Buongiorno,
inizio l'anno lavorativo con alcune considerazioni,
La prima è quella che non abbiamo bisogno di sovvenzioni ma di lasciarci lavorare, mi spiego, non è possibile aprire un'attività in Svizzera in 4 ore e da noi in 4 mesi.
la volontà del sottoscritto e dei partner che collaborano con le mie attività è quella, nei limiti del possibile , di semplificare e di divenire tutor delle giovani imprese.
La seconda, rimbocchiamoci tutti, ma veramente tutti, le maniche, mi spiego anche in questo caso: nel nostro paese vige il famigerato principio dell'"armiamoci e partite", invece dovremmo tutti dal più piccolo al più grande darci da fare.
L'impresa è nel DNA della nostra Nazione, ma forse preferiamo troppo spesso il posticino fisso al creare e rischiare qualcosa in proprio.
Detto questo, ho fiducia nel 2014, e se lavoriamo bene tutti insieme, potrà essere concretamente un anno di svolta,
BUON ANNO
Jacopo M.D. Affinati
mercoledì 8 gennaio 2014
domenica 15 dicembre 2013
Ipoteca più tempo
Il debitore ha 60 giorni di tempo, decorrenti dalla data di conoscenza dell'atto cautelare
Se
al debitore non è stata inviata la comunicazione di cui al comma 2-bis
dell'articolo 77 del D.Lgs. 602/1973 - perché tale norma non era ancora
entrata in vigore -, il termine di sessanta giorni per impugnare
l'ipoteca decorre dal momento in cui l’interessato ha avuto materiale
conoscenza della relativa iscrizione.
È quanto emerge dalla sentenza 111/32/2013 della Commissione Tributaria Regionale Lombardia.
Dal 2011 c’è il preavviso. Il contenzioso riguarda un’iscrizione di ipoteca avvenuta anteriormente all'entrata in vigore sia dell'articolo 35 del D.L. n. 223 del 2006 (decreto Bersani), che ha incluso l'ipoteca tra gli atti impugnabili davanti al giudice tributario, sia dell'obbligo a carico del Concessionario della riscossione di notificare la comunicazione preventiva per avvisare il debitore che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta ipoteca. L’obbligo di avvisare preventivamente il debitore è stato introdotto dal D.L. n. 70 del 2011 (c.d. Sviluppo), il quale ha aggiunto il comma 2-bis all'articolo 77 del D.P.R. n. 602 del 1973.
Il ricorso dopo 8 anni. Il titolare dei beni ipotecati ha proposto ricorso in CTP chiedendo l’annullamento della misura cautelare. A detta del ricorrente, poiché nel caso in esame nessuna comunicazione era stata inviata dall'amministrazione, non esisteva alcun termine di decorrenza per l'impugnazione, con la conseguenza che il ricorso doveva ritenersi tempestivo, anche se l’iscrizione d’ipoteca risaliva a otto anni prima. Di diverso avviso Equitalia, la quale ha eccepito l'inammissibilità del ricorso per tardività dell'impugnazione.
Accolto l’appello del contribuente. Il giudice di primo grado ha ritenuto fondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dell’esattore, respingendo il ricorso del contribuente. Di qui il giudizio di secondo grado che si è chiuso con la riforma della sentenza di prime cure.
La CTR della Lombardia ha ritenuto tempestivo il ricorso originario poiché al momento dell'iscrizione ipotecaria non vi era l'obbligo di comunicazione al debitore, né vi era una data di decorrenza su cui calcolare i 60 giorni concessi per l'impugnazione “e, pertanto, il termine poteva decorrere da quando il debitore era venuto a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria”. Chiarificatrice sul punto – evidenzia la CTR - la sentenza della Cassazione n. 4777 del 2013.
Quanto alla possibilità di impugnare l'iscrizione ipotecaria, il collegio meneghino di secondo grado ricorda che con la riforma del 2006 si è espressamente prevista l’impugnabilità dell’ipoteca iscritta dal Concessionario. Pertanto, anche per questo punto della controversia, il ricorso è stato giudicato ammissibile.
È quanto emerge dalla sentenza 111/32/2013 della Commissione Tributaria Regionale Lombardia.
Dal 2011 c’è il preavviso. Il contenzioso riguarda un’iscrizione di ipoteca avvenuta anteriormente all'entrata in vigore sia dell'articolo 35 del D.L. n. 223 del 2006 (decreto Bersani), che ha incluso l'ipoteca tra gli atti impugnabili davanti al giudice tributario, sia dell'obbligo a carico del Concessionario della riscossione di notificare la comunicazione preventiva per avvisare il debitore che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta ipoteca. L’obbligo di avvisare preventivamente il debitore è stato introdotto dal D.L. n. 70 del 2011 (c.d. Sviluppo), il quale ha aggiunto il comma 2-bis all'articolo 77 del D.P.R. n. 602 del 1973.
