IMU anche pewr i fabbricati rurali

Dal 2012, l'Imu colpisce anche le costruzioni rurali: abitazioni, fienili, stalle e così via. Nel decreto salva-Italia (Dl 201/2011 convertito nella legge 214/2011) non si fa infatti nessuna distinzione per il trattamento fiscale di questo tipo di fabbricati.

Per gli immobili rurali che ancora oggi sono legittimamente iscritti nel Catasto dei terreni – tutti quelli per cui non si sono verificate le ipotesi previste dal Dm 28/98 (in sostanza nuove costruzioni e trasferimenti) – il decreto salva Italia prevede l'obbligo di iscrizione tra i fabbricati entro il 30 novembre 2012. Dato che per l'accatastamento c'è tempo fino alla fine di novembre e la prima rata dell'Imu va pagata entro il 18 giugno, potrebbero esserci alcuni proprietari che – al momento del versamento – non conoscono ancora la rendita esatta su cui calcolare l'imposta: in questo caso, si dovrà pagare sulla base della rendita di un fabbricato simile, per poi calcolare il conguaglio una volta che sia stata attribuito un valore catastale.

A regime, le regole per il pagamento dell'Imu "rurale" sono del tutto simili a quelle per l'Imu "generale". Nel caso delle abitazioni, alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 si applicano le aliquote del 4 per mille per la casa principale (con detrazione di 50 euro a figlio convivente inferiore ai 26 anni) e del 7,6 per mille negli altri casi (al netto delle variazioni che possono essere effettuate dai Comuni).

Nel caso invece degli immobili strumentali alle attività agricole, alla rendita rivalutata del 5% si applica il moltiplicatore 60 (65 dal 1° gennaio 2013) e l'aliquota del 2 per mille che il Comune può abbassare all'uno per mille.

Per l'individuazione dei fabbricati rurali la norma non fa riferimento alla classificazione catastale; anzi, viene espressamente abrogata dal decreto salva Italia (comma 14, articolo 13 del Dl 201/2011) la disposizione secondo cui per il riconoscimento della ruralità occorreva la classificazione catastale nelle categorie A/6 per le abitazioni e D/10 per i fabbricati strumentali. Si può quindi ritenere che l'aliquota ridotta del 2 per mille spetti semplicemente per la destinazione strumentale di un fabbricato, quale che sia la categoria; ad esempio si potrebbe trattare di un impianto fotovoltaico (categoria catastale D/1) o di un ufficio (A/10).

Il tema della ruralità è invece importante guardando al passato, perché fino alla fine del 2011 sono stati esenti da Ici gli immobili con questi requisiti. Le costruzioni che sono già iscritte a Catasto in categorie diverse dalla A/6 o D/10 hanno tempo fino alla fine di marzo per poter effettuare la variazione in queste categorie senza la modifica della rendita. La nuova data limite per un adempimento le cui scadenze sono state più volte rimandate è stata stabilita dal "decreto milleproroghe" e vale però solo ai fini Ici per l'anno di imposta 2011. Niente invece cambia per l'Imu, dato che la rendita rimane invariata e la nuova imposta colpisce anche gli immobili rurali.

L'Imu va infine a sostituire l'Ici per quel che riguarda i terreni agricoli. La base imponibile è determinata dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per il coefficiente 130 (ai fini dell'Ici il coefficiente era 75), che scende a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. L'aliquota ordinaria è dello 7,6 per mille

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soluzioni Immobiliari

Condominio: il rendiconto è modificabile?

Il Codice non impone una sequenza temporale nell'esame dei singoli rendiconti per l'approvazione dei bilanci consuntivi del condominio. Per giurisprudenza conforme, è ritenuta legittima la delibera che approvi il consuntivo senza esaminare la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, «atteso che i criteri di semplicità e snellezza consentono, senza pregiudizi per i comproprietari, la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nel l'approvazione dei rendiconti» (Cassazione, 11562/2000). È anche possibile che possano essere sottoposti all'assemblea fatti e spese aventi riferimento a esercizio pregresso: le deliberazioni, riguardanti tali fatti e spese, vincolano i condomini.

Approvato il rendiconto e il bilancio, non è più ammesso, ai condomini, di contestare i conti o le spese, rimettendo in discussione i provvedimenti adottati (Cassazione, 3402/1981), salvo impugnare la delibera di approvazione del bilancio ma solo per mere ragioni di legittimità (Cassazione, 2747/1994). Solo a seguito di una sentenza di accoglimento dell'impugnazione, il condominio può legittimamente revisionare i bilanci pregressi in forza della sentenza.

