Condominio e Privacy alla luce della Riforma

Con la sentenza 22602/2008 la Cassazione penale ha evidenziato che possono essere legittimamente effettuate le riprese video dall'esterno di un edificio del quale si inquadri il cortile: non c'è nessuna intrusione in una "privata dimora", dato che i luoghi ripresi vanno qualificati come esposti al pubblico.

Dal canto suo, il Garante per la protezione dei dati personali, pur rilevando che la raccolta e l'uso delle immagini deve essere proporzionale agli scopi perseguiti evitando le riprese in aree che non sono soggette a concreti pericoli (provvedimento 29 aprile 2004), ha rilevato che l'articolo 615-bis del Codice penale sanziona chiunque si procura indebitamente immagini relative alla vita privata che si svolge nel domicilio. Ancora la Cassazione, poi, ha ritenuto che in questi casi non si possa configurare l'ipotesi «interferenza illecita nella vita privata» (sentenza 5591/2006).

Con la newsletter n. 308 del 17 giugno 2008 il Garante per la privacy ha quindi evidenziato che «servono regole chiare» segnalando al Parlamento e al Governo l'opportunità di valutare l'adozione di una disciplina che regoli alcuni aspetti relativi al trattamento dei dati personali determinati dall'installazione di impianti di videosorveglianza nei condomìni, materia allo stato non disciplinata specificamente. Il Garante riceve infatti quesiti e segnalazioni da interi condomini che intendono installare tali impianti in aree comuni, quali portoni, androni, cortili, scale e parcheggi.

Emerge l'esistenza di due interessi contrapposti: da un lato l'esigenza di sicurezza delle persone e di tutela di beni comuni, dall'altro la preoccupazione dei singoli che gli impianti stessi possano incidere sulla libertà di muoversi, senza essere controllati, nel proprio domicilio e all'interno delle aree comuni.

Il Garante ha espresso inoltre perplessità in ordine ai soggetti che debbono esprimere la volontà di installazione dell'impianto (proprietari o anche conduttori) nonché al tipo di maggioranza assembleare che può approvare l'iniziativa (quella per le innovazioni? Quella semplificata in quanto intervento "migliorativo"?). Non contribuiscono al chiarimento le prime sentenze di merito, come quella del Tribunale di Salerno (14 dicembre 2010), in cui si afferma che l'impianto di videosorveglianza esula dalle attribuzioni dell'assemblea in quanto «prestazione non finalizzata a servire le parti comuni per uno scopo estraneo alle esigenze condominiali».

Al momento non risulta alcuna iniziativa normativa al riguardo, mentre la problematica si presenta sempre più di frequente nell'ambito condominiale. Ecco perché l'occasione della riforma all'esame della Camera, dopo la prima approvazione al Senato, sembra quindi opportuna, considerato che il testo (Ac n. 4041) già considera la semplificazione delle maggioranze deliberative anche per altri interventi di interesse pubblico (barriere architettoniche, risparmio energetico, banda larga, antenne satellitari).

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Mercato immobiliare residenziale in crisi, cosa fare.

Solo la qualità paga e l 'annunciata inversione di tendenza del ciclo immobiliare non c'è stata.

Ecco le due frasi "chiave" dell'attuale situazione del mercato immobiliare residenziale in Italia, ma proprio in queste due brevi frasi possiamo trovare gli spunti per la soluzione ed il rilancio delle compravendite.

Secondo l'Osservatorio sul mercato immobiliare diffuso da Nomisma, il tasso tendenziale annuo delle compravendite in Italia ha fatto registrare un calo del 3,4% nel quarto trimestre del 2010: dopo i primi due trimestri di crescita, con tassi tendenziali del +3,4% e del +2,4%, è seguito un calo che, nella seconda parte dell'anno, è stato sempre più intenso, passando da -2,3% a -3,4%. Sulla base di questo indicatore non si può certo dire che la fase negativa del mercato degli acquisti di immobili si sia esaurita o assestata sui livelli di attività del 2009, come starebbe ad indicare la variazione del -0,1% delle transazioni su base annua.

Se questi sono i dati del settore immobiliare nel suo complesso, il residenziale accentua ulteriormente il trend, con un tasso tendenziale annuo del -4,1% nel quarto trimestre del 2010. «Negli ultimi tre mesi del 2010 in Italia sono state scambiate sul mercato 169.243 abitazioni – continua il rapporto – la quantità più bassa da sette anni». Si è però attenuata rispetto al 2009 la perdita di valore delle case, che nel 2010 è stata dell'1,6% nelle prime 13 città italiane (-4,1% nel 2009) e dell'1,8% nelle città intermedie.

