Immobili - Nuovi obblighi per i notai

Cosa dice la legge.

Il comma trentacinque impone ai notai (o altri pubblici ufficiali) per tutti gli atti stipulati, di versare su un conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Il comma 36 dice che:

la disposizione di cui al comma 35 non si applica agli importi inferiori ad euro 100.000 e per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

Il comma 37 specifica che le somme depositate presso il conto corrente di cui al comma 35 costituiscono patrimonio separato, quindi non sono nè del notaio nè del venditore e sono impignorabili a richiesta di chiunque.

Nel comma 38 si specifica che tali somme restano vincolate fino alla registrazione e pubblicità dell’atto ed alla verifica dell’assenza di ulteriori formalità pregiudizievoli. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

Il comma 39 da120 giorni di tempo per definire i termini, le condizioni e le modalità di attuazione dei commi da 35 a 38.

Perchè questa legge.

Lo scopo di questa legge è di garantire all’acquirente che gli importi versati per l’acquisto dell’immobile vengano consegnati agli aventi diritto solamente dopo che il trasferimento della proprietà è regolarmente avvenuto o comunque dopo che il venditore ha adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.

Potrebbe accadere infatti che un venditore disonesto, nel periodo che va dalla stipula alla trascrizione dell’atto (il termine massimo è di 30 giorni), riesca a vendere lo stesso immobile più volte ad acquirenti diversi che si troverebbero in seguito a dover recuperare le somme versate con non poche difficoltà.

Infatti l’articolo 2644 del codice civile stabilisce che “Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”. In pratica l’unico acquirente che acquisisce realmente la proprietà dell’immobile è colui che registra per primo l’atto di acquisto, tutti gli altri atti anche se stipulati in precedenza ma non ancora registrati sono nulli.

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Tassazione compravendite immobiliari 2014

Ecco le novità del 2014:

a) si abbassa l'imposta di registro per l'acquisto della prima casa dal 3 al 2% (ma con un minimo di mille euro);
b) ogni altro trasferimento immobiliare a pagamento verrà invece tassato con l'aliquota del 9% (oggi si spazia dal 3 al 15%, a seconda dei casi), anche qui con un minimo di mille euro; faranno eccezione i conferimenti di immobili strumentali in società (non imponibili a Iva), che rimarranno soggetti all'attuale aliquota del 4 per cento.

Inoltre, in tutti i casi in cui si applicheranno queste nuove aliquote del 9 e del 2 per cento:
a) le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute nella nuova misura fissa di 50 euro ciascuna (al di fuori di questo perimetro, tutte le attuali imposte fisse di 168 euro – e quindi, l'imposta fissa di registro e ogni altra imposta fissa ipotecaria e catastale – saranno dovute nella nuova misura di 200 euro);
b) si avrà esenzione completa dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

 Infatti, il principio generale è quello per il quale la tassazione va fondata sulla data di formazione dell'atto soggetto a registrazione, se certa e opponibile all'amministrazione finanziaria. Ne deriva che:
a) per un atto pubblico stipulato nel 2013 e registrato nel 2014, si applica la tassazione del 2013;
b) per una scrittura privata autenticata nel 2013 e registrata nel 2014, si applica la tassazione del 2013;
c) per un atto giudiziario formato nel 2013 e registrato nel 2014, si applica la tassazione del 2013;
d) per una scrittura privata non autenticata formata nel 2013 e registrata nel 2014, si applica la tassazione del 2014.

Ci sarà poi il problema degli atti sottoposti a condizione sospensiva, stipulati nel 2013, con verificazione della condizione nel 2014. In base alla legge di registro (il testo unico contenuto nel Dlgs 131/1986) quando dunque la condizione si verifica deve essere versata l'eventuale differenza tra l'imposta «dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell'atto» (articolo 27, comma 2) e quella pagata (di solito, in misura fissa) in sede di registrazione: in sostanza, non rilevano le eventuali variazioni di aliquota intervenute successivamente alla formazione dell'atto e fino al verificarsi della condizione.
In altri termini, rapportandosi la tassazione definitiva al momento della formazione dell'atto, si valorizza il naturale effetto retroattivo della condizione, espresso nell'articolo 1360, codice civile, per il quale, di regola, «gli effetti dell'avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto».

