Soluzioni Fiscali per gli impianti fotovoltaici
I Grandi impianti
AMMORTAMENTO – TERRENO SUI CUI INSISTE L’IMPIANTO – QUESTIONI DI LEASING
L'individuazione della misura dell'ammortamento degli impianti fotovoltaici dipende dalla qualificazione o meno degli stessi come immobili.
Individuazione Con la risoluzione n. 3/T del 6 novembre 2008, l'agenzia del Territorio ha qualificato come «unità immobiliari», ai fini dell'applicazione dell'Iti, gli impianti fotovoltaici, ritenendo che gli stessi vadano
accatastati nella categoria D/i - opifici, e includendo anche i pannelli fotovoltaici nel valore dell'immobile, in considerazione degli elementi di unione dei pannelli stessi alla struttura portante
La qualificazione immobiliare degli impianti fotovoltaici anche ai fini reddituali, in realtà, appare in contrasto con due precedenti prese di posizione dell'agenzia delle Entrate (circolari 4/E/2OO7 e 38/E/20o8, confermate dalla risposta Camera dei deputati del 6 maggio 2009, n. 5-01383). In particolare, nella circolare 46/E, l'agenzia ha affermato che l'impianto fotovoltaico situato su un terreno non costituisce impianto infisso al suolo, in quanto normalmente i moduli che lo compongono (i pannelli solari) possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo, mantenendo inalterata la loro originaria funzionalità.
Pertanto:
Quindi, secondo le Entrate, il coefficiente di ammortamento da applicare all'impianto fotovoltaico è pari al 9 per cento, corrispondente all'alìquota applicabile alle «centrali termoelettriche, esclusi i fabbricati» secondo il Dm 31 dicembre 1988.
Laddove gli impianti fotovol-taicifossero ora qualificabili come «immobili» anche ai finì del reddito d'impresa, in conformità all'accatastamento del Territorio, risulterebbero ammortiz-zabili con il coefficiente del 4 per cento, previsto per i fabbricati dell'industria termoelettrica, invece del 9 per cento.
La qualificazione immobiliare degli"impianti fotovoltaici avrebbe ripercussioni anche in relazione alla durata minima dei contratti di leasing. Per i beni concèssi in locazione finanziaria, l'articolo 102, comma 7, delTuir ammette la deduzione dei canoni in capo all'impresa utilizzatrice a condizione che la durata del contratto non sia inferiore ai due terzi del periodo di ammortamento fiscale, con un minimo di 11 anni e un massimo di 18 per gli immobili.
Scorporo
La disciplina dello scorporo del terreno sottostante l'impianto (acquisito in proprietà o con un contratto dileasing) nell'ipotesi - peraltro non comune - in cui un'impresa acquisisca un impianto già ultimato fa sorgere ulteriori criticità.
In tale ipotesi, aderendo alla qualificazione immobiliare, si renderebbe necessario
applicare la disciplina dello scorporo del terreno di cui alDl 223/2006, articolo 36.
Potrebbe essere evitato in caso di acquisizione del solo diritto di superficie sul terreno sottostante l'impianto (risoluzione 5 luglio 2007, n.i57/E, e 27 luglio 2007, n.i92/E).
Pertanto, pur in presenza di impianti accatastati come «opifici», andrebbero considerati qualibenimobili ai fìni dell'ammortamento, ovviamente a patto che l'impianto sia costituito da elementi (i pannelli) che possano essere rimossi e utilizzati per le medesime finalità senza antieconomici interventi di adattamento.
I Vantaggi dei piccoli impianti
II trattamento fiscale del contributo erogato dallo Stato e dei proventi derivanti dalla vendita dell'energia fotovoltaica muta a seconda della tipologia del soggetto beneficiario, della potenza dell'impianto e dell'uso che viene fatto dell'energia stessa. In queste pagine cerchiamo di fare il punto della situazione sul regime tributario del settore, anche alla luce dei chiarimenti forniti
dall'agenzia delle Entrate.
Se il soggetto responsabile dell'impianto è una persona fisica, un ente non commerciale, oppure un condominio che non opera nell'esercizio di impresa, il trattamento fiscale dei proventi derivanti dalla produzione di energia fotovoltaica dipende dalla possibilità o meno di considerare tale produzione come destinata ad usi «domestici».