Il ricorso dopo 8 anni. Il titolare dei beni ipotecati ha proposto ricorso in CTP chiedendo l’annullamento della misura cautelare. A detta del ricorrente, poiché nel caso in esame nessuna comunicazione era stata inviata dall'amministrazione, non esisteva alcun termine di decorrenza per l'impugnazione, con la conseguenza che il ricorso doveva ritenersi tempestivo, anche se l’iscrizione d’ipoteca risaliva a otto anni prima. Di diverso avviso Equitalia, la quale ha eccepito l'inammissibilità del ricorso per tardività dell'impugnazione.
Accolto l’appello del contribuente. Il giudice di primo grado ha ritenuto fondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dell’esattore, respingendo il ricorso del contribuente. Di qui il giudizio di secondo grado che si è chiuso con la riforma della sentenza di prime cure.
La CTR della Lombardia ha ritenuto tempestivo il ricorso originario poiché al momento dell'iscrizione ipotecaria non vi era l'obbligo di comunicazione al debitore, né vi era una data di decorrenza su cui calcolare i 60 giorni concessi per l'impugnazione “e, pertanto, il termine poteva decorrere da quando il debitore era venuto a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria”. Chiarificatrice sul punto – evidenzia la CTR - la sentenza della Cassazione n. 4777 del 2013.
Quanto alla possibilità di impugnare l'iscrizione ipotecaria, il collegio meneghino di secondo grado ricorda che con la riforma del 2006 si è espressamente prevista l’impugnabilità dell’ipoteca iscritta dal Concessionario. Pertanto, anche per questo punto della controversia, il ricorso è stato giudicato ammissibile.
Affinati.com Amministrazioniac.com
domenica 8 dicembre 2013
Casa: tutti gli interventi
Il Governo considera ormai l'emergenza casa una priorità assoluta ed è
pronto a intervenire con un decreto legge. Il ministro per le
Infrastrutture, Maurizio Lupi, ha messo a punto una prima ipotesi di
testo che dovrebbe andare al Consiglio dei ministri la prossima
settimana e che giovedì prossimo presenterà alla Conferenza unificata
con regioni e città, interamente dedicata al tema. Lupi spera di
scongiurare una proroga degli sfratti secca «anni '70», come pure molti
sindaci gli chiedono. Punta invece a un pacchetto di misure articolato
per allentare «strutturalmente» la tensione del mercato degli affitti:
estensione del concetto di «morosità incolpevole» e istituzione del
«voucher affitto», in modo da consentire la prosecuzione del contratto
di affitto solo alle famiglie in grave difficoltà economica, sostenendo
la loro spesa con un aiuto statale; rifinanziamento dei due fondi
«affitti» e «morosità incolpevole» che attualmente possono contare
rispettivamente su 100 e 40 milioni nel biennio 2014-2015; acquisto da
parte degli Iacp a prezzi scontati di immobili invenduti dai
costruttori; un piano di edilizia residenziale pubblica che preveda
realizzazione di nuovi alloggi (senza consumo di suolo inedificato) ma
anche riqualificazione leggera di almeno 20-25mila alloggi esistenti;
sblocco dei progetti di social housing cofinanziati dalla Cassa depositi
e prestiti con il Fondo investimenti per l'abitare (1,3 miliardi
residui) con la previsione di una garanzia statale anti-morosità in modo
da tutelare ulteriormente gli investitori sul cash flow del progetto.
Secondo le prime stime, il pacchetto varrebbe per le casse dello Stato non meno di 400 milioni ma il problema è che si tratterebbe di risorse tutte da trovare pronta cassa e questo non rende agevole il percorso del provvedimento nel confronto con il ministero dell'Economia. Lupi ne ha già a parlato la settimana scorsa a Palazzo Chigi con Enrico Letta che vede comunque di buon occhio la messa in campo di più strumenti per affrontare strutturalmente il mercato. Restano i due nodi politici della proroga degli sfratti e del parere di Regioni e Comuni che dovrebbe essere reso pubblico nella Conferenza unificata.
A fianco di queste misure messe a punto dal ministero delle Infrastrutture ce ne sono altre al setaccio del ministero di Porta Pia. Alcune arrivano dall'Ance che pure guarda di buon occhio la possibilità di cedere l'invenduto agli Iacp o a progetti di social housing. Un'ipotesi che piace ai costruttori è anche l'importazione in Italia del «metodo Scellier» adottato in Francia con deducibilità di parte dei costi di acquisto, mutui a tasso zero, permuta del vecchio con il nuovo abbassando l'imposta di registro all'uno per cento. A proposito di imposta di registro, l'ipotesi di fissare un importo minimo a mille euro non piace ai costruttori: la misura è già prevista a partire dal 1° gennaio, è circolata (ma ora sembra rientrata) un'ipotesi di anticiparla per decreto legge agli ultimi due mesi di quest'anno.
