Non ho mai utilizzato le pagine di questo blog per motivi personali,
Il blog è dei professionisti nostri collaboratori, degli utenti e dei nostri clienti.
Il blog è informazione, consigli e soluzioni.
Il blog è la trasposizione della filosofia delle nostre attività.
Concedetemi però queste poche righe.
Un evento importante arricchirà come non mai la mia vita,
quindi da un lato non potrò esser presente per la gestione dei servizi internet e comunicazione e dall'altro il momento è propizio per alcuni cambiamenti, per alcuni arricchimenti dei contenuti, per piccole modifiche nella struttura dei siti e dei blog.
Marzo 2010 porterà la professionalità di sempre ma una forma diversa.
Grazie per l'attenzione.
Dott. Jacopo M.D. Affinati
mercoledì 10 febbraio 2010
lunedì 8 febbraio 2010
Ici ed energie rinnovabili
Alcune interpretazioni dell'amministrazione finanziaria pongono una serie di problemi ai soggetti titolari di diritti reali su impianti eolici e fotovoltaici i quali, laddove l'orientamento ministeriale si rivelasse corretto, dovrebbero fronteggiare oneri tributari aggiuntivi, prima tra tutti l'Ici.
Con la risoluzione 3/1/2008 l'agenzia del Territorio ha affermato che le centrali elettriche a pannelli fotovoltaici devono essere (quali «immobili ospitanti impianti fotovoltaici») accatastati come «opifici» (categoria catastale D/1), con rilevanti conseguenze non solo ai fini ici (imponibilità), ma anche in termini di imposizione indiretta all'atto della conclusione dei contratti di trasferimento o utilizzo {si veda l'altro articolo in pagina). Stesse conclusioni sono state raggiunte con riferimento agli impianti eolici (circolari M/T/2007 e 4/T/2006).
Queste prese diposizione, basate anche sulla nota vicenda delle turbine installate nelle centrali elettriche tradizionali non convincono.
La 'commissione provinciale di Bologna (sezione VI, decisio¬ne n. 11/2009), con riferimento a una centrale eolica, ha bocciato la tesi del Territorio, stabilendo che la corretta classificazione catastale di queste fonti di energia -anche in considerazione della funzione di utilità sociale rivestita - vada individuata nella categoria "E". Il che, pur mantenendone ferma la natura immobiliare, ne: comporta l'esenzione dall'Ici.
Parte della dottrina sostiene, invece, che non si sarebbe in presenza di unità immobiliari (e quindi di obbligo di accatastamento) atteso che, contrariamente a quanto accade con le turbine delle centrali dove immobile e impianto costituiscono un tutt'unoinseparabile.iparchi eolici e fotovoltaici esauriscono di per se stessi la propria funzione, senza che il terreno rivesta altro ruolo se non quello (peraltro eventuale) di supporto.
È esperienza comune che, spesso, il fondo continua ad essere utilizzato anche dopo l'installazione dei pannelli o degli aerogeneratori, ad esempio come pascolo. A favore di questa impostazione si possono citare altre considerazioni: la realizzazione di un parco eolico o fotovoltaico non mutala destinazione d'uso'(agricola) del terreno in cui èposizionata.
I moduli (soprattutto nel fotovoltaico) non costituiscono un «impianto fìsso al suolo, in quanto normalmente possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo, mantenendo inalterata la loro originaria funzionalità» (parole dell'agenzia delle Entrate, circolare 46/E/O7).
Infine, dal punto di vista procedurale, nonostante una certa prassi contraria, si ritiene che il comune, in sede dì accertamento, non possa sostituirsi all'agenzia del Territorio e qualificare catastalmente un (presunto) immobile sfornito di rendita, essendosi interrotta bruscamente la progettata delega delle funzioni catastali agli enti locali (Tar Lazio 4259/2008).
A ben vedere, poi, anche l'agenzia del Territorio ha dovuto mitigare le proprie conclusioni, affermando (circolare n. 3/T/o8 citata) che «non hanno autonoma rilevanza catastale è costituiscono semplici pertinenze delle unità immobiliari le porzioni di fabbricato ospitanti gli impianti di produzione energia aventi modesta potenza e destinati prevalentemente ai consumi domestici».
Per saperne di più chiedi ai nostri consulenti.
