Condominio: il parcheggio selvaggio diviene reato

La Suprema Corte con sentenza del 12 gennaio 2012 n.603 ha ribadito che parcheggiare irregolarmente la propria auto ne i posti comuni condominiali, in modo da impedire agli altri condomini di transitare con il proprio veicolo per accedere alla via pubblica, integra gli estremi del delitto di violenza privata di cui all'art. 610 del Codice penale, punibile anche con la reclusione.

La Corte di Cassazione ha affermato che, se da un lato è pacifico che costituisce il reato di violenza privata la condotta di chi effettua il parcheggio della propria autovettura in modo tale da impedire intenzionalmente a un'altra persona di uscire dal parcheggio comune, accompagnato dal reiterato rifiuto alla richiesta della parte offesa di liberare l'accesso, dall'altro è ragionevole ritenere reato anche il rifiuto di spostare l'auto. In tale seconda condotta la costrizione con violenza dell'altrui volontà è determinata dal mantenimento della vettura nella posizione irregolare. Il mancato rispetto dell'altrui diritto godere liberamente degli spazi condominiali e dei beni comuni può dunque portare a conseguenze a volte inimmaginabili.

Il parcheggio delle auto o dei motocicli nella aree comuni condominiali è ormai un abituale motivo di discussione in assemblea, soprattutto in quei grandi complessi dove diventa anche difficile un attento controllo da parte sia dei condomini e sia, ancor meno, dell'amministratore. Il principio generale dettato dalla legge è che ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza però alterarne la destinazione e non impedendo agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Si pone il problema di come intervenire per riportare la normalità in condominio nel più breve tempo possibile, qualora il legittimo uso si trasformi in prevaricazione. È importante il tempestivo intervento dell'amministratore, perché al condomino disobbediente si possono opporre gli specifici divieti previsti dalla legge (anche penale, come si è visto) o dal regolamento circa l'uso degli spazi comuni. È pacifico infatti che il regolamento condominiale di tipo contrattuale può vietare il parcheggio all'interno della aree comuni e che anche nel regolamento approvato dall'assemblea possono essere previste alcune clausole dirette a disciplinarne le modalità d'uso al fine di consentire un migliore godimento a tutti i condomini.

Crea invece più problemi l'auto dell'estraneo al condominio che parcheggia negli spazi comuni. In questo caso l'amministratore deve assicurarsi una rapida eliminazione della molestia nel possesso ed è quindi legittimato a procedere con mezzi propri alla rimozione del veicolo parcheggiato negli spazi comuni, affidando ad esempio l'incarico a una impresa specializzata e addebitando al molestatore tutte le spese sostenute per la rimozione e per il ricovero forzato del veicolo. Attenzione però, perché se l'arbitrario parcheggio si limita all'ingombro del passo carraio, l'obbligo di tutela passa in capo all'amministrazione pubblica e l'eventuale rimozione del veicolo mal parcheggiato deve essere effettuata in via esclusiva dalla polizia municipale e non a cura del condominio.

AmministrazioniAC.com

soluzioni immobiliari

sole 24 Ore: Per gli acquisti all'estero atteso un 2012 da record

Articolo molto interessante sulla propensione degli Italiani ad investire all'estero.
clicca QUI


AmministrazioniAC
soluzioni immobiliari

Ristrutturazioni e 36%

E' dal 1° gennaio 2012, che le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione della casa diventano permanenti.

Il 36% era stato introdotto dal 1° gennaio 1998 (articolo 1, legge 449/97) e via via prorogato. Il nuovo articolo 16-bis del Testo unico delle imposte dirette, Dpr 917/86 (introdotto dall'articolo 4 Dl 201/2011), rende strutturali i benefici inserendoli tra gli oneri detraibili dall'Irpef.
La detrazione si applica nella misura del 36% delle spese sostenute fino a un massimo di 48mila euro per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze (box, cantina, soffitta), da dividere in 10 quote annuali di pari importo a partire dalla dichiarazione dei redditi del periodo di imposta in cui vengono eseguiti i lavori. È stata abrogata, dal 1° gennaio 2012, la possibilità di ripartire l'importo detraibile in 5 o 3 quote annuali per i soggetti, rispettivamente, di età pari a 75 o 80 anni. Possibilità che resta in vigore per tutte le spese sostenute sino al 31 dicembre 2011.

Sostanzialmente confermata la platea dei beneficiari.

