Condominio: decoro architettonico e rimozione barriere

Neppure le opere destinate alla rimozione delle barriere architettoniche si sottraggono alla discussione sul decoro dell'edificio condominiale.
La materia come ci sottolineano i consulenti di AmministrazioniAC è regolata dalla legge 13 del 1989 che determina standard per gli edifici di nuova costruzione ( DM 14 giugno 1989) e incentiva gli interventi volti alla rimozione delle barriere.
L'art. 2 della suddetta legge permette che le modifiche con tali finalità possano essere assunte all'interno del Condomino con maggioranze inferiori rispetto a quelle reviste per le innovazioni (in seconda convocazione 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore dell'edificio)
Ma il secondo comma del citato art. 2 impone che le modifiche seppur atte a rimuovere barriere architettoniche debbono sottostare al principio della salvaguardia del decoro architettonico dell'edificio.
La Corte di Cassazione seppur con pronuncia risalente si è schierata a favore di un orientamento molto restrittivo che favorisce indubbiamente la salvaguardia del decoro a svantaggio degli interventi atti a facilitare la fruibilità dell'immobile (in particolare delle aree comuni) da parte del portatore di handicap.
Mentre la giurisprudenza di merito supportata dalla brillante pronuncia della Corte Costituzionale n. 167 del 10 maggio 1999 ha una visione più ampia permettendo quindi lavori che possono concretamente facilitare non solo l'accesso, ma come dicevamo in precedenza, la fruibilità dei beni condominiali.

Condominio e disabili: Ascensore

In tema di installazione di un ascensore in una chiostrina ad opera di alcuni condomini, occorre premettere che è legittimo, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalita' particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purche' nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o

potenziali, degli altri condomini, sia l'uso piu' intenso della cosa, purche' non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno nel rispetto del principio generale di cui all'art. 1102 cod. civ..
D'altra parte, la trasformazione della cosa comune nell'interesse esclusivo di alcuni condomini e con pregiudizio del diritto di godimento della stessa anche di un solo condomino, configura l'innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., comma 2, atteso che in tal caso: a) l'uso del bene avviene in violazione del limite sancito dall'art. 1102 cod. civ., di non alterare la destinazione naturale ed esorbita dal novero delle modifiche consentite al condomino, dovendo peraltro intendersi per innovazione in senso tecnico-giuridico non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entita' sostanziale o ne muti la destinazione originaria; b) le innovazioni che comportano la compromissione dei diritti degli altri condomini sono vietate ai sensi dell'art. 1120 c.c., comma 2, in quanto rendono il bene inservibile all'uso comune, dovendo qui considerarsi che la condizione di inservibilita' del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino e' riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilita' che il condomino precedentemente ricavava dal bene.
Non può al riguardo neppure richiamarsi la disposizione di cui alla L. n. 13 del 1989, art. 2, comma 1, che in tema di innovazioni idonee "ad eliminare le barriere architettoniche” prevede per facilitare il raggiungimento della maggioranza un abbassamento del quorum che sarebbe richiesto per le innovazioni, richiamando quelli di cui all'art. 1136 c.c., commi 2 e 3. Infatti l'art. 2, comma 3 citato fa salvo il disposto dell'art. 1120 c.c., comma 2, e art. 1121 c.c., comma 3, cosi' escludendo la deroga al divieto delle innovazioni pregiudizievoli

Associaizioni: Posteggio per il disabile

Il disabile che parcheggia l'auto nelle strisce blu è tenuto a pagare la tariffa oraria anche se non ha trovato posto nelle aree riservate. In assenza di una nor¬mativa che stabilisca espressa¬mente questo beneficio la gratuità della sosta per i portatori di handicap è consentita solo nei parcheggi riservati.

Malgrado unprecedente della Cassazione (sentenza 25388/08) che aveva affermato la gratuità della so¬sta in ogni caso per i disabili titolari del contrassegno, nella Sentenza in esame ( 212/2009)i Giudici "al contrario, hanno sostenuto che nessuna norma esclude il pagamento della sosta nelle zone con strisce blu" e precisa la Cassazione"ha fondamento invocare l'esigenza di favorire la mobilità delle persone disabili. Dalla gratuità, anziché onerosità della sosta come per gli altri utenti, «deriva, infatti, un vantaggio meramente economico» e non in termini di mobilità che è invece favorita dalla concreta disponibilità del posto dove sostare."

