Il servizio di riscaldamento non si tocca anche se il condomino è
moroso: lo ha stabilito il Tribunale di Milano nel procedimento (ruolo
generale 72656/13, sexione XIII civile) promosso in via d’urgenza da un
condominio che, sul presupposto dell’esistenza di una sua morosità nel
pagamento delle quote dovute, si era visto sospendere l’erogazione del
riscaldamento da parte di altro condominio tenuto per contratto a
fornirgliela.
Tra le due parti era sorta contestazione circa l’ammontare del debito
dell’una verso l’altra proprio in relazione al riscaldamento erogato e
così all’amministratore del condominio erogante non era parso vero di
dare esecuzione al nuovo disposto dell’articolo 63, terzo comma, delle
disposizioni attuative del Codice civile che lo autorizza, pur in
difetto di qualsivoglia autorizzazione contenuta nel regolamento (invece
richiesta nel vecchio testo pre riforma) a sospendere il condominio
moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato e
di quello del riscaldamento. Detto e fatto e un elevato numero di
famiglie si è trovata all’improvviso al freddo, senza alcun preavviso
e/o avvertimento.
Il ricorso al giudice è stato fulmineo proprio per ottenere la ripresa
del servizio e altrettanto rapida è stata la decisione del giudice.
«La privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il
riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti
fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il
diritto alla salute (articolo 32 Costituzione)», argomenta il giudice.
Comunque, «il diritto che con la sospensione del servizio si intende
tutelare è puramente economico e sempre riparabile». Di qui, ricorrendo i
presupposti di pericolo di danno grave ed irreparabile alla salute dei
condomini, l’ordine impartito all’amministratore di provvedere subito a
garantire l’erogazione del servizio di riscaldamento ai presunti morosi.
È vero che la legge consente all’amministratore, nel caso di morosità
del condomino che si protrae per un semestre, di sospendergli
l’erogazione di quei servizi che possono essere da lui goduti
separatamente, fermo comunque il diritto del condominio di procedere per
il recupero della morosità maturata e che eventualmente andrà a
maturare. Altrettanto vero è, però, che il terzo comma dell’articolo 63
delle disposizione attuative del Codice civile va applicato con estrema
prudenza da parte dell’amministratore e in situazioni talmente gravi da
non consentirgli diversa soluzione, proprio per il rispetto dovuto verso
coloro che invece adempiono con regolarità i propri obblighi pecuniari
verso il condominio.
Rimane dunque preferibile che il regolamento, o in ultima analisi
l’assemblea, continui a indicare le modalità ed i casi in presenza dei
quali l’amministratore può avvalersi del rimedio in esame, ad esempio
individuando una soglia minima di mora in presenza della quale scatta la
sospensione dal servizio. Nel silenzio, è chiaro però che il nuovo
potere discrezionale conferito all’amministratore dal nuovo terzo comma
dell’articolo 63 deve essere da lui dosato con la diligenza del buon
padre di famiglia, rimanendo comunque salvo il sindacato dell’autorità
giudiziaria sul suo operato e dunque sulla sua personale responsabilità.
Resta poi da stabilire, nel silenzio della legge, da quando decorre il
semestre scaduto il quale si possa procedere alla sospensione della
fruizione dei servizi comuni
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lunedì 25 novembre 2013
domenica 10 novembre 2013
Condominio: Cassazione Sent. 22313/2013 - Amministratore Parcella in chiaro
La Cassazione, con la sentenza 22313 depositata il 30 settembre scorso, è
tornata a occuparsi del compenso dell'amministratore di condominio per i
lavori straordinari.
La prassi e le sentenze
Di norma, si ritiene che il compenso stabilito forfettariamente in occasione dell'assunzione o del rinnovo dell'incarico sia limitato alla gestione ordinaria (che include, ad esempio, spese amministrative, servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua) ma non comprenda la gestione di lavori straordinari («lavori di rilevante entità» per il Codice civile), da liquidare a parte, in genere in percentuale sul costo dei lavori.
Ma l'orientamento della giurisprudenza (a parte alcuni precedenti di merito) va nel senso che, se l'assemblea non approva espressamente il compenso straordinario, nulla è dovuto all'amministratore. Quindi, il compenso pattuito all'assuzione dell'incarico annuale comprende ogni attività, anche relativa alla gestione di manutenzione di rilevante entità delle parti comuni.