Sempre in fatto di emergenza casa, c'è l'altro tema già lanciato dal Governo: quello del rilancio dei mutui per l'acquisto della prima casa con il sostegno della Cassa depositi e prestiti. Così era nata la norma che poi si è andata allargando strada facendo. Oggi i mutui emessi dalle banche con la liquidità a basso costo fornita da Cdp possono finanziare anche l'acquisto di secondo case e lavori di ristrutturazione. La norma è nel decreto legge Imu, in via di definitiva conversione. L'Ance stima che possa garantire l'acquisto di 44mila abitazioni, un 10% più delle 444mila compravendite del 2012, considerando i due strumenti della liquidità prestata da Cdp alle banche e dell'acquisto da parte di Cdp di obbligazioni bancarie emesse a fronte di portafogli mutui garantiti da ipoteca. Il Parlamento ha introdotto un limite nella tipologia di abitazione, prevedendo che l'oggetto del mutuo debba essere una abitazione di classe energetica A, B o C. D'altro canto ha previsto che la convenzione Abi-Cdp definisca un contratto-tipo che trasferisca al mutuatario i vantaggi del basso costo della raccolta per le banche.
Proprio questa convenzione Abi-Cdp è l'anello che manca per dare il via operativo al nuovo sistema. Lupi è convinto che si farà in tempi strettissimi, sotto la sollecitazione del Governo.
I provvedimenti
VOUCHER AFFITTI
Per le famiglie in difficoltà
Tra le misure allo studio del governo c'è il «voucher affitto», con l'obiettivo di consentire la prosecuzione del contratto di affitto solo alle famiglie in grave difficoltà economica, sostenendo la loro spesa con un aiuto statale
SOSTEGNO INQUILINI
Aiuto a morosità incolpevole
Per allentare in maniera strutturale la tensione sugli affitti, l'esecutivo punta al rifinanziamento dei due fondi «affitti» e «morosità incolpevole» che attualmente possono contare rispettivamente su 100 e 40 milioni nel biennio 2014-2015
HOUSING SOCIALE
Coinvolta la Cdp
Allo studio lo sblocco dei progetti di social housing cofinanziati dalla Cdp con il Fondo investimenti per l'abitare (1,3 miliardi residui) con la previsione di una garanzia statale anti-morosità che tuteli ulteriormente gli investitori sul cash flow del progetto
FONDO IACP
Acquisto di immobili
È previsto anche l'acquisto da parte degli Iacp (ovvero gli Istituti autonomi case popolari) a prezzi scontati di immobili invenduti dai costruttori. Si tratta di una misura cui l'Ance (associazione dei costruttori) guarda con fiducia
MUTUI AGEVOLATI
Mutui con la Cdp
Previsto il rilancio dei mutui per l'acquisto della prima casa con il sostegno della Cdp. La norma si sta allargando. Oggi i mutui emessi dalle banche con la liquidità a basso costo fornita da Cdp possono finanziare anche l'acquisto di secondo case e lavori di ristrutturazione
I TEMPI
Pronta una prima bozza
Il ministro Maurizio Lupi ha messo a punto una prima ipotesi di testo che dovrebbe andare al Consiglio dei ministri la prossima settimana e che giovedì sarà presentato alla seduta della Conferenza unificata con Regioni e Comuni, interamente dedicata al tema
Fonte: Il Sole 24 Ore
Secondo le prime stime, il pacchetto varrebbe per le casse dello Stato non meno di 400 milioni ma il problema è che si tratterebbe di risorse tutte da trovare pronta cassa e questo non rende agevole il percorso del provvedimento nel confronto con il ministero dell'Economia. Lupi ne ha già a parlato la settimana scorsa a Palazzo Chigi con Enrico Letta che vede comunque di buon occhio la messa in campo di più strumenti per affrontare strutturalmente il mercato. Restano i due nodi politici della proroga degli sfratti e del parere di Regioni e Comuni che dovrebbe essere reso pubblico nella Conferenza unificata.
