Condominio, terrazzo al posto del tetto, si può.

condomino proprietario dell'ultimo piano può trasformare il suo sottotetto trasformandolo parzialmente in terrazzo: questo è l'innovativo principio adottato dalla Corte di cassazione con la sentenza 14107 del 3 agosto 2012. Il nuovo indirizzo motivatamente supera precedenti autorevoli dello steso giudice (Cassazione 1737/2005) che impedivano al condomino proprietario di realizzare terrazze in sostituzione parziale del loro sottotetto.

Il caso esaminato riguarda un'opera realizzata dal proprietario dell'ultimo piano, che aveva proceduto al taglio di una falda del tetto per ricavarne una terrazza da destinare al servizio del sottotetto di sua proprietà esclusiva: secondo gli altri condomini del palazzo, tale intervento avrebbe arrecato pregiudizio alla statica della struttura portante nonché al decoro dell'edificio. Oggetto del contendere era la sostituzione, da parte del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, del tetto che risultava sostituito in parte con una diversa copertura (terrazza) la quale, pur non eliminando la funzione originariamente svolta dal tetto, imprimeva al bene anche una destinazione a uso esclusivo dell'autore dell'opera.

Dall'agosto 2012 questo è condiviso dai giudici della Cassazione, poiché il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza a uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente. In altri termini deve restare complessivamente mantenuta, con una modifica che deve restare "non significativa", la destinazione principale del bene. In altri termini, si può trasformare senza il consenso dei condomini un tetto di proprietà esclusiva di un condominio in una diversa struttura, che in parte rimanga tetto e in parte (non preponderante) diventi terrazza (ad esempio, generando una terrazza a tasca, cioè un'interruzione verticale del tetto prima che si giunga alla gronda, realizzando un terrazzo fruibile da parte del proprietario). Questo tipo di innovazione acquista particolare importanza in quanto consente di acquisire un rapporto di illuminazione sufficiente a rendere abitabile il sottotetto: la terrazza a tasca genera infatti una superficie attraverso la quale può acquistare luminosità e ariosità il locale retrostante.

La realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell'edificio non alterano quindi la destinazione del tetto, se c'è un adeguato isolamento e un'idonea coibentazione inserita nel nuovo piano di calpestio della terrazza. Inoltre, la soppressione di una porzione limitata della falda non è di per se alterazione della destinazione del tetto, perché per destinazione si deve intendere quella complessiva, che non esige un'immodificabile consistenza materiale.

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Compravendita - locazione con patto di acquisto

Si tratta di quei contratti stipulati tra un proprietario immobiliare ed un privato, mediante il quale il privato loca il bene ed acquista il diritto (o l’opzione) di comprare l’immobile dopo un certo numero di anni (di solito tra i 2 e i 5), nel corso dei quali ha occupato l’immobile pagando un canone di affitto. Una parte di quanto versato come affitto, andrà a coprire il prezzo di acquisto.

In questo modo, il canone di locazione non è più a fondo perduto e si può diventare proprietari della casa scelta, in modo graduale.

L’effetto acquisitivo può essere automatico o meno, a seconda della fattispecie negoziale concretamente posta in essere tra le parti.

Oggi, nella fase di crisi del settore immobiliare in cui siamo, queste fattispecie negoziali sono molto utilizzate tra i privati e tra privato e costruttore.

Le strutture negoziali configurabili sono le più varie:

-       Contratto di locazione in base al quale, in esito ad un certo tempo dall'inizio della locazione, il conduttore abbia la possibilità di pagare una certa somma di denaro per acquistare il bene (Cass.Civ. Sez. III, 3587/92 ) il "contratto di locazione con patto di futura vendita" .

Tale fattispecie è congegnata con l’utilizzo di due contratti giuridicamente distinti ma collegati.

Il contratto di locazione al quale viene collegato un contratto preliminare unilaterale, dove il venditore è obbligato a vendere mentre il compratore è libero, oppure un contratto preliminare bilaterale dove il venditore è obbligato a vendere e il compratore è obbligato a comprare. Il prezzo della vendita viene fissato e determinato ed i canoni corrisposti vengono ad esso imputati.

In tale fattispecie l’effetto traslativo è da ricondurre ad una nuova manifestazione di volontà da esprimersi in sede di contratto definitivo e non alla stipula del contratto di locazione.

-       Contratto di locazione con l'intesa che, decorso il termine stabilito, qualora l'integralità dei canoni di locazione sia stata regolarmente pagata, la proprietà del bene sarà trasferita al locatore, il “contratto di vendita con patto di riservato dominio”;

In tale fattispecie l’effetto traslativo è automatico al regolare pagamento dell’ultima rata del prezzo.

-       Contratto di locazione in cui sia contenuto un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale venga attribuito al conduttore il diritto di procedere all'acquisto del bene ad un prezzo prestabilito, con la prescrizione che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) a conto del prezzo, il “contratto di locazione con opzione di acquisto”;

In tale fattispecie l’effetto traslativo si realizza al momento della accettazione della proposta contenuta nell’opzione di acquisto.

