SOLUZIONI IMMOBILIARI

lunedì 27 maggio 2013

Condominio: in caso di vendita dell'appartamento chi paga i lavori straordinari?

n caso di vendita dell'unità immobiliare, deve sostenere le spese straordinarie chi è proprietario nel momento in cui queste sono approvate dall'assemblea e non quando, in precedenza, sono diventate necessarie. Lo ha affermato la Cassazione che, con la sentenza 10235 del 2013 è tornata a occuparsi delle obbligazioni nel condominio. In particolare, la Cassazione ha distinto tra le obbligazioni "propter rem" (decise dall'amministratore in quanto necessarie) da quelle "volontarie" (approvate dall'assemblea).
Secondo la giurisprudenza maggioritaria della Cassazione, le obbligazioni dei condomini nei confronti di terzi e del condominio sono da considerare obbligazioni "propter rem", cioè a causa della proprietà: questa tipologia di obbligazioni è collegata all'essere proprietari del bene. Da ciò deriva che, in caso di manutenzione, l'obbligazione sorge immediatamente quando la necessità manutentiva si manifesta; e l'assemblea condominiale non fa altro che rendere concreto l'obbligo che è già sorto in precedenza e che rimane a carico di chi era condomino al tempo in cui l'opera manutentiva si è resa necessaria.
Ma i giudici di legittimità, con la sentenza 24654 del 3 dicembre 2010, hanno affermato che le spese approvate, in via di consuntivo o ratifica dell'operato dell'amministratore, devono essere annoverate tra le obbligazioni "propter rem" (in quanto la delibera ha natura meramente dichiarativa). Al contrario, le delibere relative alle innovazioni, stante il loro carattere preventivo e volontario, hanno natura costitutiva, per cui l'obbligazione sorge al momento dell'approvazione della spesa. Inoltre, la pronuncia 10235 del 2013 espressamente estende il principio affermato dalla sentenza 24654/2010 ai lavori straordinari, non circoscrivendolo alle sole innovazioni.
Le soluzioni, quindi, cambiano se si attribuisce maggiore rilevanza al momento deliberativo, "parte dinamica", o alla fase "statica". Nel primo caso si dà più peso all'assemblea, intesa come comunione di intenti verso un unico scopo, e tutti i partecipanti sono chiamati a rispondere solidalmente. Nel secondo caso, invece, si attribuisce maggiore rilevanza alla fase "statica", per cui la causa dell'obbligazione è la quota di comproprietà ("propter rem") e, non sussistendo alcuna rilevanza soggettiva all'obbligazione (come avviene per quelle che discendono dall'eredità), si risponde nei limiti della quota stessa.
La legge di riforma del condominio (legge 220/2012), in vigore dal 18 giugno, disponendo l'obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi ma, al contempo, ammettendo che è possibile rivolgersi agli altri (non morosi) in caso di esecuzione infruttuosa, di fatto reintroduce la solidarietà generalizzata. Dovrebbe così chiudersi il capitolo relativo alle obbligazioni.