AmministrazioniAC
Tutte le soluzioni per gli immobili
Locazione, Condominio, Investimenti
Con la risoluzione 3/1/2008 l'agenzia del Territorio ha affermato che le centrali elettriche a pannelli fotovoltaici devono essere (quali «immobili ospitanti impianti fotovoltaici») accatastati come «opifici» (categoria catastale D/1), con rilevanti conseguenze non solo ai fini ici (imponibilità), ma anche in termini di imposizione indiretta all'atto della conclusione dei contratti di trasferimento o utilizzo {si veda l'altro articolo in pagina). Stesse conclusioni sono state raggiunte con riferimento agli impianti eolici (circolari M/T/2007 e 4/T/2006).
Queste prese diposizione, basate anche sulla nota vicenda delle turbine installate nelle centrali elettriche tradizionali non convincono.
La 'commissione provinciale di Bologna (sezione VI, decisio¬ne n. 11/2009), con riferimento a una centrale eolica, ha bocciato la tesi del Territorio, stabilendo che la corretta classificazione catastale di queste fonti di energia -anche in considerazione della funzione di utilità sociale rivestita - vada individuata nella categoria "E". Il che, pur mantenendone ferma la natura immobiliare, ne: comporta l'esenzione dall'Ici.
Parte della dottrina sostiene, invece, che non si sarebbe in presenza di unità immobiliari (e quindi di obbligo di accatastamento) atteso che, contrariamente a quanto accade con le turbine delle centrali dove immobile e impianto costituiscono un tutt'unoinseparabile.iparchi eolici e fotovoltaici esauriscono di per se stessi la propria funzione, senza che il terreno rivesta altro ruolo se non quello (peraltro eventuale) di supporto.
È esperienza comune che, spesso, il fondo continua ad essere utilizzato anche dopo l'installazione dei pannelli o degli aerogeneratori, ad esempio come pascolo. A favore di questa impostazione si possono citare altre considerazioni: la realizzazione di un parco eolico o fotovoltaico non mutala destinazione d'uso'(agricola) del terreno in cui èposizionata.
I moduli (soprattutto nel fotovoltaico) non costituiscono un «impianto fìsso al suolo, in quanto normalmente possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo, mantenendo inalterata la loro originaria funzionalità» (parole dell'agenzia delle Entrate, circolare 46/E/O7).
Infine, dal punto di vista procedurale, nonostante una certa prassi contraria, si ritiene che il comune, in sede dì accertamento, non possa sostituirsi all'agenzia del Territorio e qualificare catastalmente un (presunto) immobile sfornito di rendita, essendosi interrotta bruscamente la progettata delega delle funzioni catastali agli enti locali (Tar Lazio 4259/2008).
A ben vedere, poi, anche l'agenzia del Territorio ha dovuto mitigare le proprie conclusioni, affermando (circolare n. 3/T/o8 citata) che «non hanno autonoma rilevanza catastale è costituiscono semplici pertinenze delle unità immobiliari le porzioni di fabbricato ospitanti gli impianti di produzione energia aventi modesta potenza e destinati prevalentemente ai consumi domestici».
Per saperne di più chiedi ai nostri consulenti.
AmministrazioniAC
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lunedì 1 febbraio 2010
Immobili: come si ottiene la certificazione energetica
L'ACE (più comunemente detta certificazione energetica) può essere ottenuta dal proprietario dell'immobile seguendo due vie:
1\ rivolgersi a un soggetto accreditato.
2\ In caso di ristrutturazione ottenere dal proprio tecnico di fiducia un Aqe (ovverosia un attestato di qualificazione energetica)
Chiaramente l'Aqe essendo redatto dal tecnico che ha personalmente seguito i lavori dovrà essere sottoposto al certificatore per essere convertito in Ace.
La seconda procedura è obbligatoria in caso di nuove costruzioni e ristrutturazioni totali e non deve spaventare a proposito dei costi poichè la figura del certificatore entrerà solamente nella fase finale della procedura che sarà seguita direttamente dal tecnico incaricato per le opere.
Un'altro servizio di
AmministrazioniAC
1\ rivolgersi a un soggetto accreditato.
2\ In caso di ristrutturazione ottenere dal proprio tecnico di fiducia un Aqe (ovverosia un attestato di qualificazione energetica)
Chiaramente l'Aqe essendo redatto dal tecnico che ha personalmente seguito i lavori dovrà essere sottoposto al certificatore per essere convertito in Ace.