AMBITO APPLICATIVO;

Tali fattispecie negoziali danno la possibilità di valutare l’acquisto di una unità immobiliare dilazionando nel tempo e rateizzando il pagamento dello stesso.

In particolare può essere utile a coloro che:

- pur disponendo di un reddito adeguato a sostenere le rate di un mutuo, non dispongono di una liquidità iniziale pari al 30% del prezzo dell’unità immobiliare;

- prima di acquistare una nuova casa, devono venderne un’altra: con questa impostazione contrattuale possono entrare subito nella nuova casa, senza stipularne l’atto definitivo di compravendita (rogito), e con serenità possono provvedere alla vendita dell’usato, senza fretta al miglior prezzo. Una volta rogitato il proprio immobile, si potrà completare l’acquisto del nuovo accendendo un mutuo inferiore o facendone proprio a meno.

- hanno un reddito abbastanza elevato, per cui alla scadenza del lungo periodo di locazione, potrebbero non necessitare di accendere un mutuo o comunque utilizzare un mutuo più contenuto e calibrato rispetto alle effettive necessità del momento;

- preferiscono non intestarsi immediatamente la proprietà dell’immobile o preferiscono decidere, all’atto della stipula notarile, a chi intestarla.

Il contratto di locazione verrà stipulato con una durata massima di 6 anni e con un canone concordato (quindi inferiore ai canoni di libero mercato). Al rogito notarile di compravendita verrà riconosciuto il 100% dei canoni di locazione versati.

LA NATURA GIURIDICA:

Si tratta di forme contrattuali atipiche, non contemplate dal nostro Codice Civile ma non per questo illegittime.

L’art 1526 c.c., estende a questi rapporti la disposizione concernente la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà (cosiddetta vendita a rate)  per il caso in cui i contraenti si siano accordati nel senso che, qualora il compratore sia inadempiente, le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità.

Pertanto tali fattispecie contrattuali presentano gli elementi integrativi della locazione, ma nella sostanza sono idonee a produrre gli effetti propri di un contratto di vendita con patto di riservato dominio, di cui riproducono sostanzialmente la causa.

I VANTAGGI PER IL VENDITORE:

-       è il caso del costruttore edile che trova in empasse nella vendita dei beni realizzati.

Attraverso tale fattispecie negoziale è possibile trovare una più ampia cerchia di soggetti interessati all’acquisto degli immobili costruiti e rimasti invenduti.

-       è frequente altresì che la vendita di un immobile debba essere posticipata per evitare la perdita di agevolazioni fiscali connesse al mantenimento della proprietà per un certo numero d’anni: è il caso della non emersione di plusvalenze in caso di vendita di un immobile acquistato da più di cinque anni, ma anche il caso del riconoscimento fiscale della rivalutazione di immobili, operata dalle imprese in UNICO2009 - ex D.L. 185/2008, a condizione che la cessione non intervenga prima del 2014.

Si rileva come ai sensi dell’articolo 109, comma 2, lett. a) del TUIR: “ Ai fini della determinazione dell’esercizio di competenza:…la locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà”. Pertanto nel caso di configurazione del contratto di locazione con opzione di acquistosenza vincolo della parte acquirente all’acquisto, non si perderebbero le agevolazioni fiscali connesse al mantenimento della proprietà per un certo numero di anni.

Impostata in questi termini, la questione sembrerebbe risolta con piena soddisfazione  ma è necessario rilevare altresì come alla luce dei precedenti in materia di elusione non può escludersi una contestazione da parte dell’Amministrazione finanziaria nell’’ottica dell’abuso del diritto.

I VANTAGGI per l’acquirente

a) Entrare in possesso della casa grazie a un contratto di locazione che crea meno timori per il futuro, rispetto a un mutuo;

b) coprire parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme versate a titolo di affitto;

c)fermare il prezzo fino allo scadere del termine per l’esercizio del diritto di opzione o del contratto preliminare;

 I RISCHI PER L’ACQUIRENTE NEL PRELIMINARE CON OPZIONE DI ACQUISTO:

Si rileva come i maggiori rischi per l’acquirente si hanno nel caso di contratto di locazione con opzione di acquisto.

Infatti nella fattispecie negoziale della locazione con patto di futura vendita il contratto preliminare collegato è trascrivibile così come è trascrivibile il contratto di vendita con patto di riservato dominio, garantendo questa forma di pubblicità dai rischi meglio in appresso precisati.

a)    Nel caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto.

Se l’inquilino resta nell’impossibilità di acquistare l’immobile, perde i canoni versati. 

Circostanza, questa, da non sottovalutare se si considera il canone dedotto in contratto solitamenteè maggiorato in alcuni casi anche del 50% ,rispetto a quello corrente di mercato. 

b)   Nel caso di fallimento dell'impresa venditrice, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l'esercizio dell’opzione.