A fianco di queste misure messe a punto dal ministero delle Infrastrutture ce ne sono altre al setaccio del ministero di Porta Pia. Alcune arrivano dall'Ance che pure guarda di buon occhio la possibilità di cedere l'invenduto agli Iacp o a progetti di social housing. Un'ipotesi che piace ai costruttori è anche l'importazione in Italia del «metodo Scellier» adottato in Francia con deducibilità di parte dei costi di acquisto, mutui a tasso zero, permuta del vecchio con il nuovo abbassando l'imposta di registro all'uno per cento. A proposito di imposta di registro, l'ipotesi di fissare un importo minimo a mille euro non piace ai costruttori: la misura è già prevista a partire dal 1° gennaio, è circolata (ma ora sembra rientrata) un'ipotesi di anticiparla per decreto legge agli ultimi due mesi di quest'anno.
Sempre in fatto di emergenza casa, c'è l'altro tema già lanciato dal Governo: quello del rilancio dei mutui per l'acquisto della prima casa con il sostegno della Cassa depositi e prestiti. Così era nata la norma che poi si è andata allargando strada facendo. Oggi i mutui emessi dalle banche con la liquidità a basso costo fornita da Cdp possono finanziare anche l'acquisto di secondo case e lavori di ristrutturazione. La norma è nel decreto legge Imu, in via di definitiva conversione. L'Ance stima che possa garantire l'acquisto di 44mila abitazioni, un 10% più delle 444mila compravendite del 2012, considerando i due strumenti della liquidità prestata da Cdp alle banche e dell'acquisto da parte di Cdp di obbligazioni bancarie emesse a fronte di portafogli mutui garantiti da ipoteca. Il Parlamento ha introdotto un limite nella tipologia di abitazione, prevedendo che l'oggetto del mutuo debba essere una abitazione di classe energetica A, B o C. D'altro canto ha previsto che la convenzione Abi-Cdp definisca un contratto-tipo che trasferisca al mutuatario i vantaggi del basso costo della raccolta per le banche.
Proprio questa convenzione Abi-Cdp è l'anello che manca per dare il via operativo al nuovo sistema. Lupi è convinto che si farà in tempi strettissimi, sotto la sollecitazione del Governo.
I provvedimenti
VOUCHER AFFITTI
Per le famiglie in difficoltà
Tra le misure allo studio del governo c'è il «voucher affitto», con l'obiettivo di consentire la prosecuzione del contratto di affitto solo alle famiglie in grave difficoltà economica, sostenendo la loro spesa con un aiuto statale
SOSTEGNO INQUILINI
Aiuto a morosità incolpevole
Per allentare in maniera strutturale la tensione sugli affitti, l'esecutivo punta al rifinanziamento dei due fondi «affitti» e «morosità incolpevole» che attualmente possono contare rispettivamente su 100 e 40 milioni nel biennio 2014-2015
HOUSING SOCIALE
Coinvolta la Cdp
Allo studio lo sblocco dei progetti di social housing cofinanziati dalla Cdp con il Fondo investimenti per l'abitare (1,3 miliardi residui) con la previsione di una garanzia statale anti-morosità che tuteli ulteriormente gli investitori sul cash flow del progetto
FONDO IACP
Acquisto di immobili
È previsto anche l'acquisto da parte degli Iacp (ovvero gli Istituti autonomi case popolari) a prezzi scontati di immobili invenduti dai costruttori. Si tratta di una misura cui l'Ance (associazione dei costruttori) guarda con fiducia
MUTUI AGEVOLATI
Mutui con la Cdp
Previsto il rilancio dei mutui per l'acquisto della prima casa con il sostegno della Cdp. La norma si sta allargando. Oggi i mutui emessi dalle banche con la liquidità a basso costo fornita da Cdp possono finanziare anche l'acquisto di secondo case e lavori di ristrutturazione
I TEMPI
Pronta una prima bozza
Il ministro Maurizio Lupi ha messo a punto una prima ipotesi di testo che dovrebbe andare al Consiglio dei ministri la prossima settimana e che giovedì sarà presentato alla seduta della Conferenza unificata con Regioni e Comuni, interamente dedicata al tema
Fonte: Il Sole 24 Ore
lunedì 2 dicembre 2013
Acquisto casa tassazione nel 2014
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della
proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo);
più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è
l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad
un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile
a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Per questi elementi di scambio, la compravendita
(scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro
cosa). L'atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti
al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica.
In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità
dell’ato e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano
i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto
delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad
es.: il compromesso). Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita.
A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005)
e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni
di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra
gli altri dati:
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte fino al 31 dicembre 2013:
quando il venditore è un privato
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.
Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio
- l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
- le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
- l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
- le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte fino al 31 dicembre 2013:
quando il venditore è un privato
- imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori
- IVA del 4%
- imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- IVA esente
- imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori
- imposta di registro del 7% (9% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria del 2% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale del 1% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
- imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.
Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio
lunedì 25 novembre 2013
Il riscaldamento non si taglia!