La riforma
La riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno scorso) ha cercato di arginare gli abusi di alcuni amministratori che, raggiunto l'accordo sul compenso per la gestione ordinaria, al momento dell'approvazione inseriscono nel consuntivo altre spese, ad esempio, per partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa rendiconti. Il nuovo articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l'amministratore, in occasione della nomina o del rinnovo, debba analiticamente specificare l'importo dovuto per la sua attività, a pena di nullità della nomina. Certo, sarebbe stata preferibile una formulazione meno radicale, che prevedesse l'inesigibilità delle voci del compenso non indicate espressamente. In teoria, questa disposizione rischia di fare dichiarare nulla la nomina dell'amministratore che non specifica, in maniera minuziosa, tutte le possibili voci, il che è praticamente impossibile. La norma dovrebbe quindi essere interpretata nel senso che è nulla la nomina se la specifica del prezzo non sia determinata o determinabile o lasci spazio ad abusi.
Il preventivo
Sono due i tipi di preventivo che possono essere presentati all'assemblea. Il primo è "modulare" e consiste nell'elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna. Il secondo è a forfait, con un prezzo comprensivo di tutta l'attività. In genere, per non avere brutte sorprese, i condomini preferiscono il preventivo forfetizzato; quello modulare non ha invece avuto fortuna, se non nella forma attenuata, che prevede un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività indicate come "extra", come le assemblee straordinarie.
Un preventivo misto non dovrebbe (il condizionale è d'obbligo) essere sanzionato con la nullità della nomina se riporta la clausola per cui è compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo. Per quanto concerne i lavori di rilevante entità, il candidato amministratore potrà presentare, nel suo preventivo, una quota percentuale sull'importo di eventuali opere ma tale proposta dovrà essere espressa all'accettazione dell'incarico o del rinnovo e non potrà essere rimandata all'approvazione dei lavori.
Per una soluzione su misura
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La prassi e le sentenze
Di norma, si ritiene che il compenso stabilito forfettariamente in occasione dell'assunzione o del rinnovo dell'incarico sia limitato alla gestione ordinaria (che include, ad esempio, spese amministrative, servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua) ma non comprenda la gestione di lavori straordinari («lavori di rilevante entità» per il Codice civile), da liquidare a parte, in genere in percentuale sul costo dei lavori.
Ma l'orientamento della giurisprudenza (a parte alcuni precedenti di merito) va nel senso che, se l'assemblea non approva espressamente il compenso straordinario, nulla è dovuto all'amministratore. Quindi, il compenso pattuito all'assuzione dell'incarico annuale comprende ogni attività, anche relativa alla gestione di manutenzione di rilevante entità delle parti comuni.
La riforma
La riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno scorso) ha cercato di arginare gli abusi di alcuni amministratori che, raggiunto l'accordo sul compenso per la gestione ordinaria, al momento dell'approvazione inseriscono nel consuntivo altre spese, ad esempio, per partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa rendiconti. Il nuovo articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l'amministratore, in occasione della nomina o del rinnovo, debba analiticamente specificare l'importo dovuto per la sua attività, a pena di nullità della nomina. Certo, sarebbe stata preferibile una formulazione meno radicale, che prevedesse l'inesigibilità delle voci del compenso non indicate espressamente. In teoria, questa disposizione rischia di fare dichiarare nulla la nomina dell'amministratore che non specifica, in maniera minuziosa, tutte le possibili voci, il che è praticamente impossibile. La norma dovrebbe quindi essere interpretata nel senso che è nulla la nomina se la specifica del prezzo non sia determinata o determinabile o lasci spazio ad abusi.
Il preventivo
Sono due i tipi di preventivo che possono essere presentati all'assemblea. Il primo è "modulare" e consiste nell'elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna. Il secondo è a forfait, con un prezzo comprensivo di tutta l'attività. In genere, per non avere brutte sorprese, i condomini preferiscono il preventivo forfetizzato; quello modulare non ha invece avuto fortuna, se non nella forma attenuata, che prevede un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività indicate come "extra", come le assemblee straordinarie.
Un preventivo misto non dovrebbe (il condizionale è d'obbligo) essere sanzionato con la nullità della nomina se riporta la clausola per cui è compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo. Per quanto concerne i lavori di rilevante entità, il candidato amministratore potrà presentare, nel suo preventivo, una quota percentuale sull'importo di eventuali opere ma tale proposta dovrà essere espressa all'accettazione dell'incarico o del rinnovo e non potrà essere rimandata all'approvazione dei lavori.