A ciò si aggiungono i tempi lunghi di vendita, intorno ai sei mesi sia per il nuovo che per l'usato, e gli sconti rispetto alle richieste dei venditori, che si sono attestati nel 2010 al 7,7% nelle grandi città e al 9,3% nelle intermedie. Convalidando dunque la teoria che, ormai, un'offerta del 10% inferiore alle richieste di chi vende sia una regola da mettere in pratica fino in fondo.

Se la ricerca della prima casa, conosce una battuta d'arresto secca, la domanda per investimenti seppur in calo (-3,4%) rappresenta ancora un 13,7% del mercato.

Per quanto riguarda l'efficienza energetica dell'edificio Nomisma evidenzia che si riscontra una crescita dell'interesse, negli ultimi quattro anni, dal 10% al 17% della domanda, ma contemporaneamente cala la disponibilità a pagare un sovraprezzo per un'abitazione con queste caratteristiche, che passa dal +9% al +7,3% medio in corrispondenza dei primi mesi del 2011. A conferma del fatto che l'efficienza energetica è un driver del mercato, aiutando i costruttori a vendere le case, ma non sono più giustificati gli elevati sovrapprezzi che ancora si rilevano sul mercato, anche nell'invenduto.

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Immobili: Compravendita e donazioni - La Fidjussione -

Gli immobili fatti oggetto di donazione possono essere al centro di pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari del donante, e cioè di coloro che hanno un inalienabile diritto a ricevere una rilevante quota del patrimonio del donante che sia poi defunto.

Questo è il problema essenziale.

Infatti, se un legittimario chiama in causa il donatario perché la donazione lede la quota di legittima spettante al legittimario stesso e se il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non è sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (si pensi al caso che l'immobile donato sia stato venduto e poi sia stato scialacquato il denaro ricevuto come prezzo), allora ne può far le spese colui che in quel momento si trova a essere proprietario dell'immobile in questione, anche se non c'entra nulla con la famiglia del donante e con la donazione intervenuta in passato e riguardante l'immobile che poi gli è stato venduto: quell'immobile, infatti, gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che l'acquirente non avrà alcun ristoro economico rispetto a questa "spoliazione".

Il Codice civile tratta questa materia essenzialmente negli articoli 561 e 563, che disciplinano appunto la «riduzione» delle donazioni immobiliari lesive della legittima e la «restituzione» degli immobili donati: se i donatari contro i quali è stata pronunciata la riduzione della donazione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario – premessa l'escussione dei beni del donatario – può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili in questione, liberi da qualsiasi gravame (ad esempio, da ipoteche). Il terzo acquirente può peraltro liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.

Quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per il compratore, occorre garantire anche alla banca che l'ipoteca non è stata iscritta invano, ma ha tenuta sufficiente per fronteggiare il caso dell' inadempimento del mutuatario.

Si tratta della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di concessione in ipoteca dell'immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.
In altri termini, gli eredi con ciò avrebbero un disincentivo a impugnare la donazione, in quanto essi poi dovrebbero risponderne verso la banca. Correttamente, il Tribunale di Mantova (Sentenza 228/2011) ha ritenuto che una tale fideiussione viola il principio basilare secondo il quale non possono essere imposti «pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari» (articolo 549 del Codice civile). In effetti,con la fideiussione in questione (concessa dal de cuius e poi "ereditata" dai suoi successori) si impone un peso evidentissimo al recupero della legittima con riguardo al bene concesso in ipoteca.

Ovviamente seppur bocciata in primo grado si dovrà aspettare l'evolversi degli altri gradi di giudizio (se vi saranno)

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Condominio: Nuove volumetrie e decoro architettonico

La realizzazione di nuove volumetrie in condominio incontra alcuni ostacoli chiave. Il primo è il possibile pregiudizio al decoro dell'edificio, che può rendere l'opera impossibile. Molto più raro il caso della messa in pericolo della statica del palazzo, tirata in ballo solo se il fabbricato è di qualità scadente o situato in zona ad alto pericolo sismico. Infine c'è la necessità, invocata da molti, di modifica dei millesimi esistenti di proprietà e/o d'uso, in conseguenza all'ampliamento.

