La Corte di cassazione (sentenza 19209/2011) ha indicato il seguente principio: Senza l'attestazione della natura contrattuale del regolamento, le limitazioni alla proprietà esclusiva opponibili all'acquirente rischiano di non essere efficaci. E se non si può dimostrare la natura contrattuale del regolamento, il vano abitabile realizzato sul lastrico solare dell'edificio non può essere demolito.
Per la Corte d'appello, infatti, dalla copia del contratto di compravendita dell'appartamento emergeva che l'oggetto della vendita veniva trasferito nello stato di fatto in cui si trovava, con tutti i diritti e gli obblighi risultanti dal titolo di provenienza nonché dal regolamento di condominio che l'acquirente dichiarava di accettare e che prescriveva il divieto di costruire, sulla copertura del fabbricato, qualunque sopraelevazione: divieto che la condomina aveva certamente assunto di rispettare.
La convenuta, ricorrendo per Cassazione, sosteneva che non era stata fornita la prova della natura contrattuale del regolamento. È vero, affermava la ricorrente, che nell'atto di compravendita aveva dichiarato di accettare il regolamento condominiale: una simile dichiarazione giustificava il mancato accertamento della trascrizione dell'atto contenente il regolamento stesso, ma non anche la mancata indagine circa la natura contrattuale del medesimo. Inoltre sosteneva, in quanto proprietaria dell'ultimo piano, di avere il diritto di sopraelevare ex articolo 1127 del Codice civile perché solo un regolamento contrattuale avrebbe potuto limitare questa facoltà.
Accogliendo il ricorso, i supremi giudici hanno precisato che, nella fattispecie, non era in discussione il consolidato principio per cui «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».
Dobbiamo precisare, che allorché nell'atto d'acquisto è previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigere in futuro, questo non sarà vincolante mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto. In quest'ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione (Cassazione 856/2000).
Ciò perché l'impegno non costituisce adesione e quindi non produce effetti vincolanti «così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo, nei singoli atti di acquisto, ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto» (Cassazione 7359/1992).
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