Il principio è stato ribadito dalla Cassazione (sentenza 26243/2011) che ha respinto il ricorso proposto dal condomino che, in secondo grado, aveva visto respinta la propria domanda con la quale aveva impugnato la nuova delibera poiché, a suo dire, non è possibile che l'assemblea modifichi un precedente bilancio.
"Un condomino aveva impugnato la delibera lamentando l'illegittimità del rendiconto. Accolta l'impugnazione, l'amministratore riconvocava l'assemblea che modificava il bilancio. Un altro condomino decide di impugnare la delibera sostenendo che l'assemblea non poteva modificare il precedete bilancio ormai chiuso e approvato.
I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso precisando che l'assemblea può revisionare i vecchi bilanci a maggior ragione se ciò dipenda dalla necessità di conformarsi a una decisione giudiziale. «La Corte territoriale, con motivazione altrettanto sufficiente e pertinente, ha compiutamente argomentato sulla insussistenza dei supposti vizi di legittimità della delibera impugnata, evidenziando come il condominio avesse agito nell'ambito dei propri poteri senza ravvisare alcuna contrarietà alla legge o al regolamento e avesse legittimamente provveduto sulla revisione dei bilanci pregressi in forza della sentenza, emessa inter partes, del Tribunale di Roma con la quale era stata accolta parzialmente la domanda proposta dalla stessa (...) con riferimento all'impugnativa della delibera (a seguito della quale era stata respinta la dichiarazione di illegittimità della ripartizione riguardante le spese per la sostituzione degli ascensori)».

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per i condomini

Fotovoltaico sulle coperture

Gli impianti con capacità sino a 1 mW a dare un po' di luce a un settore altrimenti abbastanza provato dalla scure degli interventi de lquarto conto energia regolato dal Dm 5 maggio 2011

Un'ulteriore spinta per tali impianti viene dal progressivo – seppur non rapidissimo – innalzamento da parte delle regioni della soglia per avvalersi della Pas (procedura abilitativa semplificata) sino a 1 mW (attualmente la Pas a 1 mW è in vigore nel Lazio, in Abruzzo e in Veneto).

Dal 1° gennaio è obbligatorio dare l'indicazione dell'indice di prestazione energetica degli edifici negli annunci commerciali di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari. Idoneo contraltare segue il 31 maggio, che è la prima data a decorrere dalla quale la presentazione della richiesta del pertinente titolo abilitativo edilizio implica l'obbligo per il costruttore di nuovi edifici (o che conduca ristrutturazioni rilevanti) di progettare e realizzare l'intervento edilizio in modo tale da garantire il rispetto della copertura, tramite il ricorso a energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria e del 20% della somma dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento.
Scade, invece, il 30 giugno il termine per l'entrata in esercizio degli impianti fotovoltaici a pena del mancato riconoscimento del premio di 5 centesimi di euro/kWh previsto per impianti ricadenti nella tipologia «su edifici» installati in sostituzione di coperture in eternit o comunque contenenti amianto (a condizione che in ogni caso l'intervento fosse stato avviato tra il 25 agosto 2010 e il 13 maggio 2011).
Parimenti premiati dal nuovo quadro regolamentare degli incentivi sono gli impianti con innovazione tecnologica e gli impianti a concentrazione, che beneficiano di incentivi autonomi per limiti di spesa, requisiti di accesso e livello delle tariffe incentivanti.
Si stanno, inoltre, affacciando sul mercato nuove iniziative che sono mirate ad abbinare gli impianti fotovoltaici che i privati installeranno sui propri edifici alla fornitura di energia elettrica o alla ricarica di automobili e motorini elettrici, che abbinati allo sviluppo delle reti per la ricarica pubblica sembrano essere il futuro punto di contatto fra fonti rinnovabili, edilizia ecologica e grande distribuzione. C'è dunque la concreta possibilità che le ristrettezze degli incentivi per i grandi impianti possano lasciare spazio allo sviluppo di progetti assai più innovativi, che permettano di avvicinare nuovamente il fotovoltaico a quella filosofia di generazione distribuita che ne ha accompagnato la nascita, ma non ancora la diffusione.

