La Cassazione, con la sentenza 22313 depositata il 30 settembre scorso, è
tornata a occuparsi del compenso dell'amministratore di condominio per i
lavori straordinari.
La prassi e le sentenze
Di norma, si ritiene che il compenso stabilito forfettariamente in
occasione dell'assunzione o del rinnovo dell'incarico sia limitato alla
gestione ordinaria (che include, ad esempio, spese amministrative,
servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua) ma non
comprenda la gestione di lavori straordinari («lavori di rilevante
entità» per il Codice civile), da liquidare a parte, in genere in
percentuale sul costo dei lavori.
Ma l'orientamento della giurisprudenza (a parte alcuni precedenti di
merito) va nel senso che, se l'assemblea non approva espressamente il
compenso straordinario, nulla è dovuto all'amministratore. Quindi, il
compenso pattuito all'assuzione dell'incarico annuale comprende ogni
attività, anche relativa alla gestione di manutenzione di rilevante
entità delle parti comuni.
La riforma
La riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno
scorso) ha cercato di arginare gli abusi di alcuni amministratori che,
raggiunto l'accordo sul compenso per la gestione ordinaria, al momento
dell'approvazione inseriscono nel consuntivo altre spese, ad esempio,
per partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa
rendiconti. Il nuovo articolo 1129 del Codice civile stabilisce che
l'amministratore, in occasione della nomina o del rinnovo, debba
analiticamente specificare l'importo dovuto per la sua attività, a pena
di nullità della nomina. Certo, sarebbe stata preferibile una
formulazione meno radicale, che prevedesse l'inesigibilità delle voci
del compenso non indicate espressamente. In teoria, questa disposizione
rischia di fare dichiarare nulla la nomina dell'amministratore che non
specifica, in maniera minuziosa, tutte le possibili voci, il che è
praticamente impossibile. La norma dovrebbe quindi essere interpretata
nel senso che è nulla la nomina se la specifica del prezzo non sia
determinata o determinabile o lasci spazio ad abusi.
Il preventivo
Sono due i tipi di preventivo che possono essere presentati
all'assemblea. Il primo è "modulare" e consiste nell'elenco analitico
delle attività con un prezzo per ognuna. Il secondo è a forfait, con un
prezzo comprensivo di tutta l'attività. In genere, per non avere brutte
sorprese, i condomini preferiscono il preventivo forfetizzato; quello
modulare non ha invece avuto fortuna, se non nella forma attenuata, che
prevede un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività indicate come
"extra", come le assemblee straordinarie.
Un preventivo misto non dovrebbe (il condizionale è d'obbligo) essere
sanzionato con la nullità della nomina se riporta la clausola per cui è
compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in
modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo. Per
quanto concerne i lavori di rilevante entità, il candidato
amministratore potrà presentare, nel suo preventivo, una quota
percentuale sull'importo di eventuali opere ma tale proposta dovrà
essere espressa all'accettazione dell'incarico o del rinnovo e non potrà
essere rimandata all'approvazione dei lavori.
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