Se parte alienante è una impresa venditrice e fallisce le somme che il cliente ha corrisposto (per canoni) non sono assistite da alcuna garanzia di restituzione, con la conseguenza che, molto probabilmente, chi le ha sborsate non ne otterrà il minimo rimborso. Cosicché, se l'impresa fallisce, il diritto di opzione non è esercitabile se non pagando tutto il prezzo originariamente previsto, e quindi pagando nuovamente le rate corrisposte all'impresa poi fallita.

a)    cessione dell'immobile da parte dell’impresa venditrice ad un altro soggetto, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l'esercizio del diritto di opzione.

Il terzo acquirente potrebbe non riconoscere al conduttore il diritto di opzione.

Infatti non essendo trascrivibile il contratto di locazione con opzione di vendita il diritto ad acquistare il bene a seguito dell’esercizio dell’opzione non è opponibile ai terzi acquirenti non avendo questi avuto contezza di tale contratto.

Si precisa che tale rischio non si ha nel caso di costruzione della fattispecie con un contratto di locazione con patto di futura vendita (preliminare bilaterale, preliminare unilaterale) il quale essendo trascrivibile si applica l’effetto prenotativo dell’art 2645 bis c.c.

b)   iscrizione di un'ipoteca giudiziale ad opera di un creditore dell'impresa oppure alla trascrizione di un pignoramento o di un sequestro, oppure ancora all'instaurazione di una controversia giudiziaria che coinvolga l'impresa venditrice e che abbia a oggetto la casa data in locazione.

Si precisa nuovamente che questo rischio non si ha nel caso di costruzione della fattispecie con un contratto di locazione con patto di futura vendita (preliminare bilaterale, preliminare unilaterale) il quale essendo trascrivibile si applica l’effetto prenotativo dell’art 2645 bis c.c.

IL TRATTAMENTO FISCALE:

Ai sensi dell’articolo 2, comma 2, del DPR 633/1972, costituiscono cessioni assimilate ai fini iva:

- le vendite con riserva di proprietà;

- le locazioni con patto di futura vendita, ovvero con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti (locazione con preliminare bilaterale di vendita);

In altri termini la locazione con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti comporta che, dal punto di vista fiscale, la vendita dell’immobile si consideri conclusa alla data di stipula del contratto di locazione.

Qualora diversamente la clausola di trasferimento della proprietà inserita nel contratto di locazione vincoli solo una delle parti (opzione di acquisto o patto di futura vendita mediante preliminare unulaterale) risulterebbe esclusa la presunzione sopra descritta e il trasferimento della proprietà si produrrebbe solo dalla data dell’atto di vendita (o, se successiva, dalla data in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà).

 

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Locazione: consegna delle chiavi (Cass. 18712/2010)

Locazione - Restituzione immobile - L'obbligo del conduttore a norma dell'articolo 1591 cod. civ., di dare il corrispettivo convenuto fino alla data della riconsegna della cosa locata, salvo maggior danno, integra un debito di valuta di natura contrattuale, analogo a quello di pagamento del canone di locazione, con la conseguenza che produce interessi dal giorno della costituzione in mora (articolo 1282 c.c., comma 2) salvo il risarcimento del maggior danno che il locatore deduca e dimostri di aver subito - che, secondo la stessa sentenza impugnata, come riassunto in narrativa, e' avvenuta con la notifica di intimazione di sfratto del 9 gennaio 2001, e quindi la Corte di merito non poteva confermare la decisione del primo giudice che aveva riconosciuto gli interessi dalle singole scadenze dei canoni. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 16 agosto 2010, n. 18712)

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 16 agosto 2010, n. 18712

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 20 aprile 2006 la Corte di appello dell'Aquila rigettava il gravame della s.p.a. Ma. Ga. avverso la sentenza del Tribunale di Vasto che l'aveva condannata a pagare, a favore della s.a. Ed. , euro 67.602,10 a titolo di canoni non corrisposti dal 16 dicembre 2000 al 31 gennaio 2003 per la locazione di un locale ad uso commerciale, oltre interessi legali dalla scadenza dei canoni al soddisfo, perche' la costituzione in mora era avvenuta con la notifica di intimazione di sfratto per finita locazione, convalidato con ordinanza del febbraio 2001, mentre non sussisteva alcun obbligo contrattuale della locatrice di edificare un muro di separazione dagli adiacenti locali locati ad altra societa' - e percio' il relativo rapporto contrattuale era diverso ed estraneo da quello del presente giudizio - ne' tale separazione era necessaria per l'adempimento dell'obbligo della conduttrice di restituire l'immobile nello stato di fatto esistente, senza pretesa di riattamenti a suo carico, e conseguentemente le prove testimoniali da questa richieste erano irrilevanti perche' aventi ad oggetto circostanze non contestate conformazione dell'immobile, disdetta da parte della Ma. Ga. , di sua iniziativa, del rapporto di locazione di un'area dei locali alla Be. , non riconsegnati fino al 2003 - cosi' come la C.T.U. richiesta per accertare se senza l'intervento edilizio sulla proprieta' di terzi era possibile la restituzione dell'immobile, accertamento inutile in difetto dell'assunzione del relativo obbligo da parte della locatrice, mentre l'offerta delle chiavi dell'immobile al difensore della locatrice non configurava offerta non formale di rilascio non essendo stata rivolta alla parte contrattuale - che doveva verificare, previo preavviso, lo stato dell'immobile e lo sgombero di esso - bensi' al suo difensore, che non aveva i poteri per l'immissione in possesso e che per questo aveva invitato la conduttrice a restituire le chiavi alla locatrice, senza pero' che questa vi desse seguito e quindi sussisteva la sua mora nell'obbligo di restituzione dell'immobile.

