Condominio e debiti

A due anni dalla sentenza della Corte di Cassazione 9148/2008 la regola della parziarietà dei debiti con­dominiali non è ancora piena­mente applicata.

La gestione della morosità, di fatto, pare spesso seguire crìteri empirici, più che giuridici:generalmente sì decide semplicemen­te di dividere tra tutti i condomini le somme non pagate, altre volte, la soluzione, anche se meno praticata è la costituzio­ne di un fondo a copertura della future spese, oppure viene sempre più spesso richiesta ed inserita una clausola che gestisca caso per caso le eventuali morosità a seguito dell'intervento sul condominio.

Una soluzione in linea con il dettato della sentenza, seppur ancor oggi poco praticata è: Se qualche condomino non ha pagato, l'amministratore versa al creditore le somme riscosse fi­no a quel momento, e gli invia l'elenco dei morosi con le quote dovute da ognuno di loro. Que­sta comunicazione, come ha chiarito il Garante il 26 settem­bre 2008, non lede la pri­vacy dei condòmini.
Malgrado tutto anche questa soluzione presenta evidenti punti di debolezza quando non si tratta di lavori in appalto ma di forniture di servizi.

Ma a proposito di quest'ultima soluzione, dobbiamo sottolineare come i giudici di merito in aperto contrasto con la pronuncia della Cassazione abbiamo riaffermato la solidarie­tà delle obbligazioni contratte per la manutenzione, la conser­vazione o il rifacimento delle , parti comuni, a patto che siano state deliberate o ratificate in assemblea.

Ritornando all'introduzione di apposite clausole nei contratti d'appalto, dobbiamo sottolineare come Cassazione 1692/2009 abbia fornito ampi chiarimenti.
In particolare si dice che è possibile prevede­re una clausola del contratto che regoli - in eccezione a quanto stabilisce la legge - la morosità condominiale. E tut­to ciò nel pieno rispetto della sentenza sulla parziarietà dei debiti condominiali, che risale a un anno prima e che i giudici hanno voluto cosi integrare.
Nel caso trattato dalla Cassa­zione, una clausola (che deriva­va da un accordo transattivo), imponeva alla ditta appaltatrice di cercare di ottenere le som­me di cui era creditrice solo dai condomini morosi; solo in caso di impossibilità di recupe­rarle, era titolata ad agire con­tro gli altri condomini.
La sentenza 1693/2009 non è certo priva di punti deboli che potrebbero essere contestati in futuro: vi si afferma, in so­stanza, che un patto contrattua­le approvato a maggioranza in assemblea condominiale (e non, quindi, all'unanimità) può limitare diritti individuali con­tenuti nel Codice civile, in que­sto caso quello di rispondere solo prò quota dei debiti condo­miniali. La tesi della Corte sì ba­sa sul fatto che, secondo l'arti­colo 1294 del Codice civile, nel­le obbligazìoni con pluralità dì debitori, questi si intendono te­nuti in solido, salvo che non ri­sulti diversamente dalla legge o dal titolo. Ed è ovvio che con l'espressione «il titolo» il legi­slatore abbia inteso «evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben posso­no diversamente normarc la fa­se dell'adempimento».
Che si sia d'accordo o meno con questa interprefazione della legge, rimane certo che 1a sentenza offre uno prezioso strumento alle imprese che forniscono appalti o servizi al condominio: è sufficiente inse­rire nel contratto una clausola ad hoc.
Le formule possibili so­no almeno due:1\ si potrà convenire che l'obbligazìone è assunta i solido da tut­to il condominio, con la possi­bilità per il creditore di rifarsi anche su un solo condomino (in genere quello più solven­te), in eccezìone al codice civi­le. Oppure, sulla falsariga del caso trattato dai giudici, sce­gliere una formula più morbi­da: prevedere che la responsa­bilità solidale scatti solo quan­do il creditore ha inutilmente tentato l'esecuzione nei con­fronti dei i condomini morosi.

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