Il primo Ebook
martedì 16 novembre 2010
lunedì 15 novembre 2010
Formazione ed informazione
In questi ultimi anni, abbiamo voluto fornire un'informazione continua con AmministrazioniAC sul mondo del condominio e degli immobili, mentre con AffinatiConsulting abbiamo offerto idee e spunti di riflessione per il mondo dei professionisti, per la loro promozione e per la gestione dello studio professionale.
Un team di professionisti, ha offerto le proprie conoscenze affinchè l'informazione e la formazione potessero essere alla portata di tutti.
In internet troverete centinaia di opzioni, noi NON vi vendiamo nulla, Vi invitiamo solamente a valutare il nostro operato e solo allora e solo quando vorrete Voi potremo diventare i Vostri partner affidabili e flessibili per la soluzione dei quesiti concreti,
Nel frattempo Vi offriamo il primo ebook di una catena su due rilevanti sentenze che riguardano il condomnio,
La Sent. Cass. 18331/2010 e la Sent. Cass. 18477/2010
Buona lettura!
Dott. Jacopo M.D. Affinati.
Un team di professionisti, ha offerto le proprie conoscenze affinchè l'informazione e la formazione potessero essere alla portata di tutti.
In internet troverete centinaia di opzioni, noi NON vi vendiamo nulla, Vi invitiamo solamente a valutare il nostro operato e solo allora e solo quando vorrete Voi potremo diventare i Vostri partner affidabili e flessibili per la soluzione dei quesiti concreti,
Nel frattempo Vi offriamo il primo ebook di una catena su due rilevanti sentenze che riguardano il condomnio,
La Sent. Cass. 18331/2010 e la Sent. Cass. 18477/2010
Buona lettura!
Dott. Jacopo M.D. Affinati.
lunedì 8 novembre 2010
Cassazione Sentenza 19405/2010 - Danni in Condominio
La Cassazione con la sentenza 19405/2010 ha stabilito che per la rottura deu raccordi di scarico in condominio sono risarcibili i danni verosimili.
Andando nello specifico la Suprema Corte ha deliberato su un caso in cui la perdita del raccordo fra l'impianto privato (nella fattispecie il lavandino) e la colonna condominiale aveva generato una consistente perdita di acqua con infiltrazioni diffuse e deterioramento delle pareti.
La Corte ha rilevato che in tema di risarcimento dei danni derivanti da fatto illecito il requisito della prevedibilità del danno non è applicabile alla responsabilità extracontrattuale, laCorte affronta però l'argomento che più in questa sede trova interesse, ovverosia, la proprietà condominiale:
La corte afferma che: la braga, serve solamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve tutti i condomini. (Cassazione 5792/05; 583/01, 12894/95)
Così, affermata la proprietà esclusiva della tubazione, è giocoforza ritenere responsabile il proprietario per cose in custodia .
La relazione qualificata del proprietario con la cosa è sufficiente per ritenere che la stessa abbia arrecato danni a terzi, in sostanza non è necessario uno specifico obbligo di custodia, basta che il proproietario non riesca a dimostrare un fatto estraneo alla sua custodia, imprevedibile ed eccezionale nella generazione del danno.
La Corte infine conclude che in tema di responsabilità da fatto illecito la determinazione del danno tiene conto anche dei danni imprevedibili poichè il legislatore ha scelto di non commisurare il risarcimento al grado della colpa ( Cass. 6725/05, 11609/05)
Consulta i professionisti di
AmministrazioniAC
soluzioni immobiliari
Andando nello specifico la Suprema Corte ha deliberato su un caso in cui la perdita del raccordo fra l'impianto privato (nella fattispecie il lavandino) e la colonna condominiale aveva generato una consistente perdita di acqua con infiltrazioni diffuse e deterioramento delle pareti.
La Corte ha rilevato che in tema di risarcimento dei danni derivanti da fatto illecito il requisito della prevedibilità del danno non è applicabile alla responsabilità extracontrattuale, laCorte affronta però l'argomento che più in questa sede trova interesse, ovverosia, la proprietà condominiale:
La corte afferma che: la braga, serve solamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve tutti i condomini. (Cassazione 5792/05; 583/01, 12894/95)
Così, affermata la proprietà esclusiva della tubazione, è giocoforza ritenere responsabile il proprietario per cose in custodia .
La relazione qualificata del proprietario con la cosa è sufficiente per ritenere che la stessa abbia arrecato danni a terzi, in sostanza non è necessario uno specifico obbligo di custodia, basta che il proproietario non riesca a dimostrare un fatto estraneo alla sua custodia, imprevedibile ed eccezionale nella generazione del danno.
La Corte infine conclude che in tema di responsabilità da fatto illecito la determinazione del danno tiene conto anche dei danni imprevedibili poichè il legislatore ha scelto di non commisurare il risarcimento al grado della colpa ( Cass. 6725/05, 11609/05)
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martedì 2 novembre 2010
Condominio - ASCENSORE
La Cassazione con la sentenza 20902/2010 torna sull'argomento dell'installazione dell'ascensore in un condominio.