Avverso detta sentenza ricorre per cassazione la s.p.a. Ma. Ga. cui resiste la Ed. Ma. s.a.s.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce: "Omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all'omesso esame della documentazione prodotta in giudizio. Violazione e falsa applicazione degli articoli 2697 e 2729 c.c. dell'articolo 244 c.p.c., dell'articolo 447 bis c.p.c. con riferimento al rito del lavoro. Vizi della motivazione. Violazione dell'articolo 1220 c.c.", formulando in merito il seguente quesito di diritto: "Se, vista anche la documentazione versata in atti dalla conduttrice, l'adozione da parte della stessa di modalita' serie, concrete, senza condizioni e tempestive - come la non opposizione alla convalida di sfratto per finita locazione e alla restituzione dell'immobile nonche' l'offerta incondizionata di consegna delle chiavi effettuata banco iudicis alla controparte rappresentata dal suo difensore - ha valore di offerta reale non formale ex articolo 1220 c.c.; se tale offerta e' idonea ad evitare la mora del conduttore circa la esecuzione della sua prestazione di consegna e pagamento dei canoni anche a fronte dell'inerzia di parte intimante; se la dichiarazione di offerta banco iudicis delle chiavi dell'immobile e la produzione in giudizio del relativo verbale di udienza costituiscono prova dell'offerta reale non formale; se lo stato dei luoghi e la contestuale riconsegna alla scadenza di entrambi i locali risultanti dalle planimetrie e dai contratti prodotti, presupponeva, ai fini di essa, la cooperazione della locatrice - che aveva a tal fine promosso la domanda giudiziale di rilascio - e quindi, avvenendo la riconsegna non contestualmente alla restituzione della porzione Su. Pa. s.a.s. secondo le previsioni contrattuali - articolo 15 - ma in epoca anteriore, sussisteva l'interesse della locatrice ad attivarsi per separare la porzione di sua spettanza con muratura o altro da quella adiacente onde prendere materiale possesso della sua parte di immobile; se potevano esser adottati criteri presuntivi ai fini della decisione per l'accoglimento delle censure sollevate utilizzando la documentazione prodotta e se la locatrice non aveva assolto l'onere probatorio sulla stessa incombente; se i mezzi istruttori proposti - prova testimoniale e C.T.U. - erano rilevanti e pertinenti a fronte delle argomentazioni che precedono e quindi dovevano esser ammessi".

Il motivo e' parte inammissibile, parte infondato. Quanto all'obbligo di cooperazione della locatrice nella restituzione del locale elevando un muro divisorio della superficie e' inammissibile perche' non correlato alle ragioni in base alle quali la Corte di merito ha escluso qualsiasi obbligo della stessa, evidenziando al contempo che l'obbligo della conduttrice era limitato alla restituzione dell'immobile nello stato in cui si trovava. Quanto invece all'offerta informale di restituzione dell'immobile mediante la messa a disposizione delle chiavi, non essendo rivolta alla locatrice, ma al suo difensore, e' comunque inidonea ad escludere la mora per le ragioni evidenziate nell'esame del motivo che segue.

