Detrazione degli interessi passivi, disposta dalla lettera b) dell'artìcolo 15 del Tuir:
Aspetto soggettivo:
Beneficiari dell'agevolazione possono essere coloro che, contemporaneamente, siano titolari del contratto di mutuo e della proprietà dell'immobile, È stato escluso che l'usufruttuario possa conseguire la detrazione, in quanto non acquista la proprietà del bene immobile.
Il benefìcio fiscale, quindi, compete soltanto al nudo proprietario che potrà assumere come base di calcolo gli interessi rapportati all'intero valore dell'immobile, ancorché una parte di questo valore sia riferita al diritto reale dell'usufruttuario (circolare 2O/E del 13 maggio 2011, paragrafo 1.5).
Per quanto riguarda il soggetto che eroga il finanziamento, non è richiesto che sia necessariamente un ente istituzionale, o che sia residente in Italia.
Dal punto di vista oggettivo:
La detrazione è calcolata applicando l'aliquota del 19% su un importo annuo (costituito da interessi passivi e oneri accessori e quote di rivalutazione) non superiore a 4.000 euro (fino al 2007 era di 3.615,20 euro), che, in caso di più beneficiari, va proporzionalmente suddiviso in base all'intestazione del mutuo, tenendo, altresì, conto di tutti i mutui (co) intestati. Qualora mutuo e proprietà dell'abitazione principale siano cointestati fra coniugi, la detrazione può essere fruita per intero da quello che ha fiscalmente a carico l'altro (la possibilità è limitata ai mutui stipulati a decorrere dal 1993).
Il benefìcio va esposto in dichiarazione secondo il criterio di cassa: le rate, cioè, si detraggono solo nell'anno d "impos ta in cui vengono pagate, a prescindere dalle diverse scadenze che risultano dal piano di ammortamento convenuto con il mutuante (analogo criterio vale per gli oneri accessori).
È stato giustamente chiarito (circolare 15/E del 20 aprile 2005) che, qualora il capitale mutuato sia superiore al costo di acquisto dell'immobile (aumentato di tutti gli oneri correlati, quali la parcella notarile del rogito, le imposte di registro eccetera), la quantificazione degli interessi su cui applicare la detrazione compete nel limite di quest'ultimo valore, secondo la percentuale che scaturisce dalla seguente formula; costo di acquisto per interessi pagati diviso capitale mutuato
La circolare 17/E del 8 maggio 2006. ha chiarito che se la proprietà del bene immobile è intestata a più soggetti ma uno soltanto contrae il mutuo, la detrazione spetta comunque per intero a quest'ultimo (nel limite del valore dell'immobile stesso), a nulla rilevando che il finanziamento sia superiore alla sua quota di proprietà.
La tempistica
A pena della perdita del diritto alla detrazione, il mutuo va stipulato non oltre 12 mesi precedenti o successivi all'acquisto dell'unità immobiliare. È, comunque, possibile stipularne (o rinegoziarne) in seguito uno nuovo (pure con una banca diversa), in sostituzione del primo, anche per un importo superiore (contrariamente a quanto prevede la norma, che pertanto andrebbe meglio circostanziata), ma il diritto alla detrazione resta circoscritto al capitale residuo del mutuo estinto ( circolare 34/E/2Oo8).
Un ulteriore vincolo temporale prevede che l'immobile venga adibito ad abitazione principale, del proprietario o di un suo familiare non fiscalmente a carico (coniuge, anche separato finché non intervenga la sentenza di divorzio, parenti e affini rispettivamente fino al terzo e al secondo grado), entro 12 mesi dall'acquisto. La norma accorda un'esimente a questa scadenza qualora l'unità abitativa acquistata risulti locata oppure sia oggetto di ristrutturazione. Nel primo caso, la detrazione è conseguibile immediatamente, ma occorre, entro tre mesi dall'acquisto, notificare al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e adibire l'immobile ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.
Prima casa
Il concetto di abitazione principale (da non confondere con quello di "prima casa", utilizzato per l'applicazione dell'aliquota agevolata Iva/ registro, all'atto dell'acquisto dell'immobile, essendo i rispettivi presupposti sostanzialmente divergenti) si identifica, per espressa previsione normativa, con la dimora abituale; ciò significa che essa non deve necessariamente coincidere con la residenza anagrafica del contribuente (per affermazioni di principio in tal senso si vedano la circolare 304/1997 e la risoluzione 35/E/2Oo8), il quale può in ogni caso autocertificare, in sede di un eventuale controllo, la veridicità della particolare condizione che in concreto lo riguarda.
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