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lunedì 4 novembre 2013
Condominio: avviso anticipato per l'assemblea ( Cass. Sent. 22047/2013)
La sentenza della Cassazione - Una recente sentenza
della cassazione (n. 22047 del 26 settembre scorso) si è occupata della
nuova Legge 220/2012 sulla riforma del condomino, e ha chiarito che
l'avviso di convocazione dell'assemblea deve pervenire ai condomini
almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima
convocazione. La Suprema Corte in pratica si è così pronunciata sulla
questione del termine di legge da rispettare per la convocazione
dell'assemblea condominiale, anche alla luce delle nuove disposizioni di
cui all'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il caso in questione - La vicenda portata all'attenzione della Suprema Corte nasce dall'impugnazione di due deliberazioni condominiali ritenute invalide perché adottate nel corso di una riunione assembleare irregolarmente convocata. In particolare un condomino si era rivolto al giudice eccependo il fatto che, dopo un primo tentativo di recapito dell'avviso di convocazione non andato a buon fine, aveva ricevuto la comunicazione solo un giorno prima della data fissata per l'assemblea condominiale in prima convocazione, e due giorni prima della seconda convocazione della stessa. Inizialmente il tribunale aveva però dato ragione al condominio, osservando come la convocazione assembleare fosse stata inviata dall'amministratore nei termini previsti dalla legge, senza invece prendere in considerazione la data in cui il condomino aveva potuto prendere effettivamente visione dell'avviso. Anche in secondo grado veniva confermata la decisione del tribunale, i giudici affermavano che, in assenza di particolari prescrizioni di legge, per la comunicazione ai condomini della convocazione assembleare, il termine di cinque giorni dovesse essere interpretato con riguardo alla seconda convocazione dell'adunanza condominiale, essendo prassi comune dei condomini di non presentarsi alla prima, ma solo alla seconda convocazione. I giudici di appello avevano evidenziato la circostanza che nella fattispecie la delibera impugnata era stata adottata in seconda convocazione, a riprova del fatto che la prima riunione fosse andata deserta.
Le indicazioni della Corte – Contro le decisioni di merito la questione è stata portata davanti alla Cassazione che ha ribaltato le precedenti sentenze e ha accolto i motivi di impugnazione. I giudici hanno principalmente evidenziato il fatto che ogni condomino ha diritto di intervenire all'assemblea, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge. In particolare, il predetto avviso deve essere ricevuto da ogni condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. Secondo la Cassazione, contrariamente a quanto affermato in appello, non è corretto sostenere che, considerata la normale partecipazione dei condomini alla seconda convocazione assembleare più che alla prima, il giorno da considerare per accertare il rispetto del termine di legge debba essere quello della seconda convocazione. Quindi, ai fini del conteggio di tale termine, occorre considerare esclusivamente la data dell'assemblea fissata in prima convocazione.
In accordo con la giurisprudenza - La conclusione della Cassazione ha trovato sempre d’accordo la giurisprudenza che sosteneva tale tesi anche prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina del condominio. Attualmente, questa interpretazione risulta pienamente confermata dall'intervento del legislatore che, al nuovo art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, stabilisce espressamente che il termine di cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell'assemblea, non rilevando la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione.
Il decorrere dei cinque giorni - Per la Cassazione, la comunicazione dell'avviso di convocazione si considera avvenuta nel momento in cui la stessa giunge a conoscenza del condomino e da tale momento comincia a decorrere, a ritroso, il predetto termine di cinque giorni, prendendo a riferimento la data di prima convocazione dell'assemblea. I giudici di legittimità hanno evidenziato come la Corte d'appello non abbia minimamente preso in considerazione il dato temporale relativo alla conoscenza, da parte del condomino della data di svolgimento dell'assemblea condominiale. L’accertamento di come il condomino era stato messo in condizione di partecipare all'assemblea condominiale, ovvero un solo giorno prima della prima convocazione e due giorni prima della seconda convocazione, avrebbe indotto i giudici di merito a rilevare la tardività della convocazione dell'assemblea e conseguentemente ad annullare le delibere adottate.
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Il caso in questione - La vicenda portata all'attenzione della Suprema Corte nasce dall'impugnazione di due deliberazioni condominiali ritenute invalide perché adottate nel corso di una riunione assembleare irregolarmente convocata. In particolare un condomino si era rivolto al giudice eccependo il fatto che, dopo un primo tentativo di recapito dell'avviso di convocazione non andato a buon fine, aveva ricevuto la comunicazione solo un giorno prima della data fissata per l'assemblea condominiale in prima convocazione, e due giorni prima della seconda convocazione della stessa. Inizialmente il tribunale aveva però dato ragione al condominio, osservando come la convocazione assembleare fosse stata inviata dall'amministratore nei termini previsti dalla legge, senza invece prendere in considerazione la data in cui il condomino aveva potuto prendere effettivamente visione dell'avviso. Anche in secondo grado veniva confermata la decisione del tribunale, i giudici affermavano che, in assenza di particolari prescrizioni di legge, per la comunicazione ai condomini della convocazione assembleare, il termine di cinque giorni dovesse essere interpretato con riguardo alla seconda convocazione dell'adunanza condominiale, essendo prassi comune dei condomini di non presentarsi alla prima, ma solo alla seconda convocazione. I giudici di appello avevano evidenziato la circostanza che nella fattispecie la delibera impugnata era stata adottata in seconda convocazione, a riprova del fatto che la prima riunione fosse andata deserta.