L'agenzia delle Entrate, con la circolare 46/2007, ha fissato in 20 kW di potenza degli impianti
posti al servizio dell'abitazione, della sede dell'ente non commerciale o del condominio la soglia al di sotto della quale la produzione dell'energia è sempre considerata effettuata «per uso
domestico».
L'uso «domestico» dell'energia da parte di questi soggetti ha come conseguenza che la tariffa incentivante percepita dal responsabile dell'impianto non ha alcuna rilevanza ai fini delle imposte dirette, configurando un contributo a fondo perduto non riconducibile ad alcuna delle categorie reddituali ai sensi dell'articolo 6, comma i, del Tuir.
La vendita dì energia proveniente dagli impianti «domestici» non concretizza lo svolgimento di un'attività commerciale abituale, per cui i prò venti, tra cui l'eccedenza eventualmente liquidata nell'ambito del servizio di scambio sul posto (Ssp), rilevano fiscalmente come redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente, ai sensi dell'articolo 67, comma i, lettera i) del Tuir.
Nell'ipotesi di produzione di un'eccedenza di energia rispetto al fabbisogno con un impianto di potenza nominale fino a 20 kW non posto al servizio dell'abitazione o con impianti di potenza superiore a 20 kW non è configurabile un utilizzo «domestico».
La tariffa incentivante, per la parte sull'energia venduta, rappresenta un contributo in conto esercizio del reddito d'impresa soggetto alla ritenuta del 4% daparte del Gse. I proventi, tra cui il contributo in conto scambio e l'eccedenza eventualmente liquidata, sono da considerare componenti positivi nell'ambito dell'attività commerciale ai fini delle imposte sui redditi.
Informati da AmministrazioniAC.com
lunedì 17 maggio 2010
mercoledì 12 maggio 2010
Condominio: la mediazione obbligatoria e facoltativa
Una guida completa alle controversie che dovranno essere preventivamente affrontate innanzi agli organi di conciliazione o meno.
Il SI indica la mediazione obbligatoria
CONDOMINIO:
Appalto: azione di garanzia per vizi e difetti SI
Decreto ingiuntivo contro condomino moroso NO
Impugnazione di delibera assembleare SI
Sospensione di delibera assembleare NO
Annullamento della delibera per mancato raggiungimento del quorum deliberativo SI
Modalità di riscaldamento dei locati SI
Modalità di uso del cortile SI
Albero che toglie luce e aria a condomino SI
Rumori molesti da parte del vicino SI
Proprietà di sottotetto (lite tra condominio e singolo condomino) SI
Destinazione a studio medico di appartamento, in contrasto con il regolamento condominiale SI
Ripartizione delle spese condominiali SI
Modifica dei millesimi di proprietà o di riscaldamento SI
Risarcimento polizza globale fabbricati: lite con l'assicuratore SI
Divisione di supercondomìnio in condomini autonomi SI
Revoca dell'amministratore per gravi irregolarità NO
Locazione e comodato
Ripartizione spese proprietario inquilino SI
Danni all'immobile provocati dall'inquilino SI
Uso diverso da quello consentito SI
Convalida di sfratto (morosità o finita locazione) NO
Morosità inquilino (decreto ingiuntivo) NO
Richiesta di indennità di avviamento NO
Questioni in materia di aggiornamento Istat SI
Questioni in materia di prelazione SI
Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza SI
Questioni in materia di vizi e difetti della cosa locata SI
Sublocazione SI
Proprietà e diritti reali
Domanda di reintegrazione e di manutenzione nel possesso NO
Denuncia di nuova opera e di danno temuto NO
Esecuzione forzata con pignoramento dei beni del debitore NO
Opposizione all'esecuzione e agli atti esecutivi NO
Demolizione di manufatto abusivo SI
Usucapione di bene immobile SI
Usucapione di servitù di passaggio SI
Questioni relative alle servitù SI
Questioni relative al diritto di usufrutto, uso o abitazione SI
Vendita/acquisto di diritti reali (proprietà, servitù eccetera) SI
Hai dubbi?