La vicenda nasce dal ricorso di un condomino che impugnava la delibera assembleare che ammetteva l'installazione di un ascensore, mentre in primo grado la domanda del condomino veniva accolta la Corte d'Appello ribaltando la decisione riconosceva che l'installazione dell'ascensore fosse un vantaggio per tutti i condomini.
La Cassazione confermando l'orientamento della Corte d'Appello ha nuovamente confermato l'orientamento secondo cui l'installazione ex novo di un impianto rientra fra le innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, pertanto la dleibera di approvazione deve essere assunta secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 del Codice Civile, a meno che uno dei condomini non sia portatore di handicap ed allora varrà l'art.2 legge 13/1989 che consente di votare con il quorum minimo, e quindi in assemblea in seconda convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei condomini e 334 millesimi.
In ogni caso retsano fermi i divieti previsti dall'art 1120 comma 2 del Codice Civile, ovverosia sono vietatte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico e che rendano alcune parti comuni inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino.
Approfondimenti su
AmministrazioniAC.com
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La vicenda nasce dal ricorso di un condomino che impugnava la delibera assembleare che ammetteva l'installazione di un ascensore, mentre in primo grado la domanda del condomino veniva accolta la Corte d'Appello ribaltando la decisione riconosceva che l'installazione dell'ascensore fosse un vantaggio per tutti i condomini.
La Cassazione confermando l'orientamento della Corte d'Appello ha nuovamente confermato l'orientamento secondo cui l'installazione ex novo di un impianto rientra fra le innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, pertanto la dleibera di approvazione deve essere assunta secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 del Codice Civile, a meno che uno dei condomini non sia portatore di handicap ed allora varrà l'art.2 legge 13/1989 che consente di votare con il quorum minimo, e quindi in assemblea in seconda convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei condomini e 334 millesimi.
In ogni caso retsano fermi i divieti previsti dall'art 1120 comma 2 del Codice Civile, ovverosia sono vietatte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico e che rendano alcune parti comuni inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino.
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lunedì 25 ottobre 2010
Condominio e debiti
A due anni dalla sentenza della Corte di Cassazione 9148/2008 la regola della parziarietà dei debiti condominiali non è ancora pienamente applicata.
La gestione della morosità, di fatto, pare spesso seguire crìteri empirici, più che giuridici:generalmente sì decide semplicemente di dividere tra tutti i condomini le somme non pagate, altre volte, la soluzione, anche se meno praticata è la costituzione di un fondo a copertura della future spese, oppure viene sempre più spesso richiesta ed inserita una clausola che gestisca caso per caso le eventuali morosità a seguito dell'intervento sul condominio.
Una soluzione in linea con il dettato della sentenza, seppur ancor oggi poco praticata è: Se qualche condomino non ha pagato, l'amministratore versa al creditore le somme riscosse fino a quel momento, e gli invia l'elenco dei morosi con le quote dovute da ognuno di loro. Questa comunicazione, come ha chiarito il Garante il 26 settembre 2008, non lede la privacy dei condòmini.
Malgrado tutto anche questa soluzione presenta evidenti punti di debolezza quando non si tratta di lavori in appalto ma di forniture di servizi.
Ma a proposito di quest'ultima soluzione, dobbiamo sottolineare come i giudici di merito in aperto contrasto con la pronuncia della Cassazione abbiamo riaffermato la solidarietà delle obbligazioni contratte per la manutenzione, la conservazione o il rifacimento delle , parti comuni, a patto che siano state deliberate o ratificate in assemblea.
Ritornando all'introduzione di apposite clausole nei contratti d'appalto, dobbiamo sottolineare come Cassazione 1692/2009 abbia fornito ampi chiarimenti.
In particolare si dice che è possibile prevedere una clausola del contratto che regoli - in eccezione a quanto stabilisce la legge - la morosità condominiale. E tutto ciò nel pieno rispetto della sentenza sulla parziarietà dei debiti condominiali, che risale a un anno prima e che i giudici hanno voluto cosi integrare.
Nel caso trattato dalla Cassazione, una clausola (che derivava da un accordo transattivo), imponeva alla ditta appaltatrice di cercare di ottenere le somme di cui era creditrice solo dai condomini morosi; solo in caso di impossibilità di recuperarle, era titolata ad agire contro gli altri condomini.
La sentenza 1693/2009 non è certo priva di punti deboli che potrebbero essere contestati in futuro: vi si afferma, in sostanza, che un patto contrattuale approvato a maggioranza in assemblea condominiale (e non, quindi, all'unanimità) può limitare diritti individuali contenuti nel Codice civile, in questo caso quello di rispondere solo prò quota dei debiti condominiali. La tesi della Corte sì basa sul fatto che, secondo l'articolo 1294 del Codice civile, nelle obbligazìoni con pluralità dì debitori, questi si intendono tenuti in solido, salvo che non risulti diversamente dalla legge o dal titolo. Ed è ovvio che con l'espressione «il titolo» il legislatore abbia inteso «evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normarc la fase dell'adempimento».