Il servizio di riscaldamento non si tocca anche se il condomino è
moroso: lo ha stabilito il Tribunale di Milano nel procedimento (ruolo
generale 72656/13, sexione XIII civile) promosso in via d’urgenza da un
condominio che, sul presupposto dell’esistenza di una sua morosità nel
pagamento delle quote dovute, si era visto sospendere l’erogazione del
riscaldamento da parte di altro condominio tenuto per contratto a
fornirgliela.
Tra le due parti era sorta contestazione circa l’ammontare del debito dell’una verso l’altra proprio in relazione al riscaldamento erogato e così all’amministratore del condominio erogante non era parso vero di dare esecuzione al nuovo disposto dell’articolo 63, terzo comma, delle disposizioni attuative del Codice civile che lo autorizza, pur in difetto di qualsivoglia autorizzazione contenuta nel regolamento (invece richiesta nel vecchio testo pre riforma) a sospendere il condominio moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato e di quello del riscaldamento. Detto e fatto e un elevato numero di famiglie si è trovata all’improvviso al freddo, senza alcun preavviso e/o avvertimento.
Il ricorso al giudice è stato fulmineo proprio per ottenere la ripresa del servizio e altrettanto rapida è stata la decisione del giudice.
«La privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (articolo 32 Costituzione)», argomenta il giudice. Comunque, «il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare è puramente economico e sempre riparabile». Di qui, ricorrendo i presupposti di pericolo di danno grave ed irreparabile alla salute dei condomini, l’ordine impartito all’amministratore di provvedere subito a garantire l’erogazione del servizio di riscaldamento ai presunti morosi. È vero che la legge consente all’amministratore, nel caso di morosità del condomino che si protrae per un semestre, di sospendergli l’erogazione di quei servizi che possono essere da lui goduti separatamente, fermo comunque il diritto del condominio di procedere per il recupero della morosità maturata e che eventualmente andrà a maturare. Altrettanto vero è, però, che il terzo comma dell’articolo 63 delle disposizione attuative del Codice civile va applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore e in situazioni talmente gravi da non consentirgli diversa soluzione, proprio per il rispetto dovuto verso coloro che invece adempiono con regolarità i propri obblighi pecuniari verso il condominio.
Rimane dunque preferibile che il regolamento, o in ultima analisi l’assemblea, continui a indicare le modalità ed i casi in presenza dei quali l’amministratore può avvalersi del rimedio in esame, ad esempio individuando una soglia minima di mora in presenza della quale scatta la sospensione dal servizio. Nel silenzio, è chiaro però che il nuovo potere discrezionale conferito all’amministratore dal nuovo terzo comma dell’articolo 63 deve essere da lui dosato con la diligenza del buon padre di famiglia, rimanendo comunque salvo il sindacato dell’autorità giudiziaria sul suo operato e dunque sulla sua personale responsabilità.
Resta poi da stabilire, nel silenzio della legge, da quando decorre il semestre scaduto il quale si possa procedere alla sospensione della fruizione dei servizi comuni
Amministrazioniac.com
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Tra le due parti era sorta contestazione circa l’ammontare del debito dell’una verso l’altra proprio in relazione al riscaldamento erogato e così all’amministratore del condominio erogante non era parso vero di dare esecuzione al nuovo disposto dell’articolo 63, terzo comma, delle disposizioni attuative del Codice civile che lo autorizza, pur in difetto di qualsivoglia autorizzazione contenuta nel regolamento (invece richiesta nel vecchio testo pre riforma) a sospendere il condominio moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato e di quello del riscaldamento. Detto e fatto e un elevato numero di famiglie si è trovata all’improvviso al freddo, senza alcun preavviso e/o avvertimento.
Il ricorso al giudice è stato fulmineo proprio per ottenere la ripresa del servizio e altrettanto rapida è stata la decisione del giudice.
«La privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (articolo 32 Costituzione)», argomenta il giudice. Comunque, «il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare è puramente economico e sempre riparabile». Di qui, ricorrendo i presupposti di pericolo di danno grave ed irreparabile alla salute dei condomini, l’ordine impartito all’amministratore di provvedere subito a garantire l’erogazione del servizio di riscaldamento ai presunti morosi. È vero che la legge consente all’amministratore, nel caso di morosità del condomino che si protrae per un semestre, di sospendergli l’erogazione di quei servizi che possono essere da lui goduti separatamente, fermo comunque il diritto del condominio di procedere per il recupero della morosità maturata e che eventualmente andrà a maturare. Altrettanto vero è, però, che il terzo comma dell’articolo 63 delle disposizione attuative del Codice civile va applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore e in situazioni talmente gravi da non consentirgli diversa soluzione, proprio per il rispetto dovuto verso coloro che invece adempiono con regolarità i propri obblighi pecuniari verso il condominio.