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Il SI indica la mediazione obbligatoria
CONDOMINIO:
Appalto: azione di garanzia per vizi e difetti SI
Decreto ingiuntivo contro condomino moroso NO
Impugnazione di delibera assembleare SI
Sospensione di delibera assembleare NO
Annullamento della delibera per mancato raggiungimento del quorum deliberativo SI
Modalità di riscaldamento dei locati SI
Modalità di uso del cortile SI
Albero che toglie luce e aria a condomino SI
Rumori molesti da parte del vicino SI
Proprietà di sottotetto (lite tra condominio e singolo condomino) SI
Destinazione a studio medico di appartamento, in contrasto con il regolamento condominiale SI
Ripartizione delle spese condominiali SI
Modifica dei millesimi di proprietà o di riscaldamento SI
Risarcimento polizza globale fabbricati: lite con l'assicuratore SI
Divisione di supercondomìnio in condomini autonomi SI
Revoca dell'amministratore per gravi irregolarità NO
Locazione e comodato
Ripartizione spese proprietario inquilino SI
Danni all'immobile provocati dall'inquilino SI
Uso diverso da quello consentito SI
Convalida di sfratto (morosità o finita locazione) NO
Morosità inquilino (decreto ingiuntivo) NO
Richiesta di indennità di avviamento NO
Questioni in materia di aggiornamento Istat SI
Questioni in materia di prelazione SI
Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza SI
Questioni in materia di vizi e difetti della cosa locata SI
Sublocazione SI
Proprietà e diritti reali
Domanda di reintegrazione e di manutenzione nel possesso NO
Denuncia di nuova opera e di danno temuto NO
Esecuzione forzata con pignoramento dei beni del debitore NO
Opposizione all'esecuzione e agli atti esecutivi NO
Demolizione di manufatto abusivo SI
Usucapione di bene immobile SI
Usucapione di servitù di passaggio SI
Questioni relative alle servitù SI
Questioni relative al diritto di usufrutto, uso o abitazione SI
Vendita/acquisto di diritti reali (proprietà, servitù eccetera) SI
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lunedì 3 maggio 2010
Condominio: Il garante riconosce la legittimità del comportamento dell'Amministratore
Nella lunga vicenda dei "debiti" dei singoli condomini, sembra che il Garante della Privacy, interpellato, abbia fatto, finalmente, la dovuta chiarezza:
L’Autorità di garanzia ha avuto modo di evidenziare che ” non sono ravvisabili ostacoli alla menzionata comunicazione. Infatti, questa può essere effettuata in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorché di regola per il tramite dell’amministratore (art. 24, comma 1, lett. b), del Codice), ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria (art. 24, comma 1, lett. f), del Codice).
Le informazioni comunicate devono essere comunque pertinenti e non eccedenti (tali possono ritenersi quelle che consentono di identificare i condòmini obbligati al pagamento di corrispettivi dei contratti, le rispettive quote millesimali ed eventuali ulteriori informazioni necessarie a determinare le somme individualmente dovute) (cfr. relazione generale per il 2008 del Garante per la protezione dei dati personali).
Nel caso di azione esecutiva intrapresa dal fornitore del condominio, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali, è legittimo il comportamento dell’amministratore che fornisca, al creditore procedente, i dati utili al corretto esperimento della suddetta azione.
Chiedi a AmministrazioniAC.com
L’Autorità di garanzia ha avuto modo di evidenziare che ” non sono ravvisabili ostacoli alla menzionata comunicazione. Infatti, questa può essere effettuata in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorché di regola per il tramite dell’amministratore (art. 24, comma 1, lett. b), del Codice), ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria (art. 24, comma 1, lett. f), del Codice).
Le informazioni comunicate devono essere comunque pertinenti e non eccedenti (tali possono ritenersi quelle che consentono di identificare i condòmini obbligati al pagamento di corrispettivi dei contratti, le rispettive quote millesimali ed eventuali ulteriori informazioni necessarie a determinare le somme individualmente dovute) (cfr. relazione generale per il 2008 del Garante per la protezione dei dati personali).
Nel caso di azione esecutiva intrapresa dal fornitore del condominio, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali, è legittimo il comportamento dell’amministratore che fornisca, al creditore procedente, i dati utili al corretto esperimento della suddetta azione.