Dopo la soppressione, per i lavori iniziati dallo scorso 14 maggio 2011, dell'obbligo di comunicazione preventiva dell'inizio dei lavori al Centro operativo di Pescara, gli adempimenti sono ridotti al minimo:
- c'è l'obbligo di indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali dell'immobile (e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione del contratto di locazione);
- c'è l'obbligo di conservare ed esibire, a richiesta degli uffici verificatori, i documenti stabiliti con il provvedimento 2 novembre 2011, protocollo 149646 (si veda la scheda a sinistra).
Eliminato, sempre dal 14 maggio 2011, l'obbligo di indicazione del costo della manodopera in fattura che provocava tanti problemi applicativi essendo di difficile individuazione. Resta, invece, la condizione che le spese siano pagate con bonifico bancario o postale, anche online, da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario dell'agevolazione e la partita Iva o il codice fiscale dell'impresa destinataria del bonifico. Sui bonifici rimane anche l'obbligo di banche e poste italiane di effettuazione della ritenuta del 4% (10% sino al 5 luglio 2011), all'atto dell'accredito delle somme sui conti correnti delle imprese esecutrici dei lavori.

È stata mantenuta l'applicabilità del 36% agli acquisti di immobili residenziali ristrutturati e ceduti da imprese edili. L'articolo 16-bis del Tuir prevede che la detrazione si applichi anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.
La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48mila euro.
Mentre è espressamente precisato che il rogito deve essere stipulato entro sei mesi dalla ultimazione dei lavori, non si fa più cenno alla data di inizio dei lavori (prima era il 1° gennaio 2008). Pertanto, poiché le modifiche valgono dal 1° gennaio 2012, se i lavori di ristrutturazione sono stati ultimati prima, si rende applicabile la vecchia disciplina secondo cui il rogito deve essere stipulato, per beneficiare della detrazione entro il 30 giugno 2012 (termine anticipato rispetto al precedente fissato per il 30 giugno 2013). Tuttavia i lavori di ristrutturazione non possono essere iniziati prima del 1° gennaio 2008 pena l'inapplicabilità dei benefici fiscali. Viceversa, per gli interventi ultimati dal 1° gennaio 2012 la detrazione si applica anche se i lavori sono iniziati prima del 1° gennaio 2008.

AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari

IMU anche pewr i fabbricati rurali

Dal 2012, l'Imu colpisce anche le costruzioni rurali: abitazioni, fienili, stalle e così via. Nel decreto salva-Italia (Dl 201/2011 convertito nella legge 214/2011) non si fa infatti nessuna distinzione per il trattamento fiscale di questo tipo di fabbricati.

Per gli immobili rurali che ancora oggi sono legittimamente iscritti nel Catasto dei terreni – tutti quelli per cui non si sono verificate le ipotesi previste dal Dm 28/98 (in sostanza nuove costruzioni e trasferimenti) – il decreto salva Italia prevede l'obbligo di iscrizione tra i fabbricati entro il 30 novembre 2012. Dato che per l'accatastamento c'è tempo fino alla fine di novembre e la prima rata dell'Imu va pagata entro il 18 giugno, potrebbero esserci alcuni proprietari che – al momento del versamento – non conoscono ancora la rendita esatta su cui calcolare l'imposta: in questo caso, si dovrà pagare sulla base della rendita di un fabbricato simile, per poi calcolare il conguaglio una volta che sia stata attribuito un valore catastale.

A regime, le regole per il pagamento dell'Imu "rurale" sono del tutto simili a quelle per l'Imu "generale". Nel caso delle abitazioni, alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 si applicano le aliquote del 4 per mille per la casa principale (con detrazione di 50 euro a figlio convivente inferiore ai 26 anni) e del 7,6 per mille negli altri casi (al netto delle variazioni che possono essere effettuate dai Comuni).

Nel caso invece degli immobili strumentali alle attività agricole, alla rendita rivalutata del 5% si applica il moltiplicatore 60 (65 dal 1° gennaio 2013) e l'aliquota del 2 per mille che il Comune può abbassare all'uno per mille.

Per l'individuazione dei fabbricati rurali la norma non fa riferimento alla classificazione catastale; anzi, viene espressamente abrogata dal decreto salva Italia (comma 14, articolo 13 del Dl 201/2011) la disposizione secondo cui per il riconoscimento della ruralità occorreva la classificazione catastale nelle categorie A/6 per le abitazioni e D/10 per i fabbricati strumentali. Si può quindi ritenere che l'aliquota ridotta del 2 per mille spetti semplicemente per la destinazione strumentale di un fabbricato, quale che sia la categoria; ad esempio si potrebbe trattare di un impianto fotovoltaico (categoria catastale D/1) o di un ufficio (A/10).