Rimane dunque preferibile che il regolamento, o in ultima analisi l’assemblea, continui a indicare le modalità ed i casi in presenza dei quali l’amministratore può avvalersi del rimedio in esame, ad esempio individuando una soglia minima di mora in presenza della quale scatta la sospensione dal servizio. Nel silenzio, è chiaro però che il nuovo potere discrezionale conferito all’amministratore dal nuovo terzo comma dell’articolo 63 deve essere da lui dosato con la diligenza del buon padre di famiglia, rimanendo comunque salvo il sindacato dell’autorità giudiziaria sul suo operato e dunque sulla sua personale responsabilità.
Resta poi da stabilire, nel silenzio della legge, da quando decorre il semestre scaduto il quale si possa procedere alla sospensione della fruizione dei servizi comuni
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domenica 10 novembre 2013
Condominio: Cassazione Sent. 22313/2013 - Amministratore Parcella in chiaro
La Cassazione, con la sentenza 22313 depositata il 30 settembre scorso, è
tornata a occuparsi del compenso dell'amministratore di condominio per i
lavori straordinari.
La prassi e le sentenze
Di norma, si ritiene che il compenso stabilito forfettariamente in occasione dell'assunzione o del rinnovo dell'incarico sia limitato alla gestione ordinaria (che include, ad esempio, spese amministrative, servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua) ma non comprenda la gestione di lavori straordinari («lavori di rilevante entità» per il Codice civile), da liquidare a parte, in genere in percentuale sul costo dei lavori.
Ma l'orientamento della giurisprudenza (a parte alcuni precedenti di merito) va nel senso che, se l'assemblea non approva espressamente il compenso straordinario, nulla è dovuto all'amministratore. Quindi, il compenso pattuito all'assuzione dell'incarico annuale comprende ogni attività, anche relativa alla gestione di manutenzione di rilevante entità delle parti comuni.
La riforma
La riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno scorso) ha cercato di arginare gli abusi di alcuni amministratori che, raggiunto l'accordo sul compenso per la gestione ordinaria, al momento dell'approvazione inseriscono nel consuntivo altre spese, ad esempio, per partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa rendiconti. Il nuovo articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l'amministratore, in occasione della nomina o del rinnovo, debba analiticamente specificare l'importo dovuto per la sua attività, a pena di nullità della nomina. Certo, sarebbe stata preferibile una formulazione meno radicale, che prevedesse l'inesigibilità delle voci del compenso non indicate espressamente. In teoria, questa disposizione rischia di fare dichiarare nulla la nomina dell'amministratore che non specifica, in maniera minuziosa, tutte le possibili voci, il che è praticamente impossibile. La norma dovrebbe quindi essere interpretata nel senso che è nulla la nomina se la specifica del prezzo non sia determinata o determinabile o lasci spazio ad abusi.
Il preventivo
Sono due i tipi di preventivo che possono essere presentati all'assemblea. Il primo è "modulare" e consiste nell'elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna. Il secondo è a forfait, con un prezzo comprensivo di tutta l'attività. In genere, per non avere brutte sorprese, i condomini preferiscono il preventivo forfetizzato; quello modulare non ha invece avuto fortuna, se non nella forma attenuata, che prevede un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività indicate come "extra", come le assemblee straordinarie.
Un preventivo misto non dovrebbe (il condizionale è d'obbligo) essere sanzionato con la nullità della nomina se riporta la clausola per cui è compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo. Per quanto concerne i lavori di rilevante entità, il candidato amministratore potrà presentare, nel suo preventivo, una quota percentuale sull'importo di eventuali opere ma tale proposta dovrà essere espressa all'accettazione dell'incarico o del rinnovo e non potrà essere rimandata all'approvazione dei lavori.
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La prassi e le sentenze
Di norma, si ritiene che il compenso stabilito forfettariamente in occasione dell'assunzione o del rinnovo dell'incarico sia limitato alla gestione ordinaria (che include, ad esempio, spese amministrative, servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua) ma non comprenda la gestione di lavori straordinari («lavori di rilevante entità» per il Codice civile), da liquidare a parte, in genere in percentuale sul costo dei lavori.
Ma l'orientamento della giurisprudenza (a parte alcuni precedenti di merito) va nel senso che, se l'assemblea non approva espressamente il compenso straordinario, nulla è dovuto all'amministratore. Quindi, il compenso pattuito all'assuzione dell'incarico annuale comprende ogni attività, anche relativa alla gestione di manutenzione di rilevante entità delle parti comuni.
