Ristrutturazioni edilizie - parte 1

Il decreto salva-Italia varato dal Governo Mon­ti, ha confermato per tutto il 2012 che chi ristruttura casa potrà beneficiare dello “sconto” del 55%.

Dal 1° gennaio 2013, invece, le opere per l'efficienza energeti­ca dovrebbero avere il 36%, la storica detrazione sui lavori di recupero, che lo stesso salva-Italia ha trasformato in un bene­ficio stabile, senza bisogno di continue proroghe.

Vediamo da vicino le modifiche che si prospettano nel 2013:

Se la proroga del 55% e la stabi­lizzazione del 36% sono buone notizie per i proprietari di casa, il discorso è un po' diverso sul fronte delle procedure per acce­dere a questi bonus. L'obbligo di inviare la comuni­cazione preventiva di inizio la­vori al Centro operativo di Pescara delle Entrate è stato can­cellato per i cantieri avviati dal 14 maggio 2011 in poi (mentre ne­gli interventi precedenti resta un adempimento indispensabile per avere la detrazione); «proprio in seguito all'elimi­nazione dell'invio a Pescara, è stato previsto l'inserimento nella dichiarazione dei reddi­ti dei dati catastali degli im­mobili ristrutturati; sempre dal 14maggio dell'an­no scorso è stato eliminato l'obbligo di indicare separata­mente nelle fatture il costo del­la manodopera impiegata nei lavori (ma l'indicazione è anco­ra necessaria per le fatture con data anteriore);

per i rogiti stipulati dal 17 settembre 2011 in poi è stata intro­dotta la possibilità di negozia­re il trasferimento delle detra­zioni - sia del 36% che del 55% -tra venditore e compratore, e poi dal gennaio 2012 si è preci­sato che, nel silenzio dell'atto, il bonus passa all'acquirente; « per le sole spese sostenute dal 1 gennaio di quest'anno, viene meno la possibilità di ac­corciare la detrazione (a cin­que o tre rate) per i contribuen­ti oltre i 75 e gli 80 anni d'età;

da gennaio 2012 scatta anche l'estensione del 36% ai lavori di riparazione degli immobili danneggiati da calamità natu­rali, anche anteriori al 2012, purché sia stato dichiarato lo stato d'emergenza;

da quest'anno c'è anche una piccola novità per il 55%, che si allarga agli scalda acqua con pompa di calore (limite di spesa di 3omila euro nello stesso "capitolo" delle caldaie).

Tante modifiche di cui tene­re conto, che però non esauri­scono le novità procedurali. Di fatto, a partire dal Dl 40/2010, il catalogo dei per­messi si è complicato fino ad ar­rivare a sei diversi livelli di «ti­toli abilitativi» a seconda della tipologia di opere: si va dalla semplice comunicazione di ini­zio lavori, fatta direttamente dal proprietario dell'immobile (senza neanche l'aiuto del tec­nico) valida, ad esempio, per i pannelli solari fino al più com­plicato permesso di costruire (necessario per gli interventi più pesanti quali la demolizio­ne e ricostruzione).

II salva-Italia ha disinnescato la mina del taglio automatico dei bonus (5% nel 2012 e 20% nel 2013), ma sul futuro delle de­trazioni fiscali per l'edilizia pesano almeno altre due incogni­te. La prima è il possibile rinca­ro di due punti dell'Iva, che dal 1° settembre di quest'anno po­trebbe aumentare dal 21 al 23% (l'aliquota ordinaria) e dal 10 al 12% (l'aliquota ridotta che si ap­plica - tra l'altro - a molti degli interventi coperti dal 36% e dal 55 per cento).

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Casa donata e mutuo

Chi si ritrova un immobile con provenienza donativa deve fare i conti con molte difficoltà e complicazioni nel caso in cui decida di richiedere un mutuo per eseguire dei lavori all’interno della casa.

Le banche infatti, soprattutto in questo momento di crisi per il sistema bancario, difficilmente accendono un’ipoteca sugli immobili oggetto di donazione perché come tali possono essere impugnati dagli eredi. La revoca da parte del donante può essere eseguita fino a 10 anni dopo la morte del donatario o fino a 20 anni dalla firma dell’atto. Un tempo lunghissimo lungo il quale chi ha ricevuto la donazione può, quindi, trovarsi in una seria di difficoltà sia per ottenere un mutuo che per rivendere la casa, visto che difficilmente questa categoria di immobile trova spazio sul mercato.

Il motivo è semplice. La donazione è un atto che anticipa a tutti gli effetti la successione. E il nostro Codice Civile prevede, in proposito, norme molto puntuali sull’eredità. Per legge, infatti, va ai legittimari (vale a dire ai parenti più stretti come coniugi o figli) la quota dell’eredità, anche se ci sono un testamento o una donazione fatti in vita.