2.- Con il secondo motivo deduce: "Violazione e falsa applicazione di norme di diritto. Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1220 c.c. Violazione degli articoli 1590 e 1227 c.c. - articolo 1596 c.c. - articolo 657 c.p.c. Vizi della motivazione. Omessa, contraddittoria e insufficiente motivazione su corrispondenti questioni decisive per il giudizio illustrate nel presente motivo. Violazione dell'articolo 1591 c.c. in relazione all'articolo 1220 c.c. e agli articoli 1175 e 1375 c.c.", in merito al quale formula i seguenti quesiti di diritto: "Se l'offerta di restituzione delle chiavi, dichiarata banco iudicis, senza riserve o condizioni, vale come offerta reale informale ex articolo 1220 c.c. e se, illegittimamente rifiutata dalla locatrice, assente pur avendone l'obbligo per legge, ma rappresentata validamente in udienza dal suo difensore munito di procura - non essendo previsto dalla legge l'obbligo di redigere apposito separativo verbale di ricezione delle chiavi potendosi cio' dichiarare nel verbale di udienza - vale ad escludere la mora del conduttore nell'adempimento dell'obbligo di restituzione e se per tale aspetto di serieta' e tempestivita' - udienza di convalida - essa offerta e' parificabile all'offerta formale; se cio' conseguentemente esclude per la conduttrice Ma. Ga. l'obbligo di pagare alla locatrice il corrispettivo convenuto previsto dall'articolo 1591 c.c. riferendosi detta norma espressamente al conduttore in mora e quindi in colpa; se conseguentemente la conduttrice non puo' esser considerata in mora e quindi in colpa, ne' tenuta al pagamento della sorte - peraltro errata poiche' la locatrice rifiuto' senza giustificato motivo i canoni pagati per i mesi di dicembre 2000 e gennaio 2001 e dei relativi interessi - avendo tempestivamente offerto alla locatrice la prestazione dovuta (riconsegna delle chiavi e messa a disposizione dell'immobile); se per il disposto dell'articolo 1220 c.c. integrato con le disposizioni degli articoli 1175 e 1375 c.c, a tenore dei quali i contraenti debbono comportarsi secondo correttezza e buona fede, la conduttrice non puo' essere considerata in mora, ne' quindi in colpa, ne' tenuta al pagamento della sorte e dei relativi interessi previsti dalle obbligazioni pecuniarie quando abbia tempestivamente fatto offerta al locatore - creditore della prestazione dovuta, anche senza l'osservanza delle formalita' previste dagli articoli 1208 e 1210 c.c., rispettivamente l'offerta reale della prestazione dovuta ed il suo eventuale successivo deposito.

Il motivo e' infondato.

Va infatti ribadito, pacifico che nella specie la s.a.s. Ed. Ma. intimo' lo sfratto per finita locazione, che detto atto - al contrario della intimazione di "licenza" per finita locazione, che contiene l'atto negoziale di disdetta del contratto, si' che la procura al difensore, conferita per l'atto processuale di convalida, implica anche la rappresentanza sostanziale - non ha carattere negoziale, presupponendo la disposizione di cui all'articolo 657 cod. proc. civ., comma 2 che il contratto sia gia' scaduto per effetto dello spirar del termine stabilito ovvero in conseguenza di precedente disdetta, sicche' la contestuale citazione per la convalida mira soltanto ad ottenere il titolo per il rilascio forzato dell'immobile. Pertanto l'offerta informale delle chiavi al difensore della locatrice, intimante lo sfratto dall'immobile, e' inidonea anche come offerta informale di restituzione, ai sensi dell'articolo 1220 cod. civ.

3.- Con il terzo motivo deduce: "Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1224 c.c., dell'articolo 1282 c.c., comma 2, dell'articolo 1219 c.c., anche con riferimento alla violazione dell'articolo 1591 c.c. Violazione dell'articolo 112 c.p.c. in relazione all'articolo 8 del contratto di locazione. Contraddittoria motivazione circa le questioni della controversia risultanti dalle violazioni di legge che precedono e decisive per il giudizio. Violazione del principio dell'onere della prova. Violazione dell'articolo 1341 c.c.", formulando il seguente quesito di diritto: "Se il giudice di appello era obbligato a pronunciarsi per quanto concerne la questione degli interessi collegati all'articolo 8 del contratto soltanto sulle domande proposte dalla locatrice sul punto oppure su quelle dalla stessa mai formulate in relazione al citato articolo 8 e, in senso affermativo, se cio' e' consentito dall'articolo 112 c.p.c.; se detto articolo doveva esser approvato specificatamente oppure no; se nelle obbligazioni che hanno per oggetto le somme di danaro, gli interessi legali sono dovuti dal giorno della mora, cioe' nella fattispecie, trattandosi di canone di locazione, dalla data della richiesta e quindi di costituzione in mora e quindi a mezzo lettera raccomandata prima della domanda giudiziale; se - conseguentemente la Ma. Ga. e' tenuta o no a pagare gli interessi legali con le indicate decorrenze in atti e in sentenza in assenza di preventiva costituzione in mora.

Il motivo e' fondato.

L'obbligo del conduttore a norma dell'articolo 1591 cod. civ., di dare il corrispettivo convenuto fino alla data della riconsegna della cosa locata, salvo maggior danno, integra un debito di valuta di natura contrattuale, analogo a quello di pagamento del canone di locazione, con la conseguenza che produce interessi dal giorno della costituzione in mora (articolo 1282 c.c., comma 2) salvo il risarcimento del maggior danno che il locatore deduca e dimostri di aver subito - che, secondo la stessa sentenza impugnata, come riassunto in narrativa, e' avvenuta con la notifica di intimazione di sfratto del 9 gennaio 2001, e quindi la Corte di merito non poteva confermare la decisione del primo giudice che aveva riconosciuto gli interessi dalle singole scadenze dei canoni.