Essenziale:
Sono considerati impianti su edifici non soggetti ai limiti di costo quelli che hanno una potenza non superiore a 1 MW, a fini tariffari sono considerati come se fossero su edifici gli impianti fotovoltaici con tecnologia tradizionale i cui soggetti pubblici responsabili sono enti locali

La mera ubicazione su edificio non è di per sé sufficiente ad escludere che un impianto debba essere assoggettato a screening ambientale


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soluzioni immobiliari

Editoriale 2012

E' innegabile, il 2012 si preannuncia come un anno difficile, ma come afferma il mio socio, "è nei momenti di difficoltà che si trovano le occasioni migliori"

AffinatiConsulting è dal 2007 al fianco di PMI e professionisti per studiare e realizzare soluzioni di gestione e strategia per la crescita e la promozione delle imprese e degli studi professionali.
A proposito di quest'ultimi, il vento che ormai soffia sempre più forte per le liberalizzazioni delle professioni, seppur osteggiato da molti è certamente un'occasione per i più piccoli e per i giovani professionisti di affermarsi offrendo servizi di grande valore a tariffe competitive, sempre, è bene ribadirlo nel pieno rispetto della normativa deontologica.

AmministrazioniAC in stretto collegamento con professionisti ha sviluppato soluzioni per quanto riguarda il saldo e stralcio immobiliare, per poter generare reddito, ma soprattutto trovare soluzioni a soggetti in difficoltà economica.
Il saldo e stralcio, ha consentito ai nostri clienti di poter risolvere i loro problemi, agli istituti bancari di alleviare alcune sofferenze e ai nostri clienti investitori di trovare immobili a prezzi realmente vantaggiosi.
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Infine AmministrazioniAC, offre lo "stato dell'arte" nella consulenza in diritto condominiale, potendo avvalersi di ricercatori interni e collaborando fattivamente con studi professionali in tutta Italia.

Rimbocchiamoci le maniche, vogliamo essere i Vostri partner per la crescita.

Dott. Jacopo M.D. Affinati

Guida all'IMU

L’imposta Municipale Unica:
L’IMU va ad assorbire il prelievo fiscale non solo dell’ICI bensì anche delle imposte Irpef derivante dal possesso di immobili (non soggetti a locazione) di alcuni tributi come le addizionali regionali e comunali in un solo tributo; in tale insieme rientra anche l’ICI o Imposta Comunale sugli Immobili . Sono previste anche delle tempistiche di assorbimento a seconda della diversa tipologia di tributi: è il caso delle imposte ipotecarie e catastali che saranno assorbite per ora solo dal 2015.

La Base Imponibile dell’IMU
La base imponibile parte sempre dalla rendita catastale a cui si applica una rivalutazione “fissa” del 5% come avviene per l’ICI. A questo importo si applica un moltiplicatore, che per l'abitazione principale e pertinenze e per le seconde case sarà pari a 160 . Questo valore risultante è la base imponibile a cui applicare le aliquote IMU e le eventuali detrazioni di imposta.

Le Aliquote IMU
Le aliquote IMU sono sulll’abitazione principale dello 0,40% con possibilità di incrmento dello 0,6% e di riduzione dello 0,2% mentre per le unità locali diverse dalla principale sale allo 0,76% con la possibilità di aumentarle dell’1,06% e di ridurle dello 0,46%. Sarà possibile anche ridurre ulteriormente l’IMU fino allo 0,40% per gli immobili delle società soggette a ires per le unità locali locate e per gli immobili non produttivi di reddito fondiario.

Scadenza IMU
L’IMU dovrebbe seguire lo stesso versamento che abbiamo per l’ICI con un acconto a giugno 2012 ed un saldo a dicembre 2012 .

Come si versa l’IMU
Rispetto alle modalità di versamento l’IMU si verserà con il modlelo f24 e con dei codici tributo che ad oggi non sono ancora disponibili .

Ritorna della tassa sulla prima casa: da quando
Il ritorno del prelievo sulla prima casa si avrà dal 2012 e quindi a giugno 2012 .

Rispetto alle modalità di calcolo dell’imposta IMU sono previste diverse aliquote (0,76% e 0,40%) con possibilità dei comuni di variarle all’interno di alcuni intervella e di alcune categorie di immobili (esempio fabbricato rurali), con delle soglie anche di esenzione.

Quello che stupisce è che questa tipologia di base imponibile varrà solo al livello di IMU e non ai fini delle altre imposte di registro o ipocatastali ecc facendo di fatto aumentare il lavoro per i commercialisti che dovranno confrontarsi con diverse basi di calcolo.