La riforma
La riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno scorso) ha cercato di arginare gli abusi di alcuni amministratori che, raggiunto l'accordo sul compenso per la gestione ordinaria, al momento dell'approvazione inseriscono nel consuntivo altre spese, ad esempio, per partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa rendiconti. Il nuovo articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l'amministratore, in occasione della nomina o del rinnovo, debba analiticamente specificare l'importo dovuto per la sua attività, a pena di nullità della nomina. Certo, sarebbe stata preferibile una formulazione meno radicale, che prevedesse l'inesigibilità delle voci del compenso non indicate espressamente. In teoria, questa disposizione rischia di fare dichiarare nulla la nomina dell'amministratore che non specifica, in maniera minuziosa, tutte le possibili voci, il che è praticamente impossibile. La norma dovrebbe quindi essere interpretata nel senso che è nulla la nomina se la specifica del prezzo non sia determinata o determinabile o lasci spazio ad abusi.
Il preventivo
Sono due i tipi di preventivo che possono essere presentati all'assemblea. Il primo è "modulare" e consiste nell'elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna. Il secondo è a forfait, con un prezzo comprensivo di tutta l'attività. In genere, per non avere brutte sorprese, i condomini preferiscono il preventivo forfetizzato; quello modulare non ha invece avuto fortuna, se non nella forma attenuata, che prevede un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività indicate come "extra", come le assemblee straordinarie.
Un preventivo misto non dovrebbe (il condizionale è d'obbligo) essere sanzionato con la nullità della nomina se riporta la clausola per cui è compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo. Per quanto concerne i lavori di rilevante entità, il candidato amministratore potrà presentare, nel suo preventivo, una quota percentuale sull'importo di eventuali opere ma tale proposta dovrà essere espressa all'accettazione dell'incarico o del rinnovo e non potrà essere rimandata all'approvazione dei lavori.
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lunedì 4 novembre 2013
Condominio: avviso anticipato per l'assemblea ( Cass. Sent. 22047/2013)
La sentenza della Cassazione - Una recente sentenza
della cassazione (n. 22047 del 26 settembre scorso) si è occupata della
nuova Legge 220/2012 sulla riforma del condomino, e ha chiarito che
l'avviso di convocazione dell'assemblea deve pervenire ai condomini
almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima
convocazione. La Suprema Corte in pratica si è così pronunciata sulla
questione del termine di legge da rispettare per la convocazione
dell'assemblea condominiale, anche alla luce delle nuove disposizioni di
cui all'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il caso in questione - La vicenda portata all'attenzione della Suprema Corte nasce dall'impugnazione di due deliberazioni condominiali ritenute invalide perché adottate nel corso di una riunione assembleare irregolarmente convocata. In particolare un condomino si era rivolto al giudice eccependo il fatto che, dopo un primo tentativo di recapito dell'avviso di convocazione non andato a buon fine, aveva ricevuto la comunicazione solo un giorno prima della data fissata per l'assemblea condominiale in prima convocazione, e due giorni prima della seconda convocazione della stessa. Inizialmente il tribunale aveva però dato ragione al condominio, osservando come la convocazione assembleare fosse stata inviata dall'amministratore nei termini previsti dalla legge, senza invece prendere in considerazione la data in cui il condomino aveva potuto prendere effettivamente visione dell'avviso. Anche in secondo grado veniva confermata la decisione del tribunale, i giudici affermavano che, in assenza di particolari prescrizioni di legge, per la comunicazione ai condomini della convocazione assembleare, il termine di cinque giorni dovesse essere interpretato con riguardo alla seconda convocazione dell'adunanza condominiale, essendo prassi comune dei condomini di non presentarsi alla prima, ma solo alla seconda convocazione. I giudici di appello avevano evidenziato la circostanza che nella fattispecie la delibera impugnata era stata adottata in seconda convocazione, a riprova del fatto che la prima riunione fosse andata deserta.
Le indicazioni della Corte – Contro le decisioni di merito la questione è stata portata davanti alla Cassazione che ha ribaltato le precedenti sentenze e ha accolto i motivi di impugnazione. I giudici hanno principalmente evidenziato il fatto che ogni condomino ha diritto di intervenire all'assemblea, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge. In particolare, il predetto avviso deve essere ricevuto da ogni condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. Secondo la Cassazione, contrariamente a quanto affermato in appello, non è corretto sostenere che, considerata la normale partecipazione dei condomini alla seconda convocazione assembleare più che alla prima, il giorno da considerare per accertare il rispetto del termine di legge debba essere quello della seconda convocazione. Quindi, ai fini del conteggio di tale termine, occorre considerare esclusivamente la data dell'assemblea fissata in prima convocazione.