4.- Con il quarto motivo deduce: "Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1591 c.c. in relazione all'articolo 1220 c.c. integrati con le disposizioni di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c. Insufficiente motivazione in ordine all'obbligo di pagamento dei canoni da parte della Ma. Ga. . Violazione del principio dell'onere della prova che spetta ei qui dicit e chiede se in base allo svolgimento dei fatti, al comportamento tenuto dalle parti, all'offerta della consegna delle chiavi banco iudicis possa imputarsi o no alla conduttrice il ritardo nella restituzione della porzione di immobile anche mediante l'adozione di elementi presuntivi.

Il motivo e' connesso al primo ed al secondo ed e' pertanto infondato per le medesime ragioni.

5.- Con il quinto motivo deduce: "Omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio in relazione alla domanda riconvenzionale fondata sulla responsabilita' ex articolo 96 c.p.c. Violazione di legge".

Il motivo, privo del necessario quesito di diritto, e' inammissibile.

Con il sesto motivo deduce: "Insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla riconvenzionale relativa ai danni per la disdetta del contratto Be. . Violazione di legge. Censura collegata con i motivi precedenti relativi alla mancanza di mora da parte della Ma. Ga. s.p.a. Omessa valutazione di tutta la documentazione prodotta".

Anche questo motivo e' inammissibile per mancanza di sintesi del fatto controverso e della regula iuris che la ricorrente assume violata.

6.- Concludendo va accolto il terzo motivo di ricorso e vanno respinti gli altri. Non essendo necessari altri accertamenti di fatto la sentenza impugnata va cassata in parte qua e decisa nel merito, confermando le spese del giudizio di primo e secondo grado come dalla stessa liquidate. La ricorrente va condannata al pagamento delle spese giudiziali di cassazione che si compensano per un terzo.

P.Q.M.

LA CORTE

accoglie il terzo motivo di ricorso e rigetta gli altri. Cassa in relazione la sentenza impugnata e decidendo nel merito condanna la conduttrice a pagare gli interessi legali sui canoni dalla data di intimazione di sfratto. Conferma le spese di primo e secondo grado e la condanna a pagare i due terzi delle spese del giudizio di cassazione - che si compensano tra le parti per un terzo - e che si liquidano in complessive euro 2.700,00 di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge

Condominio: Scala può costituire veduta

Anche la realizzazione di una scala in un condominio può essere assoggettata alle regole sulle distanze legali.

Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza 18904/2012, che ha accolto il ricorso del proprietario di un appartamento la cui vicina aveva realizzato illecitamente una scala a chiocciola di collegamento con il lastrico solare sovrastante.

L’uomo si era ricolto ai giudici sostenendo che la scala violava le distanze legali, aggravando la preesistente veduta.

Il tribunale aveva respinto la domanda affe

rmando che la scala a chiocciola non consentiva una comoda veduta e un affaccio sulla proprietà del ricorrente e che, quindi, non si poteva parlare di violazione delle distanze legali.

La vertenza è arrivata quindi alla Suprema corte, la quale, al contrario, ha stabilito che le porte, i ballatoi e le scale d’ingresso alle abitazioni in genere non costituiscono vedute, in quanto destinate fondamentalmente all’accesso in determinati luoghi.

Tuttavia, la proseguito la Corte, le scale possono costituire vedute quando, per le particolari situazioni di fatto, risultino obbiettivamente destinate, in via normale, anche all’esercizio della veduta e dell’affaccio su e verso la proprietà del vicino. In sostanza, il fatto che dalla scala siano possibili entrambe le “operazioni” comporta la configurabilità di una veduta normale, a prescindere dalla destinazione primaria del manufatto.

