Gent.mi sig.ri
Ci sia permesso, prima del consueto augurio per un buon Natale e per uno splendido 2011, fare alcune considerazioni.
Il 2010, è stato anche per tutti noi professionisti e consulenti, un anno difficile, ma invece di stare a ragionare, abbiamo posto le basi per costruire qualcosa di nuovo, di più efficiente, un volano per tornare a creare valore.
Non è stata facile, e non lo sarà neppure nel 2011, non siamo, infatti propensi, ne ai facili entusiasmi ma neppure all'ottuso disfattismo ed immobilismo che impoverisce il nostro sistema.
Se vorrete, seguiteci nel nostro progetto.
I più sinceri auguri per un buon Natale e un ottimo 2011.
Dott. Jacopo M.D. Affinati
Un'anteprima delle uscite 2011
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giurisprudenza condominio 2010
Internazionalizzazione d'impresa
La qualità del lavoro
Donne e impresa
mercoledì 22 dicembre 2010
lunedì 20 dicembre 2010
Condominio: debiti fondo cassa
Nel condominio, quale ente di gestione, le spese di gestione, conservazione e manutenzione dello stesso devono essere garantite, ragion per cui è previsto un onere di contribuzione a carico di tutti i condomini, contribuzione che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'articolo 1123 del codice civile.
Il credito condominiale, proprio per la natura dell'ente, così come sopra specificato, gode di una particolare tutela, imponendo all'amministratore di riscuotere i contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (articolo 1130 del codice civile) e attribuendogli il diritto per tale riscossione di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo avverso il condomino moroso.
Una buona gestione vorrebbe costituire preventivamente un fondo cassa per la morosità e per le spese di ordinaria amministrazione teso a sopperire all'inadempimento dei condomini morosi e a garantire, altresì, costante presenza di liquidità, sì da evitare ogni sorta di pregiudìzio per la corretta gestione del condominio e danni ben più gravi per i singoli condomini che, a causa del loro vincolo di solidarietà passiva, sarebbero esposti verso i creditori del condominio.
I criteri da seguire per la formazione del fondo cassa sono i medesimi fìssati nell'articolo 1123 del codice civile, e conscguentemente ciascun condomino dovrà contribuire sempre proporzionalmente alla propria quota così come fissata nelle tabelle millesimali.
Detta contribuzione ha valore provvisorio; pertanto, nel momento in cui i condomini morosi volontariamente o coattivamente ripianassero il debito, i condomini "virtuosi" avranno diritto alla restituzione delle somme versate a tale titolo.
L'amministratore del condominio, che opera come mandatario, è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi normativi o regolamentari L'inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l'amministratore fonte di responsabilità contrattuale, a tal proposito si veda il comma 4, dell'articolo 1131 del codice civile. Trattandosi di responsabilità contrattuale, l'azione di risarcimento danno è soggetta a prescrizione ordinaria decennale.
per saperne di più
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Il credito condominiale, proprio per la natura dell'ente, così come sopra specificato, gode di una particolare tutela, imponendo all'amministratore di riscuotere i contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (articolo 1130 del codice civile) e attribuendogli il diritto per tale riscossione di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo avverso il condomino moroso.
Una buona gestione vorrebbe costituire preventivamente un fondo cassa per la morosità e per le spese di ordinaria amministrazione teso a sopperire all'inadempimento dei condomini morosi e a garantire, altresì, costante presenza di liquidità, sì da evitare ogni sorta di pregiudìzio per la corretta gestione del condominio e danni ben più gravi per i singoli condomini che, a causa del loro vincolo di solidarietà passiva, sarebbero esposti verso i creditori del condominio.
I criteri da seguire per la formazione del fondo cassa sono i medesimi fìssati nell'articolo 1123 del codice civile, e conscguentemente ciascun condomino dovrà contribuire sempre proporzionalmente alla propria quota così come fissata nelle tabelle millesimali.
Detta contribuzione ha valore provvisorio; pertanto, nel momento in cui i condomini morosi volontariamente o coattivamente ripianassero il debito, i condomini "virtuosi" avranno diritto alla restituzione delle somme versate a tale titolo.
L'amministratore del condominio, che opera come mandatario, è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi normativi o regolamentari L'inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l'amministratore fonte di responsabilità contrattuale, a tal proposito si veda il comma 4, dell'articolo 1131 del codice civile. Trattandosi di responsabilità contrattuale, l'azione di risarcimento danno è soggetta a prescrizione ordinaria decennale.
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lunedì 13 dicembre 2010
Condominio Responsabilità 2051 Cod Civ
Il condominio risponde dei danni procurati a terzi o ad uno degli stessi comproprietari ai sensi dell’art. 2051 c.c., che recita:
“ Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, ormai da diverso tempo è orientata nel vedere nella norma un’ipotesi di responsabilità oggettiva. Tradotto in termini concreti ciò vuol dire che " chi proponga domanda di risarcimento dei danni da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. ha l'onere di dimostrare le anomale condizioni e la loro oggettiva idoneità a provocare incidenti del genere di quello che si è verificato
E' onere del custode convenuto in risarcimento, invece, dimostrare in ipotesi l'inidoneità in concreto della situazione a provocare l'incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno"(Cass. 18 dicembre 2009 n. 26751).
L’impossibilità di dimostrare il caso fortuito fa si che la responsabilità e quindi l’obbligo di risarcire il danno restino in capo al titolare dei beni dai quali il medesimo danno è promanato.