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lunedì 19 aprile 2010
Legal: TIA dopo la pronuncia della CTR Toscana
La commissione tributaria della Toscana è tornata sulla questione dell'applicabilità dell'Iva sulla tariffa rifiuti sostenendo che l'imposta può essere richiesta se a gestire il servìzio è un organismo societario. La pronuncia ha di nuovo mescolato le carte, ma difficilmente una Ctr può mettere in crisi l'impianto delineato dalla Corte costituzionale nella sentenza 238/2009: la Tia, hanno chiarito i giudici delle leggi, è un tributo, e la sua riscossione dà luogo all'applicazione di una entrata che non è mai corrispettiva di un servizio reso. Ne consegue che la stessa non può essere assoggettata a Iva, per difetto del presupposto oggettivo dell'imposta (corrispettivo per cessione di beni o prestazione di servizi), a prescindere dalla sussistenza del requisito soggettivo (esercizio dì imprese arti e professioni).
L'unica motivazione offerta dalla sentenza della Ctr è l'affermazione secondo cui «quando un servizio destinato al soddisfacimento di un interesse pubblico sia effettuato in regime di impresa sul corrispettivo dovuto si applica l'Iva». Il richiamo all'articolo 6, comma 13, della legge 133/1999, nel ragionamento dei giudici serve a confermare questo assunto. Come a dire che l'assoggettamento a Iva di un tributo dipende dalla sussistenza del requisito soggettivo e non dal presupposto oggettivo dell'imposta. L'affermazione appare doppiamente infondata. Da un lato, la tassa si applica non perché esiste un rapporto contrattuale con l'utenza ma perché si verifica il presupposto previsto dalla legge. Nel caso della Tia, questo è rappresentato dall'occupazione o detersione dilocali, che ha un collegamento molto mediato con la produzione di rifiuti. Per questo i tributi non
possono mai qualificarsi come corrispettivi di un servizio. Ciò appare già sufficiente aescludere l'applicazione dell'Iva, senza indagare ulteriormente sulla natura del soggetto che percepisce l'entrata tributaria. Il tutto senza scomodare l'articolo 13 della direttiva 112/2oo6, secondo cui gli enti pubblici e iprivati concessionari di un servizio pubblico, quando agiscono investe autoritativa, sono esclusi dal campo Iva. In realtà, la tesi della correlazione tra esercizio d'impresa e applicazione dell'Iva sulle entrate tributarie è stata da tempo abbandonata dalla stessa agenzia delle Entrate: già con la risoluzione 25/E del 2003, l'Agenzia aveva valorizzato il solo presupposto oggettivo per rilevare
La commissione toscana autorizza l'imposta per le società ma contrasta con gli orientamenti comunitari e delle Entrate
l'esclusione da imposta dei diritti sulle pubbliche affissioni. Anche sui rapporti tragestori e comuni occorre fare chiarezza. Accertata la natura tributaria della Tia, questa è oggetto dì un'obbligazione indisponibile, in quanto retta dalla riserva di legge di cui all'articolo 23 della Costituzione. I tributi non possono quindi "scomparire" dal bilancio comunale e la Tia deve trovare posto tra le entrate, come accade per la Tarsu. Ne consegue che il gestore incassa la tariffa e la riversa al comune, così come accade per un qualsiasi concessionario di tributi locali, e il comune gira al gestore le somme dovute a titolo di compenso per l'attività prestata, a fronte della emissione di una fattura regolarmente assoggettata a Iva da parte del gestore stesso.
Se necessiti di consulenza,anche di particolare complessità, rivolgiti con fiducia ai nostri professionisti, per richiedere un appuntamento e un preventivo dettagliato.
visita
LEGAL
I professionisti del network, operano in piena indipendenza e nel pieno rispetto delle normative deontologiche e delle materie protette.
I post sono informazione non periodica divulgativa e non possono sostituire la consulenza del professionista per il caso spefico.
