Se il compenso dell'amministratore "copre" tutte le attività di gestione ordinarie e straordinarie di durata annuale, non può allo stesso tempo ricomprendere anche le attività che, seppur dì gestione, appartengono a una categoria che si potrebbe definire di «straordinarietà qualificata» e la cui realizzazione concreta travalica ìl limite annuale. È questo un punto di diritto espresso, di recente, dalla Cassazione (sentenza n. 10204 del 2010) nell'affrontare la controversia riguardante la domanda riconvenzionale dell'amministratore nei confronti del condominio e avente a oggetto il pagamento di un compenso ulteriore rispetto a quello stabilito e deliberato dall'assemblea al momento dell'incarico, cui l'amministratore riteneva di avere diritto perché collegato a una attività di natura straordinaria.
I supremi giudici hanno puntualizzato che pur essendo la determinazione del compenso (avvenuta al momento del conferimento dell'incarico) onnicomprensiva, tuttavia tale principio non può essere applicato tout court (pena il possibile pregiudizio a carico dell'amministratore).
La onnicomprensività del compenso va riferita a tutta l'attività amministrativa di durata annuale, poiché il compenso va riferito alla attività di «incarico» con la conseguenza che, essendo tale incarico obbligatoriamente annuale, il riferimento non potrà che essere rivolto a quelle attività che possono effettuarsi nell'anno.
La Suprema corte ha evidenziato che «il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento» (articolo 1708 del codice civile).
Il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea.
Altrimenti, tale "extra" non può essere legittimamente pretendibìle dal momento che, l'esecuzione dei lavori straordinari, rientrano tra gli adempimenti prescritti dalla legge ex articolo 1130, n. 4; non bisogna confondere, infatti, le mansioni straordinarie, che esulano da quelle indicate negli articoli 1130 e 1131, con l'esecuzione di lavori di straordinari che, invece, ne fanno parte. Le mansioni non ricomprese, come gli ulteriori adempimenti previsti dal regolamento di condominio od ogni altro adempimento straordinario non espressamente convenuto, che non costituiscono attività preparatoria o esecutiva di quelle legali, non possono, ovviamente, considerarsi comprese nello stesso compenso.
Ed è proprio su questo secondo aspetto che si è ulteriormente soffermata la Suprema corte nella, sentenza 10204/2010, rilevando che, come l'assemblea non possa aumentare a dismisura le attività che l'amministratore deve effettuare senza che il suo compenso subisca un giusto adeguamento, è pure vero che tali attività, seppur di gestione, appartengono a una categoria che si potrebbe definire di «straordinarietà qualificata» e la cui realizzazione concreta travalica il limite annuale per le quali, quindi si può giustificare un compenso extra.
Informazioni su
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lunedì 29 novembre 2010
lunedì 22 novembre 2010
DIAGNOSI ENERGETICA
Prima di procedere a qualsiasi intervento di ristrutturazione è indispensabile procedere a far stendere da un tecnico una diagnosi energetica, così sarà possibile realizzare un elenco degli interventi e valutare singolarmente gli interventi più adatti con un preciso calcolo costi/benefici e con una specifica valutazione di eventuali vantaggi fiscali.
Veniamo a vedere quali sono gli interventi per un piccolo condominio situato nel centro/nord Italia:
CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE
- installazione di valvole termostatiche e ripartitori di calore
- 15% di riduzione dei consumi
- 36% bonus fiscale
NUOVA CALDAIA
- installazione impianto a condensazione
- 13% di riduzione dei consumi
- 55% bonus fiscale
ISOLAMENTO LASTRICO SOLARE
- posa di nuovo materiale isolante
- 14% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale
SOSTITUZIONE VETRI
- installazione nuovi vetri con vetrocamera
- 7% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale
CAPPOTTO TERMICO
- isolamento termico lungo la facciata
- 24% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale
ISOLAMENTO GARAGE - CANTINE
- isolamento termico del solaio che separa gli alloggi dal garage/cantina
- 3% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale
VENTILAZIONE MECCANICA
- installazione di un dispositivo per la circolazione controllata dell'aria
- 11% riduzione consumi
- 36%
PANNELLI FOTOVOLTAICI
- installazione di un impianto sul tetto
PANNELLI SOLARI TERMICI
- installazione di pannelli per la produzione di acqua calda sanitaria
Dati alla mano, questi interventi possono concretamente ridurre le spese dovute ai consumi energetici.
Ed infine qual'è il quorum per eseguire questi interventi ?
Per le spese ordinarie (vale a dire quelle per la manutenzione ordinaria) in assemblea in seocnda convocazione è sufficiente almeno 1/3 dei condomini che rappresentino almen 334 millessimi di proprietà.
Per le spese straordinarie (non riguardanti la normale manutenzione) servirà invece sempre in seconda convocazione, la presenza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino però 501 millesimi.
Mentre infine per le innovazioni sarà necessaria la metà più uno dei condomini e almeno 667millesimi.