Può, così, accadere che gli eredi che ritengono di aver subito un torto, agiscano in giudizio attraverso un’azione di riduzione delle donazioni per ottenere la quota loro spettante. Un atto che può essere intrapreso anche da un erede che ancora non era nato all’atto della donazione. Non è, quindi, raro che un immobile a suo tempo donato possa tornare a far parte dell’eredità e che la persona che lo abbia ricevuto in donazione o lo abbia comprato debba addirittura restituirlo al legittimo erede.

Meglio non dimenticare che il giro di boa, cioè il tempo sufficiente a mettere al sicuro il donatario, resta quello dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Così come sancisce la legge n° 80 del 2005 che, modificando parzialmente l’articolo 563 del Codice Civile, impone che “decorsi venti anni dalla donazione e qualora nessuno abbia proposto opposizione, il bene donato circola liberamente, senza poter essere oggetto di pretese ereditarie”. In altre parole, solo dopo aver superato questo periodo - anche se il donante è ancora in vita - i legittimari non possono più impugnare l’atto.

Una certezza temporale che, tuttavia, non tranquillizza a sufficienza le banche che continuano a vedere negli immobili donati un serio pericolo. Queste case non risultano, infatti, libere da ogni vincolo e fino ad un ventennio gli istituti non sono tutelati perché l’ipoteca potrebbe perdere il suo valore di fronte alle pretese degli eredi legittimi.

È però anche vero che difficile non significa impossibile. Le banche possono, infatti, decidere di concedere ugualmente un mutuo su un immobile donato quando ci sono le giuste condizioni. Si tratta, ad esempio, di chiedere al donante di cointestarsi il mutuo o di fargli prestare la fideiussione nella vendita così che, in caso di azione legale, i diritti vantati compenseranno i danni economici derivanti dall’azione giudiziaria. Un esborso di soldi che il più delle volte blocca la richiesta di restituzione dell’immobile.

Per quanti, infine, riuscissero ad ottenere un mutuo ipotecario per finanziare i lavori di ristrutturazione sulla prima casa ricevuta in donazione ci sono buone notizie: è sempre possibile detrarre gli interessi passivi.

Secondo le disposizioni, infatti, non importa che l’immobile sia arrivato in possesso a titolo gratuito. Per usufruire dell’agevolazione fiscale la condizione indispensabile è che la stipula del contratto avvenga nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori. Ricordando altresì che la ristrutturazione deve essere completata entro il termine previsto dall’autorizzazione amministrativa, salvo proroghe.

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Cassazione 778/2012 - Condominio, tubo di raccordo il danno è condiviso

Con sentenza n. 778 depositata il 19 gennaio 2012, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini è limitata fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale. Pertanto in caso di infiltrazioni, la proprietà della braga di racccordo è del condominio data la sua funzione prevalente di raccordo senza cui il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno. Se è rotta la braga, dunque, il condominio deve quindi risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni. Rigettando il ricorso di un condominio che veniva condannato, sia in primo che in secondo grado a risarcire di danni derivanti dalle infiltrazioni, la Suprema Corte è stata chiamata, in sostanza a risolvere il problema relativo alla qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. Confermando quanto deciso in secondo grado dal Tribunale, la Corte ha così spiegato che "può considerarsi circostanza pacifica che la fessurazione che ha dato origine all'infiltrazione di cui è causa sia collocata nella braga che funge da collegamento tra la colonna verticale di scarico (pacificamente condominiale) e gli scarichi collegati agli appartamenti dei resistenti e dell'intimato non costituito (...).Il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E' appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell'edificio condominiale. Occorre anche considerare che l'intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale. In definitiva quindi il Tribunale ha fondato la sua decisione con un'argomentazione con la quale ha dato prevalenza alla specifica conformazione della colonna verticale di scarico, della quale fa parte proprio la braga di collegamento (e senza la quale il funzionamento della colonna verticale verrebbe meno) rispetto alla funzione di collegamento con gli scarichi delle singole unità immobiliari. Il ragionamento compiuto dal giudice non appare affetto dai vizi denunciati, né appare violato l'articolo 1117, 3° comma del codice civile, posto che correttamente quest'ultimo può essere interpretato nel senso che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini sulla colonna verticale è limitata fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella stessa".

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Condominio: il parcheggio selvaggio diviene reato

La Suprema Corte con sentenza del 12 gennaio 2012 n.603 ha ribadito che parcheggiare irregolarmente la propria auto ne i posti comuni condominiali, in modo da impedire agli altri condomini di transitare con il proprio veicolo per accedere alla via pubblica, integra gli estremi del delitto di violenza privata di cui all'art. 610 del Codice penale, punibile anche con la reclusione.