Che si sia d'accordo o meno con questa interprefazione della legge, rimane certo che 1a sentenza offre uno prezioso strumento alle imprese che forniscono appalti o servizi al condominio: è sufficiente inserire nel contratto una clausola ad hoc.
Le formule possibili sono almeno due:1\ si potrà convenire che l'obbligazìone è assunta i solido da tutto il condominio, con la possibilità per il creditore di rifarsi anche su un solo condomino (in genere quello più solvente), in eccezìone al codice civile. Oppure, sulla falsariga del caso trattato dai giudici, scegliere una formula più morbida: prevedere che la responsabilità solidale scatti solo quando il creditore ha inutilmente tentato l'esecuzione nei confronti dei i condomini morosi.
AmministrazioniAC
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La gestione della morosità, di fatto, pare spesso seguire crìteri empirici, più che giuridici:generalmente sì decide semplicemente di dividere tra tutti i condomini le somme non pagate, altre volte, la soluzione, anche se meno praticata è la costituzione di un fondo a copertura della future spese, oppure viene sempre più spesso richiesta ed inserita una clausola che gestisca caso per caso le eventuali morosità a seguito dell'intervento sul condominio.
Una soluzione in linea con il dettato della sentenza, seppur ancor oggi poco praticata è: Se qualche condomino non ha pagato, l'amministratore versa al creditore le somme riscosse fino a quel momento, e gli invia l'elenco dei morosi con le quote dovute da ognuno di loro. Questa comunicazione, come ha chiarito il Garante il 26 settembre 2008, non lede la privacy dei condòmini.
Malgrado tutto anche questa soluzione presenta evidenti punti di debolezza quando non si tratta di lavori in appalto ma di forniture di servizi.
Ma a proposito di quest'ultima soluzione, dobbiamo sottolineare come i giudici di merito in aperto contrasto con la pronuncia della Cassazione abbiamo riaffermato la solidarietà delle obbligazioni contratte per la manutenzione, la conservazione o il rifacimento delle , parti comuni, a patto che siano state deliberate o ratificate in assemblea.
Ritornando all'introduzione di apposite clausole nei contratti d'appalto, dobbiamo sottolineare come Cassazione 1692/2009 abbia fornito ampi chiarimenti.
In particolare si dice che è possibile prevedere una clausola del contratto che regoli - in eccezione a quanto stabilisce la legge - la morosità condominiale. E tutto ciò nel pieno rispetto della sentenza sulla parziarietà dei debiti condominiali, che risale a un anno prima e che i giudici hanno voluto cosi integrare.
Nel caso trattato dalla Cassazione, una clausola (che derivava da un accordo transattivo), imponeva alla ditta appaltatrice di cercare di ottenere le somme di cui era creditrice solo dai condomini morosi; solo in caso di impossibilità di recuperarle, era titolata ad agire contro gli altri condomini.
La sentenza 1693/2009 non è certo priva di punti deboli che potrebbero essere contestati in futuro: vi si afferma, in sostanza, che un patto contrattuale approvato a maggioranza in assemblea condominiale (e non, quindi, all'unanimità) può limitare diritti individuali contenuti nel Codice civile, in questo caso quello di rispondere solo prò quota dei debiti condominiali. La tesi della Corte sì basa sul fatto che, secondo l'articolo 1294 del Codice civile, nelle obbligazìoni con pluralità dì debitori, questi si intendono tenuti in solido, salvo che non risulti diversamente dalla legge o dal titolo. Ed è ovvio che con l'espressione «il titolo» il legislatore abbia inteso «evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normarc la fase dell'adempimento».
Che si sia d'accordo o meno con questa interprefazione della legge, rimane certo che 1a sentenza offre uno prezioso strumento alle imprese che forniscono appalti o servizi al condominio: è sufficiente inserire nel contratto una clausola ad hoc.
Le formule possibili sono almeno due:1\ si potrà convenire che l'obbligazìone è assunta i solido da tutto il condominio, con la possibilità per il creditore di rifarsi anche su un solo condomino (in genere quello più solvente), in eccezìone al codice civile. Oppure, sulla falsariga del caso trattato dai giudici, scegliere una formula più morbida: prevedere che la responsabilità solidale scatti solo quando il creditore ha inutilmente tentato l'esecuzione nei confronti dei i condomini morosi.
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lunedì 18 ottobre 2010
L'immobile in regola dopo la manovra
L'articolo 19 della manovra estiva varata con il DI 78/2010, convertito dalla legge 122/2010, riguarda il settore immobiliare.
Accatastamento.
