Guida all'IMU

L’imposta Municipale Unica:
L’IMU va ad assorbire il prelievo fiscale non solo dell’ICI bensì anche delle imposte Irpef derivante dal possesso di immobili (non soggetti a locazione) di alcuni tributi come le addizionali regionali e comunali in un solo tributo; in tale insieme rientra anche l’ICI o Imposta Comunale sugli Immobili . Sono previste anche delle tempistiche di assorbimento a seconda della diversa tipologia di tributi: è il caso delle imposte ipotecarie e catastali che saranno assorbite per ora solo dal 2015.

La Base Imponibile dell’IMU
La base imponibile parte sempre dalla rendita catastale a cui si applica una rivalutazione “fissa” del 5% come avviene per l’ICI. A questo importo si applica un moltiplicatore, che per l'abitazione principale e pertinenze e per le seconde case sarà pari a 160 . Questo valore risultante è la base imponibile a cui applicare le aliquote IMU e le eventuali detrazioni di imposta.

Le Aliquote IMU
Le aliquote IMU sono sulll’abitazione principale dello 0,40% con possibilità di incrmento dello 0,6% e di riduzione dello 0,2% mentre per le unità locali diverse dalla principale sale allo 0,76% con la possibilità di aumentarle dell’1,06% e di ridurle dello 0,46%. Sarà possibile anche ridurre ulteriormente l’IMU fino allo 0,40% per gli immobili delle società soggette a ires per le unità locali locate e per gli immobili non produttivi di reddito fondiario.

Scadenza IMU
L’IMU dovrebbe seguire lo stesso versamento che abbiamo per l’ICI con un acconto a giugno 2012 ed un saldo a dicembre 2012 .

Come si versa l’IMU
Rispetto alle modalità di versamento l’IMU si verserà con il modlelo f24 e con dei codici tributo che ad oggi non sono ancora disponibili .

Ritorna della tassa sulla prima casa: da quando
Il ritorno del prelievo sulla prima casa si avrà dal 2012 e quindi a giugno 2012 .

Rispetto alle modalità di calcolo dell’imposta IMU sono previste diverse aliquote (0,76% e 0,40%) con possibilità dei comuni di variarle all’interno di alcuni intervella e di alcune categorie di immobili (esempio fabbricato rurali), con delle soglie anche di esenzione.

Quello che stupisce è che questa tipologia di base imponibile varrà solo al livello di IMU e non ai fini delle altre imposte di registro o ipocatastali ecc facendo di fatto aumentare il lavoro per i commercialisti che dovranno confrontarsi con diverse basi di calcolo.

Il l maxi emendamento del Decreto Salva Italia prevede che sull’imposta municipale viene prevista anche una detrazione di 50 euro per ogni figlio oltre ad altre novità che riguardano il prelievo anche sugli immobili detenuti all’estero che avrà la stessa aliquota dell’IMU seppur con diversa base imponibile a meno di equiparazione nei metodi di calcolo.

Riferimento Normativo:
Articolo 13 del Decreto Salva Italia

Il 36 per cento.

Il 36 per cento

La detrazione per i lavori di recupero edilizio diventa strutturale, allarga la casistica e in prospettiva – ma solo dal 2013 – si lega all'Isee
Le nuove regole, inserite direttamente nel Tuir (Dpr 917/86) non hanno più scadenza. Potranno beneficiare del bonus tutti i contribuenti «che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi». Sempre con il limite di 48mila euro per unità immobiliare. Sempre da dividere in dieci anni.

Quanto agli interventi agevolati, l'elenco ora comprende:
i lavori (anche di manutenzione ordinaria) sulle parti comuni condominiali, ma solo su muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni, vestiboli, anditi, portici, cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (escluse quindi portinerie, impianti e ascensori – oggi agevolate – a meno che non si tratti di risparmio energetico);

ristrutturazione, restauro-risanamento conservativo e manutenzione straordinaria nelle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali , e loro pertinenze;
realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune
rimozione di barriere architettoniche, ascensori e comunque per favorire la mobilità interna di disabili;
cablatura, risparmio energetico, antifurto e sicurezza, contenimento dell'inquinamento acustico, misure antisismiche.