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Condominio: Amministratore e appropriazione indebita

Appropriazione indebita per l’ex amministratore che non riconsegna la documentazione al condominio reputandosi ancora in carica dopo la revoca. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza 29451/2013.


La Suprema corte in primis ricorda che per la configurazione del delitto previsto dall’articolo 646 c.p. basta che l’ingiusto profitto sia potenziale, non essendo necessario che esso si realizzi effettivamente, il che emerge pacificamente dal rilievo che la norma richiede solo che il soggetto attivo agisca “per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto”. In altre parole basta il mero intento di procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, a prescindere dalla concreta sua realizzazione.

“Nel caso di specie - argomenta la sentenza -, correttamente i giudici del merito hanno ravvisato il fine di profitto perseguito dall’odierno ricorrente nel fatto di continuare ad amministrare il condominio, il che lo poneva (e ciò non costituisce mera ipotesi, ma oggettiva constatazione) in condizioni di accampare ulteriori pretese o comunque di rendere più difficoltosa (se non di paralizzare) l’amministrazione del condominio stesso, giacché - come emerge dalla gravata pronuncia - il M. continuava a considerarsi amministratore del condominio ritenendo illegittima la delibera assembleare che lo aveva revocato, al punto da invitare i condomini dissenzienti a sottoscrivere un documento in suo sostegno”.

Infine, rammentano i giudici, l’ingiusto profitto non deve necessariamente connotarsi in senso patrimoniale.

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Buon 2014

Buongiorno,
inizio l'anno lavorativo con alcune considerazioni,

La prima è quella che non abbiamo bisogno di sovvenzioni ma di lasciarci lavorare, mi spiego, non è possibile aprire un'attività in Svizzera in 4 ore e da noi in 4 mesi.
la volontà del sottoscritto e dei partner che collaborano con le mie attività è quella, nei limiti del possibile , di semplificare e di divenire tutor delle giovani imprese.

La seconda, rimbocchiamoci tutti, ma veramente tutti, le maniche, mi spiego anche in questo caso: nel nostro paese vige il famigerato principio dell'"armiamoci e partite", invece dovremmo tutti dal più piccolo al più grande darci da fare.
L'impresa è nel DNA della nostra Nazione, ma forse preferiamo troppo spesso il posticino fisso al creare e rischiare qualcosa in proprio.

Detto questo, ho fiducia nel 2014, e se lavoriamo bene tutti insieme, potrà essere concretamente un anno di svolta,

BUON ANNO

Jacopo M.D. Affinati

Ipoteca più tempo

Il debitore ha 60 giorni di tempo, decorrenti dalla data di conoscenza dell'atto cautelare

Se al debitore non è stata inviata la comunicazione di cui al comma 2-bis dell'articolo 77 del D.Lgs. 602/1973 - perché tale norma non era ancora entrata in vigore -, il termine di sessanta giorni per impugnare l'ipoteca decorre dal momento in cui l’interessato ha avuto materiale conoscenza della relativa iscrizione.

È quanto emerge dalla sentenza 111/32/2013 della Commissione Tributaria Regionale Lombardia.

Dal 2011 c’è il preavviso. Il contenzioso riguarda un’iscrizione di ipoteca avvenuta anteriormente all'entrata in vigore sia dell'articolo 35 del D.L. n. 223 del 2006 (decreto Bersani), che ha incluso l'ipoteca tra gli atti impugnabili davanti al giudice tributario, sia dell'obbligo a carico del Concessionario della riscossione di notificare la comunicazione preventiva per avvisare il debitore che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta ipoteca. L’obbligo di avvisare preventivamente il debitore è stato introdotto dal D.L. n. 70 del 2011 (c.d. Sviluppo), il quale ha aggiunto il comma 2-bis all'articolo 77 del D.P.R. n. 602 del 1973.

Il ricorso dopo 8 anni. Il titolare dei beni ipotecati ha proposto ricorso in CTP chiedendo l’annullamento della misura cautelare. A detta del ricorrente, poiché nel caso in esame nessuna comunicazione era stata inviata dall'amministrazione, non esisteva alcun termine di decorrenza per l'impugnazione, con la conseguenza che il ricorso doveva ritenersi tempestivo, anche se l’iscrizione d’ipoteca risaliva a otto anni prima. Di diverso avviso Equitalia, la quale ha eccepito l'inammissibilità del ricorso per tardività dell'impugnazione.