A seguito delle disposizioni dell'articolo 2, comma 36, del DI 262/2006, l'agenzia del Territorio, in collaborazione con l'Agea, ha individuato oltre 2.000.000 di costruzioni, insistenti su particelle iscritte al catasto terreni, non dichiarate al catasto fabbricati.
Gli elenchi sono stati pubblicati sulla «Gazzetta Ufficiale» e sono visibili sul sito www.agenziaterritorio. gov.it. Si tratta soprattutto di fabbricati rurali, ma sono presenti anche costruzioni di tipo civile (box, depositi, tettoie), industriale (capannoni e laboratori) e commerciale.
Ai possessori viene richiesto di presentare la denuncia al catasto fabbricati entro il 2010, per la regolarizzazione catastale, alla quale dovrà seguire quella fiscale, relativa agli anni pregressi, non ancora caduti in prescrizione.
Stesso obbligo, e nei medesimi termini, per i possessori di unità immobiliari che hanno subito variazioni di consistenza (ampliamenti, recupe ro di sottotetti, formazione di verande nei terrazzi, costruzione di un bagno prima mancante, creazione di canti-nette abitabili eccetera) o un cambio d'uso con opere.
Le denunce catastali devono essere commissionate a tecnici professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici, che vi provvede-ranno, proponendo anche la rendita, ai sensi dell'articolo i del Dm 701/94. In caso di mancato adempimento, l'Agenzìa passerà all'accertamento d'ufficio, addebitando al possessore le speserela-tive, e comminandogli le sanzioni per omessa denuncia. Eseguiti gli accatastamenti volontari o d'ufficio, copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni di appartenenza, per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.
Sul piano fiscale
Dopo l'accatastamento, è necessario procedere alla regolarizzazione fiscale in tema di imposte dirette.. Per cui, nel caso dei fabbricati fantasma, secondo l'articolo 2, comma36 del DI 262/06, l'efficacia della rendita decorre dal 1 gennaio dell'anno successivo a quello di ultimazione del fabbricato o, in mancanza, dal 1 gennaio dell'anno di pubblicazione degli elenchi sulla «Gazzetta Uffi-ciale»per il comune di appartenenza. Se si tratta, invece, di variazioni presentate per mutazioni nello stato delle unità immobiliari già censite, l'efficacia della rendita risale alla datadi effettiva ultimazione delle opere.
La regolarizzazione deve essere fatta ricorrendo al "ravvedimento operoso", previsto dall'articolo 13 del Dlgs 472/97, che consente notevoli risparmi nell'applicazione delle sanzioni, evitando così l'accertamento degli enti creditori.
Sul piano urbanistico
Sul fronte urbanistico, l'adempimento va richiesto dai possessori dei fabbricati fantasma, mediante incarico a uno dei tecnici citati, con la presentazione al comune di un progetto edilizio in sanatoria, versando le sanzioni previste dall'articolo 37 del Dpr 380/2001 (da un minimo di 516 a un massimo di 10.329 euro), a condizione che la destinazione urbanistica sia compatibile con la costruzione eseguita. Analogamente, nel caso di unità immobiliari già censite, ristrutturate con modifiche che abbiano inciso sulla consistenza o per il cambio d'uso, si potrà pre-sentareuna Scia (segnaiazione certificata inizio attività) in sanatoria, versando la sanzione che, in tali fattispecie, viene di norma applicata al minimo.
In tutti gli altri casi di manufatti costruiti in zone non compatibili o addirittura soggette a vincoli ambientali o di rispetto marittimo, fluviale e lacuale, i comuni potranno aprire le procedure d'infrazione, con la denuncia al magistrato, che può concludersi con l'ingiunzione alla demolizione e il carcere peri responsabili, oltre alle sanzioni (articolo 40 e seguenti del Dpr 380/2001).
Compravendita e affitti
In materia di vendite di fabbricati per atti fra vivi, a seguito della modifica dell'articolo 29 della legge 52/85, operata dall'articolo 19, comma 14 del DI 78/2010, viene disposto che - a pena di nullità - oltre all'identificazione catastale dei beni (sezione, foglio, particella e subalterno), i venditori dichiarino che le planimetrie catastali delle unità corrispondono allo stato di fatto oppure presentino un'attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico fra quelli elencati- Nel contempo, il notaio dovrà verificare la corrispondenza fra l'intestazione catastale e quella risultante dai registri immobiliari. Se il riscontro fosse negativo, dovrà provvedere all'allineamento prima della compilazione dell'atto oppure anche successivamente, tramite compilazione del modello unico informatico, per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell'atto, indicando gli estremi degli atti intermedi mancanti per assicurare la continuità storica
Sono escluse da tale procedura (circolare 2/2010), le cessioni relative a: particelle censite al catasto terreni; fabbricati rurali che non hanno perso i requisiti di ruralità. Sono altresì escluse altre tipologie dì fabbricati iscritti nelle categorie virtuali (articolo 3, Dm 29/98): fabbricati non più redditizi, categoria virtuale F/z; fabbricati in corso di costruzione (F/3) o in via di definizione (F/4); lastrici solari (F/5); aree urbane (F/i).