Condominio: posti auto riservati ai disabili

Normativa di riferimento
Per l`edilizia residenziale privata e l`edilizia residenziale pubblica va premesso che il campo di applicazione e la decorrenza sono legati all`entrata in vigore delle norme relative al DM 236/89 : " ... è importante sottolineare che, a decorrere dall`11 agosto 1989 (primo giorno posteriore ai sei mesi dall`entrata in vigore delle legge previsti dall`art. 1, comma 1), tutti i progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici ovvero alla ristrutturazione di interi edifici (siano essi, nel primo e nel secondo caso, destinati ad uso abitativo o ad uso non abitativo), compresi anche quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, dovranno essere adeguati alle prescrizioni tecniche contenute nel decreto del Ministro dei Lavori Pubblici di cui al comma 2 dell`art. 1. " (fonte: circolare 1669/89)

Cosa dice il DM
Il DM 236 all`art. 8.2.3 Parcheggi, detta: "Nelle aree di parcheggio devono comunque essere previsti, nella misura minima di 1 ogni 50 o frazione di 50, posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20, e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili. Detti posti auto, opportunamente segnalati, sono ubicati in aderenza ai percorsi pedonali e nelle vicinanze dell`accesso dell`edificio o attrezzatura. Al fine di agevolare la manovra di trasferimento della persona su sedia a ruote in comuni condizioni atmosferiche, detti posti auto riservati sono, preferibilmente, dotati di copertura." Si osserva quindi che nell`articolo sopra citato non si parla di parcheggi privati acquistati da singoli condomini, né di parcheggi riservati a residenti disabili, ma si richiede di prevedere posti riservati ai veicoli al servizio di persone disabili, che potranno essere residenti o visitatori e quindi potranno variare.

Posti auto riservati
E` importante sottolineare che in caso diposti auto comuni va prevista la presenza di almeno 1 posto auto, ogni 50 o frazione di 50, riservato ma non personale quindi a disposizione della collettività e in particolare dei mezzi al servizio di persone disabili, posto che il condominio sia stato realizzato dopo l`entrata in vigore del DM 236. Questa disposizione si collega anche al requisito di VISITABILITÀ previsto per l`edilizia residenziale dallo stesso DM 236 che detta "Per visitabilità si intende la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare. Sono spazi di relazione gli spazi di soggiorno o pranzo dell`alloggio e quelli dei luoghi di lavoro, servizio ed incontro, nei quali il cittadino entra in rapporto con la funzione ivi svolta". Inoltre le stesse prescrizioni parlano di edificio o attrezzatura quindi valgono per i condomini o per attrezzature quali ad esempio impianti sportivi o di alto genere (attrezzature private aperte al pubblico). Nel DM si specifica anche l`ubicazione che deve essere in aderenza ai percorsi pedonali e nelle vicinanze dell`accesso e la possibilità di avere una copertura. In caso di un condominio realizzato prima dell`entrata in vigore della legge 13 e relativo DM 236 o in caso di assenza di area parcheggio comune le modalità per poter avere un posto auto riservato come sopra indicato può essere sottoposto al parere dell`assemblea condominiale in relazione alle possibili opzioni che si presentano

Si ringrazia AmministrazioniAC

Accesso all'ascensore per un disabile

Deve ritenersi nulla la delibera assembleare che - pur in presenza di due condomini disabili – autorizzi l’installazione di un ascensore, con sensibile riduzione delle dimensioni delle scale condominiali. Il Supremo collegio ha altresì aggiunto che: “questa Corte non ignora il diverso orientamento di Cassazione 4 luglio 2001, numero 9033, secondo cui il pregiudizio per alcuni condomini della originaria possibilità di utilizzazione delle scale possa essere compensato dal miglior godimento, anche se di diverso contenuto, offerto dalla innovazione, ma ritiene trattarsi di una valutazione fatta in un caso concreto non applicabile alla fattispecie, nella quale la Corte ha rilevato che la riduzione della rampa a metri 0,85 comporta una grave menomazione, rendendo disagevole il contemporaneo passaggio di due persone e problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni”.
Cassazione 1 giugno 2007, numero 12847

Installazione di un servo-scala

In tema di deliberazioni condominiali, l’installazione di un servo-scala per facilitare l’accesso ai disabili non implica rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati idonei al superamento delle barriere architettoniche e deliberati dall’assemblea. A tal fine, l’installazione dell’ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27 primo comma della legge 118/1971 e all’art. 1 primo comma del D.P.R. 384/1978, costituisce innovazione.
Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2005, n. 8286

Condominio: disabili

La sentenza n. 12705 del 13 giugno 2008 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione non contiene, sul tema dell'abbattimento delle barriere architettoniche in ambito condominiale, elementi di novità rispetto ai principi espressi dalla stessa Corte in precedente pronuncia (sentenza n. 12705 del 26.04.2005).