In diritto
Poiché il decoro architettonico è il più comune spunto di controversie in caso di opere in condominio, la giurisprudenza ha avuto modo di precisarne i limiti. Per decoro i giudici intendono l'estetica, data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio nel suo insieme, una determinata, armonica, fisionomia, anche se non si tratta di un immobile di particolare pregio artistico. Occorre ricordare che perfino nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia approvato a larga maggioranza un'opera eseguita da un condomino, un solo proprietario nel palazzo può contestarla in giudizio, quando a essere in ballo è il decoro.
La Cassazione ha ulteriormente precisato quali sono le condizioni perché esista lesione al decoro, così come inteso dal codice civile. La lesione deve essere innanzitutto «apprezzabile», se non proprio «appariscente». Deve poi verificarsi un pregiudizio economico, cioè una diminuzione del valore commerciale dell'edificio e di ciascuna unità immobiliare. Se l'opera è relativamente importante, ma è compensata da qualche utilità concreta per tutto il condominio, non c'è lesione. Si deve, poi, essere in presenza di una realizzazione permanente. Infine, l'unità di linee e di stile non deve essere già stata rovinata da precedenti interventi di un certo rilievo. In tal caso, infatti, non si può parlare più di decoro e di reale pregiudizio economico.

La modifica delle «quote»
Fino a pochi mesi fa, l'indirizzo prevalente dei giudici in tema di modifica dei millesimi era abbastanza chiaro: il recupero di volumetrie già esistenti, ma volte ad altri usi (come un sottotetto), o la trasformazione di un balconcino in veranda non configuravano spesso quella notevole alterazione del rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano prevista dall'articolo 69, numero 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile:pertanto non comportavano la revisione dei millesimi di proprietà. Viceversa, l'articolo 69 poteva essere richiamato nel caso di vera e propria sopraelevazione. Del resto, i giudici erano concordi sul fatto che la modifica dei millesimi potesse avvenire solo con l'unanimità dei consensi dei condomini, salvo il ricorso in giudizio previsto dall'articolo 69 stesso. Diverso era il caso della modifica dei millesimi d'uso. Se la veranda o il sottotetto non erano precedentemente riscaldati, si poteva chiedere la modifica dei millesimi calore, soprattutto se erano stati calcolati in base alla volumetria riscaldata o al numero di elementi dei caloriferi. Quanto ai millesimi acqua (nuovi impianti idrici), occorreva vedere come erano conteggiati.
Dopo la sentenza delle sezioni unite della Cassazione 18477 del 9 agosto 2010, le cose potrebbero cambiare. Vi si afferma infatti che i millesimi, sia di proprietà che d'uso, possono essere mutati in assemblea a maggioranza dei presenti che possiedano almeno 500 millesimi, nel rispetto del principio dei valori proporzionali delle unità immobiliari. Si tratta pur sempre di un'interpretazione, per quanto autorevole, e non di una legge; se i condomini non vi si volessero adeguare, bisognerà passare attraverso una decisione del giudice.

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Fondo Immobiliare

Lo strumento del fondo immobiliare potrebbe essere molto utile alle imprese, soprattutto alle Pmi che in questa fase affrontano problemi di scarsa liquidità e hanno un patrimonio immobiliare – grande o piccolo – da mettere sul piatto. Il suo utilizzo, però, nonostante una tassazione generale di favore, oggi rischia di essere penalizzato dall'incertezza che si è generata in seguito alla manovra d'estate dell'anno scorso: il Dl 78 prevede l'emanazione di un decreto ministeriale destinato a rendere meno vantaggioso il regime fiscale dei fondi immobiliari a base ristretta, ma il Dm non ha ancora visto la luce.

I vantaggi per un'impresa che istituisce un fondo immobiliare possono essere di vario tipo: ad esempio, può trattarsi di aziende che intendano fare cassa e ridurre le proprie linee di credito, apportando i propri immobili a un fondo e poi cedendo le quote che rinvengono dagli apporti effettuati. Oppure, su un altro fronte, potrebbe trattarsi di enti pubblici che utilizzano il fondo immobiliare per smobilizzare il loro patrimonio.

E per l'investitore/risparmiatore?

I fondi rappresentano un'interessante strumento finanziario, tendenzialmente di medio/lungo termine: invece di investire direttamente nell'acquisto di un immobile il risparmiatore compra una quota di un patrimonio gestito da soggetti professionali e tendenzialmente più redditizio rispetto all'investimento diretto che un singolo soggetto può effettuare con le sue solo forze. Il risparmiatore inoltre abolisce le complessità e le rischiosità dell'acquisto diretto e beneficia della diversificazione che il fondo può operare ripartendo le sue risorse in una pluralità di iniziative immobiliari.

Tecnicamente, il fondo comune di investimento immobiliare è un insieme di immobili, di diritti reali immobiliari e di partecipazioni in società immobiliari destinati a formare un patrimonio autonomo (il quale può comprendere, ma in minor parte, anche strumenti finanziari propri del mercato mobiliare), che fa capo a una società di gestione del risparmio (Sgr). A fronte dell'apporto di questi beni nel fondo (o del denaro con il quale tali beni vengono poi comprati dal fondo), si ricevono quote di partecipazione al fondo. La Sgr, tramite il suo organo amministrativo, assume le scelte di investimento e disinvestimento e si occupa della gestione degli strumenti finanziari acquisiti per conto del fondo.