Il tema della ruralità è invece importante guardando al passato, perché fino alla fine del 2011 sono stati esenti da Ici gli immobili con questi requisiti. Le costruzioni che sono già iscritte a Catasto in categorie diverse dalla A/6 o D/10 hanno tempo fino alla fine di marzo per poter effettuare la variazione in queste categorie senza la modifica della rendita. La nuova data limite per un adempimento le cui scadenze sono state più volte rimandate è stata stabilita dal "decreto milleproroghe" e vale però solo ai fini Ici per l'anno di imposta 2011. Niente invece cambia per l'Imu, dato che la rendita rimane invariata e la nuova imposta colpisce anche gli immobili rurali.

L'Imu va infine a sostituire l'Ici per quel che riguarda i terreni agricoli. La base imponibile è determinata dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per il coefficiente 130 (ai fini dell'Ici il coefficiente era 75), che scende a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. L'aliquota ordinaria è dello 7,6 per mille

AmministrazioniAC

soluzioni Immobiliari

Condominio: il rendiconto è modificabile?

Il Codice non impone una sequenza temporale nell'esame dei singoli rendiconti per l'approvazione dei bilanci consuntivi del condominio. Per giurisprudenza conforme, è ritenuta legittima la delibera che approvi il consuntivo senza esaminare la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, «atteso che i criteri di semplicità e snellezza consentono, senza pregiudizi per i comproprietari, la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nel l'approvazione dei rendiconti» (Cassazione, 11562/2000). È anche possibile che possano essere sottoposti all'assemblea fatti e spese aventi riferimento a esercizio pregresso: le deliberazioni, riguardanti tali fatti e spese, vincolano i condomini.

Approvato il rendiconto e il bilancio, non è più ammesso, ai condomini, di contestare i conti o le spese, rimettendo in discussione i provvedimenti adottati (Cassazione, 3402/1981), salvo impugnare la delibera di approvazione del bilancio ma solo per mere ragioni di legittimità (Cassazione, 2747/1994). Solo a seguito di una sentenza di accoglimento dell'impugnazione, il condominio può legittimamente revisionare i bilanci pregressi in forza della sentenza.

Il principio è stato ribadito dalla Cassazione (sentenza 26243/2011) che ha respinto il ricorso proposto dal condomino che, in secondo grado, aveva visto respinta la propria domanda con la quale aveva impugnato la nuova delibera poiché, a suo dire, non è possibile che l'assemblea modifichi un precedente bilancio.
"Un condomino aveva impugnato la delibera lamentando l'illegittimità del rendiconto. Accolta l'impugnazione, l'amministratore riconvocava l'assemblea che modificava il bilancio. Un altro condomino decide di impugnare la delibera sostenendo che l'assemblea non poteva modificare il precedete bilancio ormai chiuso e approvato.
I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso precisando che l'assemblea può revisionare i vecchi bilanci a maggior ragione se ciò dipenda dalla necessità di conformarsi a una decisione giudiziale. «La Corte territoriale, con motivazione altrettanto sufficiente e pertinente, ha compiutamente argomentato sulla insussistenza dei supposti vizi di legittimità della delibera impugnata, evidenziando come il condominio avesse agito nell'ambito dei propri poteri senza ravvisare alcuna contrarietà alla legge o al regolamento e avesse legittimamente provveduto sulla revisione dei bilanci pregressi in forza della sentenza, emessa inter partes, del Tribunale di Roma con la quale era stata accolta parzialmente la domanda proposta dalla stessa (...) con riferimento all'impugnativa della delibera (a seguito della quale era stata respinta la dichiarazione di illegittimità della ripartizione riguardante le spese per la sostituzione degli ascensori)».

AmminstrazioniAC.com
per i condomini

Fotovoltaico sulle coperture

Gli impianti con capacità sino a 1 mW a dare un po' di luce a un settore altrimenti abbastanza provato dalla scure degli interventi de lquarto conto energia regolato dal Dm 5 maggio 2011

Un'ulteriore spinta per tali impianti viene dal progressivo – seppur non rapidissimo – innalzamento da parte delle regioni della soglia per avvalersi della Pas (procedura abilitativa semplificata) sino a 1 mW (attualmente la Pas a 1 mW è in vigore nel Lazio, in Abruzzo e in Veneto).