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Tares - prime impressioni

Il debutto della Tares richiede percorsi di avvicinamento che sono decisamente più complessi nei Comuni che nel 2012 adottavano la Tarsu, rispetto a quelli dei Comuni con Tia1 o Tia2. La differenza sostanziale risiede nelle regole di determinazione del nuovo prelievo sui rifiuti che, essendo interamente fondate sul Dpr 158/99, coincidono con i criteri della Tia1 e della Tia2.
In primo luogo, occorre ricondurre le categorie di utenze non domestiche Tarsu nelle 30 categorie di attività (21 nei Comuni con popolazione non superiore a 5mila abitanti), previste nel Dpr 158/99. Il lavoro non è agevole, poiché i gruppi Tarsu potrebbero essere molto diversi da quelli Tares. Non è detto inoltre che il Comune disponga di informazioni sufficienti nella propria banca dati per classificare correttamente gli operatori economici. Una possibilità è rappresentata dall'incrocio con i dati del Registro delle imprese che, attraverso i codici Atecofin, identificano con precisione l'attività esercitata. Si ritiene peraltro che la categorie del Dpr possano essere modificate dal Comune, sia accorpando più raggruppamenti sia istituendo di nuove categorie. Infatti, ai sensi dell'articolo 5 del Dpr 158, le tabelle allegate trovano applicazione fino a che i Comuni «non abbiano validamente sperimentato tecniche di calibratura individuale» dei rifiuti prodotti. Ne consegue che se il Comune, attraverso supporti tecnici, è in grado di dimostrare che una diversa distribuzione degli operatori economici è funzionale ad una migliore rispondenza del prelievo alla produzione di rifiuti degli stessi, lo scostamento dal decreto sarà legittimo.
Occorre inoltre distribuire le utenze domestiche secondo la numerosità di ciascun nucleo familiare e decidere un criterio di attribuzione delle utenze dei non residenti. A quest'ultimo proposito, molti Comuni in Tia hanno attribuito un numero presuntivo di componenti in funzione della estensione dell'immobile. Si tratta di un ragionevole criterio di semplificazione e non di una presunzione assoluta.
La parte più delicata è tuttavia rappresentata dalla costruzione della tariffa, che passa attraverso una pluralità di simulazioni di calcolo. Occorre innanzitutto procurarsi i dati contabili del gestore del servizio rifiuti, riclassificati secondo i criteri del Dpr 158. Si tratta peraltro di dati destinati a far parte del piano economico finanziario. Bisogna inoltre decidere le modalità per ripartire il costo del servizio tra le due macro categorie di utenze domestiche e non domestiche. Il criterio più semplice è mantenere la medesima ripartizione del gettito Tarsu. Quello più corretto dovrebbe essere il riferimento alle quantità di rifiuti complessive imputabili all'una e all'altra categoria.
Incrociando quindi i dati contabili con i dati rilevanti delle utenze (superficie e numero dei componenti) si ottengono le prime simulazioni. Per evitare eccessivi sbalzi, bisognerà agire sui coefficienti di produttività dei rifiuti. Anche in questo caso, si è dell'avviso che i coefficienti minimi e massimi previsti nelle tabelle allegate dal decreto possano essere derogati sulla base di indagini tecniche.
L'entità del prelievo sarà comunque maggiore della Tarsu sia per l'obbligo di copertura integrale dei costi del servizio che per l'inclusione tra i costi da coprire delle spese amministrative di gestione e del costo d'uso del capitale

Società: autonomia del ramo d'azienda ceduto

La cessione di rami societari può risultare per alcune aziende una ricetta necessaria per far fronte alle difficoltà della crisi economica. Il tema diventa ancora più di attualità in questo momento, a cavallo tra la fine del l'esercizio 2012 e l'inizio del nuovo anno.
Dal punto di vista dei giudici – chiamati a esprimersi su queste operazioni in caso di contenzioso – l'esigenza di razionalizzare le strutture aziendali deve bilanciare la libertà di iniziativa economica e la salvaguardia dell'occupazione e dei diritti dei lavoratori. In questa direzione, la giurisprudenza è sempre più impegnata nella ricerca degli elementi di legittimità per determinare una genuina ed effettiva operazione di cessione imprenditoriale. In particolare, il filo che lega le pronunce è certamente la presenza di una struttura aziendale con autonomia funzionale e produttiva.
Così, il 4 dicembre scorso con sentenza n. 21711, la Cassazione ha precisato che il trasferimento a un altro datore di lavoro di una serie di contratti di lavoro eterogenei, dall'addetto alla guardiania, fino alla receptionist e all'impiegata del design industriale, rappresenta cessione di ramo d'azienda solo se prima del negozio tra cedente e cessionario questi contratti configuravano una vera e propria struttura aziendale con autonomia funzionale e produttiva: in mancanza di questi elementi, il trasferimento è una mera esternalizzazione.
La vicenda vede coinvolta una lavoratrice del settore disegno industriale, progettazione e realizzazione di prototipi di autovetture, trasferita ad altra società che da anni aveva l'appalto del servizio di pulizia dei locali della cedente. In realtà, si legge nel ricorso, il provvedimento di trasferimento non aveva riguardato un ramo di azienda, ma un insieme eterogeneo di lavoratori, per cui non risultava applicabile l'articolo 2112 del Codice civile, ma l'articolo 1406 sulla cessione del contratto, che necessita del consenso del contraente ceduto.
La Cassazione accoglie il ricorso della lavoratrice, sostenendo che sia la normativa comunitaria (direttiva Ce 98/50 e 2001/23), sia la legislazione nazionale perseguono il fine di evitare che il trasferimento si trasformi in un semplice strumento di sostituzione del datore di lavoro, in una pluralità di rapporti individuali, con un altro, sul quale i lavoratori possano riporre minore affidamento sul piano sia della solvibilità sia dell'attitudine a proseguire con continuità l'attività produttiva (si veda l'altro articolo in pagina). Secondo la Corte, la cessione di ramo d'azienda può anche comportare la "smaterializzazione" o "l'alleggerimento" delle strutture, per esempio per innovazioni tecnologiche, ma comunque deve sussistere una struttura aziendale apprezzabile, composta dai contratti, prima della cessione.

