Se il compenso dell'amministratore "copre" tutte le attività di gestione ordinarie e straordinarie di durata annuale, non può allo stesso tempo ricomprendere anche le attività che, seppur dì gestione, appartengono a una categoria che si potrebbe definire di «straordinarietà qualificata» e la cui realizzazione concreta travalica ìl limite annuale. È questo un punto di diritto espresso, di recente, dalla Cassazione (sentenza n. 10204 del 2010) nell'affrontare la controversia riguardante la domanda riconvenzionale dell'amministratore nei confronti del condominio e avente a oggetto il pagamento di un compenso ulteriore rispetto a quello stabilito e deliberato dall'assemblea al momento dell'incarico, cui l'amministratore riteneva di avere diritto perché collegato a una attività di natura straordinaria.
I supremi giudici hanno puntualizzato che pur essendo la determinazione del compenso (avvenuta al momento del conferimento dell'incarico) onnicomprensiva, tuttavia tale principio non può essere applicato tout court (pena il possibile pregiudizio a carico dell'amministratore).
La onnicomprensività del compenso va riferita a tutta l'attività amministrativa di durata annuale, poiché il compenso va riferito alla attività di «incarico» con la conseguenza che, essendo tale incarico obbligatoriamente annuale, il riferimento non potrà che essere rivolto a quelle attività che possono effettuarsi nell'anno.
La Suprema corte ha evidenziato che «il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento» (articolo 1708 del codice civile).
Il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea.
Altrimenti, tale "extra" non può essere legittimamente pretendibìle dal momento che, l'esecuzione dei lavori straordinari, rientrano tra gli adempimenti prescritti dalla legge ex articolo 1130, n. 4; non bisogna confondere, infatti, le mansioni straordinarie, che esulano da quelle indicate negli articoli 1130 e 1131, con l'esecuzione di lavori di straordinari che, invece, ne fanno parte. Le mansioni non ricomprese, come gli ulteriori adempimenti previsti dal regolamento di condominio od ogni altro adempimento straordinario non espressamente convenuto, che non costituiscono attività preparatoria o esecutiva di quelle legali, non possono, ovviamente, considerarsi comprese nello stesso compenso.
Ed è proprio su questo secondo aspetto che si è ulteriormente soffermata la Suprema corte nella, sentenza 10204/2010, rilevando che, come l'assemblea non possa aumentare a dismisura le attività che l'amministratore deve effettuare senza che il suo compenso subisca un giusto adeguamento, è pure vero che tali attività, seppur di gestione, appartengono a una categoria che si potrebbe definire di «straordinarietà qualificata» e la cui realizzazione concreta travalica il limite annuale per le quali, quindi si può giustificare un compenso extra.
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