In accordo con la giurisprudenza - La conclusione della Cassazione ha trovato sempre d’accordo la giurisprudenza che sosteneva tale tesi anche prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina del condominio. Attualmente, questa interpretazione risulta pienamente confermata dall'intervento del legislatore che, al nuovo art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, stabilisce espressamente che il termine di cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell'assemblea, non rilevando la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione.
Il decorrere dei cinque giorni - Per la Cassazione, la comunicazione dell'avviso di convocazione si considera avvenuta nel momento in cui la stessa giunge a conoscenza del condomino e da tale momento comincia a decorrere, a ritroso, il predetto termine di cinque giorni, prendendo a riferimento la data di prima convocazione dell'assemblea. I giudici di legittimità hanno evidenziato come la Corte d'appello non abbia minimamente preso in considerazione il dato temporale relativo alla conoscenza, da parte del condomino della data di svolgimento dell'assemblea condominiale. L’accertamento di come il condomino era stato messo in condizione di partecipare all'assemblea condominiale, ovvero un solo giorno prima della prima convocazione e due giorni prima della seconda convocazione, avrebbe indotto i giudici di merito a rilevare la tardività della convocazione dell'assemblea e conseguentemente ad annullare le delibere adottate.
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Il caso in questione - La vicenda portata all'attenzione della Suprema Corte nasce dall'impugnazione di due deliberazioni condominiali ritenute invalide perché adottate nel corso di una riunione assembleare irregolarmente convocata. In particolare un condomino si era rivolto al giudice eccependo il fatto che, dopo un primo tentativo di recapito dell'avviso di convocazione non andato a buon fine, aveva ricevuto la comunicazione solo un giorno prima della data fissata per l'assemblea condominiale in prima convocazione, e due giorni prima della seconda convocazione della stessa. Inizialmente il tribunale aveva però dato ragione al condominio, osservando come la convocazione assembleare fosse stata inviata dall'amministratore nei termini previsti dalla legge, senza invece prendere in considerazione la data in cui il condomino aveva potuto prendere effettivamente visione dell'avviso. Anche in secondo grado veniva confermata la decisione del tribunale, i giudici affermavano che, in assenza di particolari prescrizioni di legge, per la comunicazione ai condomini della convocazione assembleare, il termine di cinque giorni dovesse essere interpretato con riguardo alla seconda convocazione dell'adunanza condominiale, essendo prassi comune dei condomini di non presentarsi alla prima, ma solo alla seconda convocazione. I giudici di appello avevano evidenziato la circostanza che nella fattispecie la delibera impugnata era stata adottata in seconda convocazione, a riprova del fatto che la prima riunione fosse andata deserta.
Le indicazioni della Corte – Contro le decisioni di merito la questione è stata portata davanti alla Cassazione che ha ribaltato le precedenti sentenze e ha accolto i motivi di impugnazione. I giudici hanno principalmente evidenziato il fatto che ogni condomino ha diritto di intervenire all'assemblea, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge. In particolare, il predetto avviso deve essere ricevuto da ogni condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. Secondo la Cassazione, contrariamente a quanto affermato in appello, non è corretto sostenere che, considerata la normale partecipazione dei condomini alla seconda convocazione assembleare più che alla prima, il giorno da considerare per accertare il rispetto del termine di legge debba essere quello della seconda convocazione. Quindi, ai fini del conteggio di tale termine, occorre considerare esclusivamente la data dell'assemblea fissata in prima convocazione.
In accordo con la giurisprudenza - La conclusione della Cassazione ha trovato sempre d’accordo la giurisprudenza che sosteneva tale tesi anche prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina del condominio. Attualmente, questa interpretazione risulta pienamente confermata dall'intervento del legislatore che, al nuovo art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, stabilisce espressamente che il termine di cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell'assemblea, non rilevando la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione.
Il decorrere dei cinque giorni - Per la Cassazione, la comunicazione dell'avviso di convocazione si considera avvenuta nel momento in cui la stessa giunge a conoscenza del condomino e da tale momento comincia a decorrere, a ritroso, il predetto termine di cinque giorni, prendendo a riferimento la data di prima convocazione dell'assemblea. I giudici di legittimità hanno evidenziato come la Corte d'appello non abbia minimamente preso in considerazione il dato temporale relativo alla conoscenza, da parte del condomino della data di svolgimento dell'assemblea condominiale. L’accertamento di come il condomino era stato messo in condizione di partecipare all'assemblea condominiale, ovvero un solo giorno prima della prima convocazione e due giorni prima della seconda convocazione, avrebbe indotto i giudici di merito a rilevare la tardività della convocazione dell'assemblea e conseguentemente ad annullare le delibere adottate.
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