In questo contesto il Tribunale di Salerno ribadisce, come si diceva in principio, che “ il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati alla porzione esclusiva di uno dei condomini, posto che questi si pongono come terzi nei confronti del condominio stesso (Cass. 87/1500, 03/12211). La responsabilità di quest'ultimo, poi, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva e postula solo la prova, incombente sul danneggiato, del nesso causale tra la res ed il danno da essa arrecato (Cass. 03/5578, Cass. 04/6753, Cass. 04/5236)” (Trib. Salerno 9 settembre 2010 n. 1993).
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“ Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, ormai da diverso tempo è orientata nel vedere nella norma un’ipotesi di responsabilità oggettiva. Tradotto in termini concreti ciò vuol dire che " chi proponga domanda di risarcimento dei danni da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. ha l'onere di dimostrare le anomale condizioni e la loro oggettiva idoneità a provocare incidenti del genere di quello che si è verificato
E' onere del custode convenuto in risarcimento, invece, dimostrare in ipotesi l'inidoneità in concreto della situazione a provocare l'incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno"(Cass. 18 dicembre 2009 n. 26751).
L’impossibilità di dimostrare il caso fortuito fa si che la responsabilità e quindi l’obbligo di risarcire il danno restino in capo al titolare dei beni dai quali il medesimo danno è promanato.
In questo contesto il Tribunale di Salerno ribadisce, come si diceva in principio, che “ il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati alla porzione esclusiva di uno dei condomini, posto che questi si pongono come terzi nei confronti del condominio stesso (Cass. 87/1500, 03/12211). La responsabilità di quest'ultimo, poi, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva e postula solo la prova, incombente sul danneggiato, del nesso causale tra la res ed il danno da essa arrecato (Cass. 03/5578, Cass. 04/6753, Cass. 04/5236)” (Trib. Salerno 9 settembre 2010 n. 1993).
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lunedì 6 dicembre 2010
Impugnazione delibere condominiali, Cassazione 21220/2010
E' sufficiente la citazione, nei 30 giorni prescritti dalla legge? Oppure, nello stesso lasso di tempo, occorre depositare il ricorso alla cancelleria del tribunale? O, infine, sia la citazione che il deposito del ricorso debbono avvenire nei 30
giorni, come l'ordinanza 14 ottobre 2010 n.21220 della Cassazione (sezione II civile) sembra ritenere?
Si deve ricordare infatti che ormai una giurisprudenza unanime ritiene che la grandissima maggioranza delle delibere prese nelle assemblee condominiali è solo annullabile e non nulla e quindi diviene legittima se non impugnata nei 30 giorni di tempo previsti dall'articolo 1137, del codice civile.
La giurisprudenza maggioritaria ritiene che il mese previsto sia quello entro cui occorre notificare l'atto all'amministratore condominiale, con citazione, secondo i principi generali previsti dall'articolo 163 codice di procedura civile. Dopo di che si hanno a disposizione altri io giorni di tempo per iscrivere la causa a ruolo. Nella notifica si proporrà la fissazione dell'udienza a partire da 90 giorni in poi. Il termine potrà essere poi prorogato ulteriormente dal giudice, ai sensi dell'articolo i68-bis del codice di procedura civile.
Una giurisprudenza minoritaria, invece, ritiene che il termine sia quello in cui il ricorso va iscritto a ruolo in cancelleria. Il giudice ne prende visione, valuta se è ammissibile e fissa il termine per la notificazione del ricorso all'amministratore condominiale e il giorno dell'udienza. In effetti questa interpretazione aderisce più al testo letterale dell'articolo 1137 del codice civile.
La terza interpretazione (sia la citazione, sia il deposito del ricorso nei 30 giorni di tempo) è quella, ovviamente, più rigida, la meno diffusa in dottrina, ma anche quella propugnata dalla recente ordinanza della Cassazione.
Se verrà seguita porterà sicuramente a una drastica riduzione delle impugnazioni, ma al contempo si profilano lesioni dei diritti dei condomini.
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giorni, come l'ordinanza 14 ottobre 2010 n.21220 della Cassazione (sezione II civile) sembra ritenere?
Si deve ricordare infatti che ormai una giurisprudenza unanime ritiene che la grandissima maggioranza delle delibere prese nelle assemblee condominiali è solo annullabile e non nulla e quindi diviene legittima se non impugnata nei 30 giorni di tempo previsti dall'articolo 1137, del codice civile.
La giurisprudenza maggioritaria ritiene che il mese previsto sia quello entro cui occorre notificare l'atto all'amministratore condominiale, con citazione, secondo i principi generali previsti dall'articolo 163 codice di procedura civile. Dopo di che si hanno a disposizione altri io giorni di tempo per iscrivere la causa a ruolo. Nella notifica si proporrà la fissazione dell'udienza a partire da 90 giorni in poi. Il termine potrà essere poi prorogato ulteriormente dal giudice, ai sensi dell'articolo i68-bis del codice di procedura civile.
Una giurisprudenza minoritaria, invece, ritiene che il termine sia quello in cui il ricorso va iscritto a ruolo in cancelleria. Il giudice ne prende visione, valuta se è ammissibile e fissa il termine per la notificazione del ricorso all'amministratore condominiale e il giorno dell'udienza. In effetti questa interpretazione aderisce più al testo letterale dell'articolo 1137 del codice civile.
La terza interpretazione (sia la citazione, sia il deposito del ricorso nei 30 giorni di tempo) è quella, ovviamente, più rigida, la meno diffusa in dottrina, ma anche quella propugnata dalla recente ordinanza della Cassazione.
Se verrà seguita porterà sicuramente a una drastica riduzione delle impugnazioni, ma al contempo si profilano lesioni dei diritti dei condomini.
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