Due sono le novità forti: la detraibilità delle spese per la ricostruzione o il ripristino dell'immobile – anche non residenziale – danneggiato a seguito «eventi calamitosi» (previa dichiarazione dello stato di emergenza) e delle spese per opere volte a evitare gli infortuni domestici.
È confermata anche la detrazione pari al 25% del prezzo pagato per comprare case in edifici oggetto di restauro-risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia purché vendute entro sei mesi dalla fine lavori.
Per gli eredi l'agevolazione è conservata per le rate non beneficiate dal defunto, ma solo se continueranno a detenere materialmente e direttamente il bene. Mentre per gli acquirenti il trasferimento delle quote di detrazione residue è automatica «salvo diverso accordo delle parti». Le vecchie regole continuano comunque a valere per tutto il 2011, quelle nuove scatteranno dal 2012.

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In condominio la comunione è prevalente sulle distanze

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 25 ottobre 2011, n.22092

Le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

In considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri.

Il caso concreto:
Con ricorso per manutenzione del possesso C.F. e C..S., proprietari dell'appartamento al primo piano del fabbricato sito in (omissis), denunciavano che G..N. e C..P., proprietari del sottostante appartamento a piano terra, avevano realizzato tre pensiline di materiale plastico con intelaiatura in ferro lamentando la lesione dell'estetica della facciata e la violazione del diritto di veduta in appiombo dai medesimi esercitato. Chiedevano la rimozione del manufatto, facendo presente che, attraverso la pensilina era possibile accedere dal muro di cinta al loro appartamento. Si costituivano i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda. Respinta la tutela interdittale, il Tribunale di Massa con sentenza dep. il 21 luglio 2001 rigettava la domanda. Con sentenza dep. il 25 novembre 2004 la Corte di appello di Genova rigettava l'impugnazione principale proposta dagli attori. Dopo avere precisato i limiti entro i quali le norme sulle distanze legali si applicano al condominio in considerazione dell'esigenza di contemperare i diversi interessi dei proprietari che il giudice deve valutare, la Corte riteneva che, da un canto, le pensiline realizzate con materiale elegante e in armonia con le caratteristiche strutturali e le linee estetiche del fabbricato, svolgevano una funzione di obiettiva utilità per il condomino al piano terra e, d'altro lato, che il pericolo alla sicurezza del primo piano era da escludere, attesa la fragilità della lastra in policarbonato che sola avrebbe potuto fornire una base di appoggio per accedere all'appartamento degli attori mentre il materiale trasparente delle pensiline non impediva l'esercizio della veduta in appiombo. 2. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione il C. e la S. sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resistono con controricorso gli intimati.


Precedenti conformi
Cass. 6546/2010; 7044/2004; 8978/2003; 15394/2000; 9995/1998; 10704/1994.
e Cass. 7044/ 2004 n. 7044; Cass. 8808/2003.

Tasse sulla casa - ipotesi allo studio

E' ormai chiaro che si preannuncia un periodo di nuove tasse sugli immobili, vediamo nel dettaglio ciò che è allo studio:

Rivalutazione delle rendite catastali,
Basandosi sulla legge 662 del 1996 , che aggiorna del «5 per cento» l'importo delle rendite "originali", entrate in vigore nel 1992 e calcolate sui valori immobiliari del l'ormai lontano 1988;

Accanto alla rivalutazione, però, il pacchetto di opzioni comprende anche la reintroduzione dell'Ici sull'abitazione principale, che dovrebbe essere il capitolo chiave della "ristrutturazione" del federalismo fiscale. Un versante, questo, su cui si collocano anche i capitoli dell'Imu – destinata a prendere il posto dell'Ici dal 2013 o dal 2012 in caso di ulteriori accelerazioni – e della nuova imposta sui servizi ipotizzata dalla bozza di decreto correttivo del fisco municipale, predisposta dal Governo Berlusconi, ma mai approvata definitivamente.