La seconda procedura è obbligatoria in caso di nuove costruzioni e ristrutturazioni totali e non deve spaventare a proposito dei costi poichè la figura del certificatore entrerà solamente nella fase finale della procedura che sarà seguita direttamente dal tecnico incaricato per le opere.
Un'altro servizio di
AmministrazioniAC
Scenario Immobiliare: Certificazione energetica e vendite
Il mercato immobiliare del centro/nord Italia appare chiaramente in una fase discendente.
Soprattutto, un bel voto sulla pagella energetica ha pochissimi effetti sul prezzo di vendita di una casa, a meno che non si tratti di una costruzione nuova di zecca e realizzata con tutti i crismi dell'efficienza.
Per gli immobili più recenti, il problema è un altro: il momento in cui il compratore entra in contatto con la certificazione! Nella maggior parte dei casi, infatti, il documento gli viene consegnato dopo il preliminare, se non addirittura al rogito, quando il prezzo è già stato concordato.
Avere conoscenza del reale rendimento dell'immobile, chiaramente se questo non sarà soggetto a un'integrale ristrutturazione, può permettere al potenziale acquirente avveduto di disporre di una diversa arma nelle trattive per l'acquisto.
Soluzioni per l'immobiliare
AmministrazioniAC
Soprattutto, un bel voto sulla pagella energetica ha pochissimi effetti sul prezzo di vendita di una casa, a meno che non si tratti di una costruzione nuova di zecca e realizzata con tutti i crismi dell'efficienza.
Per gli immobili più recenti, il problema è un altro: il momento in cui il compratore entra in contatto con la certificazione! Nella maggior parte dei casi, infatti, il documento gli viene consegnato dopo il preliminare, se non addirittura al rogito, quando il prezzo è già stato concordato.
Avere conoscenza del reale rendimento dell'immobile, chiaramente se questo non sarà soggetto a un'integrale ristrutturazione, può permettere al potenziale acquirente avveduto di disporre di una diversa arma nelle trattive per l'acquisto.
Soluzioni per l'immobiliare
AmministrazioniAC
domenica 24 gennaio 2010
Condominio: Ascensore e sicurezza
L'ampio spazio temporale concesso dal Dm23 luglio 2009, permette di pianificare con comodo i lavori indicati dall'ente che ha effettuato l'analisi dei rischi e consente all'amministratore di spiegare ai condòmini l'importanza degli interventi.
L'obbligo di chiedere la verifica ricade sull'amministratore - in quanto rappresentante dei proprietari e i costi sono a carico del condominio.
I condòmini non possono opporsi alla richiesta della verifica, anzi, l'obbligatorietà e l'urgenza della richiesta di verifica - abbinata allo scarso peso economico dell'intervento - rende addirittura inutile la preventiva convocazione dell'assemblea, che semmai dovrà essere semplicemente informata alla prima occasione.
Ben più critica, invece, può essere la fase dell'attuazione degli interventi prescrìtti dall'ente di controllo, perché è in questo momento che entra pesantemente in gioco la responsabilità amministrativa dell'amministratore. Il mancato adeguamento dell'impianto alle prescrizioni indicate per eliminare i rischi, infatti, comporta l'immediata chiusura dell'ascensore e l'esposizione dell’amministratore ai provvedimenti sanzionatori comminati dall'ufficio comunale competente. Serve quindi la convocazione di un'assemblea per informare i condòmini dell'obbligatorietà dell'esecuzione degli interventi che un terzo soggetto - appunto l'organo di controllo - ha ritenuto indispensabili al fine dì permettere all'impianto di continuare a restare attivo.
L'entità della spesa condiziona il quorum necessario per assumere la delibera che autorizza i lavori: se l'importo è rilevante, servirà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno metà del valore millesimale; altrimenti, sarà sufficiente il voto dì un terzo dei partecipanti al condominio rappresentanti almeno un terzo dei millesimi. Il tutto tenendo presente che il concetto di rilevanza va valutato caso per caso, visto che la stessa potrebbe essere "pesante" per il rendiconto annuo dì un condominio e non per un altro.
A scanso dì responsabilità penali, l'amministratore deve immediatamente disporre la chiusura dell'impianto.
Resta però la sua responsabilità amministrativa, per escludere la quale può ricorrere al giudice in sede di volontaria giurisdizione per fare assumere i provvedimenti più idonei a consentirgli di ottemperare a un obbligo impostogli dalla legge, compreso quello di raccogliere tra i condòmini i fondi necessari per far fronte all'esecuzione degli interventi.