Per quanto riguarda i contratti d'affitto, con il comma 15 dell'articolo 19 DI 78/2010 si stabilisce che nella richiesta di registrazione (modello 69) siano inseritigli identificativi catastali, pure nel caso di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. II mancato rispetto della nor ma comporta una sanzione dal 120 al 240% dell'imposta di registro.
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Accatastamento.
A seguito delle disposizioni dell'articolo 2, comma 36, del DI 262/2006, l'agenzia del Territorio, in collaborazione con l'Agea, ha individuato oltre 2.000.000 di costruzioni, insistenti su particelle iscritte al catasto terreni, non dichiarate al catasto fabbricati.
Gli elenchi sono stati pubblicati sulla «Gazzetta Ufficiale» e sono visibili sul sito www.agenziaterritorio. gov.it. Si tratta soprattutto di fabbricati rurali, ma sono presenti anche costruzioni di tipo civile (box, depositi, tettoie), industriale (capannoni e laboratori) e commerciale.
Ai possessori viene richiesto di presentare la denuncia al catasto fabbricati entro il 2010, per la regolarizzazione catastale, alla quale dovrà seguire quella fiscale, relativa agli anni pregressi, non ancora caduti in prescrizione.
Stesso obbligo, e nei medesimi termini, per i possessori di unità immobiliari che hanno subito variazioni di consistenza (ampliamenti, recupe ro di sottotetti, formazione di verande nei terrazzi, costruzione di un bagno prima mancante, creazione di canti-nette abitabili eccetera) o un cambio d'uso con opere.
Le denunce catastali devono essere commissionate a tecnici professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici, che vi provvede-ranno, proponendo anche la rendita, ai sensi dell'articolo i del Dm 701/94. In caso di mancato adempimento, l'Agenzìa passerà all'accertamento d'ufficio, addebitando al possessore le speserela-tive, e comminandogli le sanzioni per omessa denuncia. Eseguiti gli accatastamenti volontari o d'ufficio, copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni di appartenenza, per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.
Sul piano fiscale
Dopo l'accatastamento, è necessario procedere alla regolarizzazione fiscale in tema di imposte dirette.. Per cui, nel caso dei fabbricati fantasma, secondo l'articolo 2, comma36 del DI 262/06, l'efficacia della rendita decorre dal 1 gennaio dell'anno successivo a quello di ultimazione del fabbricato o, in mancanza, dal 1 gennaio dell'anno di pubblicazione degli elenchi sulla «Gazzetta Uffi-ciale»per il comune di appartenenza. Se si tratta, invece, di variazioni presentate per mutazioni nello stato delle unità immobiliari già censite, l'efficacia della rendita risale alla datadi effettiva ultimazione delle opere.
La regolarizzazione deve essere fatta ricorrendo al "ravvedimento operoso", previsto dall'articolo 13 del Dlgs 472/97, che consente notevoli risparmi nell'applicazione delle sanzioni, evitando così l'accertamento degli enti creditori.
Sul piano urbanistico
Sul fronte urbanistico, l'adempimento va richiesto dai possessori dei fabbricati fantasma, mediante incarico a uno dei tecnici citati, con la presentazione al comune di un progetto edilizio in sanatoria, versando le sanzioni previste dall'articolo 37 del Dpr 380/2001 (da un minimo di 516 a un massimo di 10.329 euro), a condizione che la destinazione urbanistica sia compatibile con la costruzione eseguita. Analogamente, nel caso di unità immobiliari già censite, ristrutturate con modifiche che abbiano inciso sulla consistenza o per il cambio d'uso, si potrà pre-sentareuna Scia (segnaiazione certificata inizio attività) in sanatoria, versando la sanzione che, in tali fattispecie, viene di norma applicata al minimo.
In tutti gli altri casi di manufatti costruiti in zone non compatibili o addirittura soggette a vincoli ambientali o di rispetto marittimo, fluviale e lacuale, i comuni potranno aprire le procedure d'infrazione, con la denuncia al magistrato, che può concludersi con l'ingiunzione alla demolizione e il carcere peri responsabili, oltre alle sanzioni (articolo 40 e seguenti del Dpr 380/2001).