Le indicazioni della Corte – Contro le decisioni di merito la questione è stata portata davanti alla Cassazione che ha ribaltato le precedenti sentenze e ha accolto i motivi di impugnazione. I giudici hanno principalmente evidenziato il fatto che ogni condomino ha diritto di intervenire all'assemblea, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge. In particolare, il predetto avviso deve essere ricevuto da ogni condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. Secondo la Cassazione, contrariamente a quanto affermato in appello, non è corretto sostenere che, considerata la normale partecipazione dei condomini alla seconda convocazione assembleare più che alla prima, il giorno da considerare per accertare il rispetto del termine di legge debba essere quello della seconda convocazione. Quindi, ai fini del conteggio di tale termine, occorre considerare esclusivamente la data dell'assemblea fissata in prima convocazione.
In accordo con la giurisprudenza - La conclusione della Cassazione ha trovato sempre d’accordo la giurisprudenza che sosteneva tale tesi anche prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina del condominio. Attualmente, questa interpretazione risulta pienamente confermata dall'intervento del legislatore che, al nuovo art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, stabilisce espressamente che il termine di cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell'assemblea, non rilevando la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione.
Il decorrere dei cinque giorni - Per la Cassazione, la comunicazione dell'avviso di convocazione si considera avvenuta nel momento in cui la stessa giunge a conoscenza del condomino e da tale momento comincia a decorrere, a ritroso, il predetto termine di cinque giorni, prendendo a riferimento la data di prima convocazione dell'assemblea. I giudici di legittimità hanno evidenziato come la Corte d'appello non abbia minimamente preso in considerazione il dato temporale relativo alla conoscenza, da parte del condomino della data di svolgimento dell'assemblea condominiale. L’accertamento di come il condomino era stato messo in condizione di partecipare all'assemblea condominiale, ovvero un solo giorno prima della prima convocazione e due giorni prima della seconda convocazione, avrebbe indotto i giudici di merito a rilevare la tardività della convocazione dell'assemblea e conseguentemente ad annullare le delibere adottate.
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lunedì 28 ottobre 2013
La "tasi" converrà?
Tasse più leggere per le abitazioni principali di valore fiscale
medio e alto, a patto però che non ci siano figli (e quindi detrazioni
Imu) a cambiare i conti, e richieste più elevate per tutti gli altri:
abitazioni principali di valore catastale medio-basso, seconde case
vuote o affittate, negozi e così via.
Si presenta con queste caratteristiche il passaggio alla Tasi, il nuovo tributo che debutterà il prossimo anno per finanziare i «servizi indivisibili dei Comuni», quando si ragiona ad aliquota standard, cioè senza contare le possibili scelte fiscali dei sindaci. Scelte che, con la Tasi, potranno contare su spazi molto più ampi degli attuali, al ribasso ma anche al rialzo.
I tetti massimi previsti dalla legge di stabilità, 2,5 per mille (solo per il 2014) sull'abitazione principale e 11,6 per mille per la somma di Imu e Tasi sugli altri immobili, possono infatti far volare il nuovo tributo fino a quota 9 miliardi di gettito: una dote da aggiungere ai 17,6 miliardi dell'Imu sugli altri immobili (sempre ad aliquota standard) e alla tassa rifiuti.
Guardando i casi concreti, sull'abitazione principale il primo nodo da rilevare è una certa "regressività" nel passaggio alla Tasi, che finisce per colpire le abitazioni più modeste per beneficiare invece quelle che secondo il Fisco valgono di più. A determinare questo effetto è l'addio alle detrazioni (quella da 200 euro di base e quella "provvisoria" da 50 euro per ogni figlio) che nel regime attuale hanno escluso dall'Imu quasi 5 milioni di case, di valore fiscale medio-basso e in genere abitate da famiglie con redditi leggeri. Per verificarlo basta osservare che cosa accade alle abitazioni principali nel grafico qui a destra: il monolocale vede peggiorare il conto dai 90 euro del 2012 ai 139 del 2014, il bilocale passa da 220 a 262 euro mentre il trilocale passa dai 450 euro versati nel 2012 ai 415 del prossimo anno, dopo averne versati 345 nel 2013. Nel trilocale si ipotizza una famiglia "media", con un figlio, ma se i figli sono due l'Imu 2012 sarebbe scesa a 150 euro, e il 2014 vedrebbe un aggravio di 15 euro: discorso opposto, naturalmente, se i figli non ci sono.