Attenzione la legge 10/1991 come modificata dalla 90/2009 ha consentito per gli itnerventi necessari alal riduzione dei consumi energetici una maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate in assemblea.
Siccome la legge non dice quali sono gli interventi che possono esser votati con questa particolare maggioranza, va da sè che dovranno essere individuati con una certificazione energetica o una diagnosi energetica compiuta da un tecnico abilitato.
In cosa consiste questa maggioranza: sarà sufficiente che l'assemblea sia costituita regolarmente 1/3 dei proprietari che rappresenti almeno 334 millessimi e al suo interno che i lavori di cui sopra siano deliberati dalla maggioranza dei millesimi in assemblea.
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Veniamo a vedere quali sono gli interventi per un piccolo condominio situato nel centro/nord Italia:
CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE
- installazione di valvole termostatiche e ripartitori di calore
- 15% di riduzione dei consumi
- 36% bonus fiscale
NUOVA CALDAIA
- installazione impianto a condensazione
- 13% di riduzione dei consumi
- 55% bonus fiscale
ISOLAMENTO LASTRICO SOLARE
- posa di nuovo materiale isolante
- 14% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale
SOSTITUZIONE VETRI
- installazione nuovi vetri con vetrocamera
- 7% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale
CAPPOTTO TERMICO
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- 24% riduzione consumi
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ISOLAMENTO GARAGE - CANTINE
- isolamento termico del solaio che separa gli alloggi dal garage/cantina
- 3% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale
VENTILAZIONE MECCANICA
- installazione di un dispositivo per la circolazione controllata dell'aria
- 11% riduzione consumi
- 36%
PANNELLI FOTOVOLTAICI
- installazione di un impianto sul tetto
PANNELLI SOLARI TERMICI
- installazione di pannelli per la produzione di acqua calda sanitaria
Dati alla mano, questi interventi possono concretamente ridurre le spese dovute ai consumi energetici.
Ed infine qual'è il quorum per eseguire questi interventi ?
Per le spese ordinarie (vale a dire quelle per la manutenzione ordinaria) in assemblea in seocnda convocazione è sufficiente almeno 1/3 dei condomini che rappresentino almen 334 millessimi di proprietà.
Per le spese straordinarie (non riguardanti la normale manutenzione) servirà invece sempre in seconda convocazione, la presenza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino però 501 millesimi.
Mentre infine per le innovazioni sarà necessaria la metà più uno dei condomini e almeno 667millesimi.
Attenzione la legge 10/1991 come modificata dalla 90/2009 ha consentito per gli itnerventi necessari alal riduzione dei consumi energetici una maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate in assemblea.
Siccome la legge non dice quali sono gli interventi che possono esser votati con questa particolare maggioranza, va da sè che dovranno essere individuati con una certificazione energetica o una diagnosi energetica compiuta da un tecnico abilitato.
In cosa consiste questa maggioranza: sarà sufficiente che l'assemblea sia costituita regolarmente 1/3 dei proprietari che rappresenti almeno 334 millessimi e al suo interno che i lavori di cui sopra siano deliberati dalla maggioranza dei millesimi in assemblea.
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martedì 16 novembre 2010
lunedì 15 novembre 2010
Formazione ed informazione
In questi ultimi anni, abbiamo voluto fornire un'informazione continua con AmministrazioniAC sul mondo del condominio e degli immobili, mentre con AffinatiConsulting abbiamo offerto idee e spunti di riflessione per il mondo dei professionisti, per la loro promozione e per la gestione dello studio professionale.
Un team di professionisti, ha offerto le proprie conoscenze affinchè l'informazione e la formazione potessero essere alla portata di tutti.
In internet troverete centinaia di opzioni, noi NON vi vendiamo nulla, Vi invitiamo solamente a valutare il nostro operato e solo allora e solo quando vorrete Voi potremo diventare i Vostri partner affidabili e flessibili per la soluzione dei quesiti concreti,
Nel frattempo Vi offriamo il primo ebook di una catena su due rilevanti sentenze che riguardano il condomnio,
La Sent. Cass. 18331/2010 e la Sent. Cass. 18477/2010
Buona lettura!
Dott. Jacopo M.D. Affinati.
Un team di professionisti, ha offerto le proprie conoscenze affinchè l'informazione e la formazione potessero essere alla portata di tutti.
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Nel frattempo Vi offriamo il primo ebook di una catena su due rilevanti sentenze che riguardano il condomnio,
La Sent. Cass. 18331/2010 e la Sent. Cass. 18477/2010
Buona lettura!
Dott. Jacopo M.D. Affinati.
lunedì 8 novembre 2010
Cassazione Sentenza 19405/2010 - Danni in Condominio
La Cassazione con la sentenza 19405/2010 ha stabilito che per la rottura deu raccordi di scarico in condominio sono risarcibili i danni verosimili.