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Condominio: ritenuta d'acconto

La legge Finanziaria 449/1997 ha previsto che, dal 1º gennaio 1998, il condominio assumesse la qualificazione di sostituto d'imposta. A seguito delle modifiche sul testo dell'articolo 23 del Dpr 600/1973, il condominio è obbligato, all'atto dei pagamento dei compensi ai lavoratori dipendenti, come il portiere, a effettuare una ritenuta d'acconto ai fini Irpef con diritto di rivalsa. Il medesimo obbligo è previsto, secondo l'articolo 24 dello stesso Dpr, per ciò che riguarda i compensi corrisposti ai lavoratori con redditi assimilati al lavoro dipendente, ovvero per i compensi corrisposti ai lavoratori autonomi (articolo 25). In quest'ultimo caso la ritenuta è stabilita in ragione del 20% dei compensi erogati. La ritenuta dev'essere altresì operata sui compensi spettanti all'amministratore e corrisposti in virtù del mandato che gli è stato conferito.
La circolare dell'agenzia delle Entrate 204/E, del 6 novembre 2000, ha evidenziato che il testo definitivo dell'articolo 23 del Dpr 600/1973 attribuisce la qualifica di sostituto d'imposta al condominio, e non all'amministratore, come originariamente proposto. Pertanto, va chiarito che soggetto obbligato a effettuare le ritenute d'acconto è il condominio in quanto tale.
La regola generale in base alla quale la ritenuta non andava operata in relazione ai compensi corrisposti per le prestazioni rese nell'esercizio d'impresa è stata modificata introducendo, nel citato Dpr 600/1973, l'articolo 25-ter, a seguito dell'approvazione della legge Finanziaria del 2007 (articolo 1, comma 43, legge 296/2006).
La disposizione prevede che il condominio, quale sostituto di imposta, operi all'atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa. Inoltre, la ritenuta va fatta anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi, a norma dell'articolo 67, comma 1, lettera i, del Tuir (redditi derivanti da attività commerciali non abituali), così come nei confronti dei prestatori di servizi occasionali.
L'adempimento è entrato in vigore dal 1º gennaio 2007, ma è riferibile anche a fatture emesse o prestazioni di appalto, opere e servizi eseguite in periodi d'imposta precedenti, a condizione che il pagamento sia stato effettuato dal 1º gennaio 2007 in avanti.
Il condomino non deve invece effettuare alcuna ritenuta in caso di forniture di beni con posa in opera, in quanto queste operazioni, nelle quali la posa in
opera assume una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, costituiscono cessioni di beni e non prestazioni di servizi.
Gli elenchi
A decorrere dal 1º gennaio 2007 devono ritenersi assoggettate a ritenuta tutte le prestazioni di manutenzioni e di ristrutturazione (come quella descritta nel quesito), nonché tutti i servizi resi in regime di impresa, indipendentemente dalla circostanza che la forma contrattuale stipulata sia il contratto d'appalto o d'opera. Oggi, in virtù dell'articolo 25-ter, si assoggettano a ritenuta, a titolo esemplificativo, le seguenti prestazioni:
• manutenzioni murarie, idrauliche ed elettriche;
• imbiancature e opere da fabbro;
pulizia, spurgo e disinfestazione;
• manutenzione di ascensori, sistema antincendio, giardino, piscine e altri impianti sportivi condominiali, cancelli automatici, apparecchi citofonici e video, sistemi di sorveglianza e antenne;
• manutenzioni e conduzione di centrali termiche, autoclave;
• verifica degli impianti ascensore ed elettrico.
Ai sensi della circolare 7/E del 2007 sono esclusi, invece, dall'applicazione della ritenuta i corrispettivi dovuti in dipendenza di:
• contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito (sono inclusi, invece, i corrispettivi corrisposti in base a contratto di servizio energia);
• forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione dei beni;
• prestazioni d'opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale, come quelle rese da architetti, ingegneri e geometri, già assoggettate a ritenuta del 20 per cento;
• prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono del regime agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali (articolo 13 della legge 388/2000), a condizione che il condominio acquisisca agli atti la dichiarazione prevista dai relativi provvedimenti di attuazione della legge stessa.
La ritenuta del 4% a titolo di acconto si effettua anche sui corrispettivi delle prestazioni d'opera e dei servizi resi da soggetti non residenti, qualora siano rilevanti nel territorio dello Stato ai sensi dell'articolo 23 del Tuir.
Termini e modalità
Le ritenute devono essere versate entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento. Si deve utilizzare il modello F24 con il codice tributo 1019 per i percipienti soggetti passivi dell'Irpef, e il codice 1020 per i percipienti soggetti passivi dell'Ires. I codici sono stati istituiti con la risoluzione 19/E del 5 febbraio 2007.
Entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello di pagamento dei compensi, il condominio deve rilasciare ai percipienti il modello Cud per i redditi di lavoro dipendente e assimilati, e le certificazioni delle ritenute fiscali operate e versate relative agli altri redditi (lavoratori autonomi). La disposizione di riferimento è l'articolo 4, commi 6-ter e 6-quater, del Dpr 322/1998. Successivamente, entro il 31 luglio, va presentata la dichiarazione del sostituto d'imposta (modello 770) secondo quanto previsto dall'articolo 4 del Dpr 322/1998. 

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