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lunedì 13 maggio 2013

Bonus del 40% del GSE

Al fine di perseguire gli obiettivi ambientali previsti dall’UE per il 2020 e di incentivare la produzione di energia termica da biomassa, geotermia e solare, il governo ha fissato il Decreto Ministeriale 28 dicembre 2012, firmato dai Ministri dello Sviluppo Economico Corrado Passera, dell’Ambiente Corrado Clini, e delle Politiche agricole Mario Catania. Sulla base di questo DM, si è previsto uno stanziamento di circa 900 milioni di euro annui (di cui 700 per privati ed imprese e 200 per amministrazioni pubbliche), il cosiddetto Conto Termico, che permetterà di coprire il 40% della spesa sostenuta per gli interventi di conversione degli impianti, spalmabile in un arco di tempo compreso fra 2 e 5 anni. Il bonus, che ricordiamo non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali (vedi ad es. quella del 55% rimborsabile in 10 anni), varia sulla base della tipologia dell’intervento, della potenza dell’impianto e della zona climatica.
Come usufruire del Conto Termico
Il GSE ha stabilito delle regole applicative per usufruire delle agevolazioni previste dal Conto Termico per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili e per gli interventi di efficientamento energetico di piccole dimensioni:
entro 60 giorni dall’ultimazione dei lavori, va trasmessa al GSE la domanda compilata su apposito modulo;
la domanda dovrà essere corredata del documento d’identità del soggetto responsabile, della specifica relativa alla tipologia di intervento eseguito e dell’entità della spesa sostenuta;
in caso di più interventi agevolabili, la domanda dovrà comunque essere unica.
A seguito della presentazione della domanda, il GSE assegna un codice identificativo riveniente dall’iscrizione obbligatoria del soggetto richiedente all’area clienti del portale internet (ove vanno inseriti tutti i dati relativi all’intervento e alle spese). Il GSE, dopo aver analizzato i dati inseriti, istruisce la pratica e, in caso di esito positivo, eroga l’incentivo tramite bonifico bancario rateizzato (unica rata se la spesa non supera i 600 euro). In caso di esito negativo, il soggetto richiedente ha 30 giorni di tempo per integrare la documentazione richiesta. In Tab. 1, la documentazione per l’istruzione completa della pratica.
Come usufruire del bonus Conto Energia Rinnovabili Termiche
Le agevolazioni del Conto Termico prevedono una differenziazione fra gli interventi di riqualificazione energetica di immobili esistenti dotati di impianti di climatizzazione e gli interventi sugli impianti per la produzione di energia termica da fonte rinnovabile. Relativamente a questa seconda tipologia di agevolazione, ricordiamo che già a partire dal 9 giugno p.v., sarà possibile ottenere l’incentivo del Conto Energia Rinnovabili Termiche: il soggetto responsabile dell’intervento, cioè chi ha materialmente sostenuto le spese, dovrà iscriversi ai Registri del Conto Termico per via esclusivamente telematica mediante il Portaltermico, sul sito internet del GSE (Gestore Servizi Energetici). Ricordiamo che si tratta di: interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con impianti a pompa di calore, elettriche o a gas, che impiegano energia aerotermica, geotermica o idrotermica; interventi di sostituzione degli impianti di serre e fabbricati rurali con impianti alimentati da biomassa.
A seguito di queste domande di iscrizione, il GSE stilerà delle graduatorie sulla base dei dati indicati dal soggetto richiedente.

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lunedì 6 maggio 2013

IMU ed area edificabile

La Corte di Cassazione con sentenza 5166/2013 ha ritenuto che la cessione unitaria di un terreno agricolo con sovrastanti fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili, va considerata come cessione di area fabbricabile.
I giudici di Piazza Cavour prendono le mosse proprie dalla normativa Ici, ricordando che l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto, in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica.
Nel caso analizzato dai giudici di legittimità la natura di area edificabile è stata riconosciuta sulla base di una suscettibilità edificatoria unitaria del terreno a prescindere dal fatto che l'area fosse inserita, dallo strumento urbanistico generale, in zona agricola.
Il principio di diritto enunciato risolve il problema applicativo relativo ai fabbricati collabenti, normalmente accatastati in categoria catastale F2. Si tratta di fabbricati con un alto livello di degrado, pericolanti o diroccati, non utilizzabili e per questo accatastati senza rendita catastale. A seguito dell'emersione dei fabbricati ex rurali, iniziata con il Dl 262/2006, molti di questi fabbricati sono stati accatastati proprio in categoria F2.
Questi fabbricati, in realtà, sono da assoggettare come area fabbricabile in quanto lo strumento urbanistico comunale normalmente ne prevede il recupero edilizio, anche se nei limiti della cubatura esistente. Si tratta quindi di aree fabbricabili previste direttamente dallo strumento urbanistico, ai sensi dell'articolo 2 del Dlgs 504/1992, e non di fabbricati che possono essere attratti ad imposizione solo in caso di ristrutturazione, ai sensi dell'articolo 5 della normativa Ici.
Naturalmente, il fabbricato collabente situato in una zona del territorio comunale dove è comunque precluso il recupero edilizio, come nelle fasce di rispetto di un fiume, sarà escluso dall'Ici ed anche dall'Imu, non essendo né un terreno, né un fabbricato con rendita, né un'area fabbricabile.
La Cassazione, con la sentenza citata, completa dopo vent'anni di applicazione dell'Ici, il quadro di riferimento per le aree fabbricabili, costituito da una stratificazione di sentenze della Corte di Cassazione (sezioni unite 30 novembre 2006, n. 25506) e della Corte Costituzione (27 febbraio 2008, n. 41) e da un susseguirsi di norme, terminate con l'articolo 36 del Dl 223/2006 che considera area fabbricabile, ai fini di tutte le imposte, comunali ed erariali, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Ovviamente l'articolato quadro giurisprudenziale e normativo è integralmente applicabile anche per l'Imu.

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lunedì 29 aprile 2013

Opportunità di investire all'estero: Vol.1 INDIA

L'India si presenta come una solida realtà in molti settori dell'industria e dei servizi.

Manodopera qualifica, basso costo del lavoro e un sistema legale modellato sul sistema anglosassone.