Chiedici di più
AmministrazioniAC
L'obbligo di chiedere la verifica ricade sull'amministratore - in quanto rappresentante dei proprietari e i costi sono a carico del condominio.
I condòmini non possono opporsi alla richiesta della verifica, anzi, l'obbligatorietà e l'urgenza della richiesta di verifica - abbinata allo scarso peso economico dell'intervento - rende addirittura inutile la preventiva convocazione dell'assemblea, che semmai dovrà essere semplicemente informata alla prima occasione.
Ben più critica, invece, può essere la fase dell'attuazione degli interventi prescrìtti dall'ente di controllo, perché è in questo momento che entra pesantemente in gioco la responsabilità amministrativa dell'amministratore. Il mancato adeguamento dell'impianto alle prescrizioni indicate per eliminare i rischi, infatti, comporta l'immediata chiusura dell'ascensore e l'esposizione dell’amministratore ai provvedimenti sanzionatori comminati dall'ufficio comunale competente. Serve quindi la convocazione di un'assemblea per informare i condòmini dell'obbligatorietà dell'esecuzione degli interventi che un terzo soggetto - appunto l'organo di controllo - ha ritenuto indispensabili al fine dì permettere all'impianto di continuare a restare attivo.
L'entità della spesa condiziona il quorum necessario per assumere la delibera che autorizza i lavori: se l'importo è rilevante, servirà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno metà del valore millesimale; altrimenti, sarà sufficiente il voto dì un terzo dei partecipanti al condominio rappresentanti almeno un terzo dei millesimi. Il tutto tenendo presente che il concetto di rilevanza va valutato caso per caso, visto che la stessa potrebbe essere "pesante" per il rendiconto annuo dì un condominio e non per un altro.
A scanso dì responsabilità penali, l'amministratore deve immediatamente disporre la chiusura dell'impianto.
Resta però la sua responsabilità amministrativa, per escludere la quale può ricorrere al giudice in sede di volontaria giurisdizione per fare assumere i provvedimenti più idonei a consentirgli di ottemperare a un obbligo impostogli dalla legge, compreso quello di raccogliere tra i condòmini i fondi necessari per far fronte all'esecuzione degli interventi.
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AmministrazioniAC
lunedì 18 gennaio 2010
Condominio: Ascensore
Il Dm impone di sottoporre a verifica straordinaria gli ascensori installati prima del 24 giugno 1999 . I controlli vanno compiuti entro termini tanto più ravvicinati quanto più gli impianti sono vecchi: per i 7omila ascensori entrati in servizio prima del 15 novembre 1964, la scadenza è il 31 agosto 2011. Per gli altri, c'è più tempo.
Il proprietario deve concordare il check-up con un ente di controllo in occasione della prima verifica ordinaria biennale programmata dopo il i" settembre. Abbinare i due controlli - quello "normale" e quello straordinario - non è obbligatorio, ma potrebbe essere conveniente.
I tecnici fanno l'analisi dei rischi seguendo una check-list che non ammette discrezionalità e devono essere assistiti dagli addetti dell'impresa di manutenzione. Il prezzo delle verifiche straordinarie dipende da molti fattori, ma una media potrebbe attestarsi sui 400 euro.
Una volta completata l'analisi, il controllore redige un verbale che indica gli eventuali adeguamenti necessari. Il Dmas segna cinque anni di tempo dalla data di verificaper fare i lavori ad alta priorità (tabella A) e dieci anni per quelli a media priorità (tabella B).
Posto che gli adeguamenti vanno fatti per forza -altrimenti si rischia il fermo dell'impianto - è sempre meglio confrontare preventivi di ditte diverse. E l'amministratore di condominio farà bene a presentare l'elenco dei lavori in forma dettagliata, evidenziando il costo delle singole componenti, con i prezzi e le caratteristiche delle marche sul mercato
chiedici di più:
AmministrazioniAC.com
Il proprietario deve concordare il check-up con un ente di controllo in occasione della prima verifica ordinaria biennale programmata dopo il i" settembre. Abbinare i due controlli - quello "normale" e quello straordinario - non è obbligatorio, ma potrebbe essere conveniente.
I tecnici fanno l'analisi dei rischi seguendo una check-list che non ammette discrezionalità e devono essere assistiti dagli addetti dell'impresa di manutenzione. Il prezzo delle verifiche straordinarie dipende da molti fattori, ma una media potrebbe attestarsi sui 400 euro.