Compravendita e affitti
In materia di vendite di fabbricati per atti fra vivi, a seguito della modifica dell'articolo 29 della legge 52/85, operata dall'articolo 19, comma 14 del DI 78/2010, viene disposto che - a pena di nullità - oltre all'identificazione catastale dei beni (sezione, foglio, particella e subalterno), i venditori dichiarino che le planimetrie catastali delle unità corrispondono allo stato di fatto oppure presentino un'attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico fra quelli elencati- Nel contempo, il notaio dovrà verificare la corrispondenza fra l'intestazione catastale e quella risultante dai registri immobiliari. Se il riscontro fosse negativo, dovrà provvedere all'allineamento prima della compilazione dell'atto oppure anche successivamente, tramite compilazione del modello unico informatico, per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell'atto, indicando gli estremi degli atti intermedi mancanti per assicurare la continuità storica
Sono escluse da tale procedura (circolare 2/2010), le cessioni relative a: particelle censite al catasto terreni; fabbricati rurali che non hanno perso i requisiti di ruralità. Sono altresì escluse altre tipologie dì fabbricati iscritti nelle categorie virtuali (articolo 3, Dm 29/98): fabbricati non più redditizi, categoria virtuale F/z; fabbricati in corso di costruzione (F/3) o in via di definizione (F/4); lastrici solari (F/5); aree urbane (F/i).
Per quanto riguarda i contratti d'affitto, con il comma 15 dell'articolo 19 DI 78/2010 si stabilisce che nella richiesta di registrazione (modello 69) siano inseritigli identificativi catastali, pure nel caso di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. II mancato rispetto della nor ma comporta una sanzione dal 120 al 240% dell'imposta di registro.
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lunedì 11 ottobre 2010
Il mercato immobiliare in Italia
II mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2010 mostra ancora un segnale positivo confermando l'inversione di tendenza rilevata nel I trimestre rispetto ai forti cali delle compravendite nel 2009.
Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite in questo trimestre (variazione percentuale del II trimestre 2010 rispetto al II trimestre 2009) per l'intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al +2,3%, che segue il +3,4% del I trimestre. I tassi tendenziali nel II trimestre del 2010 registrano segni positivi nel settore residenziale (+4,5%) e nel mercato delle pertinenze (+0,8%) che insieme rappresentano una quota pari a oltre l'80% del mercato immobiliare italiano. I settori terziario, commerciale e produttivo segnano, invece, ancora tassi tendenziali negativi, con una perdita più decisa nel settore terziario (-14,1%), meno sensibile invece nei settori commerciale (-4,7%) e produttivo (-4,2%). Il mercato delle unità nelle tipologie registrate in "altro" cresce in questo trimestre del +2,7%.
Complessivamente, nel II trimestre 2010, sono state compravendute 370.516 unità immobiliari (in termini di NTN Numero Transazioni Normalizzate) di cui 171.311 nel settore residenziale e 130.915 nelle pertinenze (per la maggior parte riconducibili all'uso residenziale). Il terziario registra 3.738 compravendite, il commerciale 9.739, il produttivo 3.037, e infine in "altro" si registrano 51.776 transazioni normalizzate.
Il residenziale
continua la sensibile ripresa, già iniziata nel trimestre precedente, nelle regioni del Centro, dove il tasso tendenziale annuo nel II trimestre 2010 è pari a + 11,6%, e del Sud, dove la crescita tendenziale annua è pari a +6,9%. Seppur positivo, risulta di lieve entità il tasso tendenziale di variazione delle compravendite di abitazioni al Nord, +0,5%, crescita inferiore a quella registrata nello scorso trimestre, +2,7%.
Rispetto all'omologo semestre del 2007, la riduzione del mercato residenziale risulta ancora rilevante con una contrazione complessiva di compravendite del settore del -22,0%, maggiore al Nord, -26,4%, e pari al -19,4% al Centro e al -15,2% al Sud. Va però precisato che questi tassi di flessione risultano comunque migliori di quelli riscontrati nello scorso trimestre, quando la perdita rispetto al 2007 era pari al -27% circa a livello nazionale, con una punta del -30% circa nel Nord.
Sì conferma, inoltre, per il settore residenziale un trend migliore per i capoluoghi, che crescono nel II trimestre 2010 del +8,1%, rispetto ai comuni minori, +2,9% . In particolare, al Centro sia i capoluoghi sia i comuni minori evidenziano, ancora in questo trimestre, la migliore performance, +17,4% e +7,4% rispettivamente. Al Nord, di contro, si osserva un andamento che peggiora in questo trimestre e risulta divergente tra capoluoghi, che crescono del +3,6%, e comuni non capoluogo, che calano del -0,8%. Al Sud, invece, i non capoluoghi migliorano il risultato dello scorso trimestre: +7,1% è il tasso tendenziale annuo nel II trimestre rispetto al +1,8% registrato nel I trimestre 2010. Il loro mercato immobiliare residenziale cresce in misura leggermente maggiore di quello dei capoluoghi, dove il tasso di crescita è pari a +6,2%, ridimensionato rispetto al +11,2% del I trimestre 2010.
Andamento quotazioni
Nel I semestre 2010 il valore medio nazionale delle unità immobiliari residenziali, per unità di superfìcie commerciale, è stazionario, con la quotazione media che risulta pari a 1.574 €/mq. La quotazione media delle abitazioni nel I semestre 2010 è stabile sìa nei capoluoghi italiani, pari 2.273 €/mq (-0,2% rispetto al II semestre 2009), sia nei comuni non capoluogo, per i quali la quotazione media nazionale è pari a 1.311 €/mq (invariata rispetto al II semestre 2009).