Nel calcolo ministeriale, diffuso domenica, si mette a confronto la Tasi con l'Imu sull'abitazione principale e la maggiorazione Tares, cioè l'imposta statale da 30 centesimi al metro quadrato che si dovrà pagare a dicembre, e si considera anche l'addio alle detrazioni da 50 euro per i figli (400 milioni in tutto) non più previsti per il 2014. In questo modo il nuovo tributo (3,7 miliardi) risulta più leggero della somma di Imu (3,3 miliardi, sempre ad aliquota standard, più 400 milioni di detrazioni) e maggiorazione Tares (un miliardo). Questa impostazione riflette in termini di copertura, perché calcola le poste da finanziare nei saldi del bilancio pubblico; dal punto di vista degli effetti sul contribuente, occorre però tenere conto anche del fatto che l'Imu si è pagata nel 2012 e non nel 2013 (il Governo progetta lo stop anche alla seconda rata), e la maggiorazione Tares da 30 centesimi al metro quadrato si paga nel 2013 e non nel 2012 (non c'era).
Un'altra dinamica si prospetta poi fuori dalle abitazioni principali, dove di partenza l'aliquota standard della Tasi (1 per mille) si aggiunge alla situazione attuale, perché la somma di Imu più Tasi non può superare l'aliquota massima (10,6 per mille) ma secondo l'ultima versione del Ddl stabilità il calcolo va effettuato «al netto» dell'1 per mille della Tasi. Guardando ancora una volta alla situazione "standard", quindi, il conto appare destinato ad aumentare sia rispetto al 2012 sia rispetto al 2013, considerando o meno anche il passaggio da Tarsu a Tares.
Fin qui il quadro di base, senza l'intervento dei Comuni. A loro tocca però l'ultima parola sulle scelte effettive, che possono ridurre fino ad azzerare oppure moltiplicare le richieste della Tasi. L'esperienza recentissima dell'Imu, con gli aumenti 2012 concentrati sugli «altri immobili» e quelli 2013 che recuperano anche l'abitazione principale in attesa delle compensazioni statali, non alimenta l'ottimismo, anche perché il continuo lavorio su tutte le voci-chiave della finanza locale ha confuso il quadro fino a spostare a fine anno il termine dei preventivi. Resta da chiarire, poi, la dotazione di partenza per il 2014, alla luce del dare-avere scritto nella legge di stabilità: con l'addio all'Imu su abitazione principale e fabbricati e terreni agricoli spariranno le compensazioni statali (4,8 miliardi calcolati sulle aliquote reali 2012), la Tasi porterà 3,7 miliardi e il miliardo mancante è dato dall'aumento del fondo di «solidarietà comunale» già deciso dal Governo. Il livello di partenza, in termini di dote finanziaria, sarebbe analogo a quella di inizio 2013. Un altro miliardo è stanziato sul Patto, per liberare i pagamenti in conto capitale, ma per pagare servono le entrate: senza contare che molti sindaci, da Milano a Brescia, da Bologna a Roma, hanno deciso o stanno decidendo aumenti di aliquota, e chiedono che gli indennizzi statali ne tengano conto: un meccanismo che farebbe lievitare di almeno 260 milioni il conto da saldare a carico dello Stato, ma che è ancora tutto da costruire.
Si presenta con queste caratteristiche il passaggio alla Tasi, il nuovo tributo che debutterà il prossimo anno per finanziare i «servizi indivisibili dei Comuni», quando si ragiona ad aliquota standard, cioè senza contare le possibili scelte fiscali dei sindaci. Scelte che, con la Tasi, potranno contare su spazi molto più ampi degli attuali, al ribasso ma anche al rialzo.
I tetti massimi previsti dalla legge di stabilità, 2,5 per mille (solo per il 2014) sull'abitazione principale e 11,6 per mille per la somma di Imu e Tasi sugli altri immobili, possono infatti far volare il nuovo tributo fino a quota 9 miliardi di gettito: una dote da aggiungere ai 17,6 miliardi dell'Imu sugli altri immobili (sempre ad aliquota standard) e alla tassa rifiuti.
Guardando i casi concreti, sull'abitazione principale il primo nodo da rilevare è una certa "regressività" nel passaggio alla Tasi, che finisce per colpire le abitazioni più modeste per beneficiare invece quelle che secondo il Fisco valgono di più. A determinare questo effetto è l'addio alle detrazioni (quella da 200 euro di base e quella "provvisoria" da 50 euro per ogni figlio) che nel regime attuale hanno escluso dall'Imu quasi 5 milioni di case, di valore fiscale medio-basso e in genere abitate da famiglie con redditi leggeri. Per verificarlo basta osservare che cosa accade alle abitazioni principali nel grafico qui a destra: il monolocale vede peggiorare il conto dai 90 euro del 2012 ai 139 del 2014, il bilocale passa da 220 a 262 euro mentre il trilocale passa dai 450 euro versati nel 2012 ai 415 del prossimo anno, dopo averne versati 345 nel 2013. Nel trilocale si ipotizza una famiglia "media", con un figlio, ma se i figli sono due l'Imu 2012 sarebbe scesa a 150 euro, e il 2014 vedrebbe un aggravio di 15 euro: discorso opposto, naturalmente, se i figli non ci sono.