Altre opzioni
Le misure sono varie, ma tutte poggiano sulla questione delle rendite catastali, che generano la base imponibile di tutto il fisco immobiliare.
Ecco perché è importante capire se e come si deciderà di correggere i valori attuali . Secondo l'agenzia del Territorio, i valori di mercato delle abitazioni principali sono mediamente 3,59 volte più elevati degli imponibili a fini Ici. Dato che sale a 3,85 per gli immobili diversi dalla prima casa. Non è difficile, quindi, intuire da dove venga l'idea di un adeguamento delle rendite.

Attenzione ai numeri del divario
Qualsiasi scelta, comunque, dovrà partire dai numeri, che mostrano come dietro il dato medio si nasconda una miriade di situazioni diverse. Frutto dell'epoca di costruzione degli edifici, dell'evoluzione del mercato immobiliare e, infine, dell'attenzione con cui i sindaci hanno coltivato le proprie basi imponibili.


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Investimenti immobiliari all'estero

Possiamo subito dire che in 10 anni gli italiani che acquistano casa all'estero sono raddoppiati, ma rimangono ben distanti dalle medie di altri europei in specialmodo inglesi, olandesi e tedeschi.

Gli Italiani hanno un budget abbastanza ridotto intorno ai 150mila euro,la seconda casa infatti viene pagata con i propri risparmi senza fare ricorso al mutuo.

Trattandosi spesso di un investimento con capitale proprio, non viene valuata la redditività, ma la scelta è dettata essenzialmente dal contesto socio economico del paese e da altri fattori alquanto volatili.

Ma dove conviene cercare?

Primariamente USA - la tendenza è ancora in ascesa seppur con percentuali di crescita assai ridotte - mete ideali degli italiani Manhattan e Miami.
Complice il favorevole cambio e un mercato "depresso" che offre ancora prezzi da outlet. La tendenza però è già stata confermata dagli immobili siti nei quartieri più interessanti e indica un rialzo generalizzato dei prezzi.

In Europa, gli Italiani guardano a ovest, verso la Spagna, complice sicuramente la vicinanza culturale e un'intelligente politica dei prezzi che ha permesso allo stagnante mercato immobiliare spagnolo delle località di mare di guadagnare punti con gli investitori esteri.

Ad est, è interessante la Grecia, ma per quest'anno la previsione è sicuramente al ribasso a causa delle tensioni monetarie.

Centro Europa: due nomi Praga e Budapest, si confermano ancora meta di investitori italiani, più attratti dal fascino delle due capitali che non dai veri "affari" - outsider: Bratislava, da tenere d'occhio vista la vicinanza con Vienna e gli ottimi collegamenti aerei low cost.

Seppur con fascino minore, la Baviera ha visto contrarre le richieste per immobili al di fuori delle principali città (Monaco in testa) di oltre il 40% dal 2008 ad oggi. Il mercato è stabile, le occasioni non mancano, manca semmai l'appeal ad acquistare casa in "campagna"

Ultima nota su Berlino Parigi e Londra, quest'ultima seppur ancora su valori elevati ha visto una netta contrazione delle transazioni medio alte (per intenderci fino al 1milione di sterline), sapendo cercare è il momento adatto, mentre Berlino è effervescente ed offre soluzioni molto più economiche rispetto alla capitale inglese, ma di sicuro fascino per l'investitore italiano.Parigi è un discorso a se stante con quotazioni ancora molto (forse troppo) elevate, i quartieri VI - VII - VIII e il XVI quasi intoccabili, conviene aspettare o ricercare, per il momento piccoli monolocali (facilmente affittabili ed utilizzabili come base per soggiorni lunghi in città.)