Accolto l’appello del contribuente. Il giudice di primo grado ha ritenuto fondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dell’esattore, respingendo il ricorso del contribuente. Di qui il giudizio di secondo grado che si è chiuso con la riforma della sentenza di prime cure.

La CTR della Lombardia ha ritenuto tempestivo il ricorso originario poiché al momento dell'iscrizione ipotecaria non vi era l'obbligo di comunicazione al debitore, né vi era una data di decorrenza su cui calcolare i 60 giorni concessi per l'impugnazione “e, pertanto, il termine poteva decorrere da quando il debitore era venuto a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria”. Chiarificatrice sul punto – evidenzia la CTR - la sentenza della Cassazione n. 4777 del 2013.

Quanto alla possibilità di impugnare l'iscrizione ipotecaria, il collegio meneghino di secondo grado ricorda che con la riforma del 2006 si è espressamente prevista l’impugnabilità dell’ipoteca iscritta dal Concessionario. Pertanto, anche per questo punto della controversia, il ricorso è stato giudicato ammissibile.

 

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Casa: tutti gli interventi

Il Governo considera ormai l'emergenza casa una priorità assoluta ed è pronto a intervenire con un decreto legge. Il ministro per le Infrastrutture, Maurizio Lupi, ha messo a punto una prima ipotesi di testo che dovrebbe andare al Consiglio dei ministri la prossima settimana e che giovedì prossimo presenterà alla Conferenza unificata con regioni e città, interamente dedicata al tema. Lupi spera di scongiurare una proroga degli sfratti secca «anni '70», come pure molti sindaci gli chiedono. Punta invece a un pacchetto di misure articolato per allentare «strutturalmente» la tensione del mercato degli affitti: estensione del concetto di «morosità incolpevole» e istituzione del «voucher affitto», in modo da consentire la prosecuzione del contratto di affitto solo alle famiglie in grave difficoltà economica, sostenendo la loro spesa con un aiuto statale; rifinanziamento dei due fondi «affitti» e «morosità incolpevole» che attualmente possono contare rispettivamente su 100 e 40 milioni nel biennio 2014-2015; acquisto da parte degli Iacp a prezzi scontati di immobili invenduti dai costruttori; un piano di edilizia residenziale pubblica che preveda realizzazione di nuovi alloggi (senza consumo di suolo inedificato) ma anche riqualificazione leggera di almeno 20-25mila alloggi esistenti; sblocco dei progetti di social housing cofinanziati dalla Cassa depositi e prestiti con il Fondo investimenti per l'abitare (1,3 miliardi residui) con la previsione di una garanzia statale anti-morosità in modo da tutelare ulteriormente gli investitori sul cash flow del progetto.
Secondo le prime stime, il pacchetto varrebbe per le casse dello Stato non meno di 400 milioni ma il problema è che si tratterebbe di risorse tutte da trovare pronta cassa e questo non rende agevole il percorso del provvedimento nel confronto con il ministero dell'Economia. Lupi ne ha già a parlato la settimana scorsa a Palazzo Chigi con Enrico Letta che vede comunque di buon occhio la messa in campo di più strumenti per affrontare strutturalmente il mercato. Restano i due nodi politici della proroga degli sfratti e del parere di Regioni e Comuni che dovrebbe essere reso pubblico nella Conferenza unificata.
A fianco di queste misure messe a punto dal ministero delle Infrastrutture ce ne sono altre al setaccio del ministero di Porta Pia. Alcune arrivano dall'Ance che pure guarda di buon occhio la possibilità di cedere l'invenduto agli Iacp o a progetti di social housing. Un'ipotesi che piace ai costruttori è anche l'importazione in Italia del «metodo Scellier» adottato in Francia con deducibilità di parte dei costi di acquisto, mutui a tasso zero, permuta del vecchio con il nuovo abbassando l'imposta di registro all'uno per cento. A proposito di imposta di registro, l'ipotesi di fissare un importo minimo a mille euro non piace ai costruttori: la misura è già prevista a partire dal 1° gennaio, è circolata (ma ora sembra rientrata) un'ipotesi di anticiparla per decreto legge agli ultimi due mesi di quest'anno.