La Corte di Cassazione ha affermato che, se da un lato è pacifico che costituisce il reato di violenza privata la condotta di chi effettua il parcheggio della propria autovettura in modo tale da impedire intenzionalmente a un'altra persona di uscire dal parcheggio comune, accompagnato dal reiterato rifiuto alla richiesta della parte offesa di liberare l'accesso, dall'altro è ragionevole ritenere reato anche il rifiuto di spostare l'auto. In tale seconda condotta la costrizione con violenza dell'altrui volontà è determinata dal mantenimento della vettura nella posizione irregolare. Il mancato rispetto dell'altrui diritto godere liberamente degli spazi condominiali e dei beni comuni può dunque portare a conseguenze a volte inimmaginabili.

Il parcheggio delle auto o dei motocicli nella aree comuni condominiali è ormai un abituale motivo di discussione in assemblea, soprattutto in quei grandi complessi dove diventa anche difficile un attento controllo da parte sia dei condomini e sia, ancor meno, dell'amministratore. Il principio generale dettato dalla legge è che ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza però alterarne la destinazione e non impedendo agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Si pone il problema di come intervenire per riportare la normalità in condominio nel più breve tempo possibile, qualora il legittimo uso si trasformi in prevaricazione. È importante il tempestivo intervento dell'amministratore, perché al condomino disobbediente si possono opporre gli specifici divieti previsti dalla legge (anche penale, come si è visto) o dal regolamento circa l'uso degli spazi comuni. È pacifico infatti che il regolamento condominiale di tipo contrattuale può vietare il parcheggio all'interno della aree comuni e che anche nel regolamento approvato dall'assemblea possono essere previste alcune clausole dirette a disciplinarne le modalità d'uso al fine di consentire un migliore godimento a tutti i condomini.

Crea invece più problemi l'auto dell'estraneo al condominio che parcheggia negli spazi comuni. In questo caso l'amministratore deve assicurarsi una rapida eliminazione della molestia nel possesso ed è quindi legittimato a procedere con mezzi propri alla rimozione del veicolo parcheggiato negli spazi comuni, affidando ad esempio l'incarico a una impresa specializzata e addebitando al molestatore tutte le spese sostenute per la rimozione e per il ricovero forzato del veicolo. Attenzione però, perché se l'arbitrario parcheggio si limita all'ingombro del passo carraio, l'obbligo di tutela passa in capo all'amministrazione pubblica e l'eventuale rimozione del veicolo mal parcheggiato deve essere effettuata in via esclusiva dalla polizia municipale e non a cura del condominio.

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sole 24 Ore: Per gli acquisti all'estero atteso un 2012 da record

Articolo molto interessante sulla propensione degli Italiani ad investire all'estero.
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Ristrutturazioni e 36%

E' dal 1° gennaio 2012, che le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione della casa diventano permanenti.

Il 36% era stato introdotto dal 1° gennaio 1998 (articolo 1, legge 449/97) e via via prorogato. Il nuovo articolo 16-bis del Testo unico delle imposte dirette, Dpr 917/86 (introdotto dall'articolo 4 Dl 201/2011), rende strutturali i benefici inserendoli tra gli oneri detraibili dall'Irpef.
La detrazione si applica nella misura del 36% delle spese sostenute fino a un massimo di 48mila euro per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze (box, cantina, soffitta), da dividere in 10 quote annuali di pari importo a partire dalla dichiarazione dei redditi del periodo di imposta in cui vengono eseguiti i lavori. È stata abrogata, dal 1° gennaio 2012, la possibilità di ripartire l'importo detraibile in 5 o 3 quote annuali per i soggetti, rispettivamente, di età pari a 75 o 80 anni. Possibilità che resta in vigore per tutte le spese sostenute sino al 31 dicembre 2011.

Sostanzialmente confermata la platea dei beneficiari.

Dopo la soppressione, per i lavori iniziati dallo scorso 14 maggio 2011, dell'obbligo di comunicazione preventiva dell'inizio dei lavori al Centro operativo di Pescara, gli adempimenti sono ridotti al minimo:
- c'è l'obbligo di indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali dell'immobile (e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione del contratto di locazione);
- c'è l'obbligo di conservare ed esibire, a richiesta degli uffici verificatori, i documenti stabiliti con il provvedimento 2 novembre 2011, protocollo 149646 (si veda la scheda a sinistra).
Eliminato, sempre dal 14 maggio 2011, l'obbligo di indicazione del costo della manodopera in fattura che provocava tanti problemi applicativi essendo di difficile individuazione. Resta, invece, la condizione che le spese siano pagate con bonifico bancario o postale, anche online, da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario dell'agevolazione e la partita Iva o il codice fiscale dell'impresa destinataria del bonifico. Sui bonifici rimane anche l'obbligo di banche e poste italiane di effettuazione della ritenuta del 4% (10% sino al 5 luglio 2011), all'atto dell'accredito delle somme sui conti correnti delle imprese esecutrici dei lavori.