La sentenza fornisce alcuni spunti per una riflessione sull'argomento che presenta orientamenti contrastanti

Diritti ed esigenze contrapposti

È un dato oggettivo dell'esperienza che in ambito condominiale si registri un conflitto tra le ragioni di proprietà, comuni o individuali, dei condòmini e le ragioni del condomino disabile che esige il diritto al superamento di una barriera architettonica.

Il disabile può essere un comproprietario dell'edificio condominiale e, cosa ben più importante, certamente è portatore di un diritto all'accessibilità all'edificio condominiale e alla sua unità abitativa.

La materia ci obbliga ad uno sforzo interpretativo, poiché, da un lato, deve temperare l'impronta prettamente patrimonialistica delle norme in materia di condominio con le istanze di tutela introdotte della Legge 13 del 1989 sull'abbattimento delle barriere architettoniche; norme che lo stesso articolo 2, comma 3 della Legge richiama espressamente.

Dall'altro lato, l'interpretazione deve contemplare anche le diverse istanze di tutela dei soggetti di questo conflitto, definendone, alla luce dei principi fondamentali del nostro ordinamento giuridico, il grado di prevalenza, cioè se debba prevalere la tutela del patrimonio o la tutela del soggetto debole che deve accedere alla propria abitazione.

Quali diritti

Per quanto riguarda il disabile, è necessario avere coscienza e conoscenza che la barriera architettonica è una situazione ambientale che interagisce - negativamente - con i diritti della sua persona e non solo con il suo patrimonio.

In primo luogo incide sul diritto ad un pieno inserimento sociale, che ha come condizione la possibilità per il disabile di accedere, in autonomia e sicurezza, dove meglio crede in base alle sue necessità, interessi ed aspirazioni.

Sotto questo profilo non è superfluo notare come sia mutata la visione del soggetto disabile: da tempo non è più un "soggetto non recuperabile" e la sua socializzazione è vista come elemento essenziale per la sua salute, con effetti e funzioni sostanzialmente terapeutiche, al pari delle cure e delle terapie di riabilitazione.

La barriera

L'accessibilità è stata identificata come uno dei presupposti per un pieno e libero inserimento sociale della persona disabile, quindi per la realizzazione della sua persona (lettera G dell'art. 2 del Decreto Ministeriale 14.06.1989, n. 236).

L'accessibilità, intesa come "la possibilità, anche per persone con ridotta od impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le sue singole unità ambientali e ambienti, di entravi agevolmente e di fruire spazi ed attrezzature in condizioni di adeguata autonomia e sicurezza", è diventata "una qualitas essenziale degli edifici privati di nuova costruzione ad uso di civile abitazione, quale conseguenza dell'affermarsi, nella coscienza sociale, del dovere collettivo di rimuovere, preventivamente, ogni possibile ostacolo alla esplicazione dei diritti fondamentali delle persone affette da handicap fisici. Per quanto riguarda poi gli edifici privati già esistenti, vengono in considerazione, come espressione dello stesso indirizzo legislativo, gli interventi previsti dall'art. 2 della citata L. 13 del 1989, in virtù dei quali è possibile apportare all'immobile condominiale, a spese dell'interessato ed anche in deroga alle norme sul condominio negli edifici, le modifiche necessarie per renderlo più comodamente accessibile".

Per la Corte di Cassazione in altre parole, la barriera architettonica è situazione che può compromettere la salute e lo sviluppo della persona disabile.

I diritti del condomino disabile al superamento della barriera architettonica presente nell'edificio condominiale nel quale abita o al quale deve accedere, pertanto, non sono certo meno importanti delle ragioni di tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, della servibilità o usabilità delle parti comuni, o dei diritti di proprietà sulle singole unità inglobate nell'edificio condominiale.

I limiti della legge

La barriera architettonica può compromettere, anche in ambito condominiale, le attività realizzatrici della persona disabile: questo è un concetto che, pur nella sua recente elaborazione, fa oramai parte del patrimonio di base dell'operatore del diritto.

In altri termini, la barriera architettonica può essere fonte, oltre che di un danno alla salute del disabile (danno biologico), anche di un danno esistenziale, inteso, appunto, come voce di danno all'interno della quale vanno ricondotti tutti gli impedimenti che la persona subisce sul piano delle attività attraverso le quali persegue il proprio sviluppo individuale.

Se non bastasse, la giurisprudenza di merito ha anche individuato un danno esistenziale nella riduzione delle potenzialità di godimento della propria abitazione.