Sempre in fatto di emergenza casa, c'è l'altro tema già lanciato dal Governo: quello del rilancio dei mutui per l'acquisto della prima casa con il sostegno della Cassa depositi e prestiti. Così era nata la norma che poi si è andata allargando strada facendo. Oggi i mutui emessi dalle banche con la liquidità a basso costo fornita da Cdp possono finanziare anche l'acquisto di secondo case e lavori di ristrutturazione. La norma è nel decreto legge Imu, in via di definitiva conversione. L'Ance stima che possa garantire l'acquisto di 44mila abitazioni, un 10% più delle 444mila compravendite del 2012, considerando i due strumenti della liquidità prestata da Cdp alle banche e dell'acquisto da parte di Cdp di obbligazioni bancarie emesse a fronte di portafogli mutui garantiti da ipoteca. Il Parlamento ha introdotto un limite nella tipologia di abitazione, prevedendo che l'oggetto del mutuo debba essere una abitazione di classe energetica A, B o C. D'altro canto ha previsto che la convenzione Abi-Cdp definisca un contratto-tipo che trasferisca al mutuatario i vantaggi del basso costo della raccolta per le banche.
Proprio questa convenzione Abi-Cdp è l'anello che manca per dare il via operativo al nuovo sistema. Lupi è convinto che si farà in tempi strettissimi, sotto la sollecitazione del Governo.
I provvedimenti
VOUCHER AFFITTI
Per le famiglie in difficoltà
Tra le misure allo studio del governo c'è il «voucher affitto», con l'obiettivo di consentire la prosecuzione del contratto di affitto solo alle famiglie in grave difficoltà economica, sostenendo la loro spesa con un aiuto statale
SOSTEGNO INQUILINI
Aiuto a morosità incolpevole
Per allentare in maniera strutturale la tensione sugli affitti, l'esecutivo punta al rifinanziamento dei due fondi «affitti» e «morosità incolpevole» che attualmente possono contare rispettivamente su 100 e 40 milioni nel biennio 2014-2015
HOUSING SOCIALE
Coinvolta la Cdp
Allo studio lo sblocco dei progetti di social housing cofinanziati dalla Cdp con il Fondo investimenti per l'abitare (1,3 miliardi residui) con la previsione di una garanzia statale anti-morosità che tuteli ulteriormente gli investitori sul cash flow del progetto
FONDO IACP
Acquisto di immobili
È previsto anche l'acquisto da parte degli Iacp (ovvero gli Istituti autonomi case popolari) a prezzi scontati di immobili invenduti dai costruttori. Si tratta di una misura cui l'Ance (associazione dei costruttori) guarda con fiducia
MUTUI AGEVOLATI
Mutui con la Cdp
Previsto il rilancio dei mutui per l'acquisto della prima casa con il sostegno della Cdp. La norma si sta allargando. Oggi i mutui emessi dalle banche con la liquidità a basso costo fornita da Cdp possono finanziare anche l'acquisto di secondo case e lavori di ristrutturazione
I TEMPI
Pronta una prima bozza
Il ministro Maurizio Lupi ha messo a punto una prima ipotesi di testo che dovrebbe andare al Consiglio dei ministri la prossima settimana e che giovedì sarà presentato alla seduta della Conferenza unificata con Regioni e Comuni, interamente dedicata al tema

Fonte: Il Sole 24 Ore

Acquisto casa tassazione nel 2014

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa). L'atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’ato e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso). Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita. A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:

• l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
• le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
• l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte fino al 31 dicembre 2013:
quando il venditore è un privato

• imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta catastale fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 7% sul valore dell’immobile fino al 31 dicembre 2013, per poi passare al 9% dal 1° gennaio 2014.

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori

• IVA del 4%
• imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori

• IVA esente
• imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

• imposta di registro del 7% (9% a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta ipotecaria del 2% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta catastale del 1% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall’ultimazione lavori

• IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
• imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
• imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio

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