Va rilevato che nei capoluoghi negli ultimi quattro semestri si sono registrate sempre flessioni, seppur di lieve entità, delle quotazioni residenziali. Dall'inizio della discesa dei prezzi, nel I semestre 2008, la quotazione media è calata del -1,4%.
Al nord
le quotazioni mostrano per i capoluoghi una lieve flessione, -0,6%, nel I semestre 2010 rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente (-0,3% nel II 2009 rispetto al II 2008) e più decisa, pari -1,1%, nel resto della provincia (-1,3% nel II 2009). Risultano entrambi, quindi, in discesa rispetto i valori registrati nei semestri precedenti. Dal I semestre 2004, al Nord, le quotazioni sono cresciute del +21,9% per le città e del +18,0% per i comuni minori.
Al centro
nel I semestre 2010, si registra una lieve variazione negativa nei capoluoghi, con circa il -0,4%, delle quotazioni su base tendenziale annua (I semestre 2010 rispetto al I 2009), e un lieve rialzo nei comuni minori, +0,6%. Si attenua quindi, ancora in questo semestre, la flessione negativa registrata nei semestri del 2009 nei capoluoghi (-2,0% e -3,3% nel II semestre 2009 e nel I 2009 rispettivamente) e riparte la crescita delle quotazioni nei non capoluoghi (stazionarie nel II semestre 2009 e in calo del -0,6% nel I 2009 rispetto al I 2008). Dal 2004 le quotazioni nei comuni del Centro sono cresciute del +34% nelle città capoluogo di provincia e del +38,8% nei restanti comuni.
Al sud
Al Sud, si rileva nel I 2010 su base tendenziale annua, una lieve crescita delle quotazioni (+0,7%) sia nei capoluoghi sia nei comuni minori (+0,5%). I segni positivi delle variazioni sia nelle città sia nei comuni minori forniscono segnali di rialzo che potrebbero continuare nei prossimi semestri. Dal 2004 le quotazioni sono aumentate mediamente del +40% nelle città e di +41,4% nella provincia.
Mercato non residenziale
II settore non residenziale relativamente alle compravendite di immobili dei settori terziario, commerciale e produttivo, contrariamente al mercato delle abitazioni, continua a mostrare segni negativi. Nel II rimestre 2010, rispetto allo stesso trimestre del 2009, è il settore terziario a subire il calo maggiore, -14,1%, mentre i settori commerciale e produttivo flettono rispettivamente di -4,7% e -4,2%.
Rispetto al 2007, complessivamente la maggiore contrazione, calcolata su trimestri omologhi, si registra nel settore produttivo, -32% circa, rispetto alle variazioni del -30% circa del terziario e del -27% circa delle compravendite degli immobili commerciali.
In particolare il settore terziario, che comprende uffici e istituti di credito, mostra nel II trimestre 2010 un tasso tendenziale annuo nettamente negativo pari a -14,1%. Si accentua, quindi, nuovamente la flessione del settore già registrata nel I trimestre 2010 (-1,3%).
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Soluzioni immobiliari
Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite in questo trimestre (variazione percentuale del II trimestre 2010 rispetto al II trimestre 2009) per l'intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al +2,3%, che segue il +3,4% del I trimestre. I tassi tendenziali nel II trimestre del 2010 registrano segni positivi nel settore residenziale (+4,5%) e nel mercato delle pertinenze (+0,8%) che insieme rappresentano una quota pari a oltre l'80% del mercato immobiliare italiano. I settori terziario, commerciale e produttivo segnano, invece, ancora tassi tendenziali negativi, con una perdita più decisa nel settore terziario (-14,1%), meno sensibile invece nei settori commerciale (-4,7%) e produttivo (-4,2%). Il mercato delle unità nelle tipologie registrate in "altro" cresce in questo trimestre del +2,7%.
Complessivamente, nel II trimestre 2010, sono state compravendute 370.516 unità immobiliari (in termini di NTN Numero Transazioni Normalizzate) di cui 171.311 nel settore residenziale e 130.915 nelle pertinenze (per la maggior parte riconducibili all'uso residenziale). Il terziario registra 3.738 compravendite, il commerciale 9.739, il produttivo 3.037, e infine in "altro" si registrano 51.776 transazioni normalizzate.
Il residenziale
continua la sensibile ripresa, già iniziata nel trimestre precedente, nelle regioni del Centro, dove il tasso tendenziale annuo nel II trimestre 2010 è pari a + 11,6%, e del Sud, dove la crescita tendenziale annua è pari a +6,9%. Seppur positivo, risulta di lieve entità il tasso tendenziale di variazione delle compravendite di abitazioni al Nord, +0,5%, crescita inferiore a quella registrata nello scorso trimestre, +2,7%.
