembre 2010
lunedì 25 ottobre 2010
Condominio e debiti
A due anni dalla sentenza della Corte di Cassazione 9148/2008 la regola della parziarietà dei debiti condominiali non è ancora pienamente applicata.
La gestione della morosità, di fatto, pare spesso seguire crìteri empirici, più che giuridici:generalmente sì decide semplicemente di dividere tra tutti i condomini le somme non pagate, altre volte, la soluzione, anche se meno praticata è la costituzione di un fondo a copertura della future spese, oppure viene sempre più spesso richiesta ed inserita una clausola che gestisca caso per caso le eventuali morosità a seguito dell'intervento sul condominio.
Una soluzione in linea con il dettato della sentenza, seppur ancor oggi poco praticata è: Se qualche condomino non ha pagato, l'amministratore versa al creditore le somme riscosse fino a quel momento, e gli invia l'elenco dei morosi con le quote dovute da ognuno di loro. Questa comunicazione, come ha chiarito il Garante il 26 settembre 2008, non lede la privacy dei condòmini.
Malgrado tutto anche questa soluzione presenta evidenti punti di debolezza quando non si tratta di lavori in appalto ma di forniture di servizi.
Ma a proposito di quest'ultima soluzione, dobbiamo sottolineare come i giudici di merito in aperto contrasto con la pronuncia della Cassazione abbiamo riaffermato la solidarietà delle obbligazioni contratte per la manutenzione, la conservazione o il rifacimento delle , parti comuni, a patto che siano state deliberate o ratificate in assemblea.
Ritornando all'introduzione di apposite clausole nei contratti d'appalto, dobbiamo sottolineare come Cassazione 1692/2009 abbia fornito ampi chiarimenti.
In particolare si dice che è possibile prevedere una clausola del contratto che regoli - in eccezione a quanto stabilisce la legge - la morosità condominiale. E tutto ciò nel pieno rispetto della sentenza sulla parziarietà dei debiti condominiali, che risale a un anno prima e che i giudici hanno voluto cosi integrare.
Nel caso trattato dalla Cassazione, una clausola (che derivava da un accordo transattivo), imponeva alla ditta appaltatrice di cercare di ottenere le somme di cui era creditrice solo dai condomini morosi; solo in caso di impossibilità di recuperarle, era titolata ad agire contro gli altri condomini.
La sentenza 1693/2009 non è certo priva di punti deboli che potrebbero essere contestati in futuro: vi si afferma, in sostanza, che un patto contrattuale approvato a maggioranza in assemblea condominiale (e non, quindi, all'unanimità) può limitare diritti individuali contenuti nel Codice civile, in questo caso quello di rispondere solo prò quota dei debiti condominiali. La tesi della Corte sì basa sul fatto che, secondo l'articolo 1294 del Codice civile, nelle obbligazìoni con pluralità dì debitori, questi si intendono tenuti in solido, salvo che non risulti diversamente dalla legge o dal titolo. Ed è ovvio che con l'espressione «il titolo» il legislatore abbia inteso «evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normarc la fase dell'adempimento».
Che si sia d'accordo o meno con questa interprefazione della legge, rimane certo che 1a sentenza offre uno prezioso strumento alle imprese che forniscono appalti o servizi al condominio: è sufficiente inserire nel contratto una clausola ad hoc.
Le formule possibili sono almeno due:1\ si potrà convenire che l'obbligazìone è assunta i solido da tutto il condominio, con la possibilità per il creditore di rifarsi anche su un solo condomino (in genere quello più solvente), in eccezìone al codice civile. Oppure, sulla falsariga del caso trattato dai giudici, scegliere una formula più morbida: prevedere che la responsabilità solidale scatti solo quando il creditore ha inutilmente tentato l'esecuzione nei confronti dei i condomini morosi.
AmministrazioniAC
soluzioni immobiliari
La gestione della morosità, di fatto, pare spesso seguire crìteri empirici, più che giuridici:generalmente sì decide semplicemente di dividere tra tutti i condomini le somme non pagate, altre volte, la soluzione, anche se meno praticata è la costituzione di un fondo a copertura della future spese, oppure viene sempre più spesso richiesta ed inserita una clausola che gestisca caso per caso le eventuali morosità a seguito dell'intervento sul condominio.
Una soluzione in linea con il dettato della sentenza, seppur ancor oggi poco praticata è: Se qualche condomino non ha pagato, l'amministratore versa al creditore le somme riscosse fino a quel momento, e gli invia l'elenco dei morosi con le quote dovute da ognuno di loro. Questa comunicazione, come ha chiarito il Garante il 26 settembre 2008, non lede la privacy dei condòmini.
Malgrado tutto anche questa soluzione presenta evidenti punti di debolezza quando non si tratta di lavori in appalto ma di forniture di servizi.