L'unica motivazione offerta dalla sentenza della Ctr è l'affermazione secondo cui «quando un servizio destinato al soddisfacimento di un interesse pubblico sia effettuato in regime di impresa sul corrispettivo dovuto si applica l'Iva». Il richiamo all'articolo 6, comma 13, della legge 133/1999, nel ragionamento dei giudici serve a confermare questo assunto. Come a dire che l'assoggettamento a Iva di un tributo dipende dalla sussistenza del requisito soggettivo e non dal presupposto oggettivo dell'imposta. L'affermazione appare doppiamente infondata. Da un lato, la tassa si applica non perché esiste un rapporto contrattuale con l'utenza ma perché si verifica il presupposto previsto dalla legge. Nel caso della Tia, questo è rappresentato dall'occupazione o detersione dilocali, che ha un collegamento molto mediato con la produzione di rifiuti. Per questo i tributi non
possono mai qualificarsi come corrispettivi di un servizio. Ciò appare già sufficiente aescludere l'applicazione dell'Iva, senza indagare ulteriormente sulla natura del soggetto che percepisce l'entrata tributaria. Il tutto senza scomodare l'articolo 13 della direttiva 112/2oo6, secondo cui gli enti pubblici e iprivati concessionari di un servizio pubblico, quando agiscono investe autoritativa, sono esclusi dal campo Iva. In realtà, la tesi della correlazione tra esercizio d'impresa e applicazione dell'Iva sulle entrate tributarie è stata da tempo abbandonata dalla stessa agenzia delle Entrate: già con la risoluzione 25/E del 2003, l'Agenzia aveva valorizzato il solo presupposto oggettivo per rilevare
La commissione toscana autorizza l'imposta per le società ma contrasta con gli orientamenti comunitari e delle Entrate
l'esclusione da imposta dei diritti sulle pubbliche affissioni. Anche sui rapporti tragestori e comuni occorre fare chiarezza. Accertata la natura tributaria della Tia, questa è oggetto dì un'obbligazione indisponibile, in quanto retta dalla riserva di legge di cui all'articolo 23 della Costituzione. I tributi non possono quindi "scomparire" dal bilancio comunale e la Tia deve trovare posto tra le entrate, come accade per la Tarsu. Ne consegue che il gestore incassa la tariffa e la riversa al comune, così come accade per un qualsiasi concessionario di tributi locali, e il comune gira al gestore le somme dovute a titolo di compenso per l'attività prestata, a fronte della emissione di una fattura regolarmente assoggettata a Iva da parte del gestore stesso.
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giovedì 15 aprile 2010
Speciale Condominio: IL BILANCIO
AmministrazioniAC, questo mese offre una guida al bilancio del condominio.
Le problematiche:
L’art. 1129 del Codice Civile -che si limita a sanzionare con la revoca il mancato deposito del conto della gestione per due esercizi – appare non più sufficiente a governare le complesse problematiche delle gestioni condominiali e tanto meno a costituire un realistico deterrente per quegli amministratori che delle maglie larghe della legge approfittano.
Posizione aggravata poi dall’ orientamento giurisprudenziale, tuttora non contrastato, per il quale l'amministratore non è obbligato a tenere la contabilità condominiale, «previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficien¬te che tale contabilità sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci dì entrata e di uscita, con le quote di ripartizione. Né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente alla approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'am¬ministratore. (Cass. 3231/1984)
Anche se in un remoto passato la stessa Suprema Corte di Cassazione aveva fatto dei distinguo: tra gestioni di rilevante entità e gestioni di modeste proporzioni, per le quali l'amministratore non è tenuto all'osservanza di particolari formalità, essendo sufficiente - nei casi in cui il conto si riferisca ai condomini di modeste proporzioni -che il rendiconto contenga gli eleménti essenziali occorrenti per rendere intellegibili,ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con l'enunciazione delle spese, suddivise per categorie (Cassazione, 25 novembre 1975-n. 3930).
Malgrado tutto nella maggior parte dei casi, si continua a ritenere, anche per le gestioni di consistente valore patrimoniale, che l'amministratore è solo tenuto al rispetto delle norme di cui agli articoli. 1129 e 1135 del Codice civile, in tema di rendiconto, senza alcun obbligo di rigorosa contabilità, di libri contabili obbligatori, di piani dei conti o di conservazione dei documenti, anche dopo le direttive CEE 78/660 e 85/349, recepite dal Dlgs 127/1991,
Ci si è,poi, domandato se l'amministratore, in occasione dell'assemblea di rendiconto, sia tenuto solo all'invio del prospetto di rendiconto o anche a mettere a disposizione dei condomini la documentazione giustificativa. La giurisprudenza ha puntualizzato che "benché 1 "amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, egli è tuttavia tenuto a permettere, ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà" (Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544).