Andando nello specifico la Suprema Corte ha deliberato su un caso in cui la perdita del raccordo fra l'impianto privato (nella fattispecie il lavandino) e la colonna condominiale aveva generato una consistente perdita di acqua con infiltrazioni diffuse e deterioramento delle pareti.
La Corte ha rilevato che in tema di risarcimento dei danni derivanti da fatto illecito il requisito della prevedibilità del danno non è applicabile alla responsabilità extracontrattuale, laCorte affronta però l'argomento che più in questa sede trova interesse, ovverosia, la proprietà condominiale:
La corte afferma che: la braga, serve solamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve tutti i condomini. (Cassazione 5792/05; 583/01, 12894/95)
Così, affermata la proprietà esclusiva della tubazione, è giocoforza ritenere responsabile il proprietario per cose in custodia .
La relazione qualificata del proprietario con la cosa è sufficiente per ritenere che la stessa abbia arrecato danni a terzi, in sostanza non è necessario uno specifico obbligo di custodia, basta che il proproietario non riesca a dimostrare un fatto estraneo alla sua custodia, imprevedibile ed eccezionale nella generazione del danno.
La Corte infine conclude che in tema di responsabilità da fatto illecito la determinazione del danno tiene conto anche dei danni imprevedibili poichè il legislatore ha scelto di non commisurare il risarcimento al grado della colpa ( Cass. 6725/05, 11609/05)
Consulta i professionisti di
AmministrazioniAC
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Andando nello specifico la Suprema Corte ha deliberato su un caso in cui la perdita del raccordo fra l'impianto privato (nella fattispecie il lavandino) e la colonna condominiale aveva generato una consistente perdita di acqua con infiltrazioni diffuse e deterioramento delle pareti.
La Corte ha rilevato che in tema di risarcimento dei danni derivanti da fatto illecito il requisito della prevedibilità del danno non è applicabile alla responsabilità extracontrattuale, laCorte affronta però l'argomento che più in questa sede trova interesse, ovverosia, la proprietà condominiale:
La corte afferma che: la braga, serve solamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve tutti i condomini. (Cassazione 5792/05; 583/01, 12894/95)
Così, affermata la proprietà esclusiva della tubazione, è giocoforza ritenere responsabile il proprietario per cose in custodia .
La relazione qualificata del proprietario con la cosa è sufficiente per ritenere che la stessa abbia arrecato danni a terzi, in sostanza non è necessario uno specifico obbligo di custodia, basta che il proproietario non riesca a dimostrare un fatto estraneo alla sua custodia, imprevedibile ed eccezionale nella generazione del danno.
La Corte infine conclude che in tema di responsabilità da fatto illecito la determinazione del danno tiene conto anche dei danni imprevedibili poichè il legislatore ha scelto di non commisurare il risarcimento al grado della colpa ( Cass. 6725/05, 11609/05)
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martedì 2 novembre 2010
Condominio - ASCENSORE
La Cassazione con la sentenza 20902/2010 torna sull'argomento dell'installazione dell'ascensore in un condominio.
La vicenda nasce dal ricorso di un condomino che impugnava la delibera assembleare che ammetteva l'installazione di un ascensore, mentre in primo grado la domanda del condomino veniva accolta la Corte d'Appello ribaltando la decisione riconosceva che l'installazione dell'ascensore fosse un vantaggio per tutti i condomini.
La Cassazione confermando l'orientamento della Corte d'Appello ha nuovamente confermato l'orientamento secondo cui l'installazione ex novo di un impianto rientra fra le innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, pertanto la dleibera di approvazione deve essere assunta secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 del Codice Civile, a meno che uno dei condomini non sia portatore di handicap ed allora varrà l'art.2 legge 13/1989 che consente di votare con il quorum minimo, e quindi in assemblea in seconda convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei condomini e 334 millesimi.
In ogni caso retsano fermi i divieti previsti dall'art 1120 comma 2 del Codice Civile, ovverosia sono vietatte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico e che rendano alcune parti comuni inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino.
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La vicenda nasce dal ricorso di un condomino che impugnava la delibera assembleare che ammetteva l'installazione di un ascensore, mentre in primo grado la domanda del condomino veniva accolta la Corte d'Appello ribaltando la decisione riconosceva che l'installazione dell'ascensore fosse un vantaggio per tutti i condomini.
La Cassazione confermando l'orientamento della Corte d'Appello ha nuovamente confermato l'orientamento secondo cui l'installazione ex novo di un impianto rientra fra le innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, pertanto la dleibera di approvazione deve essere assunta secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 del Codice Civile, a meno che uno dei condomini non sia portatore di handicap ed allora varrà l'art.2 legge 13/1989 che consente di votare con il quorum minimo, e quindi in assemblea in seconda convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei condomini e 334 millesimi.
In ogni caso retsano fermi i divieti previsti dall'art 1120 comma 2 del Codice Civile, ovverosia sono vietatte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico e che rendano alcune parti comuni inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino.
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