Nel calcolo ministeriale, diffuso domenica, si mette a confronto la Tasi con l'Imu sull'abitazione principale e la maggiorazione Tares, cioè l'imposta statale da 30 centesimi al metro quadrato che si dovrà pagare a dicembre, e si considera anche l'addio alle detrazioni da 50 euro per i figli (400 milioni in tutto) non più previsti per il 2014. In questo modo il nuovo tributo (3,7 miliardi) risulta più leggero della somma di Imu (3,3 miliardi, sempre ad aliquota standard, più 400 milioni di detrazioni) e maggiorazione Tares (un miliardo). Questa impostazione riflette in termini di copertura, perché calcola le poste da finanziare nei saldi del bilancio pubblico; dal punto di vista degli effetti sul contribuente, occorre però tenere conto anche del fatto che l'Imu si è pagata nel 2012 e non nel 2013 (il Governo progetta lo stop anche alla seconda rata), e la maggiorazione Tares da 30 centesimi al metro quadrato si paga nel 2013 e non nel 2012 (non c'era).
Un'altra dinamica si prospetta poi fuori dalle abitazioni principali, dove di partenza l'aliquota standard della Tasi (1 per mille) si aggiunge alla situazione attuale, perché la somma di Imu più Tasi non può superare l'aliquota massima (10,6 per mille) ma secondo l'ultima versione del Ddl stabilità il calcolo va effettuato «al netto» dell'1 per mille della Tasi. Guardando ancora una volta alla situazione "standard", quindi, il conto appare destinato ad aumentare sia rispetto al 2012 sia rispetto al 2013, considerando o meno anche il passaggio da Tarsu a Tares.
Fin qui il quadro di base, senza l'intervento dei Comuni. A loro tocca però l'ultima parola sulle scelte effettive, che possono ridurre fino ad azzerare oppure moltiplicare le richieste della Tasi. L'esperienza recentissima dell'Imu, con gli aumenti 2012 concentrati sugli «altri immobili» e quelli 2013 che recuperano anche l'abitazione principale in attesa delle compensazioni statali, non alimenta l'ottimismo, anche perché il continuo lavorio su tutte le voci-chiave della finanza locale ha confuso il quadro fino a spostare a fine anno il termine dei preventivi. Resta da chiarire, poi, la dotazione di partenza per il 2014, alla luce del dare-avere scritto nella legge di stabilità: con l'addio all'Imu su abitazione principale e fabbricati e terreni agricoli spariranno le compensazioni statali (4,8 miliardi calcolati sulle aliquote reali 2012), la Tasi porterà 3,7 miliardi e il miliardo mancante è dato dall'aumento del fondo di «solidarietà comunale» già deciso dal Governo. Il livello di partenza, in termini di dote finanziaria, sarebbe analogo a quella di inizio 2013. Un altro miliardo è stanziato sul Patto, per liberare i pagamenti in conto capitale, ma per pagare servono le entrate: senza contare che molti sindaci, da Milano a Brescia, da Bologna a Roma, hanno deciso o stanno decidendo aumenti di aliquota, e chiedono che gli indennizzi statali ne tengano conto: un meccanismo che farebbe lievitare di almeno 260 milioni il conto da saldare a carico dello Stato, ma che è ancora tutto da costruire.
lunedì 14 ottobre 2013
Cass 20707 2013 - Appalto e vizi non contestati
La
Cassazione ha chiarito che l’appaltatore ha l’obbligo di fornire una
garanzia per le eventuali difformità dell’opera realizzata. L’obbligo
viene meno se il committente accetta l’opera e conosce i vizi che la
caratterizzano, tranne nel caso in cui l’appaltatore non abbia nascosto i
difetti in mala fede.
Una volta presa visione dei difetti nell’opera consegnata, il committente può esigere la riparazione a spese dell’appaltatore, chiedere uno sconto sul prezzo pattuito o pretendere la risoluzione del contratto.
Al contrario, se il committente conosce i vizi, ma chiede solo un risarcimento, dovrà comunque pagare all’appaltatore il corrispettivo previsto.
La pronuncia della Cassazione si è basata sul ricorso con cui un committente aveva chiesto il risarcimento dei danni riscontrati a seguito di alcuni lavori. Il committente, però, non aveva pagato l’appaltatore né gli aveva chiesto di eliminare i difetti dall’opera.
La Cassazione ha concluso che la domanda di risarcimento dei danni è autonoma rispetto a quella per l’eliminazione dei difetti. Presentando richiesta di risarcimento, il committente non può quindi ottenere l’eliminazione dei danni e deve comunque pagare la prestazione.