Ma a proposito di quest'ultima soluzione, dobbiamo sottolineare come i giudici di merito in aperto contrasto con la pronuncia della Cassazione abbiamo riaffermato la solidarietà delle obbligazioni contratte per la manutenzione, la conservazione o il rifacimento delle , parti comuni, a patto che siano state deliberate o ratificate in assemblea.
Ritornando all'introduzione di apposite clausole nei contratti d'appalto, dobbiamo sottolineare come Cassazione 1692/2009 abbia fornito ampi chiarimenti.
In particolare si dice che è possibile prevedere una clausola del contratto che regoli - in eccezione a quanto stabilisce la legge - la morosità condominiale. E tutto ciò nel pieno rispetto della sentenza sulla parziarietà dei debiti condominiali, che risale a un anno prima e che i giudici hanno voluto cosi integrare.
Nel caso trattato dalla Cassazione, una clausola (che derivava da un accordo transattivo), imponeva alla ditta appaltatrice di cercare di ottenere le somme di cui era creditrice solo dai condomini morosi; solo in caso di impossibilità di recuperarle, era titolata ad agire contro gli altri condomini.
La sentenza 1693/2009 non è certo priva di punti deboli che potrebbero essere contestati in futuro: vi si afferma, in sostanza, che un patto contrattuale approvato a maggioranza in assemblea condominiale (e non, quindi, all'unanimità) può limitare diritti individuali contenuti nel Codice civile, in questo caso quello di rispondere solo prò quota dei debiti condominiali. La tesi della Corte sì basa sul fatto che, secondo l'articolo 1294 del Codice civile, nelle obbligazìoni con pluralità dì debitori, questi si intendono tenuti in solido, salvo che non risulti diversamente dalla legge o dal titolo. Ed è ovvio che con l'espressione «il titolo» il legislatore abbia inteso «evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normarc la fase dell'adempimento».
Che si sia d'accordo o meno con questa interprefazione della legge, rimane certo che 1a sentenza offre uno prezioso strumento alle imprese che forniscono appalti o servizi al condominio: è sufficiente inserire nel contratto una clausola ad hoc.
Le formule possibili sono almeno due:1\ si potrà convenire che l'obbligazìone è assunta i solido da tutto il condominio, con la possibilità per il creditore di rifarsi anche su un solo condomino (in genere quello più solvente), in eccezìone al codice civile. Oppure, sulla falsariga del caso trattato dai giudici, scegliere una formula più morbida: prevedere che la responsabilità solidale scatti solo quando il creditore ha inutilmente tentato l'esecuzione nei confronti dei i condomini morosi.
AmministrazioniAC
soluzioni immobiliari
lunedì 3 maggio 2010
Condominio: Il garante riconosce la legittimità del comportamento dell'Amministratore
Nella lunga vicenda dei "debiti" dei singoli condomini, sembra che il Garante della Privacy, interpellato, abbia fatto, finalmente, la dovuta chiarezza:
L’Autorità di garanzia ha avuto modo di evidenziare che ” non sono ravvisabili ostacoli alla menzionata comunicazione. Infatti, questa può essere effettuata in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorché di regola per il tramite dell’amministratore (art. 24, comma 1, lett. b), del Codice), ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria (art. 24, comma 1, lett. f), del Codice).
Le informazioni comunicate devono essere comunque pertinenti e non eccedenti (tali possono ritenersi quelle che consentono di identificare i condòmini obbligati al pagamento di corrispettivi dei contratti, le rispettive quote millesimali ed eventuali ulteriori informazioni necessarie a determinare le somme individualmente dovute) (cfr. relazione generale per il 2008 del Garante per la protezione dei dati personali).
Nel caso di azione esecutiva intrapresa dal fornitore del condominio, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali, è legittimo il comportamento dell’amministratore che fornisca, al creditore procedente, i dati utili al corretto esperimento della suddetta azione.
Chiedi a AmministrazioniAC.com
L’Autorità di garanzia ha avuto modo di evidenziare che ” non sono ravvisabili ostacoli alla menzionata comunicazione. Infatti, questa può essere effettuata in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorché di regola per il tramite dell’amministratore (art. 24, comma 1, lett. b), del Codice), ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria (art. 24, comma 1, lett. f), del Codice).
Le informazioni comunicate devono essere comunque pertinenti e non eccedenti (tali possono ritenersi quelle che consentono di identificare i condòmini obbligati al pagamento di corrispettivi dei contratti, le rispettive quote millesimali ed eventuali ulteriori informazioni necessarie a determinare le somme individualmente dovute) (cfr. relazione generale per il 2008 del Garante per la protezione dei dati personali).
Nel caso di azione esecutiva intrapresa dal fornitore del condominio, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali, è legittimo il comportamento dell’amministratore che fornisca, al creditore procedente, i dati utili al corretto esperimento della suddetta azione.
Chiedi a AmministrazioniAC.com
Iscriviti a:
Post (Atom)