IMU ed area edificabile

La Corte di Cassazione con sentenza 5166/2013 ha ritenuto che la cessione unitaria di un terreno agricolo con sovrastanti fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili, va considerata come cessione di area fabbricabile.
I giudici di Piazza Cavour prendono le mosse proprie dalla normativa Ici, ricordando che l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto, in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica.
Nel caso analizzato dai giudici di legittimità la natura di area edificabile è stata riconosciuta sulla base di una suscettibilità edificatoria unitaria del terreno a prescindere dal fatto che l'area fosse inserita, dallo strumento urbanistico generale, in zona agricola.
Il principio di diritto enunciato risolve il problema applicativo relativo ai fabbricati collabenti, normalmente accatastati in categoria catastale F2. Si tratta di fabbricati con un alto livello di degrado, pericolanti o diroccati, non utilizzabili e per questo accatastati senza rendita catastale. A seguito dell'emersione dei fabbricati ex rurali, iniziata con il Dl 262/2006, molti di questi fabbricati sono stati accatastati proprio in categoria F2.
Questi fabbricati, in realtà, sono da assoggettare come area fabbricabile in quanto lo strumento urbanistico comunale normalmente ne prevede il recupero edilizio, anche se nei limiti della cubatura esistente. Si tratta quindi di aree fabbricabili previste direttamente dallo strumento urbanistico, ai sensi dell'articolo 2 del Dlgs 504/1992, e non di fabbricati che possono essere attratti ad imposizione solo in caso di ristrutturazione, ai sensi dell'articolo 5 della normativa Ici.
Naturalmente, il fabbricato collabente situato in una zona del territorio comunale dove è comunque precluso il recupero edilizio, come nelle fasce di rispetto di un fiume, sarà escluso dall'Ici ed anche dall'Imu, non essendo né un terreno, né un fabbricato con rendita, né un'area fabbricabile.
La Cassazione, con la sentenza citata, completa dopo vent'anni di applicazione dell'Ici, il quadro di riferimento per le aree fabbricabili, costituito da una stratificazione di sentenze della Corte di Cassazione (sezioni unite 30 novembre 2006, n. 25506) e della Corte Costituzione (27 febbraio 2008, n. 41) e da un susseguirsi di norme, terminate con l'articolo 36 del Dl 223/2006 che considera area fabbricabile, ai fini di tutte le imposte, comunali ed erariali, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Ovviamente l'articolato quadro giurisprudenziale e normativo è integralmente applicabile anche per l'Imu.

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