Rilevante è infine la Sentenza 13350/2003 con cui la Cassazione ha in particolare statuito l'annullabilità delle deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell'ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione "imposta" dall'amministratore, per l'incongruo tempo accordato.
La forma del bilancio
In assenza di una precisa indicazione normativa - la prassi ha sempre optato per il rendiconto di cassa e quindi per una contabilità elementare, in cui figurano tutte le spese e le entrate, effettivamente sostenute o acquisite nel periodo di riferimento. Un tale sistema dì contabilizzazione comporta che, per esempio, le fatture relative ad un esercizio, se non pagate, siano riportate negli esercizi successivi, riguardando -il rendiconto di cassa - i soli movimenti di cassa. Per determinare la situazione di cassa alla fine di un qualsìasi periodo contabile (da inserire poi in situazione patrimoniale) occorre far riferimento al corrispondente risultato della precedente gestione ed effettuare la somma algebrica di introiti ed esborsi che hanno modificato disponibilità in contanti e conti correnti bancario postali.
Il rinvio alla nozione di bilancio e ai fondamentali canoni contabili consentono quindi di recuperare il principio relativo alla contabilizzazione dell'attivo e del passivo dell'esercizio e, quindi, dello stato patrimoniale. Tanto più che il richiamato articolo 1135 parla testualmente dì «residuo attivo della gestione».
Lo stato patrimoniale può peraltro essere sostituito da una relazione relativa ai debiti e crediti dell'esercìzio, che renderebbe certamente più intellegibile ai condomini la realtà contabile del condominio.
L'attività di AmministrazioniAC
Preventivo
Anche il preventivo e la ripartizione delle spese devono essere redatti dall'amministratore e approvati dall'assemblea(articolo 1135, n. 2 codice civile). I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto
Stato di ripartizione
Secondo l'articolo 63,comma 1,delle disposizioni di attuazione al codice civile, va redatto dall'amministratore e approvato dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea. I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto
Accesso ai documenti
Secondo la giurisprudenza della Cassazione,l’amministratore ha il dovere di mostrare ai condomini la documentazione contabile. È un dovere la cui violazione determina l'invalidità della delibera di approvazione del rendiconto
Rendiconto annuale
È redatto dall'amministratore e deve essere approvato con delibera assunta dalla maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti i seguenti quorum (articolo 1136 commi le2 del codice civile): «in prima convocazione "un terzo più uno dei condomini" in seconda convocazione "un terzo dei condomini" e almeno "un terzo del valore dell'edificio"
Contributi e ritardi
Attivarsi per riscuotere i contributi è compito dell'amministratore, così come previsto dall'articolo 1130, n. 3 del codice civile. Allo stesso modo, è suo compito agire legalmente per riscuotere le morosità (articolo 63, comma l, delle disposizioni di attuazione). Per la riscossione non serve, quindi, una delibera dell'assemblea.
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Le problematiche:
L’art. 1129 del Codice Civile -che si limita a sanzionare con la revoca il mancato deposito del conto della gestione per due esercizi – appare non più sufficiente a governare le complesse problematiche delle gestioni condominiali e tanto meno a costituire un realistico deterrente per quegli amministratori che delle maglie larghe della legge approfittano.
Posizione aggravata poi dall’ orientamento giurisprudenziale, tuttora non contrastato, per il quale l'amministratore non è obbligato a tenere la contabilità condominiale, «previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficien¬te che tale contabilità sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci dì entrata e di uscita, con le quote di ripartizione. Né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente alla approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'am¬ministratore. (Cass. 3231/1984)
Anche se in un remoto passato la stessa Suprema Corte di Cassazione aveva fatto dei distinguo: tra gestioni di rilevante entità e gestioni di modeste proporzioni, per le quali l'amministratore non è tenuto all'osservanza di particolari formalità, essendo sufficiente - nei casi in cui il conto si riferisca ai condomini di modeste proporzioni -che il rendiconto contenga gli eleménti essenziali occorrenti per rendere intellegibili,ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con l'enunciazione delle spese, suddivise per categorie (Cassazione, 25 novembre 1975-n. 3930).