Ecco le forme societarie che possono essere costituite in India

Da Affinati.com

1) Wholly Owned Subsidiary/Private Limited Company (Societa’ di Capitali a Responsabilita’ Limitata);
2) Liaison Office (Ufficio di Rappresentanza);
3) Branch Office (Filiale)

SOCIETA’ A RESPONSABILITA’ LIMITATA (Wholly Owned Subsidiary)

Una Wholly Owned Subsidiary – Private Ltd Company e’ societa’ di diritto indiano (equivalente ad una Srl in Italia) e’ una societa’ di diritto locale a responsabilita’ limitata. E’ ammessa la detenzione del 100% del capitale della WoS che e’ il veicolo societario preferito per produrre e vendere in India. Dal punto di vista legale la societa’ (anche se di proprieta’ italiana) e’ trattata come una impresa locale anche dal punto di vista della tassazione che in questo caso e’ del 30% circa. Questa tipologia societaria (WoS) e’ la piu’ frequentemente utilizzata dalle imprese straniere per entrare nel mercato indiano, grazie alla sua flessibilita’, la responsabilita’ limitata, la tassazione conveniente. E’ inoltre assai piu’ rapida nella costituzione rispetto alle altre tipologie societarie.

APERTURA DI FILIALE (Branch Office)

In India le Branch Offices (equivalente alla ns Filiale) sono assoggettate ad un imposizione fiscale sui profitti pari a circa il 40% piu’ alta, rispetto ad altre tipologie societarie quail ad esempio la Wholly Owned Subsidiary, che sconta invece un aliquota media del 30%. E’ importante inoltre sapere che la responsabilita’ non e’ limitata alla sola societa’ indiana ma si estende alla casa madre italiana. Infine occorre notare che la lista di documenti da produrre per la costituzione di una Filiale e’ piu’ lunga rispetto alla WOS e richiede generalmente qualche settimana di tempo i piu’.

UFFICIO DI RAPPRESENTANZA (Liaison Office)

La Liasion Office (o Ufficio di Rappresentanza) ha uno spettro d’azione assai limitato in India. Ad una Liaison Office non e’ infatti consentita l’emissione di fatture ne la ricezione di pagamenti da parte di soggetti indiani. Una Liaison Office puo’ solo ricevere rimesse e pagamenti dall’estero per pagare il proprio personale locale e finanziare la propria attivita’ in India. Una Liaison Office e’ generalmente la forma prescelta per portare avanti attivita’ marketing, campagne di comunicazione, fare rappresentanza e tutte quelle attivita’ finalizzate a far conoscere il proprio marchio o prodotto in vista di una eventuale presenza piu’ strutturata. E’ anche consentita l’attivita’ di scouting di clienti e/o potenziali fornitori. Tra le attivita’ consentite anche l’assistenza tecnica ed il supporto ad eventuali clienti italiani nelle loro operazioni in India.

Per maggiori informazioni contatta

Affinati.com

Al fianco di chi lavora

domenica 21 aprile 2013

Condominio - Riforma in pillole

AMMINISTRATORE. Una figura profondamente modificata e riqualificata dalla riforma. L'amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini, resta in carica 2 anni (salvo rinnovo) e deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
Ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). Al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell'assemblea. E' anche obbligato a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
In caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea per revocare il suo mandato.

ANIMALI. Sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.

ANTENNE. Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la "parabola") individuale. Una norma che rischia di aumentare il deturpamento delle facciate.

ASSEMBLEA. Per facilitare le decisioni si abbassano i quorum per la validità dell'assemblea e delle sue delibere:
• per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
• per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Viene limitato l'(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all'assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.

CONSIGLIO CONDOMINIALE. Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore.

CONTO CORRENTE. Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.

INTERVENTI STRAORDINARI. Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati basta il voto dell'assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA. Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

MOROSITA'. Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l'amministratore ha l'obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.

PANNELLI SOLARI. Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l'autorizzazione dell'assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare conflittualità nel condominio.

PARTI COMUNI. Viene ampliata la definizione di "parti comuni" comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Per cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni serve il voto dell'80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell'assemblea.

RISCALDAMENTO. Il singolo condomino potrà staccarsi dall'impianto centralizzato se il suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell'impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e se il distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.

SANZIONI. Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.

WEB. L'assemblea può decidere l'apertura di un sito internet condominiale, curato dall'amministratore, per la pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l'attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.

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lunedì 15 aprile 2013

Fotovoltaico detrazione 50% (ris. A.d'E. 22 del 02/04/2013)

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione numero 22 del 2 aprile 2013 ha precisato che le spese di acquisto e di realizzazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica possono usufruire della detrazione 50%.