I diritti di proprietà dei condòmini - alla cui tutela vigila, in caso di innovazioni sottese a superare una barriera architettonica, il secondo comma dell'art. 1120 del Codice Civile, espressamente richiamato dal terzo comma dell'art. 2 della Legge 13 del 1989 - si contrappongono alle posizioni soggettive del disabile di rilevanza costituzionale.

Purtroppo queste posizioni soggettive sembrano non essere tutelate pienamente dalla Legge 13/1989, se consideriamo i limiti alle innovazioni dalla stessa posti con il terzo comma del suo articolo 2. Per questo non è stata esente da critiche.

Infatti, non si può certo dire che la legge 13 del 1989 riconosca al disabile un diritto incondizionato alle innovazioni atte a superare la barriera architettonica.

La Legge 13 riconosce al disabile solo il più limitato diritto a realizzare opere mobili facilmente rimovibili (e non è il caso dell'ascensore), all'installazione di servoscala e all'allargamento di porte, purché ciò sia fatto a sue spese (vedi il secondo comma dell'articolo 2 della Legge 13/1989). Viceversa, ancorché con maggioranze meno rigorose di quelle previste dall'art. 1120, 1° comma del Codice Civile, richiede un consenso qualificato (con una maggioranza ampia) degli altri condòmini per l'esecuzione di opere di tipo strutturale qualificabili, appunto, come innovazioni.

Paradossalmente, in termini concreti, l'eliminazione delle barriere architettoniche ha trovato talora soluzione più efficace nelle norme in materia di comunione, vale a dire l'articolo 1102 del Codice Civile, che non nella legislazione speciale.

Giurisprudenza favorevole

Fa riferimento stretto al Codice Civile la sentenza che ha stabilito che il disabile ha anche diritto ad utilizzare il cortile comune per procedere all'installazione di una colonna d'ascensore al servizio del proprio edificio, tanto più nell'ipotesi in cui tra i condòmini utilizzatori dell'impianto installato vi siano soggetti disabili.

Sulla stessa linea è la sentenza che ha fissato il diritto ad installare un ascensore all'esterno dell'edificio condominiale, anche con l'eventuale dissenso degli altri condòmini, non costituendo ciò un'innovazione, ma una mera modifica, necessaria per il miglior godimento della cosa.

In altri casi la giurisprudenza ha prestato maggiore ed espressa attenzione all'esigenza di tutela per le posizioni soggettive costituzionalmente rilevanti del disabile e alla funzione sociale che deve avere la proprietà privata. L'intento è di garantire un'applicazione della Legge 13 più incisiva sul piano della tutela effettiva.

Su questo solco è la sentenza che ha riconosciuto il diritto del disabile all'installazione dell'ascensore nella gabbia delle scale, poiché nella valutazione comparativa dei contrapposti interessi - da effettuarsi nello spirito della funzione sociale che la proprietà privata ha nella Costituzione - risulta che l'ascensore consente al condomino disabile la soluzione di un problema vitale e di primo interesse quale è l'adeguato inserimento nella vita sociale.

In un altro caso ha riconosciuto il diritto alla realizzazione, sull'esterno dell'edificio condominiale, di una struttura metallica e di uno scalino per l'installazione di una piattaforma mobile, poiché la tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale va contemperata con l'esigenza di eguaglianza e solidarietà dovuta nei confronti dei disabili.

In un altro caso è stato ammesso il diritto all'escavazione del sottosuolo condominiale finalizzata all'installazione di un ascensore, senza che ciò arrechi danni attuali o futuri all'edificio condominiale, poiché ragioni di pubblico interesse e di solidarietà sociale rendono lecite anche le opere che incidono sul compossesso dei condòmini.

Giurisprudenza contraria

Non manca, infatti, giurisprudenza di merito e di legittimità che, sulla base di un'interpretazione letterale della Legge 13 e nel rispetto delle norme in materia di condominio, non deroga, in alcun modo, all'intangibilità dei diritti di proprietà dei condòmini, intaccati dalle innovazioni richieste o adottate dal disabile.

In altri termini, si può dire che dall'esame delle diverse pronunce in materia di abbattimento delle barriere architettoniche risulta che dall'applicazione della Legge 13 del 1989 e dalle norme sul condominio e sulla comunione non è risolto il punto centrale dell'intera questione, vale a dire: se il disabile abbia o meno diritto di fare uso delle parti comuni dell'edificio condominiale per superare una barriera architettonica, anche contro il parere degli altri condòmini e ancorché l'innovazione realizzata incida, pur non travolgendoli, sui diritti di proprietà (comuni e/o individuali) di terzi, dovendo rilevare, per contro, il consenso dei condòmini al solo fine di vedere un loro concorso nelle spese di realizzazione dell'innovazione.