Una volta completata l'analisi, il controllore redige un verbale che indica gli eventuali adeguamenti necessari. Il Dmas segna cinque anni di tempo dalla data di verificaper fare i lavori ad alta priorità (tabella A) e dieci anni per quelli a media priorità (tabella B).
Posto che gli adeguamenti vanno fatti per forza -altrimenti si rischia il fermo dell'impianto - è sempre meglio confrontare preventivi di ditte diverse. E l'amministratore di condominio farà bene a presentare l'elenco dei lavori in forma dettagliata, evidenziando il costo delle singole componenti, con i prezzi e le caratteristiche delle marche sul mercato
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lunedì 11 gennaio 2010
Tia: Natura e sanzioni, un nuovo capitolo.
II riconoscimento della natura tributaria della Tia da parte della Corte costituzionale impone ai comuni che hanno abbandonato la Tarsu di rimodellare il prelievo secondo gli sche¬mi tributati. Oltre alla questione dell'Iva e ai problemi nella gestione del servizio, i comuni dovranno modificare i regolamenti che conten¬gono elementi privatistici o disposizioni contrastanti con la disciplina applicabile ai tributi locali
Sull’obbligo dichiarativo;la disciplina della della Tia non contiene indicazioni sui termini entro cui effettuare la dichiarazione di inizio occupazione, ma l’assenza di un'espressa previsione legislativa non consente l'applicazione delle sanzioni tributarie (articolo 3 del Dlgs 472/97).
Per quanto riguarda poi i termini di accertamento: Ogni potere della Pa sul privato presuppone una norma di legge, quindi per la Tia l'accertamento dovrebbe svolgersi in assenza di poteri autoritativi
Per i termini per recuperare il prelievo, si dovrà fare riferimento alla Finanziaria 2007 (comma 161) che –impone di notificare l'accertamento entro la fine del quinto anno successivo a quello di dichiarazione o versamento. Si dovranno quindi modificare le disposizio¬ni regolamentari che prevedono termini diversi.
Per quanto attiene ai rimborsi, La natura tributaria della Tia impone ora l'applicazione del comma 164 della Finanziaria 2007, utilizzando il termine di cinque anni dal pagamento per richiedere il rimborso, che il comune dovrà effettuare entro 180 giorni. In tal senso quindi dovranno disporre tutti i regolamenti.
Infine riguardo alle sanzioni: mentre per l'omesso o tardivo pagamento è possibile applicare le sanzioni del 30% previste dall'articolo 13 Dlgs 471/97 (riferito genericamente ai «tributi»), per l'omessa o infedele denuncia il comune non può intervenire autonomamente poiché la materia sanzionatoria costituisce un limite "esterno"al potere regolamentare.
Sull’obbligo dichiarativo;la disciplina della della Tia non contiene indicazioni sui termini entro cui effettuare la dichiarazione di inizio occupazione, ma l’assenza di un'espressa previsione legislativa non consente l'applicazione delle sanzioni tributarie (articolo 3 del Dlgs 472/97).
Per quanto riguarda poi i termini di accertamento: Ogni potere della Pa sul privato presuppone una norma di legge, quindi per la Tia l'accertamento dovrebbe svolgersi in assenza di poteri autoritativi
Per i termini per recuperare il prelievo, si dovrà fare riferimento alla Finanziaria 2007 (comma 161) che –impone di notificare l'accertamento entro la fine del quinto anno successivo a quello di dichiarazione o versamento. Si dovranno quindi modificare le disposizio¬ni regolamentari che prevedono termini diversi.
Per quanto attiene ai rimborsi, La natura tributaria della Tia impone ora l'applicazione del comma 164 della Finanziaria 2007, utilizzando il termine di cinque anni dal pagamento per richiedere il rimborso, che il comune dovrà effettuare entro 180 giorni. In tal senso quindi dovranno disporre tutti i regolamenti.
Infine riguardo alle sanzioni: mentre per l'omesso o tardivo pagamento è possibile applicare le sanzioni del 30% previste dall'articolo 13 Dlgs 471/97 (riferito genericamente ai «tributi»), per l'omessa o infedele denuncia il comune non può intervenire autonomamente poiché la materia sanzionatoria costituisce un limite "esterno"al potere regolamentare.
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