Condominio: ecco il nuovo amministratore

I requisiti
A cambiare, innanzitutto, sono le condizioni per ricoprire l'incarico di amministratore: tra l'altro, occorre rispettare i requisiti di onorabilità, godere dei diritti civili, avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado, frequentare un corso di formazione e seguire l'aggiornamento periodico. E se i nuovi obblighi del titolo di studio e della formazione iniziale risparmiano chi ha fatto l'amministratore per almeno un anno negli ultimi tre, agli altri devono adeguarsi anche i professionisti già in carica: chi perde (o ha perso) i requisiti di onorabilità e i diritti civili decade immediatamente dall'incarico.
I nuovi obblighi
Nell'androne del condominio (o comunque nel luogo di accesso o di maggiore uso comune) deve essere affissa una targa con le generalità, il domicilio e i recapiti dell'amministratore.
Ma apporre una targa nei condomini amministrati non è certo l'adempimento più oneroso imposto dalla riforma. Recependo un orientamento consolidato della Cassazione – e una buona norma di prassi già diffusa tra i professionisti – la legge impone di avere un conto corrente condominiale (bancario o postale) dedicato per ogni edificio, su cui devono transitare i contributi dei condòmini e le somme ricevute da terzi, oltre ai pagamenti fatti per conto del condominio. La sanzione è pesante: la mancata apertura e il mancato uso del conto costituiscono «grave irregolarità», che giustifica la revoca dell'incarico, anche da parte del giudice su ricorso di un condòmino.
Non solo. Con l'entrata in vigore della riforma, l'amministratore deve iniziare a curare una serie di registri: in molti casi sono già utilizzati, ma, da domani, chi non li istituisce e aggiorna può incappare anche in una revoca giudiziale per «grave irregolarità». Si tratta del registro dei verbali, dove annotare le mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni e le dichiarazioni dei condòmini, con, in allegato, il regolamento di condominio. Poi, il registro di nomina e revoca degli amministratori, dove devono essere indicate, in ordine cronologico, le date di nomina e di revoca di ciascun amministratore e gli estremi del decreto di revoca giudiziaria se è intervenuto il giudice. Infine, l'amministrazione deve istituire (anche in modalità informatica) il registro di contabilità, dove annotare tutte le operazioni in ordine cronologico ed entro 30 giorni da quando vengono effettuate.
I rapporti con i condòmini
La riforma interviene anche sulle relazioni tra l'amministratore e i condòmini. Intanto, per le assemblee  qualsiasi sia l'ordine del giorno, i condòmini che non parteciperanno non potranno più delegare l'amministratore, ma dovranno incaricare un altro condòmino o un terzo. Inoltre, l'amministratore deve diventare il "controllore" delle posizioni dei condòmini. La riforma tiene infatti a battesimo il registro di anagrafe condominiale, in cui l'amministratore deve raccogliere le generalità dei proprietari – con codice fiscale, residenza e domicilio – e i dati catastali di ogni unità immobiliare.
 COSA DICE LA NORMA
DELEGHE
Articolo 67 Disposizioni di attuazione del Codice civile
All'amministratore non possono essere date deleghe
per la partecipazione a qualsiasi assemblea che si svolga dal 18 giugno
POLIZZA RC
 Articolo 1129, comma 3, del Codice civile
Dal 18 giugno la nomina dell'amministratore può essere subordinata alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile
L'amministratore già in carica che sia sprovvisto della polizza deve valutare se stipularne una per evitare che, alla fine del mandato, non gli venga confermato l'incarico
CONTO CORRENTE OBBLIGATORIO
Articolo 1129, commi 7 e 12, n. 3), del Codice civile
L'amministratore ha l'obbligo di aprire un conto corrente bancario o postale e di farvi transitare tutte le somme a qualunque titolo ricevute
OBBLIGO DI INFORMAZIONI
Articolo 1129, comma 5, del Codice civile
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune – accessibile anche ai terzi – deve essere affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore
L'amministratore deve apporre una targa con i dati richiesti dalla legge. L'obbligo non è dettato a pena di revoca. In alcune città le regole comunali già prevedono una targa simile
ACCETTAZIONE SCRITTA DELL'INCARICO
Articolo 1129, commi 2, 12, n. 8), e 14 del Codice civile
Dal 18 giugno l'accettazione dell'incarico, sia alla prima nomina sia al rinnovo, deve essere effettuata in forma scritta e indicare – oltre ai dati anagrafici e al codice fiscale dell'amministratore – il compenso, la sede dell'ufficio dove sono custoditi i registri nonché i giorni e l'ora in cui i condomini, previa richiesta all'amministratore, possono prenderne visione ed estrarne copia
L'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati costituisce «grave irregolarità» e motivo di revoca giudiziaria. L'omessa indicazione del compenso è causa di nullità della nomina. L'amministratore già in carica il 18 giugno può comunque fornire queste informazioni ai condomini, inserendoli ad esempio nella carta intestata o inviando una lettera indicando, soprattutto, gli orari di ricevimento per visionare i documenti ed estrarne copia
ANAGRAFE CONDOMINIALE
Articolo 1130, n. 6), e 1129, comma 12, n. 7), del Codice civile
L'amministratore deve predisporre il registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza
DOCUMENTAZIONE DEL CONDOMINIO
Articolo 1129, comma 8, e articolo 1130, n. 8), del Codice civile
L'amministratore ha l'obbligo di conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione riguardante il condominio e i singoli condòmini, nonché quella riguardante lo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e di consegnarla alla cessazione dell'incarico
Consegnare la documentazione è obbligatorio.
La documentazione non può essere trattenuta dall'amministratore uscente neanche quando abbia un credito, nei confronti del condominio, per compensi non pagati o per anticipazioni non riscosse
RISCOSSIONE FORZOSA
Articolo 1129, comma 9, del Codice civile, e articolo 63, comma 1, Disposizioni di attuazione del Codice civile
Per gli esercizi chiusi dal 18 giugno, l'amministratore ha l'obbligo di agire legalmente per il recupero delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso
L'amministratore dovrà predisporre un calendario per tenere traccia dei crediti arretrati e attivarsi
per il recupero nei tempi previsti, anche senza autorizzazione dell'assemblea, salvo che questa non l'abbia dispensato. La mancata attivazione può essere motivo di giusta revoca
REGISTRI
Articoli 1130, n. 7), e 1129, comma 12, n.7), del Codice civile
Obbligatori il registro dei verbali, con le mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni e le dichiarazioni dei condomini, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e quello di contabilità
Dal 18 giugno è obbligatorio predisporre questi registri. L'inottemperanza costituisce grave irregolarità e motivo di revoca giudiziaria
CONDÒMINI MOROSI
Articolo 63, Disposizioni di attuazione del Codice civile
L'amministratore deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condòmini morosi
L'amministratore deve comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori, senza che questo vìoli la privacy, per permettere loro di agire nei confronti degli obbligati ed evitare che vengano coinvolti i condomini in regola prima dell'escussione dei morosi.

AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari