IMU: pertinenze

Secondo il testo del decreto salva-Italia, infatti, «per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate» (articolo 13, comma 2). Il proprietario, quindi, dovrà verificare  tramite la visura catastale se e quante pertinenze ci sono per ognuna delle categorie indicate, così da poter calcolare e pagare correttamente l'imposta.
 Ad esempio se l'abitazione è dotata di due box auto sul primo si pagherà in ragione dell'aliquota del 4x1000 mentre sul secondo del 7,6 x mille.

 Entro il 18 giugno si potrà versare – a scelta del contribuente – il 50% o il 33% dell'Imu calcolata applicando l'aliquota ridotta (chi sceglie il 33% avrà un'altra rata, identica, entro il 17 settembre, oltre al conguaglio da versare entro il 18 dicembre). Per l'Imu calcolata ad aliquota ordinaria, invece, la rata di giugno sarà sempre il 50 per cento. Inoltre, mentre l'acconto dell'Imu sull'abitazione principale ha un unico codice tributo da indicare nel modello F24 (3912), quella sugli altri fabbricati – come le pertinenze extra – deve essere diviso a metà tra il codice 3918 e il codice 3919.

 Secondo la legge, infatti, tutte queste regole si applicano alle pertinenze «anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo». Di conseguenza, stando alla lettera della legge, nel caso di un'abitazione principale con cantina e soffitta incorporate – quindi con una rendita catastale unica – l'agevolazione dovrebbe applicarsi solo a una delle due pertinenze, dal momento che entrambe sono censibili nella stessa categoria C/2. Il che rappresenta un bel problema: teoricamente, si potrebbe pensare di scorporare la rendita catastale, sottraendo la parte che può essere ricondotta alla seconda pertinenza. Ma a livello pratico l'operazione è difficile da immaginare: servirebbe l'aiuto di un geometra per fare i conti e, di fatto, i proprietari che non si fanno assistere da un commercialista potrebbero non accorgersi neppure che la rendita include due o più pertinenze censibili in C/2 (oltretutto,il dato non emerge dalla visura, ma solo dalla planimetria o dagli atti d'acquisto). Tra l'altro, sotto il profilo della normativa catastale, la cantina non costituisce autonoma unità, se di modeste dimensioni, in quanto non possiede i requisiti di unità immobiliare, e quindi è perfettamente legittimo che sia accatastata insieme con la casa. Ecco perché sul punto servono istruzioni precise.

AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari

IMU e bolla immobiliare

Prezzi delle case in picchiata, giù del 20% e in alcuni casi addirittura dimezzati. Questo lo scenario apocalittico dipinto dal Censis ieri che ha provato a calcolare gli effetti della nuova tassazione (l’Imu) sulle compravendite di immobili. Una previsione a tinte fosche che però non convince affatto gli esperti del settore: troppo severo il giudizio del presidente del centro studi romano, Giuseppe Roma, che ha parlato di un 2012 nero, l’anno peggiore di sempre per il settore. Perché in Italia, spiegano gli addetti, non ci sarà una bolla immobiliare a fine anno.
“Mi sembra evidente un eccesso di pessimismo sia nei tempi che nelle dimensioni. Sono convinto che ci possa essere un impatto negativo sui livelli di attività, già sui minimi degli ultimi 13-14 anni, credo più difficile un impatto così significativo sui prezzi. La resistenza dei prezzi immobiliari durante la crisi impone cautela nella formulazione di previsioni così drastiche”, spiega a Panorama.it Luca Dondi, economista del centro studi Nomisma.
Inutile, insomma, suonare il requiem oggi, perché effetti come quelli stimati si potranno verificare solo in determinate condizioni: “Ovvero in caso di un contemporaneo arrivo sul mercato di un numero rilevante di immobili detenuti da soggetti che hanno esigenze di realizzo immediato (cioè quando si ha bisogno di convertire un bene in denaro, magari per saldare mutui o mettere a posto i conti, ndr) soprattutto da parte di imprese e banche”.
Tuttavia, anche se il pericolo è lontano, bisogna stare in guardia: il problema esiste, anche se non dipende direttamente dagli aspetti fiscali. “Quella che adesso ancora non si vede – conclude - è proprio questa disperata esigenza di realizzo. La fine dell’anno è un termine troppo ravvicinato perché lo scenario possa cambiare così radicalmente. Non escludo però che si arrivi al dato previsto, ma in un orizzonte temporale più lungo e per ragioni più articolate e complesse della sola Imu”.
Una voce, quella dell’esperto immobiliare del centro studi bolognese, che non è poi affatto isolata tra gli addetti ai lavori. Nelle ultime ore si è aggiunto al coro degli ottimisti, per esempio, anche Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, spiegando che è eccessivo parlare di crollo del mercato immobiliare o dei prezzi, eccezion fatta per gli immobili in cattive condizioni. “Da due anni – ha spiegato - il mercato della casa soffre della contrazione dell’offerta di mutui e della difficoltà di contrarne di nuovi, ma il numero di scambi non si è contratto nell’ultimo biennio e non si è ridotto negli ultimi mesi, perché l’investimento immobiliare si conferma ancora una scelta valida rispetto agli investimenti finanziari”.
L’Imu, ha aggiunto Breglia, va a colpire soprattutto la già bassa propensione a investire in locazione, peggiorando la situazione di giovani e immigrati: “Probabilmente ci sarà un leggero incremento dell’offerta di seconde case in località non pregiate. Sicuramente non si avranno, invece, cali dei prezzi, se non per piccole percentuali”.

AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari

I redditi del condominio vanno divisi anche fra i morosi

Il condominio è un soggetto che svolge una semplice funzione di gestione della proprietà comune, in rappresentanza e nell'interesse dei partecipanti del condominio stesso. Per le finalità per cui sorge, è istituzionalmente deputato a un mero ruolo gestionale. Il che significa che non ha autonoma soggettività tributaria e non assume mai la qualifica di soggetto passivo d'imposta; i redditi eventualmente percepiti dallo stesso sono da imputare ai singoli condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Può capitare che il condominio deliberi l'esecuzione di interventi manutentivi straordinari sulle facciata dell'edificio e che per fare fronte alle spese decida di consentire la posa sul ponteggio di cartelloni pubblicitari, ovviamente verso un corrispettivo. Più frequente è il caso della locazione a terzi di locali comuni che hanno perso la loro originale destinazione; il tutto verso un congruo corrispettivo da destinarsi alle casse del condominio. Tali redditi non possono però essere imputati al condominio, ma devono far capo ai singoli condomini che lo costituiscono. Ciò trova espressa conferma in tutti i casi in cui si realizza il conseguimento di un cosiddetto reddito diverso ex art. 67 Testo unico imposte sui redditi (Tuir).
Se si tratta di redditi derivanti da locazione o da concessione del diritto di occupazione di parti comuni, a cui non è attribuita una rendita catastale e non rientranti quindi tra i redditi dei fabbricati (si pensi alla locazione della facciata per cartelloni pubblicitari o del tetto per la posa di pannelli fotovoltaici), questi devono essere inseriti, pro quota millesimale, nella dichiarazione dei redditi presentata dai singoli condomini, nel quadro RL (più precisamente nel modello Unico 2012, nel rigo RL16 denominato Compensi derivanti dall'assunzione di obbligo di fare, non fare o permettere). Il ragionamento non cambia anche nel caso in cui il condominio, anziché incassare il credito, lo compensi, totalmente o parzialmente, con l'esborso che avrebbe dovuto sopportare per l'esecuzione di opere manutentive, ordinarie o straordinarie che siano.

I redditi fondiari (non derivanti quindi da locazione) inerenti a beni comuni dotati di autonoma rendita catastale devono essere invece dichiarati solo se la quota di reddito spettante al condomino per ciascuna unità immobiliare di sua proprietà è superiore a 25,82 euro (art. 36, comma 3-bis, TUIR). Quelli invece derivanti dalla locazione di detti beni comuni (è il tipico caso degli ex locali portineria o abitazione del portiere o altri vani comuni) devono essere sempre dichiarati dal singolo condomino. Il tutto va inserito nel quadro 'RB- Redditi dei fabbricati'.
A questo punto assume primaria importanza il ruolo dell'amministratore, chiamato a rilasciare a ogni singolo proprietario la dichiarazione comprovante il complessivo importo incassato dal condominio a titolo di locazione o per redditi diversi, indicando quindi l'ammontare della quota, in rapporto ai millesimi di ogni singola unità immobiliare, spettante ad ogni partecipante al compendio condominiale.

La dichiarazione va inviata anche al condomino che si è reso moroso nei pagamenti, così come a lui vanno pure accreditati gli importi incassati dal condominio per i titoli predetti. Daprecisare che l'amministratore è assimilato alla figura del mandatario con rappresentanza e in tale sua qualità sarà dunque ritenuto personalmente responsabile nel caso in cui verrà meno agli obblighi derivantigli dal contratto di mandato (art. 1703 e seguenti del Codice civile).

AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari

mutuo ed irpef

Detrazione degli interessi passivi, disposta dalla lettera b) dell'artìcolo 15 del Tuir:

Aspetto soggettivo:
Be­neficiari dell'agevolazione possono essere coloro che, contemporaneamente, siano titolari del contratto di mu­tuo e della proprietà dell'im­mobile, È stato escluso che l'usufruttuario possa conse­guire la detrazione, in quanto non acquista la proprietà del bene immobile.
Il benefìcio fiscale, quindi, compete soltanto al nudo proprie­tario che potrà assumere co­me base di calcolo gli interes­si rapportati all'intero valore dell'immobile, ancorché una parte di questo valore sia riferita al diritto reale dell'usu­fruttuario (circolare 2O/E del 13 maggio 2011, paragrafo 1.5).
Per quanto riguarda il sog­getto che eroga il finanzia­mento, non è richiesto che sia necessariamente un ente isti­tuzionale, o che sia residente in Italia.

Dal punto di vista oggettivo:
La detrazione è calcolata applicando l'aliquota del 19% su un importo annuo (co­stituito da interessi passivi e oneri accessori e quote di ri­valutazione) non superiore a 4.000 euro (fino al 2007 era di 3.615,20 euro), che, in caso di più beneficiari, va propor­zionalmente suddiviso in ba­se all'intestazione del mu­tuo, tenendo, altresì, conto di tutti i mutui (co) intestati. Qualora mutuo e proprietà dell'abitazione principale si­ano cointestati fra coniugi, la detrazione può essere fruita per intero da quello che ha fi­scalmente a carico l'altro (la possibilità è limitata ai mu­tui stipulati a decorrere dal 1993).

Il benefìcio va esposto in dichiarazione secondo il criterio di cassa: le rate, cioè, si detraggono solo nell'anno d "impos ta in cui vengono pa­gate, a prescindere dalle di­verse scadenze che risultano dal piano di ammortamento convenuto con il mutuante (analogo criterio vale per gli oneri accessori).

È stato giustamente chiari­to (circolare 15/E del 20 apri­le 2005) che, qualora il capita­le mutuato sia superiore al costo di acquisto dell'immo­bile (aumentato di tutti gli oneri correlati, quali la par­cella notarile del rogito, le im­poste di registro eccetera), la quantificazione degli inte­ressi su cui applicare la detra­zione compete nel limite di quest'ultimo valore, secon­do la percentuale che scaturi­sce dalla seguente formula; costo di acquisto per interes­si pagati diviso capitale mu­tuato
La circolare 17/E del 8 maggio 2006. ha chiarito che se la proprietà del bene immobile è intestata a più soggetti ma uno soltanto contrae il mutuo, la detrazione spetta comun­que per intero a quest'ultimo (nel limite del valore dell'im­mobile stesso), a nulla rile­vando che il finanziamento sia superiore alla sua quota di proprietà.

La tempistica

A pena della perdita del di­ritto alla detrazione, il mu­tuo va stipulato non oltre 12 mesi precedenti o successi­vi all'acquisto dell'unità im­mobiliare. È, comunque, possibile stipularne (o rine­goziarne) in seguito uno nuovo (pure con una banca diversa), in sostituzione del primo, anche per un impor­to superiore (contrariamen­te a quanto prevede la nor­ma, che pertanto andrebbe meglio circostanziata), ma il diritto alla detrazione re­sta circoscritto al capitale re­siduo del mutuo estinto ( cir­colare 34/E/2Oo8).