L’Agenzia aveva già fornito chiarimenti sulle detrazioni fiscali legati ad un impianto fotovoltaico tuttavia nella risoluzione di qualche giorno fa si precisa che per beneficiare del bonus fiscale, l’installazione dell’impianto fotovoltaico deve essere direttamente al servizio dell’abitazione del contribuente, utilizzato, quindi, per fini domestici.

L’Agenzia ha inoltre sottolineato la conferma da parte del ministero dello Sviluppo Economico sul fatto che la realizzazione di impianti a fonti rinnovabili possa essere equiparata a tutti gli effetti alla realizzazione di interventi finalizzati al risparmio energetico, in quanto entrambe le soluzioni determinano una riduzione dei consumi da fonte fossile. La realizzazione dell’impianto fotovoltaico comporta automaticamente la riduzione della prestazione energetica degli edifici e qualsiasi certificazione può attestare il conseguimento di un risparmio energetico. È sufficiente quindi, conservare la documentazione comprovante l’avvenuto acquisto e installazione dell’impianto a servizio di un edificio residenziale, mentre non è necessaria una specifica attestazione dell’entità del risparmio energetico derivante dall’installazione dell’impianto fotovoltaico .

Ad ogni modo i soggetti che intendono avvalersi della detrazione di imposta dovranno conservare le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia ovvero, nel caso in cui la normativa non preveda alcun titolo abilitativo, un’apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445 (cfr. Provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’entrate del 2 novembre 2011).

L’Agenzia delle Entrate ricorda anche che l’installazione di un impianto fotovoltaico diretto alla produzione di energia elettrica, per poter beneficiare della detrazione in esame deve avvenire essenzialmente per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici ecc.) e quindi l’impianto deve essere posto direttamente al servizio dell’abitazione dell’utente.

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lunedì 8 aprile 2013

Condominio: Furto - Cassazione 1890 / 2013

Nuova rilevante pronunciata dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione sulle responsabilità del condominio e delle imprese nel caso di furto in appartamento, si tratta della sentenza 1890/ 2013 che, oltre a ripercorrere il percorso logico/giuridico che ha portato il giudice di secondo grado a quella pronuncia, risolve anche questioni che possono essere definite di rito e riguardano l'introduzione del ricorso in Cassazione.

La situazione era di sicuro eccezionale infatti il ricorrente aveva subito il furto in appartamento e l'ingresso in casa dei ladri era stato agevolato dai ponteggi per i lavori in corso nel condominio stesso.

Per questo motivo il ricorrente aveva agito in tutela per vedere riconosciuta la responsabilità del condominio e dell'impresa che aveva montato i ponteggi stessi. La sentenza di primo grado pronunciata dal tribunale di Milano aveva accolto i motivi del ricorrente, ma la stessa sentenza era stata impugnata dall'impresa e dal condominio e in secondo grado la sentenza è stata riformata in favore degli appellanti.
Da qui il ricorso in Cassazione.
La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta del ricorrente non già perché il condominio e l'impresa avevano adottato tutti i provvedimenti necessari ad evitare i furti, ma bensì perché vi era stata una delibera condominiale, a cui aveva partecipato anche il ricorrente, in cui per eccessiva onerosità l'assemblea aveva rinunciato all'installazione dei sistemi di allarme sul ponteggio.

E' stato infatti dimostrato che l'impresa aveva sollecitato l'installazione dell'antifurto proprio perché il ponteggio poteva facilitare l'ingresso di malintenzionati, ma l'assemblea condominiale non aveva aderito a tale sollecitazione. Il ricorrente d'altronde, pur essendo presente all'adunanza, anche in tale sede non aveva manifestato in alcun modo contrarietà alla posizione espressa dall'assemblea.

Non bastasse ciò, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso anche perché i preziosi rubati erano mal custoditi infatti, nonostante l'ingente valore, erano contenuti in una scatola nell'armadio e non in una cassaforte o in un blindato. La Corte di Cassazione nella pronuncia in oggetto valuta anche le questioni di rito ovvero i vizi nell'introduzione del ricorso stesso perché nel ricorso non sono indicate le norme di legge che secondo il ricorrente sarebbero state violate e non sono ben precisati i motivi di censura della motivazione della sentenza di secondo grado. Afferma infatti la Cassazione che la legge individua una serie di motivi di critica verso la motivazione, ma questi tra di loro sono alternativi e non possono essere richiamati tutti in contemporanea lasciando poi al giudice la discrezione nello scegliere il vizio da cui è colpita la motivazione. I vizi previsti sono "omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione", questi stessi secondo la Corte possono essere chiamati in uno stesso giudizio solo per proposizioni diverse della stessa sentenza, ma non genericamente riferibili alla motivazione in toto perché un'omessa motivazione è in contraddizione con un' insufficiente o contraddittoria motivazione.

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