Malgrado tutto nella maggior parte dei casi, si continua a ritenere, anche per le gestioni di consistente valore patrimoniale, che l'amministratore è solo tenuto al rispetto delle norme di cui agli articoli. 1129 e 1135 del Codice civile, in tema di rendiconto, senza alcun obbligo di rigorosa contabilità, di libri contabili obbligatori, di piani dei conti o di conservazione dei documenti, anche dopo le direttive CEE 78/660 e 85/349, recepite dal Dlgs 127/1991,
Ci si è,poi, domandato se l'amministratore, in occasione dell'assemblea di rendiconto, sia tenuto solo all'invio del prospetto di rendiconto o anche a mettere a disposizione dei condomini la documentazione giustificativa. La giurisprudenza ha puntualizzato che "benché 1 "amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, egli è tuttavia tenuto a permettere, ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà" (Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544).
Rilevante è infine la Sentenza 13350/2003 con cui la Cassazione ha in particolare statuito l'annullabilità delle deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell'ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione "imposta" dall'amministratore, per l'incongruo tempo accordato.
La forma del bilancio
In assenza di una precisa indicazione normativa - la prassi ha sempre optato per il rendiconto di cassa e quindi per una contabilità elementare, in cui figurano tutte le spese e le entrate, effettivamente sostenute o acquisite nel periodo di riferimento. Un tale sistema dì contabilizzazione comporta che, per esempio, le fatture relative ad un esercizio, se non pagate, siano riportate negli esercizi successivi, riguardando -il rendiconto di cassa - i soli movimenti di cassa. Per determinare la situazione di cassa alla fine di un qualsìasi periodo contabile (da inserire poi in situazione patrimoniale) occorre far riferimento al corrispondente risultato della precedente gestione ed effettuare la somma algebrica di introiti ed esborsi che hanno modificato disponibilità in contanti e conti correnti bancario postali.
Il rinvio alla nozione di bilancio e ai fondamentali canoni contabili consentono quindi di recuperare il principio relativo alla contabilizzazione dell'attivo e del passivo dell'esercizio e, quindi, dello stato patrimoniale. Tanto più che il richiamato articolo 1135 parla testualmente dì «residuo attivo della gestione».
Lo stato patrimoniale può peraltro essere sostituito da una relazione relativa ai debiti e crediti dell'esercìzio, che renderebbe certamente più intellegibile ai condomini la realtà contabile del condominio.
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Preventivo
Anche il preventivo e la ripartizione delle spese devono essere redatti dall'amministratore e approvati dall'assemblea(articolo 1135, n. 2 codice civile). I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto
Stato di ripartizione
Secondo l'articolo 63,comma 1,delle disposizioni di attuazione al codice civile, va redatto dall'amministratore e approvato dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea. I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto
Accesso ai documenti
Secondo la giurisprudenza della Cassazione,l’amministratore ha il dovere di mostrare ai condomini la documentazione contabile. È un dovere la cui violazione determina l'invalidità della delibera di approvazione del rendiconto
Rendiconto annuale
È redatto dall'amministratore e deve essere approvato con delibera assunta dalla maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti i seguenti quorum (articolo 1136 commi le2 del codice civile): «in prima convocazione "un terzo più uno dei condomini" in seconda convocazione "un terzo dei condomini" e almeno "un terzo del valore dell'edificio"
Contributi e ritardi
Attivarsi per riscuotere i contributi è compito dell'amministratore, così come previsto dall'articolo 1130, n. 3 del codice civile. Allo stesso modo, è suo compito agire legalmente per riscuotere le morosità (articolo 63, comma l, delle disposizioni di attuazione). Per la riscossione non serve, quindi, una delibera dell'assemblea.
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martedì 6 aprile 2010
Eco Bonus sulle abitazioni
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, il Decreto attuativo sugli incentivi previsti dal DL 25 marzo 2010, n. 40, pubblicato sulla G.U. n. 71 del 26 marzo 2010.
Gli incentivi, lo ricordiamo, riguardano case ecosostenibili, ciclomotori, cucine ed elettrodomestici, prodotti industriali come inverter, motori elettrici, gru a torre, rimorchi e macchine agricole, ma anche abbonamenti a internet veloce per i giovani fino a 30 anni. I requisiti per beneficiare delle agevolazioni sono consultabili in una scheda pubblicata dal ministero dello Sviluppo economico.
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venerdì 2 aprile 2010
Buona Pasqua
BUONA PASQUA
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