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Una volta presa visione dei difetti nell’opera consegnata, il committente può esigere la riparazione a spese dell’appaltatore, chiedere uno sconto sul prezzo pattuito o pretendere la risoluzione del contratto.
Al contrario, se il committente conosce i vizi, ma chiede solo un risarcimento, dovrà comunque pagare all’appaltatore il corrispettivo previsto.
La pronuncia della Cassazione si è basata sul ricorso con cui un committente aveva chiesto il risarcimento dei danni riscontrati a seguito di alcuni lavori. Il committente, però, non aveva pagato l’appaltatore né gli aveva chiesto di eliminare i difetti dall’opera.
La Cassazione ha concluso che la domanda di risarcimento dei danni è autonoma rispetto a quella per l’eliminazione dei difetti. Presentando richiesta di risarcimento, il committente non può quindi ottenere l’eliminazione dei danni e deve comunque pagare la prestazione.
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domenica 6 ottobre 2013
L'affitto viene meno se è stato nascosto un vizio essenziale (Cass.19806/13)
Il proprietario che ha nascosto i difetti dell'abitazione affittata non
può appellarsi alle clausole contrattuali di gradimento per limitare la
propria responsabilità. È il principio applicato di recente dalla
Cassazione (sentenza n. 19806/2013), secondo cui il locatore risponde
dell'occlusione dello scarico dell'inutilizzabilità dei servizi igienici
se al momento della stipula del contratto nulla è stato detto al
conduttore. Il vizio occultato, infatti, è a carico del proprietario e
le clausole di gradimento del bene – contenute nel contratto – non
operano se i difetti lo rendono inidoneo all'uso.
La Cassazione ha respinto il ricorso presentato dal locatore contro alla pronuncia dei giudici d'appello, che avevano accolto la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal conduttore. I giudici di merito, infatti, avevano ritenuto provato – sia documentalmente sia in base alle prove orali – che nella fase di stipula del contratto la parte locatrice aveva fornito al conduttore una rappresentazione delle caratteristiche e condizioni dell'immobile diversa da quella reale. In particolare, era stata mostrata al futuro inquilino una planimetria che indicava lo scarico del wc dotato di collegamento alla pubblica fognatura e un'altezza del locale conforme a quella richiesta dal regolamento comunale.
Di conseguenza, dell'occlusione dello scarico e dei servizi igienici inutilizzabili risponde il locatore. A meno che la situazione non sia stata portata a conoscenza del conduttore al momento della firma dell'accordo. Precisano inoltre i giudici che «le clausole contrattuali di gradimento del bene e di accollo da parte del conduttore di ogni onere di adattamento del bene all'uso pattuito non possono operare quando i vizi definitivamente riscontrati nel bene oggetto di locazione sono tali da renderlo inidoneo a quell'uso. Il patto con cui si limita o si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa».
Sul punto resta valido quanto affermato dalla Cassazione nel 2000, con la sentenza 14342. Infatti, la disposizione dell'articolo 1579 del Codice civile, che sancisce l'inefficacia del patto di esonero della responsabilità del locatore per i vizi che rendano impossibile il godimento della cosa locata, si applica anche ai difetti conosciuti o riconoscibili dal conduttore, dal momento che «la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del precedente articolo 1578 del Codice civile – escludendo la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo – nei soli casi in cui i vizi stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi».
La Cassazione ha respinto il ricorso presentato dal locatore contro alla pronuncia dei giudici d'appello, che avevano accolto la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal conduttore. I giudici di merito, infatti, avevano ritenuto provato – sia documentalmente sia in base alle prove orali – che nella fase di stipula del contratto la parte locatrice aveva fornito al conduttore una rappresentazione delle caratteristiche e condizioni dell'immobile diversa da quella reale. In particolare, era stata mostrata al futuro inquilino una planimetria che indicava lo scarico del wc dotato di collegamento alla pubblica fognatura e un'altezza del locale conforme a quella richiesta dal regolamento comunale.
Di conseguenza, dell'occlusione dello scarico e dei servizi igienici inutilizzabili risponde il locatore. A meno che la situazione non sia stata portata a conoscenza del conduttore al momento della firma dell'accordo. Precisano inoltre i giudici che «le clausole contrattuali di gradimento del bene e di accollo da parte del conduttore di ogni onere di adattamento del bene all'uso pattuito non possono operare quando i vizi definitivamente riscontrati nel bene oggetto di locazione sono tali da renderlo inidoneo a quell'uso. Il patto con cui si limita o si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa».