È stata mantenuta l'applicabilità del 36% agli acquisti di immobili residenziali ristrutturati e ceduti da imprese edili. L'articolo 16-bis del Tuir prevede che la detrazione si applichi anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.
La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48mila euro.
Mentre è espressamente precisato che il rogito deve essere stipulato entro sei mesi dalla ultimazione dei lavori, non si fa più cenno alla data di inizio dei lavori (prima era il 1° gennaio 2008). Pertanto, poiché le modifiche valgono dal 1° gennaio 2012, se i lavori di ristrutturazione sono stati ultimati prima, si rende applicabile la vecchia disciplina secondo cui il rogito deve essere stipulato, per beneficiare della detrazione entro il 30 giugno 2012 (termine anticipato rispetto al precedente fissato per il 30 giugno 2013). Tuttavia i lavori di ristrutturazione non possono essere iniziati prima del 1° gennaio 2008 pena l'inapplicabilità dei benefici fiscali. Viceversa, per gli interventi ultimati dal 1° gennaio 2012 la detrazione si applica anche se i lavori sono iniziati prima del 1° gennaio 2008.

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IMU anche pewr i fabbricati rurali

Dal 2012, l'Imu colpisce anche le costruzioni rurali: abitazioni, fienili, stalle e così via. Nel decreto salva-Italia (Dl 201/2011 convertito nella legge 214/2011) non si fa infatti nessuna distinzione per il trattamento fiscale di questo tipo di fabbricati.

Per gli immobili rurali che ancora oggi sono legittimamente iscritti nel Catasto dei terreni – tutti quelli per cui non si sono verificate le ipotesi previste dal Dm 28/98 (in sostanza nuove costruzioni e trasferimenti) – il decreto salva Italia prevede l'obbligo di iscrizione tra i fabbricati entro il 30 novembre 2012. Dato che per l'accatastamento c'è tempo fino alla fine di novembre e la prima rata dell'Imu va pagata entro il 18 giugno, potrebbero esserci alcuni proprietari che – al momento del versamento – non conoscono ancora la rendita esatta su cui calcolare l'imposta: in questo caso, si dovrà pagare sulla base della rendita di un fabbricato simile, per poi calcolare il conguaglio una volta che sia stata attribuito un valore catastale.

A regime, le regole per il pagamento dell'Imu "rurale" sono del tutto simili a quelle per l'Imu "generale". Nel caso delle abitazioni, alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 si applicano le aliquote del 4 per mille per la casa principale (con detrazione di 50 euro a figlio convivente inferiore ai 26 anni) e del 7,6 per mille negli altri casi (al netto delle variazioni che possono essere effettuate dai Comuni).

Nel caso invece degli immobili strumentali alle attività agricole, alla rendita rivalutata del 5% si applica il moltiplicatore 60 (65 dal 1° gennaio 2013) e l'aliquota del 2 per mille che il Comune può abbassare all'uno per mille.

Per l'individuazione dei fabbricati rurali la norma non fa riferimento alla classificazione catastale; anzi, viene espressamente abrogata dal decreto salva Italia (comma 14, articolo 13 del Dl 201/2011) la disposizione secondo cui per il riconoscimento della ruralità occorreva la classificazione catastale nelle categorie A/6 per le abitazioni e D/10 per i fabbricati strumentali. Si può quindi ritenere che l'aliquota ridotta del 2 per mille spetti semplicemente per la destinazione strumentale di un fabbricato, quale che sia la categoria; ad esempio si potrebbe trattare di un impianto fotovoltaico (categoria catastale D/1) o di un ufficio (A/10).

Il tema della ruralità è invece importante guardando al passato, perché fino alla fine del 2011 sono stati esenti da Ici gli immobili con questi requisiti. Le costruzioni che sono già iscritte a Catasto in categorie diverse dalla A/6 o D/10 hanno tempo fino alla fine di marzo per poter effettuare la variazione in queste categorie senza la modifica della rendita. La nuova data limite per un adempimento le cui scadenze sono state più volte rimandate è stata stabilita dal "decreto milleproroghe" e vale però solo ai fini Ici per l'anno di imposta 2011. Niente invece cambia per l'Imu, dato che la rendita rimane invariata e la nuova imposta colpisce anche gli immobili rurali.

L'Imu va infine a sostituire l'Ici per quel che riguarda i terreni agricoli. La base imponibile è determinata dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per il coefficiente 130 (ai fini dell'Ici il coefficiente era 75), che scende a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. L'aliquota ordinaria è dello 7,6 per mille

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