Un ulteriore vincolo temporale prevede che l'immo­bile venga adibito ad abita­zione principale, del pro­prietario o di un suo familia­re non fiscalmente a carico (coniuge, anche separato finché non intervenga la sentenza di divorzio, paren­ti e affini rispettivamente fi­no al terzo e al secondo gra­do), entro 12 mesi dall'acqui­sto. La norma accorda un'esimente a questa sca­denza qualora l'unità abita­tiva acquistata risulti loca­ta oppure sia oggetto di ri­strutturazione. Nel primo caso, la detrazione è conse­guibile immediatamente, ma occorre, entro tre mesi dall'acquisto, notificare al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e adibire l'immobile ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Prima casa
Il concetto di abitazione prin­cipale (da non confondere con quello di "prima casa", utilizzato per l'applicazione dell'aliquota agevolata Iva/ registro, all'atto dell'acqui­sto dell'immobile, essendo i rispettivi presupposti so­stanzialmente divergenti) si identifica, per espressa pre­visione normativa, con la di­mora abituale; ciò significa che essa non deve necessa­riamente coincidere con la residenza anagrafica del contribuente (per afferma­zioni di principio in tal sen­so si vedano la circolare 304/1997 e la risoluzione 35/E/2Oo8), il quale può in ogni caso autocertificare, in sede di un eventuale control­lo, la veridicità della partico­lare condizione che in con­creto lo riguarda.

Amministrazioniac.com
soluzioni immobiliari

IMU, quali scenari.

I Comuni potranno fissare le aliquote Imu entro il 30 settembre, data entro cui dovranno essere aggiornate le stime sul gettito di ogni ente elaborate dal Dipartimento delle Finanze. Restano però ancora diversi dubbi riguardo il pagamento della nuova imposta sugli immobili, che riguarderà anche le prime case: innanzitutto il pagamento, che nonostante le aliquote verranno fissate solo entro i tre mesi successivi, dovrà avvenire entro il 16 giugno attraverso un acconto, anche se al momento ancora non è chiaro come questo possa essere calcolato.

L’Imu si dovrà senza dubbio pagare entro il 16 giugno con l’acconto, esattamente come l’Ici. Il problema è che ancora non sono chiare le modalità di calcolo di questo acconto, e questa parte della norma andrà certamente chiarita, visto che le aliquote possono essere fissate anche più tardi rispetto all’acconto, non è stato stabilito come lo si potrà calcolare, e questo fatto rappresenta un buco abbastanza grave che andrà certamente risolto in qualche modo. Era spuntata un’idea di far pagare l’acconto sulla base di aliquote di base fissate dalla legge nazionale, però non è mai stata approvata.

L’unica certezza, almeno per il momento, è che il pagamento dovrà comunque avvenire entro il 16 giugno, ma se un cittadino vuole sapere quanto dovrà pagare deve ancora attendere. I correttivi al decreto fiscale dovrebbero risolvere questo problema, prevedendo per esempio che l’acconto si paghi con l’aliquota standard, quindi 4 per mille per l’abitazione principale e 7,6 per mille per tutti gli altri immobili, seguita dall’aggiustamento di dicembre con il conguaglio. E’ l’unico modo, non sembrano esserci alternative.

La buona notizia:

In arrivo sconti sull'Imu per i fabbricati rurali, gli immobili dei Comuni, quelli montani e le dimore storiche. Sono previsti da un pacchetto di emendamenti al decreto fiscale presentato nelle commissioni Bilancio e Finanze del Senato dai relatori Antonio Azzollini e Mario Baldassarri. Per i fabbricati rurali strumentali, inoltre, il versamento dell'Imu sarà in due rate di importo diverso, pari al 30% in acconto (a giugno) e al 70% a saldo (a dicembre), e non quindi in due rate di uguale valore.

AmministrazioniAC.com

soluzioni immobiliari