Il l maxi emendamento del Decreto Salva Italia prevede che sull’imposta municipale viene prevista anche una detrazione di 50 euro per ogni figlio oltre ad altre novità che riguardano il prelievo anche sugli immobili detenuti all’estero che avrà la stessa aliquota dell’IMU seppur con diversa base imponibile a meno di equiparazione nei metodi di calcolo.

Riferimento Normativo:
Articolo 13 del Decreto Salva Italia

Il 36 per cento.

Il 36 per cento

La detrazione per i lavori di recupero edilizio diventa strutturale, allarga la casistica e in prospettiva – ma solo dal 2013 – si lega all'Isee
Le nuove regole, inserite direttamente nel Tuir (Dpr 917/86) non hanno più scadenza. Potranno beneficiare del bonus tutti i contribuenti «che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi». Sempre con il limite di 48mila euro per unità immobiliare. Sempre da dividere in dieci anni.

Quanto agli interventi agevolati, l'elenco ora comprende:
i lavori (anche di manutenzione ordinaria) sulle parti comuni condominiali, ma solo su muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni, vestiboli, anditi, portici, cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (escluse quindi portinerie, impianti e ascensori – oggi agevolate – a meno che non si tratti di risparmio energetico);

ristrutturazione, restauro-risanamento conservativo e manutenzione straordinaria nelle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali , e loro pertinenze;
realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune
rimozione di barriere architettoniche, ascensori e comunque per favorire la mobilità interna di disabili;
cablatura, risparmio energetico, antifurto e sicurezza, contenimento dell'inquinamento acustico, misure antisismiche.

Due sono le novità forti: la detraibilità delle spese per la ricostruzione o il ripristino dell'immobile – anche non residenziale – danneggiato a seguito «eventi calamitosi» (previa dichiarazione dello stato di emergenza) e delle spese per opere volte a evitare gli infortuni domestici.
È confermata anche la detrazione pari al 25% del prezzo pagato per comprare case in edifici oggetto di restauro-risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia purché vendute entro sei mesi dalla fine lavori.
Per gli eredi l'agevolazione è conservata per le rate non beneficiate dal defunto, ma solo se continueranno a detenere materialmente e direttamente il bene. Mentre per gli acquirenti il trasferimento delle quote di detrazione residue è automatica «salvo diverso accordo delle parti». Le vecchie regole continuano comunque a valere per tutto il 2011, quelle nuove scatteranno dal 2012.

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In condominio la comunione è prevalente sulle distanze

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 25 ottobre 2011, n.22092

Le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

In considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri.

Il caso concreto:
Con ricorso per manutenzione del possesso C.F. e C..S., proprietari dell'appartamento al primo piano del fabbricato sito in (omissis), denunciavano che G..N. e C..P., proprietari del sottostante appartamento a piano terra, avevano realizzato tre pensiline di materiale plastico con intelaiatura in ferro lamentando la lesione dell'estetica della facciata e la violazione del diritto di veduta in appiombo dai medesimi esercitato. Chiedevano la rimozione del manufatto, facendo presente che, attraverso la pensilina era possibile accedere dal muro di cinta al loro appartamento. Si costituivano i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda. Respinta la tutela interdittale, il Tribunale di Massa con sentenza dep. il 21 luglio 2001 rigettava la domanda. Con sentenza dep. il 25 novembre 2004 la Corte di appello di Genova rigettava l'impugnazione principale proposta dagli attori. Dopo avere precisato i limiti entro i quali le norme sulle distanze legali si applicano al condominio in considerazione dell'esigenza di contemperare i diversi interessi dei proprietari che il giudice deve valutare, la Corte riteneva che, da un canto, le pensiline realizzate con materiale elegante e in armonia con le caratteristiche strutturali e le linee estetiche del fabbricato, svolgevano una funzione di obiettiva utilità per il condomino al piano terra e, d'altro lato, che il pericolo alla sicurezza del primo piano era da escludere, attesa la fragilità della lastra in policarbonato che sola avrebbe potuto fornire una base di appoggio per accedere all'appartamento degli attori mentre il materiale trasparente delle pensiline non impediva l'esercizio della veduta in appiombo. 2. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione il C. e la S. sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resistono con controricorso gli intimati.


Precedenti conformi
Cass. 6546/2010; 7044/2004; 8978/2003; 15394/2000; 9995/1998; 10704/1994.
e Cass. 7044/ 2004 n. 7044; Cass. 8808/2003.