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Condominio: Competenza del Giudice di Pace per le cause riguardanti i servizi comuni

In base all'art. 7 c.p.c., introdotto dall'art. 17 L. 374/91, il giudice di pace è competente, qualunque ne sia il valore, per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case. In linea generale, si intendono per cause relative alle modalità d'uso dei servizi condominiali, quelle concernenti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione, nelle quali si controverte sul "modo" -"come", più conveniente ed opportuno, in cui tali facoltà devono essere esercitate, nel rispetto della parità di godimento in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dagli artt. 1102 ed 1118 c. c. ed in conformità della volontà della maggioranza e delle eventuali disposizioni del regolamento condominiale, mentre le cause relative alla misura di detti servizi, si identificano con quelle riguardanti una limitazione o riduzione quantitativa del diritto di godimento dei singoli condomini (Cass. 7888/94, 8431/94, 25/00, 6642/00, 5449/02). Passiamo alle situazioni concrete:
Tra le cause di competenza del giudice di pace, in ambito condominiale trovano il primo posto quelle relative a beni mobili di valore non superiore a 5mila euro riguardanti la richiesta di ingiunzione di pagamento per quote condominiali non pagate. Sono di sua competenza anche le cause per apposizione di termini ogni qual volta che, pur essendo certi e riconosciuti i confini, si vuole ottenere la collaborazione del vicino per collocare o costruire quelle opere, come ad esempio piccoli scavi, muri, che rendano evidente e riconoscibile la linea di demarcazione. Ciò potrebbe avvenire, ad esempio, durante la costruzione di uno stabile confinante con un terreno privato per cui si rende necessario apporre chiaramente i confini per permettere la recinzione.
Di sua competenza anche le cause relative al rispetto delle distanze da alberi e siepi: quando la piantagione eseguita dal vicino sia a una distanza minore di quella stabilita dalle leggi o da regolamenti comunali, si può chiedere allo stesso giudice la rimozione delle piante ed il risarcimento dei danni ingiustamente subiti.
Infine troviamo le cause relative alla misura e modalità d'uso dei sevizi condominiali che annoverano quelle che hanno ad oggetto il modo più conveniente e opportuno di esercitare un diritto condominiale oppure quelle in cui si discute sul modo di utilizzare un servizio comune tra i condomini.

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Condominio: Solo l'amministratore è legittimato all'impugnazione delle delibere con oggetto la gestione del servizio comune

L’amministratore di un condominio è legittimato esclusivo all’azione ed alla impugnazione delle delibere assembleari di nomina del successore, nonché di quelle che hanno quale finalità il soddisfacimento delle esigenze collettive della gestione del servizio comune.

Così i giudici di legittimità nella sentenza 21 settembre 2011, n. 19223, in cui la Corte ha ribadito l’esclusione nel singolo condomino della legittimazione ad agire, e, di conseguenza, di quella ad impugnare le delibere assembleari (come quella concernente la nomina dell’amministratore).

Nella sentenza annotata si può, infatti, leggere testualmente che “il principio per cui essendo un condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, resistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, nè quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso, non trova applicazione nei riguardi delle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell'amministratore, quindi con finalità di gestione del servizio comune, inteso in senso strumentale, tendono ad soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che in tale controversia la legittimazione ad agire e quindi ad impugnare spetta in via esclusiva all'amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino”. (in senso conforme si può cfr. Cassazione civile, Sez. II, sentenza 29 gennaio 2009, n. 2396, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 29 agosto 1997, n. 8257, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 12 marzo 1994, n. 2393).

La delibera condominiale deve essere interpretata secondo i criteri ermeneutica ex art. 1362 del codice civile, ed il relativo compito deve essere affidato al giudice del merito, il quale, nella interpretazione deve tenere presente l’elemento letterale, quale dato dal quale emerga immediatamente la volontà delle parti.

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