Sul punto resta valido quanto affermato dalla Cassazione nel 2000, con la sentenza 14342. Infatti, la disposizione dell'articolo 1579 del Codice civile, che sancisce l'inefficacia del patto di esonero della responsabilità del locatore per i vizi che rendano impossibile il godimento della cosa locata, si applica anche ai difetti conosciuti o riconoscibili dal conduttore, dal momento che «la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del precedente articolo 1578 del Codice civile – escludendo la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo – nei soli casi in cui i vizi stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi».
domenica 29 settembre 2013
Se il mutuo è sospeso il debito residuo non genera interessi
La possibilità di sospendere il pagamento delle rate di un mutuo a
seguito di eventi negativi è prevista da due fonti normative:
il cosiddetto Fondo di solidarietà, di emanazione legislativa, che prevede l'intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
- il cosiddetto piano famiglie, frutto di un accordo tra l'Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell'occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
A queste si aggiunge poi la sospensione disposta per legge come è accaduto a seguito del grave sisma che ha colpito l'Abruzzo il 6 aprile 2009 (articolo 5, comma 3, Dl 39/2009, convertito dalla legge 77/2009).
In tutti questi casi si pone il problema delle modalità di calcolo degli interessi sulle rate sospese quando è prevista la sospensione integrale delle stesse, e in particolare se tali interessi debbano essere calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso ovvero sull'intero capitale residuo.
Al riguardo l'Arbitro bancario finanziario (Abf) ha avuto modo di affermare di recente che gli interessi devono calcolarsi sull'importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l'intero debito residuo. E questo per lo stesso fondamento di tali interessi "di sospensione", aggiuntivi rispetto a quelli contrattuali, che risultavano già ab origine calcolati nel l'importo complessivo delle rate in cui la restituzione del mutuo era stata suddivisa secondo il piano di ammortamento. Le rate sospese, infatti, sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente. Peraltro, l'interesse di sospensione dovrà essere calcolato sulla sola quota capitale delle rate interessate (Coll. Roma, dec. n. 3257/2013).
Ma l'Abf ancor più recentemente è pervenuto a dichiarare anche la nullità di una clausola del contratto di sospensione sulla base della verifica della causa concreta, sussistendo nel caso deciso una evidente sproporzione tra l'importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione; ciò che ha condotto a ritenere la nullità della clausola, risultando gravoso e modificativodel l'equilibrio complessivo del contratto che una sospensione delle rate finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario potesse condurre ad applicare gli interessi secondo un criterio privo di giustificazione e tale da risultare in concreto palesemente abnorme (Coll. Roma, dec. n. 4574/013).
il cosiddetto Fondo di solidarietà, di emanazione legislativa, che prevede l'intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
- il cosiddetto piano famiglie, frutto di un accordo tra l'Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell'occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
A queste si aggiunge poi la sospensione disposta per legge come è accaduto a seguito del grave sisma che ha colpito l'Abruzzo il 6 aprile 2009 (articolo 5, comma 3, Dl 39/2009, convertito dalla legge 77/2009).
In tutti questi casi si pone il problema delle modalità di calcolo degli interessi sulle rate sospese quando è prevista la sospensione integrale delle stesse, e in particolare se tali interessi debbano essere calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso ovvero sull'intero capitale residuo.
Al riguardo l'Arbitro bancario finanziario (Abf) ha avuto modo di affermare di recente che gli interessi devono calcolarsi sull'importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l'intero debito residuo. E questo per lo stesso fondamento di tali interessi "di sospensione", aggiuntivi rispetto a quelli contrattuali, che risultavano già ab origine calcolati nel l'importo complessivo delle rate in cui la restituzione del mutuo era stata suddivisa secondo il piano di ammortamento. Le rate sospese, infatti, sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente. Peraltro, l'interesse di sospensione dovrà essere calcolato sulla sola quota capitale delle rate interessate (Coll. Roma, dec. n. 3257/2013).
Ma l'Abf ancor più recentemente è pervenuto a dichiarare anche la nullità di una clausola del contratto di sospensione sulla base della verifica della causa concreta, sussistendo nel caso deciso una evidente sproporzione tra l'importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione; ciò che ha condotto a ritenere la nullità della clausola, risultando gravoso e modificativodel l'equilibrio complessivo del contratto che una sospensione delle rate finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario potesse condurre ad applicare gli interessi secondo un criterio privo di giustificazione e tale da risultare in concreto palesemente abnorme (Coll. Roma, dec. n. 4574/013).
Esistono due possibilità per chiedere e ottenere la sospensione del pagamento delle rate di un mutuo a seguito di eventi negativi. Esse sono:
1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
- See more at: http://www.laleggepertutti.it/36489_mutuo-sospeso-no-interessi-sul-debito-residuo#sthash.BtpJ2RBl.dpuf
1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
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Esistono due possibilità per chiedere e ottenere la sospensione del pagamento delle rate di un mutuo a seguito di eventi negativi. Esse sono:
1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
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1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
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