I fondi immobiliari sono fondi "chiusi": non è cioè previsto, di regola, un diritto al rimborso della quota sottoscritta se non a una certa scadenza. La loro durata minima è di 10 anni, quella massima di 30. Alla scadenza, il patrimonio del fondo viene diviso oppure, se venduto, si distribuisce il ricavato.

I fondi si distinguono a seconda:

- del mercato a cui si rivolgono

- degli immboli che vengono acquisiti

- delle modalità di acquisizione di detti beni immobili

- delle politiche di remunerazione dei titolari delle quote

Le quote di partecipazione al fondo immobiliare possono essere cedute e tale cessione è facilitata se le quote sono ammesse a quotazione: con la cessione delle quote, l'apportante monetizza il proprio apporto e l'acquirente delle quote mira a lucrare il risultato della gestione del fondo nel periodo in cui egli è titolare delle quote e il maggior valore che gli immobili del fondo conseguano nel tempo.

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Fotovoltaico ed Eternit - Vantaggi

Un aumento del 10% della tariffa incentivante per l'installazione del fotovoltaico, lo stabilisce il Dm Sviluppo 6 agosto 2010 a favore di chi, dal 2011, oltre a installare i pannelli rimuove i pericolosi tetti in eternit. È forse l'unico caso in cui il nuovo conto energia si dimostra più generoso di quello precedentemente in vigore: l'anno scorso l'incremento delle tariffe incentivanti era del 5% e per di più occorreva per forza realizzare un impianto integrato nel tetto. Ora si può anche installarne uno semplicemente sovrapposto al tetto stesso.

L'altra agevolazione statale previstaper la bonifica, almeno fino a tutto il 2012, resta la detrazione fiscale del 36%, che ha il vantaggio di premiare espressamente non solo la sostituzione dei tetti, ma anche quella di altri manufatti che contengono amianto come le vernici antiincendio o le canne fumarie. E questo anche se la tipologia dell'intervento, per esempio la manutenzione ordinaria in un singolo appartamento, non sarebbe normalmente agevolata. Come per gli altri interventi, il tetto di spesa è di 48mila euro e lo sconto fiscale va diviso in dieci rate annuali.

Peraltro, la risoluzione 2O7/E/2oo8 esclude la possibilità di cumulare il conto energia con il 36%, così come con il 55% sugli interventi di risparmio energetico.

Chi è a caccia di altri incentivi, deve rivolgersi alle norme locali.

La rimozione è resa più appetibile e talora obbligatoria da alcune leggi regionali sul piano casa. Per esempio, la delibera di giunta della Valle d'Aosta n. 3753/2009 esenta dal contributo di costruzione gli interventi di ampliamento o anche di realizzazione di unità immobiliari con criteri di risparmio energetico, in caso di integrale sostituzione di coperture di materiali contenenti amianto.

In Molise la legge n. 30/2009 concede invece volumi aggiuntivi: sono basati sul 10% della superficie del tetto rimossa (moltipllcata per tre per il calcolo della volumetria, in caso diresidenze).

L'Umbria, con l'ultima modifica alla legge n. 23/2009 (legge n. 27/2010) pone invece il focus sugli edifici a destinazione produttiva: l'incremento di superficie ammesso è ulteriormente aumentato del 5% in caso di sostituzione di tutte le coperture in cemento-amianto e del 10% in caso di contestuale installazione di un impianto fotovoltaico.

Anche la Lombardia (legge n. 13/2009) premia con ulteriori superfici le riqualificazioni anti-amianto, ma solo quelle nei quartieri di edilizia residenziale pubblica

La Calabria pone come precondizione per il recupero abitativi dei sottotetti la sostituzione dell'eternit.


Esistono anche contributi per la rimozione dell'amianto, ma i bandi compaiono (e scompaiono) periodicamente a macchia di leopardo sul territorio nazionale e i relativi finanziamenti sono talora cofinanziati da vari enti pubblici. Spesso sono rivolti solo a enti locali per la bonifica di scuole, ospedali, mezzi di trasporto. In genere, il referente presso cui presentare domanda è il Comune, anche quando i fondi sono in tutto o in parte erogati da regioni o province.
I requisiti per ottenere contributi in conto interessi o capitale variano moltissimo da caso a caso. Gli interventi di rimozione debbono essere coordinati quanto meno con l'installazione di impianti fotovoltaici ed eventualmente anche con interventi di coibentazione degli edifici. I contributi per fotovoltaico e coibentazione sono a fondo perduto, di quelli per l'amianto va restituita la metà con tasso di interesse pari allo 0,5 per cento.

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