Rispetto all'omologo semestre del 2007, la riduzione del mercato residenziale risulta ancora rilevante con una contrazione complessiva di compravendite del settore del -22,0%, maggiore al Nord, -26,4%, e pari al -19,4% al Centro e al -15,2% al Sud. Va però precisato che questi tassi di flessione risultano comunque migliori di quelli riscontrati nello scorso trimestre, quando la perdita rispetto al 2007 era pari al -27% circa a livello nazionale, con una punta del -30% circa nel Nord.
Sì conferma, inoltre, per il settore residenziale un trend migliore per i capoluoghi, che crescono nel II trimestre 2010 del +8,1%, rispetto ai comuni minori, +2,9% . In particolare, al Centro sia i capoluoghi sia i comuni minori evidenziano, ancora in questo trimestre, la migliore performance, +17,4% e +7,4% rispettivamente. Al Nord, di contro, si osserva un andamento che peggiora in questo trimestre e risulta divergente tra capoluoghi, che crescono del +3,6%, e comuni non capoluogo, che calano del -0,8%. Al Sud, invece, i non capoluoghi migliorano il risultato dello scorso trimestre: +7,1% è il tasso tendenziale annuo nel II trimestre rispetto al +1,8% registrato nel I trimestre 2010. Il loro mercato immobiliare residenziale cresce in misura leggermente maggiore di quello dei capoluoghi, dove il tasso di crescita è pari a +6,2%, ridimensionato rispetto al +11,2% del I trimestre 2010.
Andamento quotazioni
Nel I semestre 2010 il valore medio nazionale delle unità immobiliari residenziali, per unità di superfìcie commerciale, è stazionario, con la quotazione media che risulta pari a 1.574 €/mq. La quotazione media delle abitazioni nel I semestre 2010 è stabile sìa nei capoluoghi italiani, pari 2.273 €/mq (-0,2% rispetto al II semestre 2009), sia nei comuni non capoluogo, per i quali la quotazione media nazionale è pari a 1.311 €/mq (invariata rispetto al II semestre 2009).
Va rilevato che nei capoluoghi negli ultimi quattro semestri si sono registrate sempre flessioni, seppur di lieve entità, delle quotazioni residenziali. Dall'inizio della discesa dei prezzi, nel I semestre 2008, la quotazione media è calata del -1,4%.
Al nord
le quotazioni mostrano per i capoluoghi una lieve flessione, -0,6%, nel I semestre 2010 rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente (-0,3% nel II 2009 rispetto al II 2008) e più decisa, pari -1,1%, nel resto della provincia (-1,3% nel II 2009). Risultano entrambi, quindi, in discesa rispetto i valori registrati nei semestri precedenti. Dal I semestre 2004, al Nord, le quotazioni sono cresciute del +21,9% per le città e del +18,0% per i comuni minori.
Al centro
nel I semestre 2010, si registra una lieve variazione negativa nei capoluoghi, con circa il -0,4%, delle quotazioni su base tendenziale annua (I semestre 2010 rispetto al I 2009), e un lieve rialzo nei comuni minori, +0,6%. Si attenua quindi, ancora in questo semestre, la flessione negativa registrata nei semestri del 2009 nei capoluoghi (-2,0% e -3,3% nel II semestre 2009 e nel I 2009 rispettivamente) e riparte la crescita delle quotazioni nei non capoluoghi (stazionarie nel II semestre 2009 e in calo del -0,6% nel I 2009 rispetto al I 2008). Dal 2004 le quotazioni nei comuni del Centro sono cresciute del +34% nelle città capoluogo di provincia e del +38,8% nei restanti comuni.
Al sud
Al Sud, si rileva nel I 2010 su base tendenziale annua, una lieve crescita delle quotazioni (+0,7%) sia nei capoluoghi sia nei comuni minori (+0,5%). I segni positivi delle variazioni sia nelle città sia nei comuni minori forniscono segnali di rialzo che potrebbero continuare nei prossimi semestri. Dal 2004 le quotazioni sono aumentate mediamente del +40% nelle città e di +41,4% nella provincia.
Mercato non residenziale
II settore non residenziale relativamente alle compravendite di immobili dei settori terziario, commerciale e produttivo, contrariamente al mercato delle abitazioni, continua a mostrare segni negativi. Nel II rimestre 2010, rispetto allo stesso trimestre del 2009, è il settore terziario a subire il calo maggiore, -14,1%, mentre i settori commerciale e produttivo flettono rispettivamente di -4,7% e -4,2%.
Rispetto al 2007, complessivamente la maggiore contrazione, calcolata su trimestri omologhi, si registra nel settore produttivo, -32% circa, rispetto alle variazioni del -30% circa del terziario e del -27% circa delle compravendite degli immobili commerciali.
In particolare il settore terziario, che comprende uffici e istituti di credito, mostra nel II trimestre 2010 un tasso tendenziale annuo nettamente negativo pari a -14,1%. Si accentua, quindi, nuovamente la flessione del settore già registrata nel I trimestre 2010 (-1,3%).
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