Dal 1° gennaio è obbligatorio dare l'indicazione dell'indice di prestazione energetica degli edifici negli annunci commerciali di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari. Idoneo contraltare segue il 31 maggio, che è la prima data a decorrere dalla quale la presentazione della richiesta del pertinente titolo abilitativo edilizio implica l'obbligo per il costruttore di nuovi edifici (o che conduca ristrutturazioni rilevanti) di progettare e realizzare l'intervento edilizio in modo tale da garantire il rispetto della copertura, tramite il ricorso a energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria e del 20% della somma dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento.
Scade, invece, il 30 giugno il termine per l'entrata in esercizio degli impianti fotovoltaici a pena del mancato riconoscimento del premio di 5 centesimi di euro/kWh previsto per impianti ricadenti nella tipologia «su edifici» installati in sostituzione di coperture in eternit o comunque contenenti amianto (a condizione che in ogni caso l'intervento fosse stato avviato tra il 25 agosto 2010 e il 13 maggio 2011).
Parimenti premiati dal nuovo quadro regolamentare degli incentivi sono gli impianti con innovazione tecnologica e gli impianti a concentrazione, che beneficiano di incentivi autonomi per limiti di spesa, requisiti di accesso e livello delle tariffe incentivanti.
Si stanno, inoltre, affacciando sul mercato nuove iniziative che sono mirate ad abbinare gli impianti fotovoltaici che i privati installeranno sui propri edifici alla fornitura di energia elettrica o alla ricarica di automobili e motorini elettrici, che abbinati allo sviluppo delle reti per la ricarica pubblica sembrano essere il futuro punto di contatto fra fonti rinnovabili, edilizia ecologica e grande distribuzione. C'è dunque la concreta possibilità che le ristrettezze degli incentivi per i grandi impianti possano lasciare spazio allo sviluppo di progetti assai più innovativi, che permettano di avvicinare nuovamente il fotovoltaico a quella filosofia di generazione distribuita che ne ha accompagnato la nascita, ma non ancora la diffusione.

Essenziale:
Sono considerati impianti su edifici non soggetti ai limiti di costo quelli che hanno una potenza non superiore a 1 MW, a fini tariffari sono considerati come se fossero su edifici gli impianti fotovoltaici con tecnologia tradizionale i cui soggetti pubblici responsabili sono enti locali

La mera ubicazione su edificio non è di per sé sufficiente ad escludere che un impianto debba essere assoggettato a screening ambientale


AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari

Editoriale 2012

E' innegabile, il 2012 si preannuncia come un anno difficile, ma come afferma il mio socio, "è nei momenti di difficoltà che si trovano le occasioni migliori"

AffinatiConsulting è dal 2007 al fianco di PMI e professionisti per studiare e realizzare soluzioni di gestione e strategia per la crescita e la promozione delle imprese e degli studi professionali.
A proposito di quest'ultimi, il vento che ormai soffia sempre più forte per le liberalizzazioni delle professioni, seppur osteggiato da molti è certamente un'occasione per i più piccoli e per i giovani professionisti di affermarsi offrendo servizi di grande valore a tariffe competitive, sempre, è bene ribadirlo nel pieno rispetto della normativa deontologica.

AmministrazioniAC in stretto collegamento con professionisti ha sviluppato soluzioni per quanto riguarda il saldo e stralcio immobiliare, per poter generare reddito, ma soprattutto trovare soluzioni a soggetti in difficoltà economica.
Il saldo e stralcio, ha consentito ai nostri clienti di poter risolvere i loro problemi, agli istituti bancari di alleviare alcune sofferenze e ai nostri clienti investitori di trovare immobili a prezzi realmente vantaggiosi.
AmministrazioniAC è sempre al fianco di chi vuol investire nel settore immobiliare proponendo pacchetti per la consulenza di natura fiscale, legale legata al mondo del "mattone".
Infine AmministrazioniAC, offre lo "stato dell'arte" nella consulenza in diritto condominiale, potendo avvalersi di ricercatori interni e collaborando fattivamente con studi professionali in tutta Italia.

Rimbocchiamoci le maniche, vogliamo essere i Vostri partner per la crescita.

Dott. Jacopo M.D. Affinati